Ofensywa Metropolitana

Robert Jaś, wiceprezes zarządu Metropolitan Investment: Budujemy parki handlowe w miastach liczących między 20 tys. a 100 tys. mieszkańców. Otworzyliśmy w listopadzie 2017 roku park handlowy w Wiśle z Lidlem i park handlowy w Białej Podlaskiej. Teraz przejęliśmy i realizujemy inwestycję w dwudziestosześciotysięcznym Biłgoraju. W ciągu najbliższych dwóch lat zamierzamy stworzyć 20 parków handlowych. Chcemy, aby marka Metro Parków była silna także w relacji z najemcą.

Jak duże to są obiekty i jak dużego zaangażowania kapitałowego wymagają?

To projekty rzędu 2-4 tys. mkw. powierzchni najmu. W tego typu obiekt trzeba zazwyczaj zainwestować od 15 do 30 mln zł. Umożliwiamy indywidualnym inwestorom zakup 5-10 proc. udziałów w spółce celowej realizującej taki obiekt. W każdym projekcie sami jesteśmy udziałowcem. Prowadzimy inwestycje od a do z i zostajemy z 5-proc. udziałem, zarządzając równocześnie budynkiem – to model, który funkcjonuje już na świecie, a Metropolitan Investment jako pierwszy realizuje go w Polsce.

Ile inwestycji przeprowadziliście już w takim modelu?

W ciągu ostatniego roku około 10 inwestycji, w tym kilka obiektów z przeznaczeniem pod dyskonty. To są projekty, które planujemy rozwijać, bo są tam atrakcyjne umowy najmu z takimi sieciami, jak Biedronka.

Ilu inwestorów udało się Państwu przyciągnąć?

W zeszłym roku liczba naszych inwestorów, czyli obligatariuszy lub udziałowców, wzrosła do 500, a każdy z nich zainwestował średnio 430 tys. zł. Mówimy tu więc o 200 mln zł obrotu inwestycyjnego. Nasi inwestorzy mają dostęp do raportów i bilansu spółki, a więc pełną kontrolę nad tym, co dzieje się z ich pieniędzmi. My również otrzymujemy od nich informację zwrotną, dzięki temu wiemy, że są zadowoleni. Wystarczy, że każdy z nich zwiększy zaangażowanie i poleci nas swojemu znajomego i już mamy przyrost.

Można powiedzieć też, że wprowadzacie polski kapitał do polskiego sektora handlowego...

Tak, to prawda. Odbywa się to trochę tylnymi drzwiami, bo nie ma REIT-ów w sektorze handlowym. Trzeba więc dostarczyć możliwość inwestowania drobnym graczom na bazie istniejących form kodeksu spółek prawa handlowego. Dziś za 97 proc. transakcji na rynku nieruchomości handlowych odpowiada kapitał zagraniczny. Jeśli chodzi o polskich inwestorów, to niewielu jest takich jak, powiedzmy, Rafał Sonik, którego stać na duże projekty. Pierwszy raz tak naprawdę drobny inwestor będzie mógł kupić 2 proc. galerii handlowej. Jest tylko kwestia dotarcia do takich ludzi, dlatego bardzo intensywnie rozwijamy sieć relacji – mamy już cztery oddziały: w Gdańsku, Krakowie, Warszawie i Poznaniu. W najbliższym czasie zamierzamy otworzyć kolejne w pięciu miejscach, to jest we Wrocławiu, Katowicach, w Szczecinie, Lublinie i Bydgoszczy.

Dyskonty, parki handlowe... ale też trochę większe inwestycje?

Tak, realizujemy teraz trzy galerie handlowe, między 13 tys. a 17 tys. mkw. Na razie robimy to na książce spółki matki, ale gdy budowa będzie bardziej zaawansowana i wynajem sięgnie około 70 proc., zaoferujemy te obiekty inwestorom w ramach spółek celowych. Wspomniane projekty to: Galeria Metro Kwidzyn, Galeria Metro Chrzanów i Metropolitan Outlet, który kupiliśmy od Carrefoura w Bydgoszczy. Układamy biznes zgodnie z najnowszymi trendami na rynku nieruchomości handlowych, tak aby jego osią nie był tylko handel modowy, ale w dużej mierze strefy rekreacyjne i rozrywka. We wszystkich obiektach będą sale zabaw dla dzieci i lokale gastronomiczne. Wypełniamy te miejsca, gdzie wciąż jest nisza.

A jeszcze większe projekty w jeszcze większych miastach?

W najbliższym czasie nie planujemy kolejnych inwestycji w duże galerie handlowe, ponieważ nasycenie tego rodzaju formatami jest wysokie.

Czy to w ogóle jest bezpieczny biznes?

Tak. Patrzymy na obszary nieruchomości, w których stopa zwrotu dla inwestorów jest powtarzalna i bezpieczna, czyli parki i galerie handlowe. Z tego właśnie powodu działały tu głównie fundusze emerytalne i duże firmy, jak np. ECE. Tu nie ma umów najmu na dwa, trzy lata, ale na o wiele dłużej. Zresztą proszę zobaczyć, kto inwestuje na tym rynku cały czas, kto przejmuje i robi swoje galerie? Na przykład kapitał z RPA, czyli Rockcastle. Nie bez przyczyny udziałowcy tej spółki sprzedają akcje amerykańskie i kupują galerie w Europie Środkowo-Wschodniej. To są przestrzenie biznesowe, które mają powtarzalne stopy zwrotu.

Jakich zysków mogą spodziewać się inwestorzy indywidualni?

Trzeba pamiętać, że nasz model przewiduje częściowe lewarowanie inwestycji. Wiele instytucji, takich jak BGŻ BNP Paribas, ING, Pekao, finansuje nasze inwestycje. Nasze projekty mają 10-11 proc. rentowności na kapitale w przypadku zastosowania leasingu czy kredytu. Oczywiście, część idzie na spłatę zobowiązania bankowego i jesteśmy w stanie wypłacić z tego około 5 proc., ale z każdym rokiem rośnie kapitał własny. Z reguły stosujemy model 40 proc. kapitału własnego i 60 proc. pożyczki. Na tego typu projekty można by uzyskać finansowanie w proporcji nawet 20 do 80, bo instytucje są im przychylne ze względu na ich bezpieczeństwo.