Nieruchomości to lokalna gra

Alex Hayes, „Eurobuild Central & Eastern Europe”: Jak Pan się dziś miewa?

Andrew Joseph König, CEO Redefine Properties: Bardzo dobrze, za nami pracowity tydzień.

Proszę mi o nim opowiedzieć.

No cóż, odwiedziliśmy kilka miast. Pojechaliśmy do Krakowa, Katowic, Szczecina, Wrocławia. Byliśmy w różnych miejscach. W Warszawie też spędziliśmy trochę czasu. Moim zdaniem Polska jest wspaniałym krajem. Ludzie tu są cudowni. Fantastyczny jest entuzjazm i pozytywna energia Polaków. U nas mieszkańcy są dość negatywnie nastawieni do państwa z powodów politycznych, pod względem gospodarczym też są trudności, a tu jest dokładnie odwrotnie. Wszystko przedstawia się pozytywnie, ludzie patrzą w przyszłość, nie oglądają się za siebie. To zupełnie odmienne nastawienie.

Co sprawia, że chcą Państwo inwestować w Polsce?

Kilka czynników. Po pierwsze, mamy bardzo dobrych partnerów, których interes jest zbieżny z naszym.

Mówi Pan o EPP?

EPP i Griffin Real Estate. Mamy ze sobą bardzo dużo wspólnego również z osobistego punktu widzenia. Dla nas jednak fundamentalny czynnik, który nas przyciągnął do Polski to tutejszy rynek. Jest solidny. Od dłuższego czasu panuje na nim wzrost: jest to rynek wschodzący, ale ceny [nieruchomości – przyp. red.] wyrażone są w euro, dlatego dla nas, z inwestycyjnego punktu widzenia, spełnione są wszystkie istotne warunki. Co jednak ważne – wszystko sprowadza się do ludzi i wspólnych interesów, takich jak zdolność do realizacji strategii wzrostu.

Wiem, że obecnie realizuje się wiele inwestycji, ale czy motywacją dużej ich części nie jest dziś tani pieniądz?

Oczywiście, że tak. Na tym rynku nadal widać pewną kompresję stóp, dlatego inwestując dziś, nadal będzie można zarobić na wzroście wartości kapitałowej obiektów. Finansowanie jest jednak wciąż bardzo, bardzo tanie w porównaniu z osiąganym zyskiem. Ponieważ z punktu widzenia inwestycji jest to rynek konkurencyjny, występuje presja na ceny. Nie da się znaleźć okazyjnych zakupów. Obiekty są bardzo dobrze wycenione. W niektórych przypadkach wręcz idealnie. My natomiast inwestujemy w obiekty, które dają nam możliwość aktywnego zarządzania w celu maksymalizacji ich potencjału.

Zapewne powiedziałby Pan o sobie, że jest inwestorem oportunistycznym?

Tak, zdecydowanie. Lubimy inwestować tam, gdzie widzimy możliwość uzyskania wartości z właściwej realizacji potencjału nieruchomości.

A co z resztą Europy Środkowo-Wschodniej?

Koncentrujemy się na Polsce. Podoba nam się ona nie tylko z powodu relacji, jakie tu mamy. Powtórzę: to bardzo ważne w przypadku inwestowania – trzeba być obecnym na miejscu. Jeśli chodzi o inwestycje w Polsce, to wolimy po prostu zainwestować dużo na jednym rynku, na którym mamy skalę i partnerów – a tych nie posiadamy w innych krajach regionu. Bardzo istotne jest też to, że nie jesteśmy zupełnie przekonani, iż rynki nieruchomości innych niż Polska krajów charakteryzują się porównywalną płynnością.

Można by zatem powiedzieć, że w chwili obecnej nie są Państwo zainteresowani innymi rynkami Europy Środkowo-Wschodniej, choć może to w przyszłości ulec zmianie?

Może, ale mówimy o dość odległej przyszłości. W Polsce jest nadal wciąż dużo możliwości.

Jakie główne ryzyka występują Pańskim zdaniem na polskim rynku?

Powiedziałbym, że głównym ryzykiem jest nadmierna zależność handlowa od UE. Dla nas jest to bardzo duże ryzyko w skali makro. Tak jak w przypadku wszystkich krajów, są pewne wyzwania polityczne, potencjalnym ryzykiem może być też niepewność odnośnie przepisów podatkowych.

Jak ludzie z Republiki Południowej Afryki postrzegają ten rynek?

Wśród inwestorów z RPA widać spore zainteresowanie. U siebie działamy w środowisku, które pod pewnymi względami charakteryzuje się niepewnością: z jednej strony jest niepewność polityczna, z drugiej – wzrost gospodarczy jest obecnie spowolniony, dlatego pociąga nas tutejszy rynek. Widzimy tu rozwój pod względem PKB, lecz jest to rynek twardej waluty [obrót nieruchomościami i opłaty czynszowe w Polsce odbywają się zazwyczaj w euro – przyp. red.]. Sami mamy walutę, która w dłuższej perspektywie ulega dewaluacji w porównaniu z rynkami rozwiniętymi, dlatego – oprócz elementu związanego z dywersyfikacją ryzyka poza granicami własnego kraju – jest to dodatkowy czynnik zwiększający atrakcyjność polskiego rynku.

Co przekonało Państwa do objęcia tak dużego udziału w EPP?

Gdy inwestujemy w spółki, lubimy mieć na nie duży wpływ. Poniżej 25 proc. zostaje się inwestorem pasywnym, zdanym na zarząd spółki pod względem dystrybucji zysków i tak dalej, dlatego wolimy inwestować na takim poziomie, jaki pozwala nam wywierać strategiczny wpływ na firmę i udzielać jej również wsparcia finansowego. To powód, dla którego zainwestowaliśmy w ponad 40 proc. udziałów EPP. Uczciwie mówiąc, jest to o wiele większy udział, niż zdołalibyśmy udźwignąć samodzielnie, dlatego przyprowadziliśmy innych inwestorów i dlatego zorganizowaliśmy pierwszą ofertę publiczną (IPO).

Ostatnio widzę duży napływ kapitału z RPA do regionu. Czy może mi Pan pokrótce wyjaśnić, jaki powód leży u podstaw tej tendencji?

Powtórzę to, co chyba już mówiłem. Sytuacja w naszym kraju nie układa się tak pomyślnie, jak byśmy sobie życzyli. Dążąc do dywersyfikacji, inwestorzy wchodzą na rynki zagraniczne, które oferują możliwości wzrostu, i dlatego wkraczają w szczególności na polski rynek.

Jak długo Pańskim zdaniem potrwa okres taniego finansowania?

No cóż, przypuszczam, że cała sytuacja wynika z luzowania ilościowego [quantitative easing – przyp. red.]. Dopóki tego rodzaju narzędzia będą stosowane, wszyscy będą szukać zysków, a na czas trwania tego wyścigu utrzymają się dobre ceny finansowania. Trudno zgadnąć, do kiedy potrwa taka sytuacja. Staramy się zabezpieczyć finansowanie dla firmy na tak długo, jak to będzie możliwe. Jesteśmy przekonani, że przez najbliższe pięć lat stopy procentowe utrzymają się raczej na obecnym poziomie – zwłaszcza że mamy udzielone pożyczki z ustalonym na obecnym poziomie oprocentowaniem.

Zauważyłem, że Państwa firma ma inwestycje w Australii. Czy nie jest ona bliższa regionowi, z którego Państwo pochodzą? Jak Europa wpisuje się w ogólną strategię firmy?

Realizujemy strategię dywersyfikacji w skali globalnej. Tak na marginesie, Australia leży dalej od RPA niż Polska, biorąc pod uwagę czas przelotu. Lot do Polski trwa jedenaście godzin z kawałkiem, a w przypadku Sydney – około 13 godzin. O wiele dłużej w drugą stronę. Dla nas pierwszym rynkiem, na którym zainwestowaliśmy, była Wielka Brytania. Potem firma brytyjska weszła do Niemiec, więc tam też jesteśmy obecni. Następnie dostrzegliśmy możliwości inwestycyjne w Australii. Mieszka tam wielu obywateli RPA, więc mamy z nimi coś wspólnego. Nie tylko pochodzimy z położonych na południowej półkuli krajów, w których gra się w rugby, ale tamtejszy rynek bardzo nas interesuje z powodu żyjących tam naszych przyjaciół i krewnych. W ten sposób rozwinęliśmy się na rynku australijskim, a potem pojawiła się Polska. Nad Wisłą inwestujemy dopiero od półtora roku z kawałkiem.

Na polskim rynku firma zainwestowała z powodu partnerów, ale czy przewiduje Pan, że nastąpi taki moment, w którym Redefine Properties może rozstać się z partnerami i zacząć inwestować we własnym imieniu?

Wolimy tak nie robić. Nieruchomości to lokalna gra. Potrzebna jest reprezentacja na miejscu. Trzeba mieć ludzi, którzy mówią w miejscowym języku i od zawsze są na tym rynku. Ostatecznie, aby być wiarygodnym, trzeba widzieć sytuację oczami osoby z danego rynku. My tego nie jesteśmy w stanie zrobić. Dlatego działanie na własną rękę nie jest dla nas. Nie jest to elementem naszej filozofii inwestowania i zarządzania nieruchomościami. Czasem musimy zainwestować poza ustaloną strukturą, jednak lokalny partner zawsze w jakiś sposób pojawiał się w związku z transakcją. Na przykład, nie możemy być właścicielem nieruchomości wraz z Cromwellem w Australii, choć zainwestowaliśmy w Cromwella.

Jak długo, Pańskim zdaniem, firma będzie utrzymywać inwestycje na polskim rynku?

Tak długo, jak tylko będzie to możliwe. Jesteśmy inwestorem długoterminowym, a nieruchomości to długoterminowe aktywa. To gra wymagająca cierpliwości. Nie wchodzimy na rynek w poszukiwaniu szybkich zysków. Inwestujemy długofalowo.

Czy zatem powiedziałby Pan, że Redefine nadal inwestowałaby w tym kraju, gdyby klimat gospodarczy nie był tak korzystny?

Nieruchomości charakteryzują się cyklicznością. Dlatego strukturę inwestycji opracowuje się tak, aby profil wynajmu nieruchomości pozwolił na przejście przez trudne etapy cyklu, i inwestuje się w celu uzyskania korzyści w okresie zwyżkowym. Absolutnie zasadnicze znaczenie ma tutaj aktywne zarządzanie obiektami.

Jaką szczególną przewagę posiada Redefine?

Moim zdaniem, naszą przewagą jest podejście do prowadzonej działalności. Jest ono odmienne – tak uważamy – niż innych firm dlatego, że koncentrujemy się na ludziach. Relacje są dla nas niezwykle ważne i to od nich wszystko się zaczyna. Jeżeli czujemy chemię, zaufanie oraz mamy wspólne cele z ludźmi, z którymi zawieramy transakcje, wówczas wiemy, że będziemy iść do przodu. Cegły i zaprawa to towar; my skupiamy się na ludziach.

A więc, wcześniej czy później, wróci Pan tutaj zobaczyć się ze wszystkimi...

Oczywiście. Jesteśmy w stałym kontakcie z ludźmi, którzy tu działają. Jesteśmy z nimi bardzo blisko, ściśle z nimi współpracujemy, zapewniamy im wsparcie strategiczne i finansowe. Wspieramy ich również w takim zarządzaniu nieruchomością, aby do maksimum wykorzystać i zwiększać jej potencjał.

Człowiek, który kupił EPP

Andrew Joseph König został dyrektorem finansowym oraz zasiadł w zarządzie spółki Redefine Properties w 2011 roku. Dyrektorem generalnym firmy został w sierpniu 2014. A.J. König jest certyfikowanym księgowym posiadającym około 25-letnie doświadczenie komercyjne i finansowe. Zanim rozpoczął pracę w Redefine Properties, przez dziesięć lat pełnił funkcję dyrektora finansowego spółki Independent News and Media. W Redefine odpowiada za zarządzanie i prowadzenie działalności z uwzględnieniem strategii i celów zatwierdzonych przez zarząd, jak również za wszelkie aspekty aktywności korporacyjnej i komunikację.