Spokojnie, nie pali się…

Według doniesień prasowych, komisja badająca przyczyny pożaru wykryła co najmniej kilka zaniedbań technicznych i proceduralnych, a także wynikających z niewłaściwego przeszkolenia pracowników ochrony. To wyraźnie wskazuje, jak ważne dla bezpieczeństwa pożarowego są wszystkie części składowe: technologia, zarządzanie i tzw. czynnik ludzki. – Zgodnie z informacjami dostępnymi w serwisach informacyjnych, w centrum handlowo-rozrywkowym Zimowa Wiśnia wyłączono lub zablokowano systemy przeciwpożarowe. Obiekt nie był monitorowany ani chroniony, dlatego nie zadziałały urządzenia alarmujące, gaszące, oddymiające ani napowietrzające. Ponadto zablokowane były wyjścia ewakuacyjne. Nie znam przypadku z Polski z podobną koincydencją zdarzeń – stwierdza Paweł Klimczak, H&S and FM operations practice leader, Cushman & Wakefield.

Słowa eksperta potwierdza film z monitoringu, który można znaleźć w internecie. Widać na nim dym wypełniający w kilka sekund duże pomieszczenie i ograniczający widoczność do zera. Można na tej podstawie wysnuć wniosek, że w obiekcie nie działał system oddymiania. Oddychanie stało się więc niemożliwe, a ewakuacja – ekstremalnie utrudniona. – Skala zaniedbań w Kemerowie, jaką znam z relacji prasowych, była tak ogromna, że trudno mi sobie to wyobrazić w polskich realiach – dodaje Dorota Piątek, niezależny doradca branży nieruchomości komercyjnych, zarządca nieruchomości, była dyrektor centrów handlowych..

U nas niemożliwe

Eksperci dowodzą także, że nawet starsze centra handlowe w Polsce są pod tym względem bezpieczne. – Pierwsze centra handlowe nad Wisłą (tzw. pierwszej generacji) w dużej mierze budowane były na bazie projektów o konstrukcji analogicznej do ich europejskich odpowiedników we Włoszech czy Francji, a więc przy zachowaniu europejskich standardów z tamtego okresu – wyjaśnia Dorota Piątek. – Także budynki starsze i adaptowane na centra handlowe można odpowiednio zabezpieczyć, montując np. dźwiękowe systemy ostrzegawcze i systemy czujek dymowych, czy też wymieniając windy na nowe, spełniające najwyższe normy bezpieczeństwa – dodaje.

Przepisy przeciwpożarowe w Polsce od lat nie zmieniają się w sposób rewolucyjny, a jedynie ewoluują, by dostosować się do technologii – i tych ogólnobudowlanych, i tych związanych z zabezpieczeniami przeciwpożarowymi. Zmienia się za to podejście ludzi do kwestii bezpieczeństwa. – Uważam, że duży wpływ na to mają właśnie tragedie, jak ta w Kemerowie – uważa Paweł Klimczak. – Takie sytuacje uświadamiają nam, jak tragiczne mogą być skutki zaniedbań. Na szczęście w Polsce takie dramaty nie są częste – tragiczny pożar podczas koncertu w hali Stoczni Gdańskiej, runięcie dachu hali wystawowej w Katowicach… I to w zasadzie tyle na przestrzeni ostatnich kilkudziesięciu lat. Z kolei projektanci dostają regularnie nowe narzędzia, dzięki którym podnosi się poziom bezpieczeństwa w obiektach handlowych. Dzięki odpowiedniemu oprogramowaniu można m.in. sprawdzać projekty wykonawcze, przeprowadzać symulacje zagrożeń czy wizualizować warunki oddymiania i ewakuacji, a także przewidywać zachowania ludzi.

Ludzie i maszyny

Nie oznacza to, że zarządcy centrów handlowych w Polsce mogą spać spokojnie. Wręcz przeciwnie. Jest wiele sytuacji i miejsc, które mogą stać się potencjalnym zarzewiem pożaru i na które należy mieć szczególne baczenie. – Remont czy modernizacja budynku to zawsze sytuacja o podwyższonym ryzyku – stwierdza Paweł Klimczak. – Elementem tych prac bywa często piłowanie czy spawanie (a więc pojawia się otwarty ogień), a instalacje budynkowe są przebudowywane lub przełączane. Prace te wykonują przeważnie osoby z zewnątrz, które nie są zazwyczaj tak wyczulone na kwestie bezpieczeństwa i tak przeszkolone, jak pracownicy centrum handlowego. W naszych obiektach zawsze stosujemy ochronę dodatkową takich miejsc, np. przez monitoring wizyjny lub dodatkowych pracowników ochrony. Inne potencjalne niebezpieczeństwo w centrum handlowym to palenie tytoniu, które musi być odpowiednio zorganizowane i pod kontrolą. Każda popielniczka co jakiś czas zajmuje się ogniem, a nawet niewielki płomień może stać się przyczyną, jeśli nie wielkiego pożaru, to przynajmniej zadymienia. Szczególnie niebezpieczne są nieformalne palarnie, które pracownicy „organizują” na zapleczach lub rampach dla dostawców. – Specjalnego nadzoru w centrum handlowym wymagają także wszelkie pomieszczenia, w których używa się urządzeń wytwarzających wysokie temperatury, jak wędzarnie, piekarnie czy kuchenki – wylicza dalej Paweł Klimczak. – Można je spotkać np. we wszelkiego rodzaju punktach gastronomicznych, a także w hipermarketach. Są one dodatkowo chronione i monitorowane – dodaje.

Ale niebezpieczeństwo potrafią sprowadzić także pracownicy, którzy zimą dogrzewają swoje biura czy szatnie przyniesionymi z domu grzejnikami. – Jeśli chodzi o centra handlowe, pożary w większości mają swój początek na powierzchniach najmu, gdzie dostęp zarządcy jest ograniczony. Według doniesień prasowych, tak też stało się w przypadku Kemerowa – dodaje Dorota Piątek. – Każda sytuacja kryzysowa już na pierwszym etapie (czyli wykrycia i potwierdzenia zagrożenia) wymaga współdziałania wielu osób i to właśnie czynnik ludzki często jest kluczowy w ochronie przeciwpożarowej.

Kontrolowanie, szkolenie, zarabianie

Przepis na zapewnienie bezpieczeństwa pożarowego w centrum handlowym nie wydaje się być skomplikowany. Wystarczy aktywnie przewidywać potencjalnie niebezpieczne sytuacje, niezwłocznie na nie reagować i przeprowadzać regularne inspekcje całego obiektu, a szczególnie tych miejsc, w których ryzyka są większe. – A także utrzymywać urządzenia i systemy budynkowe w pełnej sprawności, wykonując poprawnie przeglądy w określonych przepisami odstępach czasu – uzupełnia Paweł Klimczak. – W zarządzanych przez Cushman & Wakefield obiektach wiele elementów sprawdzamy codziennie, np. działanie drzwi przeciwpożarowych czy drożność dróg ewakuacyjnych. Teoretycznie w każdej chwili może się zdarzyć, że ktoś zastawi drzwi lub zaparkuje samochód na drodze ewakuacyjnej – mówi zarządca.

Wydarzenia w Kemerowie firma Cushman & Wakefield potraktowała jako dobrą okazję do dodatkowego sprawdzenia poziomu bezpieczeństwa w powierzonych obiektach. – Wszyscy nasi dyrektorzy centrów handlowych raz jeszcze przypomnieli sobie szczegóły z procedury instrukcji bezpieczeństwa, skontrolowali zaawansowanie realizacji planu przeglądów swoich obiektów, a także przeprowadzili wnikliwe wizytacje lokalne – zapewnia Paweł Klimczak. O ile centra handlowe wydają się wystarczająco przygotowane na pożary będące skutkiem zdarzeń losowych, to w przypadku działania celowego sytuacja nie wygląda już tak różowo. Nieoficjalnie eksperci przyznają, że obiektom handlowym trudno byłoby ustrzec się przed działalnością podpalacza, nie wspominając o wyszkolonym terroryście. – Ale nie zapominamy o tym: stale aktualizujemy procedury mające na celu zminimalizowanie tego ryzyka – zapewnia Paweł Klimczak. – Prowadzimy szkolenia dla obecnych i nowych pracowników, zwiększamy wymagania wobec firm ochraniających obiekty. Ponadto współpracując z najemcami, zawsze uczulamy ich, aby zachowywali szczególną ostrożność i informowali ochronę o każdej podejrzanej aktywności oraz niezidentyfikowanym pakunku. Na szczęście żyjemy w spokojnym regionie, w którym alarmy bombowe były dotąd niemal wyłącznie fałszywe.

Przemysław Kastyak

kancelaria Magnusson, Tokaj i Partnerzy

Bezpieczeństwo (dosłownie) się opłaca

Rozwiązania gwarantujące podwyższony poziom zabezpieczenia przeciwpożarowego oznaczają konieczność poniesienia większych kosztów na etapie budowy, jednak długofalowo chronią interes inwestora. W Polsce raczej nie spotyka się już przypadków świadomego zaniedbania w zakresie ochrony przeciwpożarowej w dużych centrach handlowych. Polskie przepisy w zakresie ochrony przeciwpożarowej są nie tylko restrykcyjne same w sobie, ale ich spełnienie jest rygorystycznie sprawdzane przez właściwe organy – zarówno na etapie projektowania obiektów, jak i na etapie dopuszczenia ich do użytkowania. Zaniedbania w zakresie ochrony przeciwpożarowej mogą mieć dotkliwe skutki dla inwestora w wielu aspektach. Dotyczy to nie tylko tak oczywistych sytuacji, jak problemy z odbiorem obiektu czy ryzyko jego zamknięcia w przypadku uchybień, albo groźba odpowiedzialności cywilnej i karnej w przypadku pożaru. Zważywszy że typowo każda transakcja mająca za przedmiot centrum handlowe jest poprzedzona badaniem (due diligence) również w zakresie technicznym, zaniedbania w zakresie ochrony przeciwpożarowej są najczęściej wykrywane przez konsultantów technicznych kupującego, co skutkuje koniecznością usunięcia nieprawidłowości przez sprzedawcę lub znaczącą obniżką ceny.