Europa biurem silna

Uogólnienia są na ogół mało warte, ale może to, przy pewnych założeniach, okaże się pouczające: chyba większość mieszkańców Europy spotkała się kiedyś z prognozą pogody zapowiadającą całkiem przyjemną aurę, z jednym tylko niepokojącym zastrzeżeniem: „nocą przy gruncie temperatura może spaść poniżej zera”. Na rynkach nieruchomości w Europie Środkowej jest zgoła inaczej – choć to akurat nie jest anomalia wyłącznie tej części kontynentu – termometrom zaczyna brakować skali już przy gruncie. Jest gorąco, ale „temperatura odczuwalna” dla każdego kraju, a nawet regionów poszczególnych państw, jest inna.

Centra kontra konstelacje

Rynki biurowe w środku Europy nie były nigdy spójne. Są takie, jak Polska czy Rumunia, gdzie uwaga skupia się na stolicach, ale za nimi ciągnie się welon atrakcyjnych miast regionalnych; mamy też Czechy, Węgry i Słowację – gdzie jest właściwie tylko jedna panna na wydaniu. O tym należy pamiętać, ale wszystkie z tych krajów korzystają z rozkręconej tanim finansowaniem koniunktury.

Warszawa na przykład przeżywa kolejną młodość i – o dziwo – z wiekiem wygląda atrakcyjniej. Pomimo politycznych zawirowań, biznes nadal ma miejsce do popisu, gospodarka rośnie, a rynek biurowy sięga rekordowych poziomów. Według danych przedstawionych przez Polish Office Research Forum w ubiegłym roku, w okolicach kolumny Zygmunta wynajęto w sumie ponad 820 tys. mkw. biur. Największym zainteresowaniem cieszyło się centrum (208,4 tys. mkw.) oraz Mokotów (204,6 tys. mkw.). Najwyższy udział w strukturze popytu przypadł zaś nowym umowom – 63 proc., renegocjacje obowiązujących kontraktów odpowiadały za 26 proc. zarejestrowanego popytu, a ekspansje – za 11 proc. Do tego zestawu liczb należy dodać tę najważniejszą. Jak wynika z opracowania „Marketbeat. Rynek biurowy w Warszawie. Podsumowanie 2017 roku”, przygotowanego przez firmę doradczą Cushman & Wakefield, absorpcja powierzchni biurowej w stolicy Polski osiągnęła rekordowy poziom 363,3 tys. mkw. Na rynku, który niedawno osiągnął 5 mln mkw. ten wynik jest co najmniej bardzo przyzwoity. A obecny rok nie zapowiada się gorzej. – Możemy się spodziewać podobnego wyniku co w 2017 – uważa Tomasz Buras, dyrektor zarządzający, head of Investment Department, Savills Polska. – Wszyscy obserwują, na ile źródło popytu związane z coworkingiem będzie stabilne i jak rynek na nie zareaguje. Część z tych najemców jeszcze nie odebrała biur, będą w tym roku wychodzić z powierzchniami na rynek. Zobaczymy, jak będzie się kształtował popyt na tak szybko przybywającą nową powierzchnię i jak przełoży się to na rynek najmu tradycyjnych biur – zastrzega szef polskiego Savillsa. Pojawia się też szansa dla spisanych przez niektórych na straty regionów miasta. – W rejonie Służewca praktycznie nie powstają nowe biurowce. To stwarza szansę na ustabilizowanie się rynku. Bliskie ukończenia są inwestycje infrastrukturalne mające poprawić komunikację w okolicy. Za rok obszar ten będzie wyglądał zupełnie inaczej. Uważam, że Służewiec najgorsze ma już za sobą. Pojawiają się już ponownie najemcy, którzy zaczynają rozważać przeprowadzenie się tam z centrum – przekonuje Tomasz Buras.

Nie on jeden jest optymistycznie nastawiony do przyszłości. – Mimo zbliżającej się fali nowej podaży zaplanowanej na lata 2019-21, wysoka aktywność najemców, a co za tym idzie spadające wskaźniki pustostanów potwierdzają, iż rynek póki co zachowuje równowagę. Najbliższy rok będzie charakteryzował się stosunkowo niską podażą oraz nieco spadającym poziomem pustostanów. Sytuacja ta może chwilowo przesunąć przewagę w stronę wynajmujących, w zależności od tego, w której dzielnicy poszukują oni powierzchni biurowej. W tym roku bardzo istotną kwestią jest tempo podejmowanych decyzji, to od niego zależy, czy uda się wynająć biuro w pożądanej lokalizacji – przekonuje Rafał Wdowczyk, dyrektor, Advisory & Transaction Services, Office, CBRE.

To jednak nie koniec dobrych wiadomości z Polski biurowej. Warszawa radzi sobie nadspodziewanie dobrze, ale to inwestycje w miastach regionalnych sprawiają, że silna stolica musi się liczyć z wewnątrzkrajową konkurencją. Za rogiem stoi Kraków, który przoduje wśród miast regionalnych pod względem nowej powierzchni biurowej oraz łącznej wielkości transakcji najmu. Według PORF w minionym roku w polskich miastach regionalnych do użytkowania oddano projekty biurowe o łącznej powierzchni 461 tys. mkw., z czego najwięcej – 190,4 tys. mkw. – w Krakowie, który w 2017 roku mógł się poszczycić przekroczeniem poziomu 1 mln mkw. podaży. Smoczy gród przoduje też wśród miast regionalnych pod względem łącznej ilości wynajętej powierzchni biurowej. W 2017 roku było to 200,8 tys. mkw. – czyli prawie 1/3 wszystkich najmów z miast regionalnych. Na złe chwile nie może narzekać także Wrocław, w którym przed rokiem najemcy pokusili się o wynajem 169,5 tys. mkw. biur. Do gwiazdozbioru lokalizacji biurowych w Polsce zaczyna dołączać też Łódź.

Mimo pewnych oznak przegrzania, trzeba pamiętać, że to głównie miasta regionalne przyczyniły się do rekordowego wyniku nad Wisłą. Według danych Colliers International, najemcy wynajęli w ubiegłym roku w Polsce prawie 1,5 mln mkw., a większość popytu stanowiły nowe umowy. Trzeba więc przyznać, że wspólna waga największych polskich miast regionalnych zaczyna dorównywać Warszawie.

Z romantycznym rozmachem

Kolejnym krajem sporych możliwości może okazać się Rumunia. Analitycy JLL spodziewają się, że obroty na rynku inwestycyjnym przekroczą w 2018 roku poziom z roku ubiegłego i wyniosą ponad 1 mld euro. Prognozy tych samych ekspertów zakładają jednak, że w tym roku popyt najemców na biura w Bukareszcie spadnie do około 340 tys. mkw. To nieco niżej niż w ubiegłym roku. Przy stawkach wywoławczych za najlepsze lokalizacje w mieście na poziomie 18,5 euro za 1 mkw. miesięcznie może to jednak wzbudzać niepokój o intencje najemców. Otuchy może dodawać natomiast absorpcja netto, która wyniosła w ubiegłym roku – według danych JLL – 95 tys. mkw. Niektórzy, jak HB Reavis, zapowiadają, że zaczekają na zainwestowanie w Rumunii do następnego cyklu, inni jednak – wcale nie mniejsi – np. CA Immo, Globalworth czy S Immo – przetną w tym roku wstęgi podczas otwarcia swoich projektów.

Gra do jednej bramki?

Analizę sytuacji na rynku biurowym w Czechach należałoby rozpocząć od Pragi, ale nie w tym roku. Nie tylko nad Wełtawą sporo się dzieje. Nad brzegami Svitavy tempo życia również przyspiesza. Zwrócili na to uwagę eksperci CBRE i Cushman & Wakefield, którzy postanowili otworzyć w Brnie swoje biura. Skierowali tym samym uwagę na potencjał biurowy Moraw z zasobami wynoszącymi ponad 700 tys. mkw. powierzchni. Brno nie zostało wybrane przypadkowo – 2/3 biur Moraw mieści się właśnie tam, choć Ostrawa też ma się czym pochwalić, dysponując zasobami wynoszącymi około 220 tys. mkw. Nie przysłoni to oczywiście faktu, że w Pradze można liczyć na około 3,3 mln mkw. biur. Ta liczba może być jednak złudna. Podaż nowych biur w stolicy Czech nie rzuca na kolana, nie pozwala też do końca zaspokoić apetytu najemców. To sprawia, że deweloperzy stają w szranki i budują tam obecnie ponad 300 tys. mkw., z czego 2/3 zostanie ukończone w tym roku – tak wyliczyli eksperci JLL. I trudno się dziwić deweloperom – roczny obrót na rynku najmu powierzchni biurowej w Pradze wyniósł w 2017 roku ponad 0,53 mln mkw. Dzięki dużemu popytowi i umiarkowanej podaży (136 tys. mkw. w 2017, wg JLL) wskaźnik pustostanów w mieście spadł do poziomu nienotowanego od 2008 roku – 7,5 proc. Podobnie wygląda absorpcja netto która w 2017 roku wyniosła 223 tys. mkw. – najwięcej od dekady. – W 2018 roku spodziewamy się podaży na poziomie przekraczającym 200 tys. mkw., z czego prawie połowa jest już zarezerwowana w ramach przednajmów – prognozuje Martin Stričko, starszy analityk z działu badań JLL w Czechach.

Jest ciekawie nad Dunajem

Budapeszteński rynek biurowy natomiast osiągnie wkrótce 3,5 mln mkw. powierzchni. Z ponad 250 tys. mkw. powierzchni w budowie (dane C&W) miasto przekroczy ten poziom lada chwila. Dość niski wskaźnik pustostanów – 7,5 proc. – i spory popyt ze strony najemców (absorpcja netto w 2017 roku osiągnęła 133 tys. mkw.) sprawiają, że czynsze rosną. Za najlepsze lokalizacje trzeba wysupłać około 24 euro za 1 mkw. miesięcznie, a w rozdającym karty w mieście korytarzu Vaci – ponad 15 euro za 1 mkw. miesięcznie. Nic więc dziwnego, że inwestorzy walą tam drzwiami i oknami, a ubiegłoroczny wynik na rynku inwestycyjnym – 1,87 mld euro – był tylko o jotę słabszy niż w szczycie bańki nieruchomościowej przed dekadą.

Inny wymiar: Rosja

W Moskwie ubiegły rok stał pod znakiem rosnącego popytu na powierzchnie biurowe, za którym nie nadążała podaż. Z tego względu pustostany zmniejszyły się z 15,5 do 13,8 proc. (najniżej od czterech lat), a w najwyższej klasie A – z 18,9 do 16,5 proc. Jeszcze większe spadki odnotowano w Centralnym Obszarze Biznesowym miasta – średnia to 10,7 proc. (najniżej od pięciu lat), a w budynkach klasy A – nawet do 10,4 proc., co jest najniższym wynikiem od 2009 roku. Według JLL, w najwyższym segmencie rynku biurowego Moskwy w czwartym kwartale 2017 roku wynajęto i kupiono 508 tys. mkw. powierzchni, co jest najwyższym kwartalnym wskaźnikiem od początku 2013 roku. – Całkowita wartość transakcji w 2017 roku przekroczyła prognozę i osiągnęła 1,28 mln mkw., odnotowując wzrost o 21 proc. w stosunku do poprzedniego roku – podlicza Jelizawieta Gołyszewa, dyrektor ds. regionu Rosji i WNP, szef działu ds. współpracy z właścicielami powierzchni biurowych firmy JLL. – Miniony rok upłynął pod znakiem dużych transakcji najmu ze strony banków i firm telekomunikacyjnych, które kupowały i wynajmowały całe budynki o powierzchni ponad 10 tys. mkw., m.in. IQ-Quarter, Aquamarine III, Oasis, Poklonka Place, Bolshevik II i Comcity. Ponad połowę ubiegłorocznych transakcji przeprowadzono w klasie budynków B+, w wyniku czego wskaźnik powierzchni niewynajętej w tym segmencie spadł o 3,7 p.p., do poziomu 13,5 proc. Wprowadzono też na rynek 408 tys. mkw., z czego 76 proc. w ostatnim kwartale. Trzeba zauważyć, że prawie 60 proc. nowej powierzchni dostarczyły dwa budynki w kompleksie Moskwa City. Według prognoz JLL nowa podaż w 2018 roku wyniesie w Moskwie „zaledwie” 300 tys. mkw., a średni poziom pustostanów spadnie do 13,1 proc. Efektem takiego stanu rzeczy może być niewielki wzrost stawek czynszu w 2018 roku.

Ostatni gasi światło

Jak by nie patrzeć na te wszystkie, tak zgoła odmienne, miasta, wyłania się jeden obraz: Europy Środkowej w budowie. Trzeba chwytać moment, choć niektórzy zaczęli grać na wyczekiwanie spodziewanego spowolnienia. Warto pamiętać o tym, że rynek nieruchomości nie jest w końcu tak różny od innych i rządzi nim cykliczność. Spowolnienie z pewnością nadejdzie, niektórzy będą żałować straconych szans, a inni, że dali się skusić na „okazje”. Co można powiedzieć z prawdopodobieństwem graniczącym z pewnością? Spadek nie zacznie się w Europie Środkowej – to jeszcze nie ta liga. Choć być może w następnym cyklu…