Rynek bardziej złożony

Otwarcie pierwszego dużego centrum handlowego w Warszawie po dziesięciu latach, debiut nowoczesnych konceptów sieci handlowych, dyskusja wokół ustawy częściowo zakazującej handlu w niedziele oraz coraz bardziej widoczny trend omnikanałowości – te wydarzenia zdominowały polski rynek handlowy w 2017 roku. Kolejne wyzwania przed nami. W 2018 roku będziemy obserwować m.in., jak galerie i ich najemcy przystosują się do ograniczenia handlu w niedziele.

Stabilny rozwój ilościowy

W zeszłym roku podaż powierzchni handlowej wyniosła 380 tys. mkw. – informują eksperci Knight Frank. Znaczącym wydarzeniem na rynku centrów handlowych w Polsce w 2017 roku było z pewnością otwarcie w Warszawie Galerii Północnej, zbudowanej przez GTC. To pierwszy duży obiekt (64 tys. mkw.) oddany do użytku w stolicy od 10 lat. Wśród debiutów warto również odnotować uruchomienie galerii Wroclavia i tym samym wejście jej inwestora – firmy Unibail-Rodamco – na rynek wrocławski. Kolejnym dużym obiektem, który rozpoczął działalność w minionym roku jest krakowskie centrum handlowe Serenada. Jego deweloper – Mayland Real Estate – już zapowiedział rozbudowę i połączenie projektu z sąsiadującym CH Krokus. Nieco mniejsze obiekty, które otworzyły drzwi dla klientów, to: Skende Shopping (24 tys. mkw.) zbudowane przez Ikeę Centres i towarzyszący mu sklep Ikei (33,5 tys. mkw.) w Lublinie, Vivo! Krosno (22 tys. mkw.), którego deweloperem jest Immofinanz. – W konsekwencji w 2017 roku zakończono budowę niemal 370 tys. mkw., a całkowite nowoczesne zasoby handlowe w Polsce wzrosły do poziomu 11,6 mln mkw. – mówi Magdalena Czempińska, dyrektor w dziale badań rynku, Knight Frank. Podaż nowej powierzchni w minionym roku była zbliżona do wyniku z 2016 roku. Z ciekawostek: centrum handlowe pierwszej generacji w Sosnowcu, które zakończyło działalność w 2016 roku, rok później za sprawą firmy Hillwood przekształciło się w obiekt magazynowy.

Oprócz nowych centrów handlowych wśród inwestycji zakończonych w Polsce w 2017 roku znalazły się także rozbudowy istniejących projektów, wśród których dominowało powiększenie Galaxy Szczecin o 17 tys. mkw. przez jej właściciela – Echo Polska Properties (EPP). Ponadto EPP ukończyło kolejną fazę rozbudowy Outlet Park Szczecin o 3,8 tys. mkw. Natomiast rzeszowski Outlet Graffica (17 tys. mkw.) powstał w wyniku repozycjonowania Galerii Graffica (właściciel Star Europa). W 2017 roku rozbudowy stanowiły około 20 proc. podaży oddanej do użytku, a rosnący udział rozbudów w nowej podaży to kontynuacja trendu obserwowanego na rynku już kolejny rok. – Z uwagi na fakt, że około połowa istniejących zasobów handlowych jest starsza niż 10 lat właściciele centrów bez możliwości rozbudowy często decydują się na modernizacje obiektów, aby dopasować ofertę do obecnych i przyszłych trendów – dodaje Magdalena Czempińska.

Jak wynika z informacji przedstawionych przez Knight Frank, w 2018 roku deweloperzy mogą zrealizować więcej powierzchni niż w 2017 roku. W budowie w grudniu 2017 było około 550 tys. mkw. nowoczesnej powierzchni handlowej, z czego 436 tys. mkw. miało terminy otwarcia w 2018 roku. Były wśród nich: Forum w Gdańsku (62 tys. mkw.), Libero w Katowicach (45 tys. mkw.) oraz Gemini Park w Tychach (36 tys. mkw.). Największym spośród realizowanych aktualnie projektów jest Galeria Młociny w Warszawie (73,5 tys. mkw.), której otwarcie zaplanowano na 2019 rok. Blisko 20 proc. całkowitego wolumenu w budowie stanowią rozbudowy istniejących centrów handlowych.

Pustostany i czynsze

Według danych Polish Retail Research Forum, na koniec 2017 roku w Polsce dostępne było 4 proc. zasobów handlowych. W porównaniu z sytuacją sprzed 12 miesięcy, pustostany wzrosły o 0,5 p.p. – Wynikało to m.in. z faktu, że kilka obiektów nadal oferowało powierzchnię zwolnioną w 2017 roku przez sklepy sieci Praktiker, a niektóre lokalizacje borykały się z pustostanami po Delikatesach Alma. Poza tym nie wszystkie oddane w 2017 roku projekty zostały w pełni wynajęte przed datą otwarcia – zauważa Magdalena Czempińska. Najniższy poziom pustostanów spośród głównych aglomeracji został odnotowany w Szczecinie (2,8 proc.), a także w Warszawie i Wrocławiu (po 2,9 proc.). Wśród średniej wielkości rynków przodowały Toruń (1,7 proc.), Kielce (1,8 proc.) i Bydgoszcz (1,9 proc.). Stabilny popyt na powierzchnie handlowe sprawia, że czynsze również nie ulegają zasadniczym zmianom. – Pod koniec 2017 roku najwyższe stawki transakcyjne za wynajem najlepszej powierzchni w centrach handlowych (lokali o powierzchni do 100 mkw.) osiągane były tradycyjnie w Warszawie i wynosiły nawet 100 euro za 1 mkw. miesięcznie. Miesięczne czynsze za najbardziej atrakcyjne lokale w największych miastach regionalnych w Polsce wynosiły 35-70 euro za 1 mkw., podczas gdy w miastach średniej wielkości znajdowały się w przedziale 25-60 euro za 1 mkw., natomiast w mniejszych miastach – 20-40 euro za 1 mkw. – wymienia Magdalena Czempińska.

Weszli i wyszli

Dane odnoszące się do liczby debiutów marek na polskim rynku handlowym w 2017 roku są zróżnicowane. Według agencji JLL w Polsce swoje sklepy otworzyło ich 20 – o trzy więcej niż w 2016 roku. Eksperci Cresy wskazują 30 debiutujących najemców. Jak podają analitycy firmy Knight Frank, do grona marek wzbogacających centra handlowe w Polsce należy zaliczyć: Freya (Stary Browar w Poznaniu), Hamleys (Galeria Północna w Warszawie), a także Nissa i Victoria‘s Secret (Arkadia w Warszawie). Melon Fashion Group – właściciel takich marek, jak: Befree, Zarina i Love Republic – obecność w Polsce rozpoczął, otwierając dwa sklepy marki Befree (w Starym Browarze w Poznaniu i CH Riviera w Gdyni) oraz sklepy Love Republic i Zarina w Galerii Północnej w Warszawie. Z kolei centrum handlowe Wroclavia wprowadziło do Polski pod koniec 2017 roku ukraińską sieć odzieżową Goldi oraz hiszpańskie akcesoria wyposażenia wnętrz La Mallorquina. Z kolei biznes zakończyły takie marki, jak: Praktiker, Marks & Spencer, Dorothy Perkins, Stenders, Springfield oraz sieć polskich delikatesów Alma.

Znaki czasu

Analitycy Knight Frank zauważają, że szybki rozwój e-commerce sprawia, że marki prowadzące dotychczas tylko handel stacjonarny coraz częściej otwierają również sklepy internetowe, jak chociażby CCC, niemniej jednak zauważalny staje się również trend odwrotny. W 2017 roku popyt na powierzchnię handlową w centrach handlowych kreowany był przez sklepy dotychczas operujące tylko online, np. Iperfumy.pl czy Eobuwie.pl bądź oferujące swoje produkty na tymczasowych powierzchniach (np. Militaria.pl czy Telakces.com). To bardzo ciekawy trend, gdyż innowacyjne formaty wprowadzane przez najemców mają szansę przyzwyczaić klientów do nowych form sprzedaży i zmienić znacząco ich oczekiwania i przyzwyczajenia zakupowe. – Rozwój e-commerce sprawił również, że centra handlowe przestały być głównymi destynacjami zakupowymi, a galerie handlowe zaczęły aspirować do bycia miejscami spędzania wolnego czasu. W związku z tym dostarczanie odwiedzającym pozytywnych wrażeń będzie jednym z ważniejszych elementów działania wielu obiektów handlowych. Już w 2017 roku obserwowano akcje tego typu, a kolejne lata mogą przynieść ich intensyfikację. Przykłady takich działań uwzględniały np. odpowiednią aranżację ogólnodostępnej powierzchni (np. stref relaksu), rozszerzającą się ofertę gastronomiczną i rozrywkową wielu centrów, a także organizację czy wspieranie wydarzeń kulturalnych, artystycznych czy akcji społecznych (np. Projekt Wyższy Poziom w Galerii Katowickiej). Efekty działań właścicieli centrów handlowych były wzmacniane przez akcje poszczególnych marek. W celu zapewnienia pozytywnych doświadczeń zakupowych marki np. oferują tworzenie indywidualizowanych produktów (np. NIKEiD) czy wprowadzają nowe koncepty aranżacji sklepów – tłumaczy Magdalena Czempińska.

Teraz najemcy i właściciele obiektów handlowych skupiają się głównie na dostosowaniu powierzchni do oczekiwań swoich klientów. Deweloperzy obserwują trendy, co przekłada się m.in. na przeznaczanie coraz większych przestrzeni na funkcje rozrywkowe oraz coraz częstsze modernizacje stref gastronomicznych, dla przykładu: Grand Kitchen w warszawskiej Arkadii, Tygiel Smaków w Silesia City Center w Katowicach, nowa część restauracyjna w płockiej Galerii Wisła. Z kolei sieci handlowe kładą nacisk na nowe formaty i koncepty. Tak jest w przypadku Empik Future Store, nowego konceptu Esotiq, Go Sport, CCC czy formatu open to public marki Reserved. – Rok 2018 będzie pierwszym rokiem obowiązywania „Ustawy o ograniczeniu handlu w niedziele i święta oraz w niektóre inne dni”, która weszła w życie 1 marca 2018. Z uwagi na fakt, iż działalność gastronomiczna oraz rozrywkowa zostały wyłączone spod działania tej ustawy, można oczekiwać, że właściciele centrów handlowych będą dążyć do zwiększania udziału tych funkcji w strukturze najemców – podkreśla dyrektor w dziale badań rynku w Knight Frank.

Część sieci handlowych rozważa możliwość otwarcia sklepów w niedziele objęte zakazem handlu w formule showroomu. Pracownik pełniłby w nich funkcję doradcy, a nie sprzedawcy. Zakupu produktów z oferty danej marki można by dokonać za pośrednictwem e-sklepu – handel internetowy nie został bowiem objęty ustawą. Czy tak się stanie, czas pokaże.

--------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

Więcej handlu w Rumunii

W 2017 roku ilość nowoczesnych powierzchni handlowych wzrosła do 3,48 mln mkw. w centrach i parkach handlowych w całym kraju – podsumowała firma doradcza CBRE. Obecnie na 1 tys. mieszkańców Rumunii przypada średnio 160 mkw. powierzchni handlowych. Natomiast w Bukareszcie jest to 540 mkw. na 1 tys. mieszkańców. W ciągu roku oddano do użytku ponad 100 tys. mkw. nowych powierzchni handlowych, a w chwili obecnej w fazie budowy jest około 150 tys. mkw. powierzchni w takich miastach, jak Braszów, Bistrița, Târgu Mureș, Satu Mare, Craiova oraz Timiszoara. Całkowity wolumen powierzchni ukończonej w rozbudowanych obiektach w ciągu roku wyniósł 43 tys. mkw., natomiast do 2019 roku ma sięgnąć 95 tys. mkw., z czego ponad 70 proc. całości ma powstać w Bukareszcie. Stopy kapitalizacji dla najlepszych centrów handlowych w Bukareszcie spadły do 6,75 proc., a w głównych miastach regionalnych również zmalały do 7,75 proc. w porównaniu z ostatnim kwartałem 2017 roku.