Przepis na odmienność

Rafał Ostrowski, „Eurobuild Central & Eastern Europe”: Głównym projektem, nad którym Państwo pracują w Polsce, jest Widok Towers znany też jako J44. Znajduje się przy najważniejszym stołecznym skrzyżowaniu ulic, czyli Al. Jerozolimskich z Marszałkowską. Czy inwestycja przechodzi z etapu planowania do realizacji?

Henning Koch, global head of transactions w firmie Commerz Real: To będzie 27-piętrowy biurowiec o powierzchni około 37 tys. mkw., czyli charakterystyczny obiekt w najlepszej lokalizacji w mieście. Obecnie jesteśmy w trakcie uzyskiwania pełnego pozwolenia na budowę. Powinniśmy je otrzymać w tym roku, szybko rozpocząć budowę i, mamy nadzieję, ukończyć projekt w latach 2020-2021. W tej chwili optymalizujemy go pod kątem długoterminowych planów. Zazwyczaj deweloperzy po prostu starają się zbudować projekt w taki sposób, by z maksymalnym zyskiem szybko sprzedać go inwestorowi, który prawdopodobnie nie sprawdza szczegółów lub nie ma jasnej koncepcji budynku. Dla nas ważne jest jednak stworzenie biurowca, który może odnieść sukces w dłuższej perspektywie – w końcu nasz fundusz ma już 46 lat. Chcemy stworzyć na tym rynku coś wyjątkowego.

Jaki jest Państwa wyjątkowy sposób budowania?

Myślę, że każdy projekt i każdy rynek jest inny. Nie można po prostu kopiować projektów z innych rynków. Mamy bardzo jasną wizję przyszłego profilu najemcy Widok Towers. Bardzo popularny jest obecnie coworking. Uważamy, że nie zawsze jest konieczne wynajmowanie biur operatorom coworkingowym. Zamiast tego można nadać budynkowi podobny styl, wprowadzić wiele innych udogodnień i usług oraz upewnić się, że umowy najmu są dużo bardziej elastyczne. Chcemy mieć wielu najemców, by urozmaicić ofertę obiektu. Jeśli masz 20 lub 30 najemców w budynku, nie ma problemu, gdy jeden z nich mówi, że potrzebuje się rozrastać, lub że nie jest to miejsce dla niego i chce odejść. Mocny i zróżnicowany miks najemców zapewnia solidny strumień przychodów.

Krótkie umowy najmu i duża liczba najemców – to brzmi jak sporo pracy dla zarządcy...

Zdecydowanie tak, ale tak właśnie rozumiemy naszą pracę. Zarządzamy aktywami i chcemy zapewnić naszym akcjonariuszom i inwestorom stabilne i trwałe dochody – dlatego musimy odróżniać się od reszty. To nie jest proste w dzisiejszym świecie, ale w tym sektorze mamy zupełnie inne podejście niż pozostali inwestorzy.

Czy dobrze rozumiem, że firm takich, jak WeWork nie będzie w J44?

Chociaż nie możemy wykluczyć, że pojawi się bardzo atrakcyjna oferta, która mogłaby nas przekonać, nie planujemy obecnie wynajmowania powierzchni operatorom coworkingowym. Uważamy, że posiadanie takich pośredników nie jest konieczne. Generalnie podnajmują oni przestrzeń innym najemcom przy naprawdę wysokich kosztach i czynszach. Myślę, że możemy zaoferować bardzo podobne usługi, ale z atrakcyjniejszymi warunkami dla użytkowników.

Co zatem będzie wyróżniało ten budynek?

Jest trochę za wcześnie, by mówić o szczegółach, ponieważ wciąż jesteśmy w fazie dopracowywania projektu. Jednak najbardziej wyjątkową rzeczą będą elastyczne miejsca pracy. To stanowić ma główny wyróżnik.

Po sprzedaży Pałacu Jabłonowskich przy ul. Senatorskiej w centrum Warszawy posiadacie teraz tylko dwa budynki w Polsce, są to Harmony Office Centre i Tulipan House, oba na warszawskim Mokotowie. Co, poza Widok Towers, planujecie w przyszłości?

Z pewnością zamierzamy się rozwijać na polskim rynku. Mocno w niego wierzymy z uwagi na silną gospodarkę, a także młodych i utalentowanych pracowników. Fundamenty tego rynku są bardzo mocne. Na przykład wzrost PKB jest jednym z najlepszych w Europie. Jest to wielki sukces w porównaniu z innymi krajami europejskimi. Dlatego zdecydowanie chcemy się rozwijać i kupować więcej. Możliwe formy współpracy to np. forward funding (angażowanie środków kupującego już na wstępnym etapie budowy) lub forward purchase (kupno w trakcie budowy, gdzie płatność następuje po oddaniu nieruchomości do użytku). Możemy również pójść bardziej w stronę przykładu J44, gdy kupujemy działkę i szukamy dewelopera, z którym następnie wspólnie tworzymy projekt. Jako inwestor musimy oczywiście generować przepływy pieniężne i przekazywać je naszym akcjonariuszom, dlatego też jesteśmy zainteresowani już istniejącymi dochodowymi budynkami, które są ustabilizowane i wynajęte. Uważamy, że to naprawdę dobry moment na zakup w Warszawie. Można tu kupić budynki typu prime za 4-6 tys. euro za 1 mkw. – takiej oferty nie znajdzie się w większości innych europejskich miast.

Na których sektorach nieruchomości w Polsce będziecie się skupiali?

Myślę, że jesteśmy dość elastyczni pod względem sektorów. Biura, handel detaliczny, logistyka, hotele... nawet budynki mieszkalne są dla nas atrakcyjne – na przykład mieszkania studenckie, mikromieszkania lub projekty wielofunkcyjne. Jak już powiedziałem, mamy jednak jedno kryterium, co do którego tak naprawdę nie chcemy iść na kompromis – jest to lokalizacja. To musi być zdecydowanie lokalizacja typu prime. Niekoniecznie Warszawa. Obecnie przyglądamy się innym dużym miastom, takim jak: Poznań, Łódź, Gdańsk i Kraków. Wybieramy najlepsze budynki i najlepsze lokalizacje na tych rynkach.

Czy trudno o okazje, jakich poszukujecie?

Myślę, że jest wiele okazji – i nie jest trudno je rozpoznać. Jednak oczywiście czasami istnieje luka między oczekiwaniami kupujących i sprzedających. Analizowaliśmy rynek dość intensywnie przez ostatnie pół roku. Zapewniliśmy sobie wyłączność na negocjacje w dwóch projektach, a w trzecim mamy nadzieję wkrótce ją otrzymać. Powód, dla którego uważnie przyglądamy się polskiemu rynkowi, jest taki, że niektórzy inwestorzy byli w zeszłym, a może i w tym roku trochę zaniepokojeni sytuacją polityczną i ewentualną destabilizacją. Również braliśmy te kwestie pod uwagę, jednak fundamenty rynkowe są dla nas ważniejsze.

Czy uważa Pan, że to podejście odróżnia Commerz Real od niektórych niemieckich rywali?

Myślę, że różnimy się nieco od naszych głównych niemieckich konkurentów. W porównaniu z nimi jesteśmy gotowi do podejmowania większego ryzyka. Niewielu naszych konkurentów byłoby w stanie zrobić to samo, co my w Widok Towers. Co do zasady, wszyscy chcą mieć zagwarantowane umowy przednajmu, a także kupić gotowy budynek.

Ile zamierzacie zainwestować?

Obecnie zarządzamy aktywami o wartości około 250 mln euro, uwzględniając całkowite koszty budowy projektu Widok Towers. W ciągu następnych dwunastu miesięcy możemy z łatwością podwoić tę kwotę lub nawet ją przekroczyć. Mogę powiedzieć, że Polska jest obecnie jednym z naszych głównych celów. Bardzo interesuje nas rozwijanie tutaj naszego portfela. Ale będzie to ostatecznie zależeć od okazji. Chcemy być elastyczni i – jeśli znajdziemy trzy, cztery lub pięć okazji w Warszawie, Polsce czy innych miejscach – możemy bez problemu z nich skorzystać. I jesteśmy w stanie uruchomić środki od razu, bez czekania kolejnych 24 miesięcy, ponieważ dysponujemy gotówką i mamy płynność. Ale nie odczuwamy presji, by robić to natychmiast, jeśli nie ma akurat odpowiedniego produktu.

Czy 250 mln euro to wszystko, co planujecie zainwestować w Polsce, czy też będzie tego jeszcze więcej?

Jeśli zarządzasz funduszem o wartości 14 mld euro, masz potencjał do dalszego rozwoju. Ale pewnie nie będziemy w tym samym czasie prowadzić kilku projektów w Warszawie. Najpierw chcemy zakończyć projekt Widok Towers, a dopiero wtedy weźmiemy się za kolejne podobne przedsięwzięcie.

A poza Polską, np. w innych częściach regionu? Jakie są Państwa plany na tych rynkach?

W Europie Środkowo-Wschodniej skupiamy się obecnie wyłącznie na Polsce i Czechach. Jesteśmy dość ostrożni, jeśli chodzi o Rumunię, Bułgarię i inne rynki.

Czy będziecie coś sprzedawać?

Nie mamy obecnie takich planów. Wręcz przeciwnie. Chcemy dalej rozwijać i rozszerzać nasz portfel. W tej chwili widzimy więcej możliwości zakupu niż sprzedaży. Ze względu na brak generujących dochód, ukończonych, wysokiej jakości i interesujących okazji, zaczęliśmy tworzyć własne produkty z myślą o następnych latach. Najlepiej jest budować projekty samodzielnie, ponieważ można od razu planować, co będzie potrzebne najemcom w przyszłości. ν

Transakcje to jego specjalność

Henning Koch – od września 2017 roku dowodzi działem transakcyjnym Commerz Real na świecie. Odpowiada za wszystkie międzynarodowe zakupy i sprzedaże. Jest bezpośrednim podwładnym prezesa zarządu Andreasa Muschtera. Wcześniej pracował w Credit Suisse, gdzie jako europejski szef działu zakupów i sprzedaży w Credit Suisse Asset Management Immobilien Kapitalanlagegesellschaft z Frankfurtu, był odpowiedzialny za międzynarodowe transakcje różnych nieruchomościowych produktów. Przed przejściem do Credit Suisse w 2006 roku pracował w kilku oddziałach Savillsa we Frankfurcie i Londynie.