Coworking dla każdego

Warszawa jest dziś w czwórce najgorętszych miejsc na lokalizację przestrzeni coworkingowych w Europie, wynika z najnowszego raportu firmy Savills na temat elastycznych biur zatytułowanego „Workplace as a Service” (Miejsce pracy jako usługa). W ciągu pięciu kwartałów liczonych od początku 2017 roku aż 6 proc. powierzchni wynajętych przez operatorów coworkowych na Starym Kontynencie przypadło właśnie na stolicę Polski. Choć wyprzedza ją zdecydowanie Londyn z 26-proc. udziałem, a na kolejnych miejscach są Paryż (15 proc.) i Berlin (10 proc.), to czwarte miejsce Warszawy pod względem aktywności operatorów coworkowych stawia ją bezsprzecznie w ścisłej europejskiej czołówce. W samym pierwszym kwartale tego roku w Warszawie wynajęto blisko 30 tys. mkw. na potrzeby coworkingu, tyle mniej więcej co w całym 2017 roku.

Właśnie od Warszawy zaczynają swoją środkowoeuropejską ekspansję międzynarodowe sieci – w zeszłym roku izraelski Mindspace, a w tym roku niemiecki Rent24, a także amerykański WeWork. Ten ostatni, jako największy i najdynamiczniejszy zarazem operator coworkingowy w Europie (gdzie na swoją działalność zabezpieczył umowami we wspomnianych pięciu kwartałach 285 tys. mkw. powierzchni, podczas gdy drugi z kolei Regus (IWG) – 155 tys. mkw.), ma potencjał, by zatrząść warszawskim rynkiem biurowym. Póki co WeWork planuje otworzyć dwie lokalizacje – w Cedecie i w Browarach Warszawskich. To zapewne jednak nie koniec, sądząc po tempie, w jakim rozwija się w niektórych miastach Europy – marka w trzy czy cztery lata od wejścia stała się największym użytkownikiem biur w Londynie. Nie śpi jednak także Regus, największy na świecie operator biur serwisowanych. Odpowiedzią Regusa (a ściśle mówiąc IWG) na sukces WeWorka jest marka coworkowa Spaces, którą operator wdraża również na rynku warszawskim. Pierwszy w Polsce Spaces otworzy się w październiku w dawnym Sezamie w centrum Warszawy, a kolejny w mokotowskim Mordorze. – W ciągu dwóch lat chcemy mieć w stolicy Polski sieć czterech lub pięciu lokalizacji Spaces o powierzchni między 3 a 6 tys. mkw. każda. Dążymy do tego, żeby udostępnić sieć biur w ramach jednego miasta, żeby były nie tylko w centrum, ale i w innych dzielnicach – tłumaczy Rafal Gabteni, dyrektor regionalny w spółce Regus Poland. Można więc sądzić, że w Warszawie dojdzie do interesującej rywalizacji coworkingowych potentatów, nie wspominając mniejszych graczy, którzy szturmują rynek.

Najemcy będą mogli w każdej chwili dobrać dodatkowe miejsca pracy albo z nich zrezygnować – zapewnia Eyal Litwin z Adgar Poland

Gorąco w Rumunii

Bukareszt to dziś druga po Warszawie najgorętsza lokalizacja dla coworkingu wśród środkowoeuropejskich stolic. Dwumilionowe miasto z licznymi specjalistami IT, startupami i charakterystycznym dla Bukaresztu duchem przedsiębiorczości coraz częściej budzi zainteresowanie inwestorów. Ich aktywność nie uszła też uwadze operatorów coworkingowych. Zarówno Mindspace, jak i Spaces (IWG) mają wkrótce pojawić się w stolicy Rumunii. Ten pierwszy zapowiedział otwarcie trzech centrów w budynkach należących do rumuńskiego Globalworthu, a IWG planuje w tym roku otworzyć dwie lub trzy lokalizacje Regusa i dwie Spaces. – W ostatnich miesiącach widzieliśmy wzrastające zainteresowanie rozpoczęciem operacji w Rumunii ze strony międzynarodowych operatorów, takich jak WeWork, Mindspace, Spaces, a także lokalnych startupów, jak Puzl. Jeśli weźmie się pod uwagę, że cztery czy pięć lat temu były tylko dwie lub trzy przestrzenie coworkowe w Bukareszcie, widać jak w ostatnich latach wzrósł popyt na tego rodzaju usługi – mówi Andrei Drosu, starszy doradca działu badań w JLL. Obecnie jest takich przestrzeni w mieście piętnaście, a w ostatnim roku i pierwszym kwartale 2018 operatorzy coworkowi wynajęli tu 3,8 tys. mkw.

Praga już nie dla startupów

Z 16,5 tys. do 27,5 tys. mkw. ma w tym roku wzrosnąć powierzchnia biur współdzielonych w Pradze, według przewidywań ekspertów firmy doradczej Cushman & Wakefield. Obecnie w mieście są 44 centra, a w tym roku dojdą jeszcze cztery, w tym największy z nich – Business Link o powierzchni 4,7 tys. Pozycję dominującą nadal zajmuje Regus, który ma w mieście dziewięć lokalizacji (6,4 tys. mkw.). W tym roku IWG zamierza też wprowadzić m.in. markę Spaces. Pozostała część rynku podzielona jest między takich operatorów, jak InnoCrystal, Work Lunge, Hubhub, Impact Hub, Scott & Weber, K10, PaperHub i Node5. Jak pisze w raporcie Cushman & Wakefield, rynek czeka teraz na przybycie WeWorku, Mindspace'a, Bethausa czy Talent Garden. Choć największą grupę klientów biur coworkowych w Czechach (62 proc.) stanowią freelancerzy, po coworking sięgają też korporacje (24 proc). Jest to dla nich sposób z jednej strony na szukanie talentów i nowych pomysłów na biznes, z drugiej na zwiększenie lojalności pracowników przez zapewnienie im inspirującego miejsca do pracy. W Czechach z coworkingu korzystają już m.in. Microsoft, Accenture, Google, Dell, Samsung, HSBC i Volkswagen. Jedynie 14 proc. zajmują startupy, które początkowo były głównymi użytkownikami przestrzeni coworkingowych. – Każda z tych grup zazwyczaj wymaga innej koncepcji wnętrza. Stąd większość centrów coworkingu oferuje zarówno przestrzenie otwarte, jak i osobne biura, na które popyt nieznacznie wzrasta – tłumaczy Marie Vlckova, szefowa projektu w Cushman & Wakefield.

Przyszłość w Budapeszcie

Miasto, które ze swoim klimatem, stylowymi kafeteriami i grunge'owymi klubami tworzy wymarzone środowisko dla startupów, nie odkryło jeszcze, jak się wydaje, swojego potencjału jako hub coworkingowy. – Spodziewamy się intensywnego wzrostu w okresie następnych dwóch do pięciu lat – prognozuje Orsolya Hegedűs, szefowa działu doradztwa i badań w firmie Cushman & Wakefield w Budapeszcie. Na rynku obecni są operatorzy biur serwisowanych, takich jak Regus, Kaptar i House of Business. Jak twierdzi Orsolya Hegedűs, widoczny jest trend dostosowywania istniejących biur serwisowanych do wymogów coworkingu. Ponadto Regus zamierza jeszcze w tym roku otworzyć dwie lub trzy lokalizacje, a w przyszłym wejść ze Spaces. W tym roku także HB Reavis planuje otwarcie swojego konceptu coworkowego HubHub. I choć w mieście nie ma jeszcze gigantów tego sektora, wedle szefowej działu doradztwa i badań w Cushmanie, przyglądają się oni możliwościom wejścia na rynek.

Powierzchnie coworkingowe BeYourself od Adgar Poland (góra) i Mindspace (dół)

Deweloperzy na start

Szybki rozwój coworków najwyraźniej przynaglił również deweloperów i właścicieli nieruchomości do podjęcia wyzwania i wejścia w obiecujący biznes. HB Reavis do założonych przez siebie HubHubów w Warszawie i Bratysławie dołoży w tym roku kolejne centra w Pradze i Budapeszcie. Ghelamco planuje w Warszawie swój sprawdzony na rodzimym rynku MeetDistrict, a Robyg testuje Robyg Working Balance w warszawskim Wilanowie. Skanska z kolei wraz z Business Linkiem (którego jest udziałowcem) zapowiada rewolucję w Europie Środkowo-Wschodniej. Chce w dwa lata otworzyć dziewięć nowych coworków o łącznej powierzchni 30-40 tys. mkw. w Pradze, Budapeszcie i Bukareszcie. – Dzięki tej ekspansji będziemy największą w Europie Środkowej siecią oferującą powierzchnie do coworkingu oraz prywatne biura do wynajęcia – mówi Jarosław Bator, menedżer ds. rozwoju biznesu w firmie Skanska oraz dyrektor operacyjny firmy Business Link. Adgar Poland z kolei liczy na podbicie warszawskiego rynku. Firma zapowiada, że przeznaczy 60 tys. mkw. powierzchni najmu w swoich obiektach na potrzeby coworkingu w ciągu najbliższych pięciu lat. Spółka uważa, że skoro największą dla najemcy zdobyczą rewolucji coworkowej są elastyczne warunki najmu, jako deweloper i właściciel wielu budynków biurowych jest w stanie jeszcze lepiej niż większość operatorów niebędących właścicielami powierzchni wywiązać się z zadania dostarczenia elastycznych biur. Zamierza więc na życzenie oferować w swoich nieruchomościach albo najem tradycyjny, albo coworking (zarówno dla dużych firm, jak i startupów), albo modele mieszane. Deweloper liczy, że w ten sposób w ciągu pięciu lat przekona do swoich nieruchomości 250 firm. – Najgorszy dla korporacji jest brak elastyczności. Albo wynajmują za dużo powierzchni i płacą bez powodu, albo wynajmują za mało i mają potem problem, gdy chcą rosnąć. Dzięki nam będą mogli w każdej chwili dobrać dodatkowe miejsca pracy albo zrezygnować z nich, jeśli nie będą im dłużej potrzebne – tłumaczy Eyal Litwin, dyrektor generalny Adgar Poland. Deweloper nie boi się ryzyka, jakie wiąże się z tego rodzaju modelem. – Jeśli wynajmowałbym 3 tys. mkw. jednemu najemcy, a ten zdecydowałby się wyprowadzić, zostałbym z dużą powierzchnią do wynajęcia. Jeśli zamiast tego zredukuje on tylko swoje potrzeby o kilkadziesiąt miejsc pracy, mam o wiele mniejszy problem – uważa Eyal Litwin.

A tak pracuje się w bratysławskim HubHubie (góra) i poznańskim Business Linku w biurowcu Maraton (dół)

Elastyczność przede wszystkim

Jak zareaguje rynek coworkingu w przypadku tąpnięcia na rynku biurowym, to zresztą całkiem inny, choć istotny problem. Czy prześciganie się operatorów w organizacji możliwie największej liczby eventów i szkoleń dla najemców – a także cały harmider wokół budowania społeczności w przestrzeniach coworkingowych („community”) – jest rzeczą trwałą czy przejściową, zweryfikuje kolejny kryzys. Wydaje się jednak, że tak czy inaczej, od elastyczności najmu nie będzie już odwrotu, a to ona przede wszystkim gwarantuje dalszy rozwój trendu tak w Europie Środkowo-Wschodniej, jak i wszędzie indziej. – Świadomość klientów się zmienia. Firmy dziś widzą, że tradycyjny model wynajmu nie pozwala im na tak szybki rozwój i nie jest efektywny. Dziś, żeby być skutecznym, trzeba być elastycznym i my to zapewniamy klientom – mówi Rafal Gabteni. We wspomnianym już raporcie firmy doradczej Savills eksperci podają, że średni udział przestrzeni coworkingowych w popycie na biura w Europie wyniósł w 2017 roku ponad 7 proc., czyli prawie trzy razy więcej niż jeszcze rok wcześniej. Analitycy przewidują, że będzie on wciąż rósł, szczególnie wszędzie tam, gdzie nie jest jeszcze tak duży jak w Londynie, Paryżu czy Berlinie. Zapowiedzi dotyczące wzrostu oczywiście odnoszą się także do regionu Europy Środkowo-Wschodniej, a wszelkie znaki na ziemi i niebie wskazują, że Polska będzie miała w tym rynku niemały udział.

Wespół w zespół

Coworking to korzystanie z przestrzeni do pracy przez osoby zatrudnione przez różnych pracodawców, które pracują razem, by dzielić się wyposażeniem, pomysłami i wiedzą (w oparciu o Oxford English Dictionary). Jak podkreślają użytkownicy oraz firmy badające rynek coworkingowy, w tej idei nie chodzi jedynie o współdzielenie infrastruktury i kosztów, ale także o przynależność do społeczności, której tworzeniu operatorzy tych przestrzeni starają się sprzyjać nie tylko przez odpowiednią ich aranżację, ale też organizację rozmaitych wydarzeń i szkoleń dla ich użytkowników. Zazwyczaj za możliwość uczestniczenia w wydarzeniach, jak i korzystanie z samej przestrzeni pracy i wyposażenia, wystarczy wnieść ustaloną miesięczną opłatę członkowską. W zależności od rodzaju coworkingu oraz wysokości opłaty, członkowie mogą mieć dostęp bądź tylko do części wspólnych, takich jak open space'y, kuchnie, strefy relaksu czy sale konferencyjne, bądź mieć też oprócz tego własne wydzielone przestrzenie do osobnego użytku. W niedawnym raporcie o tym sektorze w Polsce („Coworking w Polsce 2018, O4 Coworking”) autorzy przyjęli, że coworkingiem będą określać te wszystkie miejsca, w których oferowane są podstawowe coworkingowe usługi, takie jak biurka, mikrobiurka czy salki na spotkania, i zarazem których operatorzy starają się budować wspierającą się społeczność użytkowników. Niekiedy jednak, traktując rzecz mniej rygorystycznie, z coworkingiem wiąże się różne inne elastyczne miejsca pracy, w których aspekt budowania społeczności nie jest uwypuklony, jak w przypadku biur współdzielonych czy serwisowanych.