Przy gruncie temperatura rośnie

Gdy ponad trzy lata temu przyglądaliśmy się rynkowi gruntów, ten dopiero nabierał wigoru. Deweloperzy ze wszystkich sektorów wyruszyli w Polskę na zakupy, ale byli bardzo wybredni. Nie przeszkodziło to jednak odnotować w 2014 roku 1,85 mld zł obrotu. W 2015 było to już około 2,5 mld zł, a w 2016 – w zależności od metodologii liczenia – między 3 a 4,5 mld zł. Jakim wynikiem zakończy się ten rok? Większość ekspertów nie pozostawia wątpliwości – będzie ponad 5 mld zł obrotu. – Spodziewamy się, że całkowita wartość transakcji gruntowych przekroczy zeszłoroczny rekordowy poziom 3 mld zł i osiągnie wartość zbliżoną do 5,5 mld zł, lecz przyrost nie będzie taki sam dla wszystkich sektorów rynku – zapowiada Emil Domeracki, associate director, Dział Doradztwa Inwestycyjnego, Colliers International. Gorąco ma być także w przyszłym roku, ale też nie wszędzie. Ceny ziemi w niektórych sektorach rosną z prędkością nadświetlną, w innych to jedynie popołudniowa wycieczka wąskotorówką.

Mieszkaniowi biorą wszystko

Nie ma dzisiaj w Polsce bardziej wygłodniałego gruntów sektora niż mieszkaniówka. Deweloperzy, którzy zabudowali już działki kupione taniej w latach poprzednich, ścigają się niemal o każdy kawałek wolnej ziemi. – Dominującą rolę (około 70 proc. całego popytu) w tegorocznych transakcjach pełni jak zwykle rynek mieszkaniowy. Niskie stopy procentowe, kontynuacja państwowego programu MdM oraz rekomendacja KNF ws. kredytów hipotecznych wpływają pozytywnie na popyt, skłaniając deweloperów do zwiększenia aktywności. Zaobserwowaliśmy wzrastające zainteresowanie miastami regionalnymi i aglomeracjami powyżej 500 tys. mieszkańców. Malejąca liczba dostępnych działek położonych w kluczowych lokalizacjach największych miast zaowocowała znacznym skróceniem średniego okresu negocjacyjnego – tłumaczy ekspert Colliers International.

Co ciekawe, deweloperzy łączą siły z innymi podmiotami przy zakupach. – Łączą się do zakupów w konsorcja z innymi deweloperami lub funduszami, w tym zagranicznymi. Te ostatnie są też zainteresowane przejęciami firm deweloperskich i wydaje się, że w 2017-2018 będziemy obserwować takie przejęcia na polskim rynku – przekonuje Daniel Puchalski, dyrektor Działu Gruntów Inwestycyjnych w JLL. – Bardzo silny popyt obserwujemy w Warszawie, Krakowie, Wrocławiu, Poznaniu, Łodzi, Katowicach i Gdańsku – dodaje ekspert JLL.

Wygląda też na to, że nawet na grunty „z problemami” przyszedł czas. – Przygotowujemy się do uruchomienia nowej linii biznesowej, w ramach której będziemy kupować tzw. grunty trudne, czyli o skomplikowanej sytuacji prawnej lub środowiskowej. Mamy do tego odpowiednie kompetencje oraz doświadczenie, które pozwolą nam sprawnie naprawiać sytuację tych terenów. Dzięki temu przygotujemy grunty pod swoją działalność, a także będziemy odsprzedawać je innym deweloperom z zyskiem – mówi Michał Sapota, prezes Murapolu.

Trudno się dziwić takiemu podejściu, zwłaszcza że o dobrą parcelę coraz trudniej. – Ceny wzrosły o kilkadziesiąt procent, a ilość dobrych gruntów jest historycznie najmniejsza. Również jakość dostępnych działek jest coraz gorsza. To m.in. dlatego mniej atrakcyjna lokalizacja czy niewyjaśniona sytuacja prawna nieruchomości powoli stają się dla inwestorów coraz bardziej akceptowalne – tłumaczy Barbara Bugaj, starsza analityk ds. rynku nieruchomości w Cenatorium. To jednak nie wszystkie argumenty, które przemawiają za wzrostem cen. – Widoczne jest zjawisko polegające na wyszukiwaniu i kreowaniu nowych lokalizacji pod inwestycje. W szczególności dotyczy to terenów mieszkaniowych. Nie zaskakuje więc nabywanie terenów zabudowanych (gdzie założeniem jest rozbiórka istniejących obiektów), terenów poprzemysłowych lub inwestycji, których realizacja wymaga skomplikowanych zmian planistycznych – podkreśla Karol Dzięcioł, dyrektor ds. akwizycji w Echo Investment.

Logistycy robią swoje

Spory apetyt na zakupy gruntów inwestycyjnych mają też deweloperzy magazynowi. Odpowiadają oni za około 20 proc. tegorocznego popytu. – W porównaniu z latami ubiegłymi inwestorzy są też bardziej gotowi na realizację transakcji jednokrokowo, bez odkładania płatności w czasie, w celu szybszego zabezpieczenia gruntów, a to za sprawą kurczących się portfeli gruntów gotowych do zakupu w preferowanych przez nich lokalizacjach, głównie w sąsiedztwie dużych miast – mówi Emil Domeracki. Dość nerwowo było w tym sektorze w ubiegłym roku, gdy wchodziła w życie nowa ustawa dotycząca obrotu gruntami ornymi. – Zarejestrowaliśmy, że ceny gruntów ornych w porównaniu z danymi z początku 2016 roku, czyli jeszcze przed wejściem w życie ustawy, nieznacznie wzrosły i w zależności od regionu było to od 5 do 12 proc. Nie można zatem wyciągać wniosków, że ziemia orna będzie lawinowo drożała, choć należy przyznać, iż w sytuacji, kiedy w bezpośrednim sąsiedztwie gruntów ornych jest grunt z miejscowym planem zagospodarowania, który pozwala na zabudowę przemysłowo-logistyczną, wtedy cena takiej ziemi może wzrosnąć względem 2016 roku o około 15-20 proc., bowiem takich gruntów w obszarach miejskich jest jak na lekarstwo – przekonuje ekspert Colliersa.

Sami deweloperzy przyznają, że dostępność gruntów pod realizację obiektów przemysłowych jest umiarkowana i dają im się we znaki braki planów zagospodarowania. To zaś wpływa na przeciąganie w czasie procesu deweloperskiego. Potrafią jednak wyłuskać coś dla siebie. – Nie można przesadnie narzekać – uważa Katarzyna Wojtasiewicz, dyrektor ds. akwizycji i rozwoju w Panattoni Europe. – Weźmy dla przykładu Warszawę i okolice. W samym mieście dostępność gruntów jest utrudniona z uwagi na istnienie planów miejscowych czy kwestie prawne (np. związane z potencjalnymi roszczeniami). Z drugiej strony otworzyło się kilka nowych lokalizacji – powstała autostrada A2, a wraz z nią węzły: Pruszków, Grodzisk Mazowiecki, Konotopa. Zaistniały też nowe lokalizacje z uwagi na obwodnicę Warszawy i trasę S8, która przecina Janki. Inaczej jest np. na Śląsku – tu gruntów nie brakuje, ale region ma swoją specyfikę. Są to często tereny poprzemysłowe, wymagające sprawdzenia np. zanieczyszczeń czy szkód górniczych. Podobnie jest z dostępnością gruntów z planami zagospodarowania w centralnej Polsce – jest duża, ale trzeba też myśleć o przyszłości. Tereny dobrze skomunikowane kiedyś się skończą, a wtedy wymagane będą większe nakłady inwestycyjne w celu połączenia ich z głównymi drogami – zastrzega dyrektor z Panattoni.

Biura i handel odstają, a hotele na fali wznoszącej

Jedną z podstawowych i diametralnych różnic przy porównywaniu obecnej sytuacji na rynku gruntów z tą sprzed dekady jest śladowa niemal liczba transakcji na działkach pod biurowce i centra handlowe. – Rynek biurowy w stolicy jest skoncentrowany na wybranych lokalizacjach. Tam zainteresowanie gruntami jest spore. Widoczna jest też duża aktywność deweloperów biurowych na rynkach gruntów miast regionalnych, zwłaszcza w Krakowie i Wrocławiu. To może się przełożyć na wzrost cen ziemi w tych ośrodkach. Obserwujemy też zmienianie przeznaczenia gruntów biurowych na mieszkaniowe – podaje Maciej Wójcikiewicz, starszy dyrektor ds. wycen w CBRE.

Malejący popyt nie przełożył się jednak znacząco na poziom cen, które bywają czasami zawrotne. Według danych zgromadzonych przez Cenatorium, ceny działek pod zabudowę komercyjną w Warszawie potrafią dochodzić nawet do dwudziestu kilku tys. zł za 1 mkw. gruntu. To jednak wyjątki, a małą dostępność gruntów w najlepszych lokalizacjach równoważy duża podaż powierzchni biurowej oddanej do użytku w 2016 roku i spore nasycenie powierzchnią handlową w największych miastach. Zdaniem Daniela Puchalskiego, inwestorów handlowych interesują głównie działki pod parki handlowe w miastach o populacji nieco ponad 50-70 tys. mieszkańców, które nie są jeszcze nasycone handlem. Innymi słowy złoty czas budowy centrów handlowych już przeminął, a deweloperzy biurowi muszą przetrawić to, co już połknęli – choć trzeba przyznać, że część tych ostatnich z zainteresowaniem przygląda się rynkom biurowym w Gdańsku, Wrocławiu, Krakowie i Łodzi. Coraz śmielej poczynają sobie natomiast hotelarze. – Każda niemal sieć planuje ekspansję (aktywność w tym segmencie jest chyba większa niż przed Euro 2012), w związku z czym szuka partnerów i okazji inwestycyjnych. Na czoło wysuwają się: Kraków, Wrocław, Poznań, Warszawa oraz kurorty. Brane są też pod uwagę: Łódź, Rzeszów i Katowice – one przeżywają prawdziwy renesans zainteresowania inwestorów – uważa ekspert JLL.

W Europie Środkowej temperatura rośnie

Na brak zajęcia nie narzekają firmy doradcze i inwestycyjne w Czechach, Rumunii oraz na Węgrzech i Słowacji. Gorąco jest zwłaszcza nad Wełtawą, gdzie rynek mieszkaniowy i biurowy przeżywają wzmożony rozwój. – Odpowiednie doświadczenie pozwala wciąż znajdywać dobre działki, jednak jest to sporym wyzwaniem. Ceny rosną głównie w dużych miastach, takich jak Praga czy Brno – mówi Stanislav Frnka, CEO HB Reavis Poland. Dodaje jednak, że w stolicy Czech występuje inny problem sygnalizowany publicznie przez dużych deweloperów – chodzi o proces wydawania pozwoleń na budowę, który jest powolny i odstrasza część inwestorów – uważa Stanislav Frnka.

Deweloperzy nie byliby jednak sobą, gdyby sobie nie radzili. – Praga jako okno na świat rozwijającej się gospodarki czeskiej była świadkiem niespotykanego zapotrzebowania na nowoczesne biura w ostatnich 18 miesiącach. Chociaż oczekuje się, że w 2017 i 2018 roku powstanie blisko 300 tys. mkw. nowych powierzchni biurowych, nie będzie to w stanie zaspokoić prognozowanego popytu w dłuższej perspektywie – przekonuje Marie Passburg, dyrektor zarządzająca ds. rozwoju Skanski w Czechach. Dodaje zaraz jednak, że pomimo ograniczonego dostępu do działek budowlanych nadających się pod biura jej firma ostatnio przejęła projekty biurowe z ważnymi warunkami zagospodarowania, a nawet pozwolenia na budowę.

W Czechach jest też jeszcze miejsce dla firm, które nie boją się wyzwań i mają specjalistyczną i szczegółową wiedzę o danym segmencie rynku. – Deweloperzy wydają się zadowoleni, koncentrując się na łatwiejszych czy mniej skomplikowanych projektach. Niewykluczone, że istnieje luka na rynku dla bardziej agresywnych lokalnych deweloperów, gotowych podjąć ryzyko, którego bardziej zinstytucjonalizowani deweloperzy nie są skłonni zaakceptować – podpowiada Andrew Thompson, dyrektor i szef inwestycji na Czechy i Słowację w Colliers International.

Duża konkurencja panuje też na sąsiedniej Słowacji. – Rynek nowoczesnych nieruchomości biurowych zdecydowanie koncentruje się w Bratysławie, gdzie dostępność działek pod nową zabudowę jest bardzo ograniczona, a konkurencja znacząca. Ceny gruntów z odpowiednim pozwoleniem na budowę wahają się od 500 do 700 euro za 1 mkw. Jeśli chodzi o rynek handlowy w stolicy, biorąc pod uwagę projekty istniejące i w budowie można już mówić o jego nasyceniu. W tym segmencie potencjał ma jeszcze wschodnia część kraju, gdzie dostępność działek jest nieco większa, a ceny są niższe – od 50 do 300 euro za 1 mkw. w zależności od lokalizacji – przedstawia sytuację w swoim rodzinnym kraju szef polskiego HB Reavis.

Węgry i Rumunia w górę

Po latach spowolnienia na Węgrzech nie ma już śladu. – Aktywność na rynku gruntów inwestycyjnych znacznie wzrosła w ciągu ostatnich 2-3 lat w porównaniu z latami kryzysu 2008-2013. W tym okresie dokonano transakcji w Budapeszcie o łącznej wartości około 300 mln euro – podlicza Tamás Steinfeld, zastępca dyrektora ds. wycen i doradztwa w Colliers International na Węgrzech. Jego szef András Dallos dodaje, że ceny gruntów w Budapeszcie osiągnęły w 2017 roku poziom sprzed kryzysu, a cena w lokalizacjach w centrum wynosi od 400 do 700 euro za 1 mkw. brutto, natomiast w lokalizacjach pozacentralnych od 100 do 250 euro za 1 mkw. brutto. Bardzo ograniczona jest dostępność gruntów w najbardziej poszukiwanych lokalizacjach biurowych w Budapeszcie, a dostępne obszary to w większości tereny poprzemysłowe – przekonuje András Dallos, dyrektor ds. wycen i doradztwa w Colliers International na Węgrzech.

Bardzo rozkręcony jest też rynek mieszkaniowy. W Budapeszcie w budowie jest obecnie około 14 tys. nowych mieszkań, podczas gdy w latach 2011-2014 średnio tylko 2 tys. mieszkań otrzymało pozwolenie na budowę. Z deweloperami biurowymi konkurują więc deweloperzy mieszkaniowi. To doprowadziło do bardzo interesującej i paradoksalnej nieco sytuacji. – To sprawia, że ceny znacznie idą w górę, ale pojawia się nowa ziemia na sprzedaż, ponieważ niektórzy właściciele chcą wykorzystać nadarzającą się okazję i uzyskać lepszy zwrot, niż początkowo planowali – dzieli się spostrzeżeniem Marcin Łapiński, dyrektor zarządzający Skanska Commercial Development na Węgrzech i w Rumunii. Jest jeszcze jeden czynnik, który mógłby wpłynąć na zwiększenie podaży gruntów. – Istnieje wiele dużych działek zlokalizowanych w centralnych lokalizacjach, które obecnie są własnością państwa. W przypadku pojawienia się tych nieruchomości na rynku na pewno ponownie wpłynie to na aktywność na rynku deweloperskim – uważa Tamás Steinfeld. Do czasów świetności powrócił też rynek gruntów w Rumunii i to nie tylko w stolicy. – Przechodzi on najkorzystniejsze chwile od czasu spowolnienia gospodarczego. Wzrasta popyt na ziemię we wszystkich segmentach – biurowym, mieszkaniowym, handlowym, hotelowym i magazynowym. Kupują zarówno aktywni dotychczas gracze, jak i nowe podmioty – wylicza Sinziana Oprea, zastępca dyrektora, Agencja ds. Gruntów w Colliers International Romania. – Występuje coraz większe zainteresowanie rynkami regionalnymi, jak np. Timisoara, Kluż-Napoca, Iasi czy Braszów. W ciągu ostatnich dwóch lat znacznie rozwinął się sektor mieszkaniowy i obecnie ma największy udział w inwestycjach w grunty. Ceny wykazują tendencję wzrostową – średnie roczne wzrosty wynoszą 10-20 proc., a nawet więcej w najbardziej pożądanych obszarach – dodaje ekspertka Colliersa.

Czy „poleje się krew”…?

Rynek zdążył już nas przyzwyczaić do swoich wzlotów i upadków. Po okresie prosperity nieuchronnie przychodzi spowolnienie. Nie inaczej będzie pewnie i tym razem. Pytanie za milion (a może i więcej): kiedy to nastąpi? I tu zaczynają się schody. – W najbliższych kwartałach nie spodziewamy się dekoniunktury na rynku gruntów w Polsce. Ceny powinny nadal rosnąć. Wzrost stóp procentowych może jednak spowodować odwrót inwestorów od mieszkań na wynajem i powrót do lokowania środków na lokatach. Jeśli tak się stanie, ucierpią inwestycje mieszkaniowe w najmniej atrakcyjnych lokalizacjach. Wzrost stóp nie powinien spowodować jednak załamania w mieszkaniówce, o ile oczywiście nie wystąpią przy tym inne, nieprzewidywalne zdarzenia – zakłada Maciej Wójcikiewicz z CBRE.

Umiarkowanym optymistą jest też Daniel Puchalski z JLL, który przekonuje wprawdzie, że obecnie zmierzamy w podobnym kierunku co w latach 2006-2007, a ogromny popyt napędza głównie dostępność taniego pieniądza i duża sprzedaż mieszkań, ale zaznacza, że wzmożony ruch w zakupach gruntów nie będzie trwał wiecznie. – Szacujemy, że hossa może potrwać jeszcze do końca przyszłego roku. Rynek ostudzić mogą zmiany w prawie (nowy kodeks budowlany), choć ten również ma swoje dobre strony. Gracze wyciągnęli też wnioski z sytuacji sprzed dekady i większość z nich uważniej planuje zakupy – dodaje ekspert JLL.

Wyhamowanie popytu na grunty może natomiast nastąpić już w przyszłym roku na Węgrzech. W kierunku takiej prognozy skłania się Tamás Steinfeld z Colliersa, który wskazuje, że w 2019 roku skończy się okres niższego VAT-u dla projektów mieszkaniowych [z przyczyn natury budowlanej wpłynie to na zakupy już w 2018 – przyp. red.], a ze względu na dużą podaż w segmencie biurowym i stabilny popyt deweloperzy w 2018 roku powinni raczej skupić się bardziej na bieżących projektach niż nowych zakupach gruntów. Duża dynamika obrotu gruntami nie powinna wyhamować natomiast w Rumunii. – Inwestorzy chętnie wykorzystują ogromną dynamikę na użytkowników końcowych, a nowi gracze poszukują ziemi i chcą rozpocząć swoje projekty – mówi Sinziana Oprea.

Nikt nie wie, kiedy karta się odwróci, ale są już tacy, którzy wyczekują tego z niecierpliwością. Niedawno rozmawiałem z prezesem jednego z polskich deweloperów (myślę jednak, że można to odnieść do reszty krajów regionu), który dysponuje sporymi środkami na grunty pod nowe inwestycje. Spytany, na co czeka, odpowiedział: „Aż poleje się krew” – niestety kategorycznie odmówił autoryzacji tej wypowiedzi.

A więc czekamy...?