Z prowizorką im do twarzy

Nad Wisłą mówi się, że nie ma nic trwalszego niż prowizorka. W tej sarkastycznej i przewrotnej konstatacji kryje się nie najlepsze zbiorowe doświadczenie nieudolności, bylejakości i nieudacznictwa kojarzonych najczęściej z czasami PRL-u. Mimo że tamten system słusznie minął, pejoratywne konotacje związane z niezniszczalnością prowizorki pozostały. Wystarczy wpisać ten wyraz w okno wyszukiwarki, a wypluje nam ona ponad 130 tys. wyników z niemal każdej dziedziny życia codziennego. Czy jednak prowizorka musi być zła? Przykład Wieży Eiffla, która miała zostać rozebrana po 20 latach, a stała się symbolem Paryża, powinien dawać do myślenia.

Czeski targ

Prowizorka może być doskonałym rozwiązaniem dla deweloperów czy inwestorów czekających na uregulowanie administracyjnych aspektów planowanej inwestycji lub niewiedzących jeszcze, co na danej parceli opłacałoby się postawić. Tymczasowa zabudowa czy aranżacja przestrzeni może przynieść korzyści i właścicielowi terenu, i okolicznej społeczności, wprowadzając życie w zaniedbany obszar miasta. Jednym z takich projektów, który od lat czeka na realizację, jest kompleks biurowy przy dworcu Masaryka w Pradze. Penta Real Estate przejęła 80 proc. udziałów w projekcie w 2011 roku. Planuje tam centrum biurowe o łącznej powierzchni 70 tys. mkw. Inwestycję o wartości 250 mln euro zaprojektowało studio Zaha Hadid Architects. Do czasu rozpoczęcia prac przygotowawczych i deweloperskich Penta udostępniła teren pod inicjatywę o nazwie Manifesto Market, która wystartowała w czerwcu tego roku. Na zaniedbanej parceli niemal w centrum Pragi powstał rynek złożony z 27 kontenerów, który tętni życiem – można tam zjeść, napić się, posłuchać muzyki, obejrzeć przedstawienie czy koncert. Projekt został zainicjowany przez założyciela organizacji non-profit, ReSite, Martina Barry’ego, we współpracy z Aerofilms. Manifesto Market jest też pierwszym całkowicie bezgotówkowym miejscem w Czechach i jednym z pierwszych w Europie Środkowej, a to za sprawą współpracy z Mastercard. – Ma on wszelkie oznaki zupełnie szalonego przedsięwzięcia, ale wszyscy, z którymi rozmawiałem – właściciel działki (Penta Real Estate), organizatorzy konkursu (Superstudio), kuratorzy programu i potencjalni przyszli najemcy – zgodzili się, że to dobry pomysł. Możemy tchnąć nowe życie w tę zapomnianą okolicę, pobudzić lokalne firmy, zapewnić innowacyjne miejsce dla lokalnej kultury i urozmaicić doświadczenia turystów. Robimy to ze zróżnicowaną paletą współpracowników i wiemy, że nie będzie to trwało wiecznie – to część uroku tego przedsięwzięcia – przekonuje Martin Barry, prezes ReSite. – Będzie to tymczasowa konstrukcja, ale zależało nam na wysokiej jakości architektury obiektu. Uważamy, że Praga zasługuje na projekt, który można porównać z tymi, które są popularne w Londynie, Lizbonie, Taipei i innych dużych miastach – uważa Martin Barry.

Zdążyć przed listonoszem

Mieszkańcy czeskiej Pragi mogą już korzystać z uroków najnowszej prowizorki, a dla warszawiaków podobne atrakcje mają się pojawić pod koniec tego roku. Tak przynajmniej zapowiada spółka Nowa Epoka Handlu, która na leżącej od dekady odłogiem działce po przedwojennym dworcu pocztowym planuje postawić Implant. Parcela należy do Poczty Polskiej, która najpierw chciała sprzedać ten teren pod wieżowiec, aby później spróbować dzierżawy. Udało się pod koniec ubiegłego roku. Przez pięć lat gospodarzem u zbiegu ul. Chmielnej i ul. Żelaznej będzie spółka, która planuje tam trzypoziomowy obiekt składający się z 272 kontenerów i przeszklonych powierzchni, jego projekt powstał w pracowni Jakuba Szczęsnego. – Chcemy, aby Implant oprócz celów komercyjnych pełnił również funkcje społeczne i był ważnym miejscem wydarzeń kulturalnych. To projekt absolutnie unikalny i pierwszy tego typu w Polsce. Przykładamy wielką wagę do wyboru najemców i partnerów, z którymi będziemy współpracować. Implant to nasze dziecko i chcemy, aby inwestycja realizowała założenia, na których opiera się pomysł. Budujemy przyjazne lokalnej społeczności miejsce, z którego oferty chce się korzystać, bo nad aspekty komercyjne przedkładamy takie zagadnienia, jak atmosfera, charakter miejsca czy otwarcie na pomysły i potrzeby otoczenia. To nie nasze miejsce. To wspólna przestrzeń, która dzięki swojej różnorodności stanie się żywą częścią tkanki miejskiej – zapewnia Łukasz Koziński, prezes spółki Nowa Epoka Handlu.

Implant ma zostać podzielony na trzy główne strefy: gastronomiczną – z wydzieloną powierzchnią restauracyjną, strefę usługowo-handlową, w której znajdą się m.in. niewielkie butiki z propozycjami przede wszystkim od polskich projektantów, oraz halę eventową przeznaczoną na wydarzenia społeczne i kulturalne. W niej mają odbywać się warsztaty, wystawy i prelekcje.

Koncepcję architektoniczną Manifesto Marketu przygotowały: Nikola Karabcová, Lucie Červená & Elvira Islas (góra). Inwestycję Penty o wartości 250 mln euro zaprojektowało studio Zaha Hadid Architects (dół).

Tymczasem przed łopatą

Oba projekty, choć nowatorskie i z potencjałem, nie są pierwszymi próbami ożywiania przestrzeni lub tzw. planami B dla terenów inwestycyjnych. Jednym z pierwszych nad Wisłą, które zdobyły ogólnopolską rozpoznawalność, był koncept Off Piotrkowska w Łodzi. – Nawet przy minimalnym zaangażowaniu kapitału własnego, ze zdegradowanego kwartału da się stworzyć miejsce kultowe oraz przygotować lokalizację pod bardziej klasyczny projekt deweloperski. Niestety początkowe plany wielkiego projektu przebudowy i renowacji pokrzyżowane zostały przez globalny kryzys finansowy, dlatego inwestycja w pierwotnej formie straciła sens. Problemem do rozwiązania była nieuporządkowana strategia dotycząca doboru najemców oraz kiepski stan techniczny budynków. Jako asset manager stanęliśmy przed wyborem: albo kontynuować współpracę z ówczesnymi najemcami, którzy zapewniali relatywnie stały i zadowalający przychód, lecz nie budowali długofalowej wartości nieruchomości, albo zacząć od nowa. Wybór padł na to drugie – mówi Michał Styś, CEO OPG Property Professionals. – Nasz pomysł był jasny: najpierw stawiamy na ludzi i ich pomysły, a dopiero potem na budynki. Odbyło się to poprzez współdziałanie w kwestii marketingu i PR-u miejsca, ulg w czynszu, które szły w renowację lokali, gdzie został głównie zaangażowany kapitał najemców. Najważniejszym był jednak ich dobór. Chcieliśmy stworzyć miejsce tętniące życiem, oferujące wyjątkowe przeżycia i równie unikatowe marki, których nie znajdziemy w typowej sieciówce. W stare, poprzemysłowe mury wprowadziliśmy sztukę, kulturę, przemysły kreatywne i niebanalną gastronomię. Od niedawna uzupełniamy zaś kreatywny ekosystem Off-a o przedstawicieli branży IT i technologii, startupy oraz liderów lokalnego biznesu. Można więc powiedzieć, że byliśmy kimś w rodzaju hipsterów, bo zaczęliśmy robić w Polsce placemaking, zanim to zjawisko w ogóle zyskało nazwę – przekonuje Michał Styś, który realizuje już na parceli przy ul. Piotrkowskiej dwa biurowce, a w planach ma pełną renowację budynków dawnej fabryki Ramischa oraz dalsze uzupełnianie ich o kolejne funkcje.

Przed podobnym wyzwaniem stanął w 2008 roku Capital Park w Warszawie. Firma przejęła teren i zabudowania po dawnej fabryce Norblin, Bracia Buch i T. Werner. – Ponieważ w znacznej części znajduje się pod opieką konserwatora zabytków, liczyliśmy się z tym, że proces uzgodnień finalnego kształtu projektu, a także uzyskanie wszelkich niezbędnych zezwoleń na rozpoczęcie prac budowlanych może zająć nawet kilka lat. Nie chcieliśmy jednak, by przez ten czas teren stał niewykorzystywany. Dlatego zdecydowaliśmy się w zabytkowej przestrzeni Norblina uruchomić BioBazar – pierwszy w Polsce targ ze 100-proc. ekologiczną żywnością – wspomina Kinga Nowakowska, dyrektor operacyjna i członek zarządu Grupy Capital Park. – BioBazar funkcjonował na terenie fabryki przez niemal siedmiu lat – swoją działalność zainaugurował pod koniec listopada 2010 roku. Na samym początku strefa handlowa obejmowała jedną halę o powierzchni około 200 mkw., w której swoje produkty oferowało 30 rolników. Z czasem bazar zdobył ogromną popularność i sympatię wśród warszawiaków i jego obszar powiększał się z roku na rok. Tuż przed rozpoczęciem prac budowlanych na terenie ArtN mieścił się już w pięciu halach o łącznej powierzchni niemal 2 tys. mkw. i operowało w nim 130 regionalnych producentów – wylicza szefowa Capital Parku. Poza ekobazarem w 2014 roku w Norblinie odbywał się projekt „Miasto i Ogród”, dzięki któremu powstał miejski ogród z uprawami roślin, w którym prowadzone były warsztaty na temat ekologii i życia w zgodzie z naturą.

Tymczasowy koncept BioBazaru okazał się na tyle udanym pomysłem, że na okres budowy został przeniesiony na Służewiec, a po jej zakończeniu powróci do Norblina, zajmując w nim 1,7 tys. mkw.

Koncept łódzkiej Off Piotrkowskiej stworzyła firma OPG Property Professionals (góra), BioBazar funkcjonował w dawnej fabryce Norblina na warszawskiej Woli przez niemal siedem lat (dół)

Pomysłowość popłaca

To tylko kilka przykładów na dobrze skrojoną prowizorkę. Nieruchomości przed finalnym zagospodarowaniem są wykorzystywane na przeróżne sposoby: powstają w nich kluby, tymczasowe sceny teatralne, są wynajmowane jako przestrzeń substandardowa czy wykorzystywane jako parkingi, czasami ćwiczą w nich nawet służby specjalne. Nie każdy jednak sposób przynosi korzyści miastu. – Prowadzenie działań tymczasowych przez deweloperów budynków komercyjnych to sposób na wzbudzenie zainteresowania danym miejscem i wykreowanie wokół niego społeczności, jeszcze zanim rozpocznie się właściwe roboty budowlane. Ważny jest tu element zaskoczenia, ponieważ osoby mieszkające lub pracujące w sąsiedztwie zazwyczaj zdążyły się przyzwyczaić do widoku niezagospodarowanej działki. Organizując na niej tymczasową przestrzeń publiczną bądź wydarzenie, inwestor komunikuje otoczeniu swoją otwartość i miastotwórcze zamiary. Jest to tym bardziej istotne, im mniej rozpoznawalna jest lokalizacja danego projektu – wówczas przyciągnięcie do niej ludzi stanowi etap zapoznania i oswojenia ich z danym miejscem. Ma to przede wszystkim wymiar PR-owy, który w przypadku właściwie przeprowadzonych działań placemakingowych ma szanse przełożyć się na zwiększone zainteresowanie najemców powierzchni komercyjnych lub kupujących mieszkania w danym projekcie – uważa Jan Jakub Zombirt, dyrektor, Dział Doradztwa Strategicznego, JLL.

Od dewelopera czy inwestora zależy, w jaki sposób wykorzysta nieruchomość, która czeka na lepsze czasy. To, czy będzie to parking czy przestrzeń atrakcyjna dla mieszkańców, z punktu widzenia finansów nie ma większego znaczenia, nabiera go, gdy w grę wchodzi dobre imię firmy i powodzenie projektu.