W poszukiwaniu możliwości

Peter Evans, wiceprezes spółki Meyer Bergman: Trwa proces związany z przejęciem kolejnego centrum handlowego w Czechach, ale nie mogę powiedzieć dokładnie, o który obiekt chodzi. Finalizujemy etap umowy kupna i sprzedaży, mamy zapewnioną wyłączność w związku z tą transakcją. Jest to centrum handlowe średniej wielkości, ale z możliwością rozbudowy.

Firma jest obecna w Polsce i Czechach. Czy są Państwo również potencjalnie zainteresowani nabyciem obiektów handlowych np. na Słowacji i na Węgrzech?

Analizujemy szereg możliwości w tym regionie. Monitorujemy rynki Słowacji i Węgier, ale jak dotąd nic tam nie znaleźliśmy – wynika to z szeregu czynników takich, jak płynność, dostępność dłużnego finansowania bankowego, poziom cen oraz jakość obiektów, które nam przedstawiono.

Jednak inwestorzy ostatnio coraz częściej przyglądają się Węgrom, prawda?

Powinniśmy patrzeć na Węgry w kontekście możliwości występujących w Europie Środkowo-Wschodniej oraz Europie Zachodniej. Do tej pory nie zaobserwowaliśmy możliwości zainwestowania kapitału, które wiązałyby się z wyższą stopą zwrotu niż w innym miejscu.

A kolejne nabycia w Polsce?

W Polsce występują dziś rekordowo niskie stopy kapitalizacji, co wynika z ogromnej ilości kapitału obecnego na rynku. Trudno jest nam dziś kupować w Polsce i osiągać zwrot w zakładanym przez nas okresie inwestycji. Również w Czechach stopy kapitalizacji są rekordowo niskie, jednak jest to o wiele mniejszy rynek, charakteryzujący się o wiele mniejszą konkurencją niż Polska, dlatego trochę łatwiej jest tam znaleźć i wykorzystać możliwości. W Czechach obowiązują bardziej surowe przepisy dotyczące planowania – ryzyko powstania nowego centrum handlowego lub nowego parku handlowego w pobliżu naszej inwestycji jest mniejsze. Tymczasem w Polsce system planowania jest o wiele bardziej otwarty.

Czy w takiej sytuacji firma byłaby zainteresowana innymi klasami obiektów w Europie Środkowo-Wschodniej?

Nie, nasza organizacja specjalizuje się w obiektach handlowych. Działamy w segmencie projektów handlowych lub z przeważającą funkcją handlową.

Kim są Państwa inwestorzy?

Są to fundusze emerytalne z całego świata – mamy inwestorów z USA, Kanady, Skandynawii, Bliskiego Wschodu, Dalekiego Wschodu, jak również Wielkiej Brytanii.

Czy firma ma określoną kwotę pieniędzy, jaką może wydać na zakupy w Europie Środkowo-Wschodniej w ciągu nadchodzących kilku lat?

Nie, działamy zależnie od zidentyfikowanych możliwości.

Jaka jest obecnie dostępność najlepszych obiektów handlowych w tym regionie?

Interesują nas najlepsze obiekty, dla których występuje możliwość zwiększenia wartości poprzez repozycjonowanie, zwiększenie powierzchni oraz innowacyjne zarządzanie obiektem. To dość poszukiwany rodzaj produktu, dlatego jest on trudny do znalezienia w tym regionie. Jesteśmy gotowi wchodzić do projektów we wcześniejszej fazie, na etapie realizacji (tak, jak to miało miejsce w przypadku Galerii Katowickiej, Forum Nová Karolina w Ostrawie oraz Broadway Bradford).

Czy z punktu widzenia międzynarodowego inwestora sektora nieruchomości uważa Pan, że obiekty handlowe nadal są atrakcyjną klasą obiektów w porównaniu z innymi rodzajami nieruchomości komercyjnych?

Mamy trzy fundusze, które zainwestowały w różnych regionach Europy Zachodniej i Środkowo-Wschodniej. Posiadamy zróżnicowany portfel obejmujący centra handlowe, obiekty przy ekskluzywnych ulicach handlowych, domy towarowe oraz luksusowe pasaże handlowe. Nasza strategia przewiduje inwestowanie wyłącznie w najlepsze obiekty, które będą w stanie obronić się przed wahaniami na rynkach dzięki najlepszej lokalizacji, najwyższej jakości najemcom oraz bezpiecznym strumieniom przychodów. Inne rodzaje inwestycji w nieruchomości nie mogą konkurować z dynamicznym charakterem sektora handlu – który stale musi się zmieniać – i dlatego obiekty z tego sektora dość szybko mogą stawać się przestarzałe lub niemodne.

Jakie są perspektywy dla rynku nieruchomości handlowych w Europie Środkowo-Wschodniej na przestrzeni nadchodzących kilku lat?

Podczas gdy okres 2013-2014 nie charakteryzował się dużą aktywnością, w ciągu ostatniego półtora roku obserwujemy wspaniały wzrost w naszych centrach handlowych w Europie Środkowo-Wschodniej – zarówno pod względem liczby osób odwiedzających, jak i sprzedaży. Jesteśmy bardzo zadowoleni z inwestycji w tym regionie. Wkrótce po otwarciu obiektu w Katowicach, większość infrastruktury centrum miasta przeszła modernizację, dlatego na początku proces stabilizacji przebiegał powoli. Jednak po trzech latach działania obiektu obserwujemy dwucyfrowy wzrost liczby odwiedzających oraz sprzedaży w skali roku, mamy też długą listę najemców zainteresowanym wynajęciem powierzchni w naszym centrum handlowym.