Przed nami ciekawy rok

Ostatnie tygodnie to okres zmian w dziale biurowym po stronie reprezentacji właściciela. Polegają one m.in. na Pana świeżym awansie, ale także budowaniu kompetencji na południu kraju…

Daniel Czarnecki, dyrektor działu powierzchni biurowych, reprezentacja wynajmującego: Faktycznie zdecydowaliśmy się wzmocnić nasze struktury w regionach. Dołącza do nas Rafał Oprocha, który w Krakowie będzie obsługiwał zarówno rynek krakowski, jak i wrocławski, ale również docelowo zajmie się trzecim miastem, czyli Katowicami. Wiążemy z tą zmianą duże nadzieje. Wierzymy w dynamiczny rozwój regionów, bowiem rynki krakowski i wrocławski są w fazie szybkiego wzrostu, a my chcemy z tego skorzystać. Jeśli chodzi o Poznań, to mamy tam przedstawiciela regionalnego – Piotra Skuzę, który świetnie zna lokalny rynek i z sukcesem zrealizował liczne transakcje. Natomiast w Trójmieście obserwujemy największe zapotrzebowanie na usługi doradztwa dla najemców, czym zajmuje się nasz dział kierowany przez Jarosława Pilcha.

Jakie wyzwania stoją przed Panem jako nowym szefem działu biurowego?

Nasi klienci, a często są to niemieckie fundusze, potrzebują kompleksowej usługi, w tym wsparcia leasingowego, choćby z racji tego, że ich lokalne przedstawicielstwa są zwykle nieliczne i skupiają się na asset managemencie. Klienci oczekują, że agent będzie dla nich partnerem, który uzupełni ich działania na polskim rynku. Cenione jest posiadanie szerszej perspektywy na rynek. Trzeba umieć wskazywać drogę, jaką należy obrać, kreując strategię wynajmu. My wiemy, jak to zrobić. Tu pomocne są moje doświadczenia wyniesione z EY, jak również kompetencje doradcze całego naszego zespołu. Współpraca z deweloperami różni się od pracy dla funduszy. Deweloperom zależy na szybkim zapełnieniu projektów i najchętniej wynajęliby na wyłączność agenta wyspecjalizowanego w reprezentowaniu najemców. Nie ma jednak takiej możliwości i dlatego deweloperzy najczęściej decydują się na własne zespoły leasingowe. Naszym zdaniem potrzebny jest doradca, który skupi się w 100% na promowaniu powierzonego mu projektu, pozyskiwaniu klientów oraz aktywnej współpracy z agentami reprezentującymi najemców.

Niedawno kilku deweloperów biurowych z dumą ogłosiło wyniki za zeszły rok, które były rekordowe. Czy przekłada się to także na osiągnięcia doradców?

Ostatni rok był rekordowy dla działu reprezentacji wynajmującego w Savills. Wynajęliśmy ponad 80 tys. mkw. Dla deweloperów również był to dobry czas, zwłaszcza że podaż, która pojawiła się na rynku, jest równoważona przez popyt, a poziom pustostanów maleje.

Czy spadający współczynnik pustostanów i ogromny popyt na powierzchnie biurowe oznaczają zbliżającą się zmianę sił na rynku biurowym? Czy z tzw. rynku najemcy kierujemy się w stronę rynku wynajmującego, gdy to właściciel dyktuje warunki?

Nie możemy generalizować, choć na pewno pojawiają się pewne mikrorynki, gdzie taka sytuacja ma miejsce. W naszych portfelach, w budynkach znajdujących się w centrum Warszawy, powoli zauważamy tę tendencję. Podaż w ścisłym centrum jest niewielka, więc najemcy nie mają tam już tak silnej pozycji negocjacyjnej. Zdarzały się także sytuacje, kiedy najemcy potrzebujący powyżej 5-6 tysięcy mkw. mieli problem ze znalezieniem budynku dysponującego taką powierzchnią, choć ta sytuacja może ulec zmianie wraz ze wzrostem podaży prognozowanym na kolejne lata.

Czy zmienia się profil najemców zainteresowanych obecnością w CBD?

Kiedyś np. firmy z sektora FMCG, farmaceutyczne, agencje reklamowe – tradycyjnie wybierały Służewiec, a np. kancelarie prawne – centrum. Dziś nie możemy mówić o jakichś drastycznych zmianach w tych preferencjach, ale pojawiło się wiele firm z branży IT czy nowych technologii, które zawitały do centrum, mimo że dotychczas rzadko kiedy mogły sobie pozwolić na rozważanie takich lokalizacji.

CBD radzi sobie dobrze, a jak inne obszary stolicy?

Mamy czas dynamicznych zmian przy Rondzie Daszyńskiego. Deweloperzy budują tam bardzo dużo. Są wśród nich skomplikowane projekty, w tym wysokościowe, których wzniesienie wymaga czasu, więc będą oddane do użytku dopiero w latach 2019-2020 lub jeszcze później. Dzięki temu rok 2018 będzie ciekawy, gdyż układ sił może się zmienić na korzyść właścicieli. Natomiast po oddaniu do użytku nowych inwestycji znów zrobi się ruch na rynku. Z drugiej strony już teraz prowadzone są rozmowy o umowach przednajmu, więc może się zdarzyć, że niektóre z tych obiektów będą praktycznie wynajęte przed ukończeniem budowy. Zapytań jest naprawdę dużo i dotyczą dużych powierzchni, więc jest zapotrzebowanie na nowe budynki.

Czy są to nowe na polskim rynku firmy, czy raczej już obecne rozszerzające działalność?

Ekspansja odgrywa dużą rolę w strukturze popytu. Dane rynkowe w tym zakresie są niedoszacowane, gdyż pokazują zwiększanie powierzchni tylko w ramach jednego budynku. Gdy w grę wchodzi kolejna lokalizacja, to w statystykach jest to już nowa umowa. My pracując na dużych portfelach, widzimy prawdziwą skalę tych ekspansji. W poziomie absorpcji tkwi siła naszego rynku. Mamy też przykłady debiutów np. banku JP Morgan. Transakcja miała miejsce w zeszłym roku, a w tym roku najemca może po raz kolejny zaskoczyć, wynajmując jeszcze większą powierzchnię. Za takim gigantem z kolei mogą napłynąć do nas kolejne firmy, które z nim współpracują.

Wracając do modnych i mniej modnych lokalizacji w Warszawie. W zeszłym roku Savills wydał raport dotyczący Służewca, przez wielu nazywanego nie bez przyczyny Mordorem. Bronicie w nim tego rejonu. Czy okolice Ronda Daszyńskiego nie zmierzają w kierunku Mordoru?

Rondo Daszyńskiego od Służewca różni infrastruktura i przestrzeń do jej rozwoju. Przy Rondzie nic się w tym zakresie nie zmieni. To, co już zostało wybudowane (np. metro) będzie musiało obsłużyć coraz większą liczbę osób. Natomiast rozwój infrastruktury na Mokotowie wciąż postępuje. Miasto ma pomysły jak ją usprawnić, jak chociażby nowa linia tramwajowa z Dworca Wileńskiego, plan połączenia ulicy Żwirki i Wigury z Woronicza. Zmieniła się także sama Marynarska, która udrożni ruch drogowy na Mokotowie. Działają różnego typu stowarzyszenia i inicjatywy społeczne, takie jak Lepszy Służewiec, a sama dzielnica zmienia się z biurowej na wielofunkcyjną – powstają hotele, mieszkania, a punkty handlowe czy usługowe działają dłużej niż do 17.00. Mit dzielnicy, która zamiera po godzinach pracy ulega zmianie.

A czy czynsze są tam stabilne?

Po tym, jak spadły w ostatnich latach, można już mówić o stabilności. Co więcej, uważam, że może się wkrótce okazać, że po zmianach infrastrukturalnych stawki, choćby te wywoławcze, mogą nawet wzrosnąć.

Czy łatwiej jest wynająć nowy, dopiero realizowany budynek na Służewcu czy obiekt zakorzeniony w dzielnicy?

Na Mokotowie zawsze trzeba aktywnie szukać najemców, wyjątkami są ekspansje w ramach tego samego budynku. Przykład budynku D48, którego jesteśmy agentem wyłącznym, pokazuje, że czasem najemcy widząc nowy, piękny projekt nie zdawali sobie sprawy, że stawki czynszu w nim mogą być w ich zasięgu. Nowość ich odstraszała. Oczywiście stawki wyjściowe a czynsze efektywne to dwie różne kwestie, trzeba bowiem wziąć pod uwagę energooszczędność nowych inwestycji, efektywność powierzchniową (bywało, że nowa inwestycja była o około 10-12 proc. bardziej wydajna niż obiekt starszej daty), opłaty eksploatacyjne. Niejednokrotnie oferta dla najemcy powyżej 1 tys. mkw. w nowym budynku była bardziej atrakcyjna. Starsze budynki pozostają wyzwaniem – czasem trzeba znaleźć na nie nowy pomysł.

Jeśli nie ceną, to czym zatem zachęcić najemców?

Kluczowa jest strategia marketingowa dla budynku. Ludzie podejmujący decyzję o wyborze dla siebie biura na pięć lub więcej lat muszą czuć się związani z budynkiem. Przykładowo, tworząc strategię dla D48 założyliśmy, że w budynku powinny znaleźć się powierzchnie handlowo-usługowe czynne dłużej niż w godzinach pracy oraz strefy zielone. Kolejny istotny czynnik to parking dla gości, którego często brakuje w tej lokalizacji – przy D48 udało się wydzielić miejsce dla 45 aut. Podkreślaliśmy również wagę lobby którego funkcja nie ogranicza się do bycia wizytówką biurowca, ale można odbyć tam nieformalne spotkanie. Te wszystkie działania przełożyły się na najem, gdyż budynek jest już zajęty w ponad 80 proc. w zaledwie kilka miesięcy po oddaniu go do użytku. Nie boimy się też wyzwań w postaci rekomercjalizacji budynków istniejących już dłuższy czas. Odpowiednie pozycjonowanie produktu, remont stref wspólnych, toalet, odświeżenie elewacji i montaż nowoczesnych rozwiązań może przyczynić się do tego, że najemcy poczują się komfortowo w takim budynku. Takie rozwiązania bardzo często proponujemy przy rekomercjalizacji budynków.

Na koniec nieco lżejszy temat coworkingów, których debiuty zdominowały ostatni rok.

Jest to świetne miejsce dla firm, które dynamicznie rosną, zwiększając metraż nawet co kilka miesięcy. Trzeba pamiętać, że takich podmiotów jest coraz więcej. Jednak coworki i biura serwisowane to nie tylko miejsce dla startupów, ale również elastyczna powierzchnia dla dużych korporacji, które lokują tam swoje zespoły dedykowane projektom krótkoterminowym. To prawda, że ostatnio pojawiło się wiele firm oferujących tego typu lub podobne rozwiązania, ale nadal jest to bardzo niewiele w porównaniu z rozwiniętymi rynkami Europy Zachodniej.

A na naszym podwórku jak wygląda to w procentach?

Obecnie popyt na elastyczne miejsca pracy w Warszawie wynosi blisko 4 proc. całkowitego wolumenu transakcji najmu, ale jeszcze w 2015 roku było to poniżej 1 proc. Najbliższe miesiące będą czasem weryfikacji konceptów, cen i filozofii, które stoją za tymi pomysłami.

Rozpędzona machina

– Rok 2017 bez wątpienia należał do coworków. Nic nie zapowiada, by ich ekspansja miała w najbliższym czasie wyhamować. Rozwój rynku elastycznych miejsc pracy postępuje tak dynamicznie, że niektórzy zaczęli dostrzegać pewne ryzyka z tym związane. W Polsce nadal jest jednak miejsce dla wielu nowych operatorów albo na ekspansje już obecnych, o ile będzie to przebiegać w sposób zrównoważony i odpowiednio rozłożony w czasie. Nadal istnieją regiony, które wydają się być niedostrzegane przez operatorów i tam widzimy potencjał. W miastach poza Warszawą spodziewam się znaczącego wzrostu w tym i przyszłym roku, ale ze względu na możliwość szybkiego nasycenia się rynków w mniejszych miastach może tu zadziałać zasada, że wygrają ci, którzy będą pierwsi – komentuje Jarosław Pilch, head of tenant representation, Office Agency, Savills.