Maja ląduje w Kownatach

Rafał Ostrowski, „Eurobuild Central & Eastern Europe”: Holenderski inwestor Momentum Capital planuje budowę dużego kompleksu rozrywkowego Holiday Park Kownaty Poland, który ma składać się z szeregu parków tematycznych zajmujących łączną powierzchnię 205 ha. Pierwsza faza projektu, pod nazwą Majaland, ma zostać otwarta już w grudniu przyszłego roku. Czy mogliby Panowie coś więcej o niej opowiedzieć?

Daniel Heinst, CEO, Holiday Park Kownaty Poland: Majaland będzie w części zadaszonym parkiem tematycznym. Tematem jest tytułowa bohaterka filmu animowanego „Pszczółka Maja”, doskonale znana w Polsce, oraz dwie inne postaci – Wiking Vic oraz Heidi. Będzie to obiekt całoroczny dla rodzin z dziećmi w wieku od 2 do 8, 10, nawet 12 lat.

Jak duży będzie Majaland?

DH: Zadaszona hala, która ma powstać w ramach pierwszej fazy projektu, będzie miała 8 tys. mkw. powierzchni użytkowej, natomiast część niezadaszona [która powstanie później] zajmie kolejne 1,5 ha. Obie części – wewnętrzna i zewnętrzna – będą tworzyły jeden park z jednym biletem wstępu. W obiekcie znajdzie się około 25 atrakcji, w tym duże urządzenia mechaniczne pod dachem takie, jak karuzele i rollercoaster przeznaczony dla dzieci o wzroście powyżej 1 m. To nie będzie szalony rollercoaster – zaprojektowano go w taki sposób, aby mogły przejechać się nim dzieci wraz z rodzicami.

Pierwsza faza inwestycji ma być bardzo podobna do holenderskiego parku Plopsa Indoor Coevorden. Dlaczego?

DH: Momentum Capital to holenderska spółka inwestycyjno-deweloperska, a projekt realizowany jest w ramach joint venture z belgijską grupą Plopsa. Grupa Plopsa jest właścicielem i operatorem sześciu parków tematycznych w Europie Zachodniej. Ma trzy parki rozrywki w Belgii, jeden w Holandii i jeden w Niemczech, a także tematyczny aquapark w Belgii. W ramach kontraktu Plopsa wnosi swój know-how oraz doświadczenie w zakresie projektu i prac budowlanych, natomiast Momentum Capital jest inwestorem. Każdy z parków należących do firmy Plopsa jest nieco inny. My wzięliśmy projekt parku Plopsa Indoor Coevorden i dostosowaliśmy go do polskich warunków. Co do zasady jednak to, co wybudujemy w Kownatach, w 80 proc. odpowiada projektowi z Coevorden.

Jak Majaland wygląda na tle innych parków w Polsce?

DH: Dotąd w Polsce nie było niczego takiego. To prawdziwy park tematyczny, w którym wszystko, co się w nim znajduje, nawiązuje do historii postaci, czyli do tematu parku.

Bruno Lambrecht, dyrektor generalny spółki CFE Polska: Będzie to coś w rodzaju minidisneylandu, świat znany z parków firmy Plopsa w Belgii i Holandii. Tam te obiekty są nadzwyczaj popularne. Będzie to nie tylko park, ale świat sam w sobie – znany dzieciom z telewizji. Nawet rodzice kojarzą Pszczółkę Maję.

Majaland to inwestycja rzędu 20 mln euro. W jakim czasie przewidywany jest zwrot tej kwoty?

DH: Sam Majaland powinien zwrócić się w ciągu siedmiu lat.

Ile będzie kosztował bilet?

DH: Nie podjęliśmy jeszcze decyzji dotyczących cen. Otwarcie obiektu nastąpi pod koniec przyszłego roku. Zobaczymy, jaka będzie wówczas sytuacja na rynku i dostosujemy ceny biletów. Cena powinna oczywiście być przystępna zarówno dla klientów polskich, jak i niemieckich – park znajduje się blisko granicy z Niemcami. Musimy więc znaleźć kompromis.

Czy planowana jest rozbudowa Majalandu w przyszłości?

DH: Tak. Majaland będzie rósł. W grudniu 2017 otworzymy park, który będzie miał tę samą wielkość co park w Coevorden, a w kolejnym roku będziemy dodawać kolejne atrakcje do strefy zewnętrznej. Podobnie zrobimy też w roku następnym. Dodawane elementy nie zawsze będą duże. Dodanie do parku choćby jednej atrakcji kosztem na przykład 500 tys. euro już stanowi jego rozbudowę. Park więc będzie stale rósł. Docelowo powinien być nawet cztery razy większy niż Plopsa Indoor Coevorden.

Jeżeli dobrze rozumiem, przyglądają się Państwo różnym parkom Plopsa i wybierają z nich te elementy, które mają znaleźć się tutaj?

DH: Tak. Wybieramy najlepsze elementy, jednak nie ograniczamy się do samych parków Plopsa – odwiedziliśmy wiele parków w Europie i poza nią, poszukując nowości, dostępnych atrakcji, sprawdzając, co dobrze działa i co byłoby dla nas dobrym dodatkiem.

Czy planowany jest także aquapark? Plopsa ma aquapark w Belgii. Można podobną koncepcję wprowadzić w Polsce…

DH: Tak. Mamy takie plany.

BL: Plopsa ma aquapark w Belgii, ze specjalnymi efektami, jak burza czy deszcz. To również jest obiekt tematyczny.

A zatem Majaland ma docelowo zajmować około 30 ha – tymczasem ilość gruntu w posiadaniu spółki Momentum jest siedmiokrotnie większa. W jaki sposób zostanie wykorzystana pozostała powierzchnia?

DH: No cóż, to nie stanie się z dnia na dzień. Przez kolejne pięćdziesiąt lat będzie to teren budowy. Spójrzmy na Walt Disney World. Co roku przybywa nowych atrakcji. W sektorze rozrywki szczególnie ważne jest, by dodać coś nowego, aby klienci wrócili w kolejnym sezonie. Dlatego mówię, że to potrwa pięćdziesiąt lat – takie projekty nigdy się nie kończą.

Dobrze, więc w czasie tych pięćdziesięciu lat, co powstanie w Kownatach?

DH: W ramach pierwszej fazy – Majaland. Faza druga, sąsiadująca z Majalandem, adresowana będzie do nieco starszej klienteli. Będzie tam można uprawiać sport, sporty ekstremalne i inne aktywności na świeżym powietrzu. To całkowicie nowa koncepcja. Będzie to połączenie różnych atrakcji takich, jak skoki na trampolinie, ścianki wspinaczkowe pod dachem i na zewnątrz, narciarstwo pod dachem, surfing pod dachem, być może karting, motocross itd. Będzie to obiekt przeznaczony dla każdego, kto ukończył dwunasty rok życia.

Jak duży będzie ten park?

DH: Pozwolę sobie przedstawić nieco szerszy obraz: przeznaczyliśmy około 30 ha na potrzeby projektów, które zrealizujemy razem z firmą Plopsa. Z tego 10 ha to będzie park, który właśnie powstaje, i który otworzymy w przyszłym roku. Mamy więc jeszcze 20 ha do zagospodarowania w przyszłości wraz z firmą Plopsa. Z kolei na park sportowy, o który Pan pyta, zarezerwowaliśmy kolejne 40 ha.

Czy do budowy parku sportów ekstremalnych również będą mieli Państwo partnera, tak jak do budowy Majalandu?

DH: Tak, będzie to brytyjska spółka z segmentu mediów i rozrywki.

A więc będzie to także park tematyczny?

DH: Tak, oczywiście. Zawsze dążymy do stworzenia podobnego wrażenia – chodzi o „zanurzenie” w innym świecie. Ponieważ tym razem będzie to obiekt sportowy, znajdą się tam znane osobistości sportu, sportowcy i nie tylko. Projekt będzie też związany z mediami. Te dwie dziedziny bardzo się dziś uzupełniają. Widzimy coś w telewizji i chcemy tego spróbować w prawdziwym życiu.

Na kiedy planowane jest otwarcie drugiej fazy i jak szybko ruszy jej realizacja po fazie pierwszej?

DH: Otwarcie drugiej fazy jest realne pod koniec 2018 lub na początku 2019 roku. Chcielibyśmy rozpocząć jej budowę zaraz po pierwszej fazie. Najlepiej jako kontynuację tamtej budowy.

BL: Nawet jeżeli oddamy tylko pierwszą fazę, to i tak zaoferujemy całodniowy park rozrywki. Belgijskie Coevorden, do którego ten park będzie bardzo podobny, zapewnia rozrywkę na cały dzień. W Belgii i Holandii parki takie, jak Majaland występują wyłącznie samodzielnie.

DH: Tak. Majaland w Kownatach będzie oferował rozrywkę na sześć-osiem godzin. Jednak by ludzie mieli powód, żeby tu się zatrzymać, musimy dać im przynajmniej dziesięć do dwunastu godzin rozrywki. Dlatego druga faza spowoduje zwiększenie całkowitego czasu do ponad dwunastu godzin. Wtedy będzie miała sens budowa bazy noclegowej.

A więc wtedy dopiero powstanie hotel?

DH: Tak. Przewidujemy, że w pełni rozbudowany park będzie przyciągał wystarczającą liczbę gości, aby budowa bazy noclegowej była realna. W takim wypadku faza trzecia będzie polegała na budowie hotelu lub ośrodka z domkami. I znów, ten projekt byłby realizowany we współpracy z trzecim partnerem. Chcemy utrzymać tę samą formułę: Momentum Capital wykłada środki finansowe i dokonuje inwestycji, a nasz partner wnosi wiedzę i doświadczenie konieczne do realizacji projektu oraz dba o to, aby przedsięwzięcie zakończyło się sukcesem.

Kto będzie operatorem hotelu, czy już wiadomo?

DH: Nie, jeszcze nie jesteśmy na tym etapie. Ostatnio zwróciła się do nas hiszpańska grupa hotelowa, która jest już zainteresowana naszym projektem, ale – jak mówiłem – jest nieco za wcześnie, aby zajmować się szczegółami działania hotelu.

Wiadomo już czy to będzie hotel czy domki?

DH: No cóż, na pewnym etapie konieczna jest zróżnicowana oferta noclegowa. Myślę więc, że obie formy będą potrzebne. Trzeba mieć hotel, w którym chciałyby się zatrzymywać młode małżeństwa oraz domki, w których mogą mieszkać na przykład rodziny. Widzę potencjał dla domków przeznaczonych dla sześciu, ośmiu, a nawet dwunastu osób – dla grup i całych rodzin.

Nie myślą Państwo o budowie centrum handlowego?

DH: Na pewnym etapie w ciągu nadchodzących pięćdziesięciu lat ta lokalizacja stanie się tak atrakcyjna, że będzie posiadać własne obiekty handlowe, ale ten czas zdecydowanie jeszcze nie nadszedł. Naprawdę uważam, że po zakończeniu budowy będzie mogła przyciągnąć 3 mln odwiedzających rocznie. Gdy to się uda i goście będą zatrzymywać się na kilka dni, wówczas realizacja obiektów handlowych jak najbardziej nabierze sensu. Póki co jednak rozmawiamy o najbliższych dziesięciu latach rozwoju.

Jakie inne obiekty powstaną w Kownatach w przyszłości?

DH: Sądzę, że na pewnym etapie dodamy też strefy podobne do Disney Springs czy Universal City Walk. To będzie czas na wieczorną rozrywkę. Powstaną zatem restauracje i bary, teatry, kina i inne atrakcje. Wszystko to może mieć formę otwartej wioski, do której wstęp nie wymaga zakupu biletu, lecz która jest publicznie dostępna. A jeżeli to wszystko dobrze zadziała, w końcu na pewno powstanie szereg obiektów segmentu B2B takich, jak na przykład pięciogwiazdkowy hotel Hilton dla gości biznesowych, z zapleczem konferencyjnym.

BL: Chodzi o to, że pracownicy będą mogli zaprosić swoje rodziny do parku w dniu konferencji, a następnego dnia wszyscy mogą na przykład zagrać w golfa.

Czy w parku znajdzie się prawdziwy rollercoaster dla dorosłych?

DH: Tak. Pewnego dnia, ale nie mogę powiedzieć kiedy. Musimy też słuchać swoich gości. Teraz tworzymy zupełnie nowy produkt i zupełnie nowe obiekty. Mamy wiele pomysłów, jednak bez informacji zwrotnej nie będziemy w pełni znać potrzeb klientów.

Jako generalny wykonawca CFE pracuje dla inwestora w modelu „projektuj i buduj”. Jakie jest zadanie CFE?

BL: Przede wszystkim razem z inwestorem sporządziliśmy projekt architektoniczny potrzebny do uzyskania pozwolenia na budowę i uzyskaliśmy je. Opracowaliśmy projekt wykonawczy i realizujemy całość prac budowlanych. Obejmuje to budowę budynku i wszystkich instalacji takich, jak instalacja elektryczna, HVAC (ogrzewania, wentylacji i klimatyzacji) oraz oświetleniowa – w istocie robimy wszystko oprócz dekoracji i samych atrakcji. Te zostaną zakupione od odpowiednich dostawców i nie zdecydowano jeszcze, czy nasza firma weźmie udział w ich montażu.

Co zatem jest szczególnego w tym projekcie z perspektywy generalnego wykonawcy?

BL: Przede wszystkim chciałbym powiedzieć coś na temat sposobu naszej współpracy z inwestorami, ponieważ dołączyliśmy do firm Momentum i Plopsa na wczesnym etapie tego projektu. Dla nas jest to prawdziwa współpraca między CFE a inwestorem. Byliśmy w Holandii i Belgii, odwiedziliśmy wszystkie parki – a teraz projektujemy obiekt razem z klientem i budujemy go za ustaloną cenę. Wymaga to bardzo ścisłej współpracy między CFE a inwestorem. To sprawia, że projekt jest zupełnie wyjątkowy – wszyscy dążymy do tego samego celu i wiemy, że w przyszłym roku razem osiągniemy sukces.

DH: Otóż to. Ten model jest głównym powodem, dla którego zdecydowaliśmy się na współpracę z CFE.

Co zatem dzieje się dziś na placu budowy?

BL: Podoba mi się to pytanie, bo na naszej stronie internetowej można znaleźć przekaz na żywo z kamery internetowej. Zawsze więc widać, jak postępują prace. Obecnie prowadzimy roboty ziemne i rozpoczynamy betonowanie. W grudniu pojawią się kolumny i zobaczymy, jak konstrukcja nabiera kształtu. Kończymy wszystkie nasze budynki na czas, więc i teraz nie będzie inaczej. Tak naprawdę sposób, w jaki tutaj pracujemy – w jednym zespole współpracujących ze sobą ludzi – jest preferowanym przez nas sposobem realizacji zadań generalnego wykonawcy. Pozwala on nam również budować szybciej. Podpisaliśmy umowę pod koniec lipca, gdy mieliśmy tylko projekt koncepcyjny. A już pod koniec września uzyskaliśmy pozwolenie na budowę i rozpoczęliśmy prace.

DH: Pozwolenie na budowę otrzymaliśmy w ciągu sześciu tygodni. Mamy naprawdę dobre relacje z lokalnymi władzami. Zawsze przywiązywaliśmy bardzo dużą wagę do ich budowania. Zaangażowaliśmy w projekt jak największą liczbę osób stamtąd. Od samego początku dokładnie wyjaśnialiśmy nasze koncepcje i pomysły, przedstawiając dokładnie, co chcemy zrobić. Gdy tylko pojawiały się nowe rysunki elementów, nad którymi pracowaliśmy, niezwłocznie je przedstawialiśmy lokalnym władzom. A zatem nie działaliśmy w sposób, w jaki to się robi najczęściej, gdy przedstawiany jest władzom nagle duży plan, nieznany wcześniej, co powoduje duże zaskoczenie. Przeciwnie, urzędnicy widzieli wszystko przynajmniej pięć razy, co – moim zdaniem – pozwoliło nam zaoszczędzić mnóstwo czasu i wypracować naprawdę bezproblemową współpracę.

Inwestorzy zagraniczni do tej pory nie mieli zbyt wiele szczęścia do parków rozrywki. Znamy historię Adventure World Warsaw, a realizacja Park of Poland również nie przebiega zgodnie z harmonogramem. Czy w Polsce nie jest zbyt trudno budować parki rozrywki?

DH: Naprawdę nie wiem, dlaczego tak się działo. My nie mamy tego problemu.

BL: Moim zdaniem wynika to z historii tych przedsięwzięć, dlatego jest teraz pewna doza sceptycyzmu wobec parków tematycznych. Mogę powiedzieć, że gdy firmy Plopsa i Momentum porozumiały się, a następnie podpisały kontrakt z nami, sprawy zaczęły toczyć się naprawdę szybko. Plopsa to część Studia 100. Każde dziecko w krajach Beneluksu dorastało ze Studiem 100. Mamy więc bardzo poważnego i zdeterminowanego partnera, co do tego nie ma absolutnie żadnych wątpliwości. Bardzo podoba mi się w tych inwestorach to, że nie dążą do tego, aby w ciągu trzech lat zagospodarować 200 ha gruntu. Nie myślą od samego początku o przedsięwzięciu na wielką skalę, lecz chcą realizować projekt krok po kroku.

Ponad 400 km od Warszawy… to daleko, prawda?

DH: Nie sądzimy, byśmy
– na tym etapie – byli w stanie przyciągnąć do Majalandu gości z Warszawy. Gdy projekt Holiday Park Kownaty Poland zostanie zrealizowany, wtedy na pewno będziemy mogli to zrobić. Na tę chwilę adresujemy to przedsięwzięcie do 25 mln ludzi, którzy mieszkają w zasięgu trzech godzin jazdy samochodem. To umożliwia pozyskanie potrzebnej nam liczby gości. Oczywiście, niezależnie od wszystkiego będziemy zapraszać także warszawiaków. Jednak owszem, to miasto jest poza zaplanowanym przez nas dystansem trzech godzin jazdy.

Człowiek z branży atrakcji

Daniel Heinst, CEO spółki Holiday Park Kownaty. Wcześniej był dyrektorem zarządzającym Śląskiego Wesołego Miasteczka w Chorzowie. Jest również prezesem ogólnopolskiej organizacji nonprofit o nazwie Stowarzyszenie Turystyki i Atrakcji Rodzinnych (STiAR) i posiada certyfikat Międzynarodowego Stowarzyszenia Parków Rozrywki i Atrakcji (International Association of Amusement Parks and Attractions). Publikuje artykuły w „Interplay Magazine” i jest współwłaścicielem portalu Parkmania.pl. Jest Holendrem od 15 lat mieszkającym w Polsce i biegle posługującym się językiem polskim.

Zarządca polskiego CFE

Bruno Lambrecht, dyrektor generalny wywodzącej się z Belgii spółki budowlanej CFE Polska. Od 15 lat pracuje na polskim rynku. Biegle posługuje się językiem holenderskim (jako ojczystym) i francuskim, mówi także po polsku i niemiecku. W okresie 2012-2016 zajmował stanowisko prezesa zarządu Belgijskiej Izby Handlowej. Jest absolwentem wydziału inżynierii lądowej na Katolickim Uniwersytecie w Leuven (Belgia).