Czy z Mordoru da się zrobić Rivendell?

To największy obszar biznesowy w Polsce. Znany także z korków, problemów z parkowaniem i z chaosu przestrzennego. – W ponad 75 nowoczesnych budynkach biurowych znajduje się ponad 1 mln mkw. powierzchni – mówi Mateusz Polkowski, dyrektor w Dziale Badań Rynku i Doradztwa, JLL. Jak podkreślają eksperci, jednym z największych błędów na Służewcu był brak planu zabudowy na początku rozwoju tego obszaru. Znaczna część biurowców powstała na podstawie decyzji o warunkach zabudowy, a nie w efekcie spójnej koncepcji urbanistycznej. To zaniechanie spowodowało kolejne trudności.

30 tys. samochodów dziennie

JLL podaje, że z ankiety przeprowadzonej przez Biuro Drogownictwa i Komunikacji oraz stowarzyszenie #Lepszy Służewiec wynika, że średnio 36 proc. pracowników biur dojeżdża codziennie do pracy własnym autem. Oznacza to, że – przy założeniu, że w biurowcach na Służewcu pracuje około 83 tys. osób – każdego dnia do tego rejonu dojeżdża około 30 tys. samochodów. Ta liczba nie obejmuje pracowników zakładów przemysłowych, biurowców starszego typu czy osób dojeżdżających na Służewiec tymczasowo – np. w celu zrobienia zakupów w Galerii Mokotów.

Analitycy wskazują, że wadą istniejącego systemu drogowego jest brak alternatywnych połączeń z innymi dzielnicami oraz ruch tranzytowy przez Służewiec. Przedłużenie ul. Woronicza do al. Żwirki i Wigury, przedłużenie ul. Suwak w obu kierunkach, planowana modernizacja Marynarskiej czy przedłużenie na wschód drogi ekspresowej S2 wpłyną na poprawę sytuacji komunikacyjnej.

Z analiz JLL wynika, że w porannym szczycie komunikacyjnym czas dojazdu transportem publicznym na Służewiec jest niemal dwa razy dłuższy niż samochodem. Brakuje np. szybkiego połączenia tramwajowego pomiędzy stacją metra Wilanowska a Rondem Unii Europejskiej (jest w planach). Niedługo powstanie nowy tor odstawczy przy stacji Wierzbno, który pozwoli na wahadłowy ruch tramwajów pomiędzy metrem a Służewcem, znacznie zwiększając przepustowość tej linii. W przyszłości dostępność kolejową Służewca zwiększy planowana modernizacja linii kolejowej nr 8 wraz z budową dodatkowych torów do zawracania obok stacji Piaseczno. – Dzielnicami, w których zamieszkuje najwięcej pracowników biurowych Służewca są: Mokotów, Ursynów i Wola, a w dalszej kolejności Praga Południe oraz Bemowo. Duża koncentracja pracowników jest w takich rejonach, jak Skorosze w Ursusie, Miasteczko Wilanów, Kabaty i centralna część Ursynowa, a także pogranicza Śródmieścia i tzw. bliskiej Woli. Spośród miejscowości podwarszawskich, największa liczba zatrudnionych na Służewcu mieszka w Piasecznie. Takie rozmieszczenie pracowników pokazuje, że potoki pasażerów komunikacji miejskiej oraz aut prywatnych są rozłożone w miarę równomiernie na wszystkie główne ciągi komunikacyjne prowadzące w stronę Służewca.

Parking, chodnik, trawnik... błotko

Nowoczesne budynki biurowe na Służewcu oferują około 29,5 tys. miejsc parkingowych, jednak nie są one wykorzystywane w 100 proc. JLL szacuje, że w tym rejonie funkcjonuje 15 płatnych parkingów oferujących niecały tysiąc miejsc i 2,35 tys. bezpłatnych miejsc publicznych (przy ulicach). Z analiz firmy wynika, że około 1,3 tys. aut parkuje nielegalnie (np. na trawnikach). Dane analityków JLL wskazują, że aż 87 proc. samochodów osobowych wjeżdżających na ściśle biurowy obszar Służewca w szczycie porannym przewozi jedynie kierowcę. – Miasto powinno inicjować, koordynować i patronować inicjatywom mającym na celu poprawę sytuacji komunikacyjnej i parkingowej, a deweloperzy mogliby udostępnić na zasadach komercyjnych swoje niewykorzystane parkingi. Z kolei pracodawcy powinni rozważyć możliwość wprowadzenia elastycznego czasu pracy, który pozwoli na rozciągnięcie w czasie szczytów przewozowych – wymienia Jan Zombirt.

Służewiec jest nadal atrakcyjny dla najemców, ale bez planowanych inwestycji może on tracić na rzecz innych klastrów biurowych i być w coraz większym stopniu postrzegany jako lokalizacja back office dla firm, które przy wyborze siedziby kierują się głównie ceną. – W perspektywie pięciu lat na Służewcu może powstać kolejne 300 tys. mkw. biur, niemniej jednak niektórzy deweloperzy rozpatrują możliwość zamiany funkcji części planowanych inwestycji na projekty mieszkaniowe. Jednocześnie napływ nowych firm nie jest już tak silny jak jeszcze kilka lat temu. Kilka relokacji dużych najemców wpłynęło na wzrost poziomu pustostanów do 17,6 proc. na koniec pierwszego kwartału 2016 roku – informuje Mateusz Polkowski.