Razem w dobrej sprawie

Rafał Ostrowski, „Eurobuild Central and Eastern Europe”: Na świecie ULI ma 40 tys. członków. Skąd takie powodzenie tej organizacji?

John Banka, prezes zarządu ULI Poland: Sądzę, że atrakcyjność ULI bierze się z jej charakteru – to po części miejsce spotkań biznesowych, gdzie poruszane są zagadnienia z zakresu urbanistyki, nieruchomości czy zrównoważonego rozwoju miast. Ważny jest jednak też aspekt towarzyski – ludzie, którzy ze sobą pracują, czasami się ze sobą zaprzyjaźniają. I wreszcie w dużej mierze chodzi o czas, który darujemy innym. Robimy coś dla innych – dla miejsca, w którym mieszkamy. Czyli nie tylko dlatego, że chcemy lobbować za takim czy innym biznesem. Potrzebna jest organizacja, w której ludzie mogą rozmawiać trochę o biznesie i trochę o swoim mieście – czuć się lokalnymi patriotami.

A co prezes firmy Tacit Investment znajduje tu atrakcyjnego?

Karolina Kaim, prezes firmy Tacit Investment, członek zarządu ULI Poland: To, co do mnie najbardziej przemawia w ULI, to właśnie misja. Jeżeli wykreujemy lepszą przestrzeń miejską, to ta lepsza przestrzeń zagwarantuje użytkownikom lepszą jakość życia. To jest dla mnie kwintesencja roli oraz idei ULI – tak nośnej i międzynarodowej. ULI wyróżnia się na tle innych organizacji. Architekci funkcjonują zazwyczaj w pionowych strukturach swoich firm i instytucji. Podobnie jest z urbanistami, bankierami, burmistrzami miast. A w ULI jest inaczej. To organizacja, która grupuje wszystkich tych specjalistów w ramach poziomej struktury. Dzięki temu działa jak miejsce wymiany myśli, doświadczeń, spostrzeżeń. To bezcenne dla ludzi, którzy zajmują się tą samą tematyką, ale w wielu firmach rozsianych na całym świecie.

JB: Myślę ponadto, że szukamy też ciągle najlepszych przykładów. Inspirujemy się nimi i nie boimy się dzielić informacjami między sobą. To jest duch tej organizacji.

Czy ULI opiera się bardziej na idei dobroczynności i samorozwoju, czy gdzieś kryje się tu jednak twardy biznes?

JB: Ludzie szukają swoich interesów, ale robią to w sposób, który pozwala dzielić się swoją wiedzą. Jest to więc schemat win-win.

Tomasz Aleszczyk, menedżer ds. transakcji w Kulczyk Silverstein Properties, członek zarządu ULI Poland: W mojej opinii organizacja ta pozwala uczyć się przez długi czas i odnajdywać się tu na każdym etapie kariery zawodowej. Świetnie podsumował to ostatnio nowy dyrektor ULI na cały świat: że do 40. roku życia w ULI robił networking i szukał transakcji między kolegami. Po 40. roku życia czerpał bardzo dużą wiedzę z researchu, natomiast po 50. roku życia pozostaje w tej organizacji, żeby dzielić się swoim doświadczeniem. I myślę, że to jest właśnie ta idea, która sprawia, że ULI trwa tak długo.

Państwo też świadczą usługi doradcze oraz edukacyjne dla władz lokalnych. Czy już coś Państwo zrobili w tym zakresie w Polsce?

KK: Zaczniemy wkrótce od Urban Plan, czyli warsztatów edukacyjnych dla młodzieży i jeśli chodzi o obecną skalę naszych możliwości i potrzeb, to wydaje mi się, że jest to właściwy początek. Ale żeby tego typu usługi doradcze były zamawiane, to organizacja jeszcze trochę musi urosnąć i bardziej pokazać, jak wiele może wnieść do rozwoju firm, organizacji czy samorządów. Dużo zależy też oczywiście od zamawiającego. Na przykład Budapeszt zdecydował się na tego rodzaju współpracę z ULI. Dotyczyła ona zagospodarowania rzeki i pytania, co zrobić, aby podnieść jej znaczenie.

JB: Moskwa dwa razy szukała doradców w sprawie bardziej intensywnego wykorzystania swojego obszaru. Ostatni zaś panel doradczy ULI wykonało we Frankfurcie, gdzie chodziło o połączenie Frankfurtu z miastem Offenbach funkcjonalnie i administracyjnie.

W zeszłym roku organizowali Państwo sesję informacyjną dla władz Poznania. O co chodziło?

JB: Mówiliśmy o pozyskiwaniu środków na dofinansowywanie projektów miejskich – jak współpracują prywatne i publiczne organizacje w innych miastach. Przedstawialiśmy trzy albo cztery studia przypadków. Chodziło o poinformowanie władz publicznych, jak można te sprawy organizować lepiej.

KK: Generalnie każde miasto, tak samo jak każdy biznes, powinno mieć swoją strategię. I miasto musi sobie określić, czym chce przyciągnąć przyszłych mieszkańców. Czy to będzie miasto nowych technologii, czy to miasto związane z produkcją, czy ze sztuką, czy z sektorem usług. Później powinno określić wiek ludzi, których chce przyciągać, i czego ci ludzie będą potrzebowali, gdzie znajdą pracę etc. W najlepszych strategiach takie rzeczy są jasno pokazane. Miasta, które się najlepiej rozwijają, to właśnie te, które mają bardzo dobrze zdefiniowaną strategię. Ale polskie miasta w tej sferze muszą jeszcze odrobić lekcję. I myślę, że tu przydaje się pokazywać, że warto mieć strategię, i jakie są z tego korzyści.

Jakie?

JB: Właśnie chodzi o to, że miasta, które mają jasne strategie, lepiej przyciągają inwestorów. Gdy przedstawiciele miasta mówią: „Widzimy się za 10 czy 15 lat w takim i takim miejscu i w związku z tą strategią przygotujemy cały program rozbudowy naszej infrastruktury”, sprzyjać to będzie prywatnym inwestycjom. Jeśli miasto istnieje tylko jako skupisko ludzi, to czasem trudno się w nim inwestorom odnaleźć. Oni muszę widzieć, dokąd miasto zmierza, aby zobaczyć w tym miejsce dla swojego biznesu.

Czy z tym myśleniem nad strategiami rozwoju miast nie wchodzicie za bardzo w kompetencje władz?

JB: No chyba nie za bardzo, gdyż jak dotąd tych wizji nie widać zbyt wiele. Jedną z pierwszych, które pamiętam, przygotowała firma McKinsey dla Łodzi. To było jeszcze na kilka lat przed tym, gdy zaczęło się mówić o outsourcingu BPO w Polsce jako jednym ze źródeł wzrostu gospodarczego. McKinsey wtedy zasugerował, że Łódź może prosperować dzięki temu, że zostanie atrakcyjnym miejscem dla BPO. Coś zaczęło się tam dziać. Może inne miasta też zobaczyły w tym swoją szansę i zaczęły w tym kierunku działać. Strategie są więc bardzo ważne i w biznesie, i w życiu publicznym.

Czyli, Państwa zdaniem, miasta potrzebują wsparcia ULI, żeby tworzyć swoje strategie?

KK: Każdy potrzebuje inspiracji. Tylko że nie każdy wie, gdzie można jej szukać. ULI zrzesza osoby takie, jak prof. Greg Clark, który praktycznie non-stop analizuje potrzeby miast na całym świecie, spędza w podróży większość roku właśnie po to, by definiować, jak mają się rozwijać miasta, to właśnie z wiedzy takich ludzi można korzystać, podejmując strategiczne decyzje. Ludzie, eksperci, którzy tworzą ULI mają doświadczenie, dzięki któremu na przykład samorządowcy mogą rozsądnie i przede wszystkim z korzyścią dla mieszkańców planować rozwój swoich miast i metropolii.

Jakie są bolączki zabudowy miejskiej w Polsce?

JB: Zdrowe miasta są zrównoważone pod względem transportu. Na przykład im więcej chodzimy pieszo, tym lepsze jest powietrze, i tym w ogóle jest zdrowsze życie. Poza tym lepszy jest handel uliczny. Jeśli spojrzymy na przykład na Warszawę, jest to miasto specyficzne, uzależnione od samochodów. Mimo że jest linia metra, jest dobra sieć tramwajów, coś tu nie funkcjonuje.

A jakie widzą Państwo kierunki rozwoju ULI w Polsce? W jakim kierunku chcą Państwo pchnąć tę organizację, żeby rozwijała się dobrze nad Wisłą?

KK: Zdecydowanie chcemy być postrzegani jako organizacja pierwszego wyboru, jeśli chodzi o doradztwo dotyczące zrównoważonego rozwoju miast i zagospodarowania przestrzeni. Nie zamykamy się w poszczególnych zagadnieniach należących do dewelopera, inwestora, bankiera, finansisty, tylko mówimy o organizacji, która dysponuje wiedzą na temat wszystkich aspektów związanych z zagospodarowaniem przestrzennym.

JB: Na rynku jest 20-30 deweloperów naprawdę ważnych. Oczywiście, na co dzień konkurują, walczą o swoją pozycję i biznes, ale jest też płaszczyzna, na której mogą się spotkać. Chodzi o polepszenie całego miasta z korzyścią dla wszystkich. I teraz, jeśli ci deweloperzy współpracują ze sobą w tej mierze, to udaje im się ten cel osiągnąć. I mi się wydaje, że tam, gdzie ULI działa dobrze, tam właśnie udowadnia, że tak jest. To określiłbym jako mój cel.

AT: Do naszej organizacji w Polsce należą firmy, które realizują projekty naprawdę poprawiające tkankę miejską. Można tu ich wymieniać bardzo wiele. Choćby Tacit, który stworzył znakomitą przestrzeń miejską na swojej działce obok placu Grzybowskiego i budynku Cosmopolitan; Ghelamco, które zrealizowało plac Europejski; Kulczyk Silverstein Properties, który stworzył otwarty na miasto projekt Ethos na Placu Trzech Krzyży w Warszawie; ponadto jest znakomity projekt Browarów Warszawskich realizowany przez Echo Investment – tak że wpływ tych deweloperów na miasto jest bardzo duży. On jest w największym stopniu generowany poprzez plany zagospodarowania przestrzennego i nie chciałbym powiedzieć, że to dzięki ULI powstają tak dobre projekty, bo to byłoby duże przekłamanie, ale myślę jednak, że budowanie świadomości wewnątrz organizacji będących członkami ULI przekłada się choć trochę na polepszenie projektów, które realizują deweloperzy.

JB: Jeśli z konferencji wynoszę coś, co usłyszałem od architekta, którego wcześniej nie znałem, to spotkanie ma wpływ na moją świadomość.

AT: Kwestia kontaktów i wymiany informacji jest niezwykle istotna. Gdy wykupuje się członkostwo w ULI, to pierwszego dnia dostaje się dostęp do całej bazy kontaktów na świecie. Nie ma tu żadnego ograniczenia, każdy członek podaje takie kontakty, jakie chce, ale jest to co najmniej e-mail i telefon do firmy. Z moich obserwacji wynika jednak, że 70 proc. osób podaje telefon komórkowy bezpośrednio do siebie.

I jak działa ta wymiana informacji?

KK: Jeżeli ktoś się kontaktuje ze mną i mówi, że zastanawia się nad biznesem w Polsce i chciałby zadać kilka pytań, to jeżeli jest z ULI, to zawsze się z nim spotkam. Otwartość to jedna z zasad, która przyświeca nam w ULI.

AT: Ja też już dostałem kilka takich propozycji spotkań i również nigdy nie odmówiłem.

KK: Gdy potrzebowałam poradzić się, skonsultować z kimś, kto działa w takim sektorze jak moja spółka, to wystarczyło skontaktować się z dwoma czy trzema osobami, aby dotrzeć do kogoś w Stanach Zjednoczonych, a ten powiedział mi: „Mieliśmy taki a taki case i taki raport, proszę, tu jest link”. To jest ta fantastyczna siła organizacji, do których ludzie należą, bo chcą. Chcą coś dostać, ale też chcą się dzielić i właściwie nie ma takiego przypadku czy pytania, które w takiej sieci kontaktów pozostanie bez odpowiedzi.

JB: W zeszłym roku przed wizytą w Nowym Jorku postanowiłem zadzwonić do szefa komunikacji ULI na całym świecie i poprosić o kontakt z kimś na miejscu. Zostałem połączony z byłym wiceprezydentem miasta Williamem Liberem, który był odpowiedzialny za rozwój gospodarczy Nowego Jorku. On od razu mówi: „Przyjdź dziś, mam pół godziny dla ciebie”. Z ulicy nigdy bym do niego nie mógł wpaść, nie byłoby na to szans. Więc mogę zaświadczyć, że to działa.

AT: Wszystko zależy od chęci. To wszystko jest dostępne, ale faktycznie trzeba chcieć czerpać z tego.

JB: Potrzebna jest też otwartość. Długo się tu bez tego nie zagrzeje miejsca i bez sensu jest być członkiem w takim przypadku. Bo to nie jest tylko organizacja networkingowa.

Najbliższe plany?

JB: W maju organizujemy pilotażowy projekt Urban Plan. Jest to fascynująca inicjatywa edukacyjna, w której młodzież dzięki interaktywnym urbanistyczno-planistycznym warsztatom z udziałem profesjonalistów rynku nieruchomości oraz grze zespołowej poznaje, jak funkcjonuje i rozwija się miasto. W czerwcu odbędzie się pierwsze spotkanie z serii Places and Spaces. Naszym gościem będzie Emmanuel de Lanversin, dyrektor generalny SemPariSeine z Paryża. Chcemy połączyć jego doświadczenie z rewitalizacją brzegu rzeki Sekwany z warszawskimi planami i ich realizacją. Tym razem tematem będzie rzeka i zagospodarowanie jej nabrzeży. W kolejnych spotkaniach chcemy mówić o innych elementach przestrzeni miejskiej, takich jak parki czy place, oraz pozytywnym wpływie kreatywnego planowania na żywotność miasta i wartość nieruchomości. Natomiast na jesieni planujemy naszą doroczną konferencję.

Trójka z zarządu

John Banka, prezes zarządu ULI Poland, a także Project Partners International (PPI), nowo powstałej firmy oferującej usługi doradcze inwestorom nieruchomościowym, zwłaszcza w Europie Środkowo-Wschodniej. Przez czternaście lat był partnerem w Colliers International Poland.

Karolina Kaim od grudnia 2014 roku prezes zarządu Tacit Investment. Przez piętnaście lat prezes Platan Group, wcześniej współtworzyła Jones Lang LaSalle na rynku polskim. Absolwentka Wydziału Architektury oraz Podyplomowych Studiów Wyceny Nieruchomości na Politechnice Warszawskiej.

Tomasz Aleszczyk, menedżer ds. transakcji w Kulczyk Silverstein Properties. Od dziewięciu lat związany z branżą nieruchomości komercyjnych. Wcześniej pracował m.in. w Colliers International oraz Axi Immo. Absolwent SGH oraz Uniwersytetu Ekonomicznego w Poznaniu. Członek ULI od 2009.

Blisko 40 tys. członków na świecie

Urban Land Institute (ULI) to założona w 1936 roku w Stanach Zjednoczonych globalna organizacja badawczo-edukacyjna typu non-profit. Jej członkowie reprezentują zawody związane z gospodarką przestrzenną i działalnością deweloperską zarówno w sektorze prywatnym, jak i publicznym. W 2014 roku została powołana krajowa rada ULI na Polskę. W jej zarządzie zasiadają: prezes John Banka (Project Partners International), Karolina Kaim (Tacit Investment), Katarzyna Chwalbińska-Kusek (BuroHappold Engineering), David Brodersen (Coimpex), Robert Mandżunowski (LHI), Paweł Sztejter (REAS) i Tomasz Aleszczyk (Kulczyk Silverstein Properties).