Nieruchomości nie będą jak obligacje

Rafał Ostrowski, „Eurobuild Central & Eastern Europe”: Jedna z Pana prognoz rynkowych mówi, że inwestorzy wkrótce nie będą już mogli traktować nieruchomości jak obligacji. Co to właściwie znaczy i dlaczego?

Antony Slumbers, założyciel firmy Estates Today: Obecnie zadaniem właściciela lub dewelopera jest przeważnie zakup lub postawienie budynku, wynajęcie go firmie na tak długo, jak to możliwe, a następnie sprzedaż inwestycji. W ogólnym rozumieniu nieruchomości są dla inwestora jak obligacje: wie, ile w ciągu dziesięciu lat otrzyma pieniędzy od firmy wynajmującej przestrzeń. Dla dużej części rynku jednak ten świat już minął. Tak naprawdę istnieje nadal wyłącznie dla najlepszych rynkowych graczy lub większych firm. Myślę, że w przypadku większości firm, posiadających mniej niż 1 tys. mkw., inwestor musi zmienić myślenie – jego zadanie jako właściciela to odtąd przekonanie ludzi, aby przychodzili do jego nieruchomości każdego dnia. Ponieważ w przyszłości najemcy będą mogli wynająć biuro na dzień, miesiąc lub na sześć miesięcy i opuścić je, kiedy tylko zechcą. Zatem będzie trzeba zapewniać im naprawdę dobrą obsługę.

To przerażające dla inwestora, czyż nie?

Przerażające, jeśli nie jest w tym dobry. Ale jeśli jest – to wspaniała perspektywa. Dlaczego firma WeWork jest teoretycznie warta 20 mld dolarów? Ponieważ ludzie są gotowi zapłacić im dużo za biurko. Uważają, że WeWork daje im to, czego potrzebują, do tego stopnia, że są gotowi zapłacić więcej. Możemy posłużyć się tu analogią IPhone'a. IPhone ma 18 proc. udziału w rynku smartfonów na świecie, ale generuje 88 proc. całego zysku. Ma zatem niewielki udział, ale przynosi największy zysk. Jak to robi? Otóż udało mu się stworzyć odpowiednie doświadczenie klienta, tzw. user experience, dzięki właściwemu doborowi sprzętu i oprogramowania. Stworzył markę, za którą klienci są gotowi zapłacić więcej, niż powinni. Są jednak szczęśliwi, że płacą.

Czy nieruchomości nie są bezpieczną lokatą kapitału? Dotychczas za takie uchodziły.

Cóż, są i nie są. Są, ale być może w inny sposób, niż miało to miejsce wcześniej. Widzę to tak, że większość rynku zmierza w kierunku zmniejszenia liczby nieruchomości, ale polepszenia ich jakości. Jeśli więc wziąć na przykład nieruchomości handlowe, w Wielkiej Brytanii mieliśmy ich zbyt dużo. Myślę, że będzie dużo mniej takich nieruchomości, może o 25 do 30 proc., ale za to znacznie lepszych. Dotychczas punkty handlu detalicznego były kanałem dystrybucji. To było miejsce, do którego trzeba było pójść, by kupić towar. Oczywiście nie trzeba już tego robić, ponieważ można go kupić online. Jaki jest sens nieruchomości handlowej? Ma ona sens w przypadku codziennych zakupów, produktów zbyt tanich, by je wysyłać, lub w przypadku doświadczeń klienta – czyli zabawy, całego teatru związanego z handlem. W przeciwnym razie siedzę wygodnie na kanapie i proszę Amazona, żeby zrobił to za mnie. Tak więc myślę, że w pewnym sensie dobre nieruchomości staną się bardziej odporne – i to samo stanie się w pewnym stopniu z biurami.

Przyzwyczailiśmy się już, że e-commerce ma wpływ na nieruchomości handlowe. Dlaczego twierdzi Pan, że podobne procesy dotyczyć będą biur?

Biura są podobne do nieruchomości handlowych w tym sensie, że tak jak nie potrzebujemy już sklepu do robienia zakupów, tak nie potrzebujemy biura, aby pracować. Muszą być więc inne powody, żeby się tam udać. Jakość twojego biura i skuteczność operatora twojej powierzchni biurowej będą odgrywać coraz większą rolę, ponieważ nie będziesz chciał spędzać w biurze pięć dni w tygodniu i siedzieć w nim dziewięć godzin dziennie. Tam wykonasz tylko te prace, które tworzą wartość dodaną. Zatem ci właściciele, którzy potrafią zapewnić świetną przestrzeń, sprzyjającą zwiększeniu wydajności pracowników, staną się bardziej odporni na zmiany koniunktury, ponieważ nawet podczas spowolnień rynkowych dobre firmy z dobrymi pracownikami będą chciały przebywać w dobrych pomieszczeniach, które faktycznie tworzą wartość dodaną. Cała przestrzeń, bez której można się obejść, która tak naprawdę nie jest potrzebna i nie tworzy żadnej wartości dodanej, stanie się mniej odporna na zmiany koniunktury. W rzeczywistości żadnej firmie nie zależy na biurze – to, czego naprawdę chcą, to produktywna siła robocza. Przestrzeń, w której pracujesz, jest tu istotnym elementem. To nie tylko twoja przestrzeń, to inne udogodnienia w budynku. Dużo uwagi poświęca się ograniczaniu kosztów energii, czynszu i wody. Wszystko to jest niczym w porównaniu z kosztami obecności wszystkich tych ludzi w budynku. Więc jeśli jesteś wynajmującym i możesz sprawić, by twój lokator był o 1 proc. bardziej produktywny, będziesz bardzo, bardzo odporny na fluktuacje rynkowe.

Jak można to osiągnąć?

Nazywam to przemianą z inkasenta czynszu w dostawcę usług. Dla większości wynajmujących klient jest osobą, która podpisuje czek cztery razy w roku. To zupełnie inny świat niż bycie usługodawcą, gdzie klientem jest każda osoba, która wchodzi do twojego budynku. Jeśli jednak spojrzeć na badania, średnio tylko 50 proc. ludzi uważa, że ich biuro zwiększa produktywność pracy. W elastycznych biurach chodzi o to, by 80 proc. ludzi uważało, że przestrzeń, w której przebywają, czyni ich produktywnymi. Warto też zachęcić ludzi do korzystania z mniejszej powierzchni, ponieważ logika jest odwrotna. W świecie, w którym nieruchomości są traktowane jak obligacje, wynajmujący chce, by ludzie zajmowali jak najwięcej miejsca przez możliwie najdłuższy czas. W świecie krótkoterminowych najmów o wiele lepiej wynająć 500 mkw. i intensywnie je użytkować. Jeśli jednak będziesz potrzebował sali konferencyjnej, mam dla ciebie i salę. Może potrzebujesz miejsca na imprezę lub zjedzenie posiłku? To również możemy ci zaoferować. I tak zamiast płacenia za 1 tys. mkw., możesz wynająć tylko 500 mkw. Ale zapewnisz mi dodatkowe przychody i zapłacisz dużo więcej za 1 mkw.

Słyszałem, że biuro to już przeszłość. Zgadza się Pan z tym?

Tak i nie. Tradycyjne biuro to przeszłość. Biuro w sensie: tutaj ono jest, jest szare, nudne i ma mnóstwo biurek. Myślę, że to rzecz zupełnie przestarzała.

Odeszło na dobre, czy tylko na pewien czas?

Odpowiedź nie jest zerojedynkowa. To tak jakby powiedzieć: „Nie lubię pracy zdalnej, chcę tylko pracować bezpośrednio z ludźmi”. Nikt nie mówi, że musisz robić albo jedno, albo drugie. To musi być mieszanka – myślę, że tak samo jest z nieruchomościami. Największe firmy nadal będą robić swoje rzeczy i podpisywać długoterminowe umowy najmu. Mogą podpisać umowę najmu na 10 tys. mkw. zamiast na 15 tys. mkw., a następnie wykorzystywać części innych powierzchni. Jest bardzo wiele ludzi i bardzo wiele firm zorientowanych na mniej skomplikowane procesy. Nadal istnieje ogromny rynek dla bardzo nudnych biur. Ale tak naprawdę myślę o centralnych dzielnicach biznesowych w dużych miastach. Potrzebują największej puli wysoko wykwalifikowanych, utalentowanych pracowników, a tacy pracownicy mają obecnie wiele opcji. Jest na nich wyjątkowo duży popyt, a oni pójdą tam, gdzie miejsce pracy odpowiada ich wymaganiom.

Czy jest coś takiego jak budynki odporne na przyszłość? Jak je robić?

Mantra wszystkich osób pracujących przy tworzeniu oprogramowania brzmi: buduj, mierz, ucz się. Rozwijaj coś, sprawdzaj, co działa, a co nie, zmieniaj i kontynuuj. Ludzie w nieruchomościach fiksują się na myśleniu w stylu: „Och, moje miejsce pracy nie sprawdza się idealnie”. W świecie oprogramowania nikt tego nie zakłada. Wiedzą, że to fikcja. Nie może działać i nie będzie. Żaden element oprogramowania nie wychodzi z pierwszego spotkania z klientem bez szwanku. Klient kręci głową i mówi: „nie podoba mi się to”. Albo używa produktu w inny sposób, niż to zaprojektowaliśmy. Ludzie tak będą postępować również w twojej przestrzeni biurowej. Trzeba nie tylko dobrze zrozumieć, jak działa dany budynek, ale także, jakie są zmieniające się potrzeby klienta. Należy odejść od modelu biznesu, gdzie właściciel daje swoją cenę, robi fit-out, a na końcu idzie w swoją stronę. Miejsce pracy musi być ciągłym partnerstwem między firmami. To znów oznacza przejście od myślenia o nieruchomościach jako o produkcie do myślenia o nich jako o usłudze.

W jaki sposób sztuczna inteligencja zmieni zasady gry?

W jednej ze swoich prezentacji ma Pan slajd, który przedstawia siedemnaście różnych obszarów nieruchomości, z których każdy wykorzystuje inny rodzaj sztucznej inteligencji. Myślę, że wiele wciąż potrzeba pracy, by dobrze zrozumieć portfele spółek inwestycyjnych. Jakie rodzaje nieruchomości są w portfelu, jaki jest profil najemców, jakie obszary reprezentują, jakie są dane demograficzne i psychograficzne tych lokalizacji. Taka analiza zapewni znacznie lepsze zrozumienie miejsca niż tylko stwierdzenie: „mieszkają tam głównie osoby w wieku od 18 do 53 lat”. Coś nam mówią dane na temat liczby restauracji w okolicy, ale będziesz rozumiał znacznie więcej, jeśli dowiesz się, jakie są rodzaje i jaki jest przedział cenowy tych restauracji. Zatem sztuczna inteligencja będzie najprawdopodobniej wykorzystywana do analiz inwestycyjnych i lepszego zrozumienia lokalizacji.

Antony Slumbers był gościem specjalnym spotkania Human Centered Places organizowanego przez firmę Colliers International w czerwcu tego roku w Warszawie.

Katarzyna Tasarek-Skrok associate director, Dział Powierzchni Biurowych, Colliers International

Wpływ coworków jest wciąż niewielki

Od kilku lat na polskim rynku obserwujemy wzmożoną działalność nowych podmiotów oferujących usługi przestrzeni coworkingowej. Firmy takie, jak Mindspace, WeWork czy Business Link proponują nie tylko powierzchnię biurową czy serwisy z tym związane, ale pewnego rodzaju „work style” czy „life style”, przynależność do pewnej grupy. Chcą do niej należeć już nie tylko startupy, ale także wielkie korporacje szukające dla swoich pracowników powierzchni, która ich zainspiruje. Siłą firm coworkingowych jest elastyczność, nowoczesność i efektywność w zakresie powierzchni biurowej, jak i samego myślenia o wykonywanej pracy. W dobie walki o przyciągnięcie najbardziej utalentowanych pracowników powierzchnia coworkingowa może okazać się ciekawym rozwiązaniem. Gorącym tematem na rynku nieruchomości jest pytanie, jaki wpływ mogą mieć powierzchnie coworkingowe na rynek inwestycyjny. Obecnie niewielki. Jak na razie firmy coworkingowe działające na polskim rynku opierają się podpisywaniu umów innych niż na czas określony, tj. 5, 7 czy 10 lat. Koszt wykończenia powierzchni coworkingowej jest bardzo wysoki, dlatego ten typ biur należy do najdroższych na rynku. Zawieranie umów na czas określony jest więc jednym z zabezpieczeń stosowanych przez właścicieli powierzchni coworkingowych. Ponadto deweloperzy w Polsce sceptycznie podchodzą do pomysłów uzależnienia czynszu powierzchni wynajmowanej coworkingowi od jego potencjalnych przychodów, inaczej mówiąc – nie chcą partycypować w biznesie swojego najemcy. Takie rozwiązania są stosowane w innych stolicach, np. Londynie czy Nowym Jorku. Pobocznym, jednak ciekawym do obserwacji, wątkiem może okazać się zjawisko, kiedy to firmy coworkingowe staną się bezpośrednią konkurencją dla deweloperów i – tak jak oni – będą oferować powierzchnie biurowe w ramach tego samego kompleksu. Jak się wtedy zachowają deweloperzy? Czas pokaże, z pewnością będziemy świadkami ważnych zmian na rynku nieruchomości.

Spec od nieruchomości i technologii

Antony Slumbers jest założycielem paru firm software'owych specjalizujących się w dostarczaniu oprogramowania dla firm nieruchomościowych, a także doradcą w sprawach wpływu technologii na sektor nieruchomości. W 1995 roku założył firmę Estates Today, która prowadzi strony internetowe dużych firm nieruchomościowych oraz serwis www.cityoffices.net, który dostarcza aktualnych informacji na temat nieruchomości biurowych w Londynie i centrach innych dużych miast. Antony Slumbers doradza firmom w kwestiach rozwoju nowych produktów software'owych i pomaga im rozwijać strategię wzrostu w cyfrowym świecie. Jest prelegentem na licznych konferencjach międzynarodowych i regularnie pisuje do prasy branżowej. Zajmuje 52. miejsce na światowej liście najbardziej wpływowych osób związanych z technologiami i rynkiem nieruchomości, sporządzonej przez Duke’a Longa (Duke Long’s 2018 Global #CRE and #TECH Power 100), a także trzecie miejsce na Lendinvest's PropTech Power List 2017. Jest członkiem zarządu portalu CRETech, a także mentorem programu dla startupów MetaProp RE200.