Kij i marchewka z gruntu

Agata Zając, associate director w Dziale Przemysłowym JLL, w którym odpowiada za zakup ziemi: Raczej w niewielkim stopniu. Nowelizacja ustawy o ochronie przyrody, w części dotyczącej wycinki drzew, wynika bardziej z chęci ochrony własności niż z potrzeby uruchomienia nowych terenów inwestycyjnych.

To skąd ta masowa rzeź? Ludzie przestali lubić drzewa?

Zadziałała zasada: „Robię coś, bo mogę”. Nie zapominajmy także, że dzięki zmianie tych przepisów usuwanie drzew z prywatnych posesji stało się nie tylko łatwiejsze pod względem formalnym, ale i tańsze, więc uaktywniło tych właścicieli, którzy wstrzymywali się z decyzją o wycince ze względów finansowych.

Ale czy takiej wyczyszczonej działki nie jest łatwiej sprzedać inwestorowi? Nie tylko ze względów estetycznych. Nowy właściciel, na przykład deweloper, nie musi już starać się o zgody i ponosić kosztów.

Na odpowiednio przygotowaną działkę zawsze patrzy się przychylniej, ale obecność drzew albo ich brak nie jest głównym czynnikiem decydującym o zakupie terenu pod inwestycję.

A co nim jest? Może inne ograniczenie w wycinaniu drzew – te związane z okresem lęgowym ptaków?

To już bardziej, bo trzeba uwzględnić okres ochronny, który trwa od marca do października, w terminarzu inwestycji. Osoby prywatne powszechnie ignorują to ograniczenie, inwestor nie bardzo może – plac budowy jest cały czas pod lupą nadzoru budowlanego, nie wspominając o sąsiadach czy organizacjach ekologicznych. Ujawnienie łamania przepisów związanych z ochroną przyrody wiązałoby się nie tylko z karami czy wstrzymaniem inwestycji, ale i z katastrofą wizerunkową – poważny deweloper nie może sobie na to pozwolić.

Nowelizacja z 2016 roku, o której mówimy, złagodziła także zasady pomiaru obwodu drzew przed ich usunięciem. To była wręcz zachęta dla inwestorów, nie pierwsza zresztą.

Zgadza się, bo tak naprawdę pierwsza istotna nowelizacja ustawy w zakresie pomiarów drzew i ich usuwania weszła w życie w drugiej połowie 2015 roku, ale przeszła dość niepostrzeżenie. Zmianie uległy wówczas przede wszystkim zasady naliczania opłat za wycinkę, która ma na celu doprowadzenie do użytkowania zgodnego z przeznaczeniem terenu (czyli określonym w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego). Zatem na terenach, które gmina wydzieliła pod inwestycje, usuwanie wartościowych drzew stało się mniej kosztowne. Zmiana ta była korzystna dla inwestorów, ale jednocześnie zapewniała ochronę przyrody. Warto zaznaczyć, że gminy wydające zgodę na usunięcie drzew często nakazywały nasadzenia zastępcze, rezygnując – całkowicie lub częściowo – z pobierania opłat. Nowelizacja z 2016 roku poszła dalej i umożliwiła usuwanie drzew, ale już bez zezwolenia i informowania o tym gminy. Dla inwestorów jest to bardzo korzystna zmiana, ale z drugiej strony nie ma już realnej możliwości kompensowania strat przyrodniczych, które wynikają z prowadzonej przez nich wycinki.

Przejdźmy do innej nowelizacji – ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego z ubiegłego roku. Czy faktycznie ograniczyła sprzedaż gruntów rolnych pod inwestycje?

Zdecydowanie tak, szczególnie w przypadku właścicieli gruntów w granicach administracyjnych miast – sprzedaż tych terenów jest praktycznie zablokowana. Jednak dobrym efektem (choć zdecydowanie ubocznym) tej regulacji jest fakt, że wiele gmin przystąpiło do opracowywania planów miejscowych, choć wcześniej przez wiele lat nie podejmowały takich działań.

Taka zmiana czy stworzenie planu miejscowego jednak trochę trwa…

Nie aż tak długo – w gminach wiejskich można to zrobić w 12 miesięcy, choć faktycznie problemem są miasta, gdzie procedury te zajmują od trzech do pięciu lat. Dlatego zaraz po nowelizacji pojawił się pomysł wyłączenia spod restrykcji gruntów znajdujących się w granicach miast. Niestety, sprawa przycichła.

Ale – jak Pani wspomniała – to okazja, by zaktywizować nowe tereny jako destynacje dla deweloperów magazynowych. Jakie regiony wchodzą w grę jako nowe „ziemie obiecane”?

Przede wszystkim te, w których jest odpowiednia siła robocza. Duże rynki są pod tym względem wydrenowane, więc inwestorzy coraz bardziej niechętnie patrzą na regiony o wieloletnich tradycjach logistycznych, bo to oznacza zazwyczaj problem ze znalezieniem pracowników nawet w dalszej okolicy. Dziś analizę potencjału inwestycyjnego każdego terenu przeznaczonego pod produkcję inwestor rozpoczyna od działu HR.

Budowa autostrady A4 ożywiła rejony Rzeszowa i Przemyśla, które przestały być białymi plamami na mapach magazynowych. Które miasta mogą pójść ich śladem?

– Na pewno Białystok i Lublin. W przyszłym roku ma zostać ukończona droga S8, która doskonale skomunikuje Podlasie z resztą Polski i Europy, podobnie będzie z Lubelszczyzną. Mamy coraz więcej zapytań o te rejony, zwłaszcza ze strony inwestorów generujących bardzo duże zatrudnienie.