Mieszkania to za mało

Tomasz Cudowski, „Eurobuild Central & Eastern Europe”: Po co zarobiony po uszy deweloper mieszkaniowy wchodzi jeszcze na rynek magazynów?

Mariusz Poławski, wiceprezes zarządu, Marvipol Development: Nasze wspólne projekty z Panattoni to przede wszystkim klasyczna dywersyfikacja działalności, by obniżyć ryzyko biznesowe. Mamy zamiar wykorzystać koniunkturę na rynku magazynowym, w czym pomaga nam silny partner – numer 1 na rynku magazynowym w Polsce. Współpraca wzięła się z relacji osobistych szefów obu firm – Robert Dobrzycki i Mariusz Książek znali się wcześniej. Ryzyko wejścia na nieznany teren było duże, ale równie duża była nasza wiara w sukces. Zaczęło się od projektu w Konotopie – wspólnie kupiliśmy grunt, wybudowaliśmy obiekt, skomercjalizowaliśmy go i sprzedaliśmy.

Inwestycja trwała stosunkowo długo.

Owszem, około dwóch lat, ale podczas tego projektu docieraliśmy się. Nie wystarczy, żeby szefowie dwóch firm się porozumieli – trzeba jeszcze stworzyć w tych firmach zespoły, które będą się rozumieć i uzgodnią, a potem doszlifują zasady harmonijnej współpracy. Kolejne wspólne inwestycje – jeśli nie będzie obiektywnych trudności – spodziewamy się kończyć w około 18 miesięcy. Dziś mamy na koncie siedem wspólnych projektów o łącznej powierzchni 317 tys. mkw. GLA, w tym roku uruchamiamy kolejne dwa – pod Szczecinem i na warszawskim Okęciu.

Przejdźmy do mieszkaniówki. Podobno jest już chętny na Wasz flagowy produkt mieszkaniowy w Warszawie, czyli wieżę przy Grzybowskiej, choć budowa Unique Tower dopiero ruszyła i potrwa jeszcze ponad trzy lata?

Nasza inwestycja cieszy się ogromnym zainteresowaniem, w tym również funduszy, ale o szczegółach nie mogę rozmawiać.

Niech Pan przynajmniej powie, z której strony kanału La Manche jest to zainteresowanie.

Ok, z zachodniej.

Czym Wasz projekt będzie się różnić od Złotej 44 czy Cosmopolitana?

Głównie tym, że połączyliśmy najlepsze cechy najlepszych produktów luksusowych na rynku. Nie ukrywam, że sporo nauczyliśmy się od naszej konkurencji, dzięki czemu Grzybowska zostanie na przykład wyposażona w basen i spa, a apartamenty – w ogromne przeszklenia. Perłą w koronie będzie 500-metrowy apartament, który zajmie całe 29. piętro wieży, z widokiem na cztery strony świata…

… jego cena to…

… około 15 mln zł. To jakieś 30 tys. zł za 1 mkw.

Prawie za darmo…

Może nie za darmo, ale nadal niedużo, jeśli wziąć pod uwagę najdroższe apartamenty na świecie. W USA zwiedzałem luksusowe wieże mieszkalne – m.in. budynki W Apartments w South Beach Miami, Four Seasons, Trump Tower czy Aston Martin – gdzie cena topowych apartamentów sięga 50 tys. dolarów za 1 mkw. To pokazuje, ile mamy jeszcze do nadrobienia. Wracając na Grzybowską: warto dodać, że na 17. i 18. piętrze powstaną apartamenty z własnymi tarasami, to rzadkość w tego typu projektach.

Rzadkością jest także rozdzielanie części zamieszkanej na stałe i części przeznaczonej na wynajem.

My od razu wiedzieliśmy, że nie możemy łączyć tych funkcji, dlatego każda z nich ma oddzielne wejście, recepcję i windy. Po prostu w ramach jednego kompleksu stworzyliśmy dwa odrębne światy. W każdym naszym projekcie mieszkaniowym już na etapie projektowym kładziemy nacisk na to, by stali mieszkańcy mogli stworzyć wspólnotę, by się znali i pozdrawiali na korytarzu czy w windzie. By czuli, że są u siebie, i jednocześnie mieli poczucie komfortu. Nie da się tego osiągnąć, jeśli lokatorzy będą się co chwilę zmieniać.

Jak wyglądają plany sprzedażowe w przypadku Grzybowskiej? Ile lat sobie dajecie na wyprzedanie projektu?

Zaskoczę Pana: zamierzamy sprzedać wszystkie apartamenty przed uzyskaniem pozwolenia na użytkowanie.

Faktycznie, czuję się zaskoczony. Ale trzymam kciuki. Czy podobnie ambitne plany macie w przypadku apartamentowca przy ul. Topiel?

Ten projekt różni się od Grzybowskiej przede wszystkim skalą – powstanie w nim około 40 lokali – ale również pokładamy w nim ogromne nadzieje. Już sam projekt architektoniczny jest niezwykły – każde piętro będzie utrzymane w innym stylu – i wewnątrz, i na elewacji. Zobaczyłem budynek tego typu w Genewie, a jego bryła zainspirowała także architekta.

W Warszawie szykujecie projekty przy Kaczmarskiego i Siedmiogrodzkiej, kupiliście kolejne działki na Powiślu i Bielanach… Spory rozmach. Na dodatek z przytupem debiutujecie w Trójmieście. Co powstanie na dwóch pustych parcelach w centrum Gdańska?

Przy ul. Toruńskiej planujemy projekt mieszkaniowy o nazwie Dwie Motławy, projektowanie jest na ukończeniu. Natomiast przy Jaglanej powstanie aparthotel i dwubrandowy hotel. Gdańsk uważamy za jeden z najbardziej perspektywicznych rynków w Polsce – nie tylko w segmencie mieszkaniowym, ale także biurowym i związanym z obsługą ruchu turystycznego. Nie jesteśmy w tej opinii odosobnieni – nie bez powodu Trip Advisor umieścił stolicę Pomorza w pierwszej piątce najbardziej rozwojowych destynacji świata.

Mimo wszystko to spory rozrzut jak na stosunkowo niedużą firmę – sporo projektów, różne dziedziny, zróżnicowane segmenty i kilka lokalizacji. To Wasza metoda na nieśmiertelność?

Marvipol nie planuje stać się rynkowym gigantem. Jeśli się zdarzy jakieś zawahanie na rynku nieruchomości, a wiele wskazuje na to, że – choćby ze względu na cykl koniunkturalny – prędzej czy później do tego dojdzie, najbardziej odczują to wielcy i mali deweloperzy. U tych pierwszych zadziała efekt skali, tych drugich zgubi uzależnienie od jednego segmentu. Średniej wielkości firmy o zdywersyfikowanej działalności, jak Marvipol, zawsze sobie poradzą.

Deweloperka pod specjalnym nadzorem

Mariusz Poławski, manager z ponad 15-letnim doświadczeniem, absolwent Wydziału Zarządzania Uniwersytetu Warszawskiego. Od 2003 roku związany z Grupą Kapitałową Marvipol, m.in. jako wiceprezes zarządu w spółkach segmentu motoryzacyjnego, a w ostatnich latach członek zarządu i dyrektor operacyjny segmentu deweloperskiego, w których odpowiadał m.in. za realizację i komercjalizację projektów. Od stycznia 2018 roku wiceprezes zarządu Marvipol Development.