Jak hale po deszczu

Jak podkreśla Robert Dobrzycki, dyrektor generalny na Europę w firmie Panattoni Europe, jesteśmy świadkami fenomenalnego czasu dla rynku powierzchni przemysłowych i logistycznych, co nie tylko pomogło w otwarciu nowych lokalizacji logistycznych, lecz przyczyniło się również do znaczącego wzrostu całego sektora. Całkowita ilość powierzchni zajętych w sześciu krajach Europy Środkowej – w tym w Polsce, Czechach, na Węgrzech, w Rumunii i Słowacji – według Cushman & Wakefield wzrosła trzykrotnie, do poziomu 6,6 mln mkw. z 2,2 mln mkw. w 2016 roku. Podaż również okazała się wyjątkowo wysoka – ukończono 3,6 mln mkw., czyli o mniej więcej jedną trzecią więcej niż w poprzednim rekordowym roku 2007 (2,5 mln mkw.) oraz w ubiegłym roku (2,2 mln mkw.). W ten sposób całkowita ilość nowoczesnych powierzchni zwiększyła się w regionie do 25,8 mln mkw., a średni odsetek pustostanów wyniósł zaledwie 5 proc.

Podwójnie najlepszy rok dla Polski

Był to również rekordowy rok dla rynku polskiego, zarówno pod względem podaży, jak i popytu. Według danych opublikowanych przez Axi Immo, popyt brutto na powierzchnie magazynowe sięgnął 4 mln mkw., z czego 75 proc. stanowiły nowe umowy najmu oraz zwiększenia ilości wynajmowanej powierzchni. To już trzeci rok z rzędu, w którym popyt ustanawia nowy rekord. Wynik za 2017 rok jest o 32 proc. wyższy w porównaniu z rokiem poprzednim oraz aż o 61 proc. wyższy niż w 2015. Deweloperzy szybko zareagowali na wysokie zapotrzebowanie ze strony najemców, na skutek czego na rynku pojawiło się 2,36 mln mkw. nowych powierzchni, a na koniec 2017 roku w fazie budowy było 1,39 mln mkw. magazynów. Wysoki poziom absorpcji spowodował spadek pustostanów do 4,5 proc. Dominowały duże umowy najmu na inwestycje realizowane na potrzeby konkretnych użytkowników, a duże zainteresowanie pochodziło z sektorów handlu elektronicznego i handlu detalicznego. Wśród największych ukończonych projektów znalazły się te zrealizowane przez Panattoni dla firmy Amazon – centrum o powierzchni 161 tys. mkw. w Szczecinie oraz magazyn o powierzchni 135 tys. mkw. w Sosnowcu, natomiast Goodman oddał magazyn o powierzchni 130 tys. mkw. w Gryfinie pod Szczecinem, zrealizowany na potrzeby firmy Zalando. Inne duże projekty to m.in. centrum dystrybucyjne o powierzchni 60 tys. mkw. dla H&M w Bolesławcu oraz centrum dystrybucyjne o powierzchni 50 tys. mkw. dla Castoramy w Strykowie (oba zrealizował Panattoni). Operatorzy logistyczni mieli największy udział w rynku (32 proc.), na kolejnej pozycji znalazły się sieci handlowe (15 proc.), handel elektroniczny (15 proc.) oraz branża motoryzacyjna (6,8 proc.). W ciągu ostatnich pięciu lat ilość powierzchni na rynku zwiększyła się niemal dwukrotnie i na koniec 2017 roku wyniosła 13,5 mln mkw. – Polski rynek powierzchni magazynowych i przemysłowych w przyszłym roku utrzyma silne tempo wzrostu. Pozytywna prognoza odnośnie wydajności produkcyjnej oraz wartości wskaźnika PMI dowodzi, że jest miejsce na kolejne projekty, natomiast planowane zmiany w przepisach dotyczących specjalnych stref ekonomicznych oraz możliwość występowania o pomoc publiczną na realizację projektów w dowolnej części Polski powinny napędzać dalszy rozwój rynku – mówi Bolesław Kołodziejczyk, szef działu analiz i doradztwa w firmie Cresa Poland. Według Colliers International, w 2018 roku będziemy obserwować zwiększone zainteresowanie projektami BTS (realizowanymi dla konkretnych użytkowników) lub nawet BTO (budowanymi na własność klienta), jak również dalszy rozwój mniejszych rynków przemysłowych, takich jak na przykład Białystok i Kielce. – Segment logistyki firm trzecich (3PL), handlu elektronicznego i handlu detalicznego utrzymają dominującą pozycję wśród sektorów. Dostęp do wykwalifikowanej siły roboczej oraz bliskość ośrodków akademickich pozostaną czynnikami decydującymi o wyborze lokalizacji dla magazynów – podkreśla Tomasz Kasperowicz, starszy partner w Colliers International, dyrektor działu pośrednictwa dla sektorów przemysłowego i logistycznego.

Mało pustych hal w Czechach

Na rynku przemysłowym w Czechach trwa boom – rekordowo wysoka jest ilość powierzchni budowanych, a odsetek powierzchni niewynajętych rekordowo niski. Według wstępnych danych opublikowanych przez Industrial Research, podaż nowych powierzchni przekroczyła ubiegłoroczny poziom o 24 proc. i wyniosła 685,4 tys. mkw. Całkowita ilość nowoczesnych przemysłowych powierzchni magazynowych wzrosła do około 7,0 mln mkw., a odsetek pustostanów wyniósł około 4,1 proc. i spadł o 89 punktów bazowych. Według JLL, ilość brutto powierzchni zajętych w całym 2017 roku wyniosła 1 320 800 mkw., co jest ilością o 11 proc. niższą niż w 2016. Ilość netto powierzchni zajętych wyniosła 937,3 tys. mkw., co oznacza wzrost o 3 proc. w skali roku, tymczasem absorpcja netto wyniosła 693,1 tys. mkw. W porównaniu z wartościami w 2016 roku, bieżące wyniki są o 32 proc. lepsze niż rok temu (524,8 tys. mkw.). Obecnie w fazie budowy jest 41 różnych projektów, z czego pięć stanowią nowo rozpoczęte przedsięwzięcia. Cushman & Wakefield podkreśla, że rynek jest nadal w dużym stopniu skoncentrowany w Pradze, jednak rośnie znaczenie lokalizacji regionalnych. Na 2018 rok przewidywane jest utrzymanie się pozytywnej prognozy dla rynku.

Rekordowy popyt w Rumunii

Zapotrzebowanie na powierzchnię na rynku rumuńskim osiągnęło nowy rekord. Według JLL, wynajęto ponad 525 tys. mkw., co oznacza wzrost o 15 proc. w porównaniu z ubiegłym rokiem. Niemal 80 proc. wynajętych powierzchni stanowił popyt netto – oznaczający nowe umowy najmu, zwiększenia ilości wynajmowanej powierzchni oraz wstępne umowy najmu. – 2017 był rokiem bardzo dobrym na poziomie wskaźników makroekonomicznych: do rekordowego poziomu wzrosły bezpośrednie inwestycje zagraniczne, PKB wykazało nieoczekiwaną tendencję wzrostową napędzaną konsumpcją (2017 to drugi rok, w którym odnotowano wzrost konsumpcji o ponad 10 proc.) – mówi Costin Bănică, associate director działu pośrednictwa dla sektora przemysłowego w rumuńskim oddziale JLL. Spółki logistyczne, transportowe i dystrybucyjne odpowiadały za większość wynajętej powierzchni – 290 tys. mkw., czyli ponad 55 proc. całości. Sieci handlowe również znalazły się w ubiegłym roku wśród najbardziej aktywnych firm – zawarły umowy na ponad 110 tys. mkw., czyli 22 proc. całkowitego wolumenu wynajętego w 2017. – Rynek wciąż jest skoncentrowany na kilku regionach kraju – Bukareszcie, Zachodzie i Centrum. Z kilkoma wyjątkami, popyt i nowa oferta w ubiegłym roku skupiały się na lokalizacjach, w których już teraz koncentruje się aktywność deweloperów – komentuje Costin Bănică.

Deweloperzy zadowoleni z liczb...

Panattoni Europe wiedzie prym wśród wszystkich deweloperów w regionie, zarówno pod względem wynajętej powierzchni, jak i budowy nowych powierzchni. Firma pobiła dwa ubiegłoroczne rekordy – w 2017 roku wynajęła 1,6 mln mkw. i zbudowała 1,3 mln mkw. W Polsce spółka odpowiada za niemal połowę (48,4 proc.) spośród 3 mln mkw. całkowitej ilości netto powierzchni zajętych w skali kraju. Firma rozpoczęła także budowę flagowego kompleksu logistycznego – Panattoni Central European Logistics Hub pod Łodzią, który ma być największym kompleksem logistycznym w kraju. Obecnie składa się z dwóch budynków o łącznej powierzchni 117 tys. mkw. – Wkrótce rozpoczniemy budowę kolejnego budynku o powierzchni 140 tys. mkw. dla Smyka i Media Expert. Jesteśmy przygotowani na realizację kolejnych 150 tys. mkw. powierzchni – mówi Robert Dobrzycki. Firma w ubiegłym roku weszła na nowe rynki, takie jak Kielce, Szczecin, Zielona Góra i Białystok. Planuje również rozpocząć realizację projektów City Logistics, które przewidują 600 tys. mkw. w granicach miast.

Odsetek pustostanów w portfelu Prologis w Europie Środkowo-Wschodniej, obejmującym 4,4 mln mkw., osiągnął rekordowo niski poziom 2,6 proc. W głównej mierze wynika to z wysokiej aktywności w zakresie wynajmu, dzięki czemu wynajęto 1,6 mln mkw., w tym rekordową ilość 940,8 tys. mkw. na rynku polskim. Kluczowymi umowami było wynajęcie 45,1 tys. mkw. przez Empik w Sochaczewie oraz przedłużenie umowy najmu 37,5 tys. mkw. przez Auchan w Ullo pod Budapesztem. – Świetnie się złożyło, że Prologis może świętować 20. rocznicę działalności, ciesząc się z kolejnego dobrego dla firmy roku. Ilość powierzchni, dla której przedłużono umowy najmu, wzrosła o 11 proc. powyżej 1 mln mkw. – co jest wyraźnym znakiem, że klienci cenią nasze znajdujące się w dobrych lokalizacjach, wysokiej jakości obiekty oraz najwyższy standard usług zarządzania nieruchomościami – mówi Martin Polak, starszy wiceprezes i dyrektor na region Europy Środkowo-Wschodniej w firmie Prologis. W 2017 roku Prologis sprzedał dziesięć obiektów o łącznej powierzchni 365 440 mkw. oraz 25,86 ha gruntów w Polsce, na Słowacji oraz w Czechach. – Wchodzimy w 2018 z silnym wzrostem – mówi Paweł Sapek, starszy prezes i manager Prologis na Polskę. – Zrealizujemy trzy nowe parki i sfinalizujemy wdrożenie Singu FM – elektronicznego systemu zarządzania nieruchomościami i wsparcia technicznego dla naszych obiektów we wszystkich parkach logistycznych w Polsce – powiedział.

Rekord w zakresie wynajmu odnotowała także spółka P3 Logistic Parks. Deweloper wynajął w Polsce 400 tys. mkw., z czego nowe umowy stanowiły 290 tys. mkw. – Nie tylko zrealizowaliśmy naszą strategię rozwoju w Polsce, lecz także trzykrotnie przekroczyliśmy plan budowy od początku roku. Rozpoczęliśmy budowę nowych obiektów w każdym z czterech naszych parków przemysłowych. Ukończyliśmy 190 tys. mkw., a kolejne 88 tys. mkw. jest w fazie budowy – mówi Andrzej Wroński, dyrektor zarządzający na Polskę, szef działu zarządzania aktywami w P3. W tym roku firma planuje rozpocząć prace budowlane na niedawno zakupionej działce o powierzchni 50 ha w pobliżu parku logistycznego P3 Poznań.

i nie zwalniają

Grupa MLP wynajęła w 2017 roku ponad 221,8 tys. mkw. powierzchni, co jest ilością dwukrotnie większą niż rok wcześniej. Z tego 90,2 tys. mkw. wynajęto w nowo oddanych projektach. Pozostałe ubiegłoroczne umowy najmu obejmowały głównie przedłużenia umów (77,5 tys. mkw.), zwiększenia ilości powierzchni (37,8 tys. mkw.) oraz umowy najmu gotowej powierzchni nowym najemcom (16,3 tys. mkw.). Łącznie podpisano 32 umowy najmu. – W tym roku nie zamierzamy zwalniać tempa. Myślimy o dwóch nowych projektach inwestycyjnych w Polsce. Poza Polską naszym priorytetem są Niemcy, gdzie rozpoczniemy budowę trzech parków. Znajdą się one w miejscowościach Unna i Mönchengladbach w Regionie Ruhry, a także w pewnej lokalizacji na południu Niemiec. W Rumunii z kolei mamy już pozwolenie na budowę i planujemy rozpocząć prace w trzecim kwartale 2018 roku – twierdzi Radosław T. Krochta, prezes MLP.

Segro cieszy się z nowych klientów, których firmie udało się pozyskać w ubiegłym roku, w tym z umowy najmu 30,4 tys. mkw. podpisanej z firmą Arvato w Segro Logistics Park Stryków, a także z umów zawartych przez firmy produkcyjne w Segro Industrial Park Tychy 2. Firma wybudowała niemal 82 tys. mkw. powierzchni magazynowej na rynku Europy Środkowo-Wschodniej, w tym niemal 68 tys. mkw. w Polsce. Jednym z jej projektów jest ukończenie zakładu produkcyjnego o powierzchni 38 tys. mkw. dla spółki Corning Optical Communications w Strykowie. – Miejskie parki biznesu, które stanowią ostatni etap dostaw przesyłek, są także w obszarze naszego zainteresowania ze względu na rozwój handlu elektronicznego – mówi Magdalena Szulc, dyrektor dywizji Segro na Europę Środkową.