Prosta sprawa z miejską logistyką

Rafał Ostrowski, „Eurobuild CEE”: Nad jakimi projektami typu City Logistics pracujecie Państwo obecnie?

Agnieszka Góźdź, dyrektor działu sprzedaży w MLP Group: W Polsce rozpoczęliśmy pilotażowo dwa projekty. Jeden jest w Poznaniu, w parku MLP Poznań West, a drugi w Warszawie, w MLP Pruszków II. Kończymy ich projektowanie i zamierzamy w tym roku rozpocząć budowę. Każdy z magazynów będzie miał po 10 tys. mkw. Ten w Poznaniu będzie oferować moduły po 1,6 tys. mkw., a w Warszawie po 1 tys. mkw. Zakończenie budowy planowane jest na pierwsze półrocze 2019. Kolejne projekty będą realizowane w Kolonii i Monchengladbach.

I to jest początek przygody MLP z tym sektorem, czy było coś jeszcze?

Tak naprawdę moduły City Logistics zaczęliśmy realizować wcześniej od projektu o powierzchni 4 tys. mkw. w MLP Pruszków II. Obecnie projekt ten jest już w trakcie budowy i zostanie w grudniu przekazany najemcom. Decyzja o budowie zapadła dlatego, że jeden z naszych wieloletnich najemców potrzebował dodatkowej powierzchni, ponieważ nie dysponowaliśmy tak małym modułem na terenie MLP Pruszków I, zdecydowaliśmy się na budowę niedużego obiektu z trzema modułami na terenie MLP Pruszków II. Choć to trochę co innego, bo nie ma tam biura o podwyższonym standardzie, projekt ten pokazał, jak duże jest zapotrzebowanie na City Logistics. Moglibyśmy wynająć dużo więcej takiej powierzchni, gdybyśmy ją mieli gotową. Zdecydowaliśmy się więc na kolejne projekty.

Moduły City Logistics zaczęły być realizowane w MLP Pruszków II

Jak zatem idzie komercjalizacja projektów pilotażowych?

Tak jak wcześniej powiedziałam, rozpoczęliśmy realizację obiektów w Poznaniu i w Warszawie – widzimy bardzo duże zainteresowanie potencjalnych najemców, obecnie negocjujemy pierwsze kontrakty. Pierwszy etap powinniśmy skomercjalizować w kilka miesięcy.

Kto się interesuje tymi powierzchniami?

Możemy mówić o dwóch głównych grupach potencjalnych klientów na magazyny miejskie: pierwszą stanowią klienci e-commercowi, firmy kurierskie, a drugą średniej wielkości przedsiębiorstwa polskie i zagraniczne, firmy produkcyjne, dystrybutorzy – to oni coraz częściej potrzebują nowoczesnej powierzchni magazynowej wraz z wysokiej klasy biurem. Nie tylko jedynym kryterium wyboru takiej powierzchni jest funkcjonalność i rozmiar, bo trzeba wiedzieć, że moduły w magazynach typu big box są dla nich zbyt głębokie i duże, ale także wygląd powierzchni, jakość biur. Dla wielu naszych klientów projekt będzie ich siedzibą główną i wizytówką wobec ich dostawców, banków i przede wszystkim pracowników – dla których zapewnią nowoczesną powierzchnię pracy o wysokim standardzie. W naszych SBU ta powierzchnia biurowa stanowi ok. 20 proc., podczas gdy w big boksach jest to ok. 5 proc., rzadziej 10 proc. Nie zapominajmy o fakcie, że ci średniej wielkości przedsiębiorcy, dystrybutorzy generują większość miejsc pracy w gospodarce – często w modułach City Logistics zatrudnią podobną liczbę pracowników, co w dużych big boksach.

Jaki jest pomysł MLP na budynki SBU? Macie swoją receptę na sukces?

Te projekty są o tyle wyjątkowe, że będą miały bardzo reprezentacyjne biuro. Fasada z przodu będzie cała przeszklona i bardziej typowa dla nowoczesnych powierzchni znajdujących się w biurowcach w centrum niż dla budynków magazynowych. Wejście będzie reprezentacyjne, a samo biuro wygodne, o wysokim standardzie wykończenia, z klimatyzacją oraz dobrym oświetleniem.

Czyli kluczem jest biuro, co jeszcze?

Ponadto magazyn, który będzie miał tę samą specyfikację techniczną co w big boksach, czyli na przykład 10 m wysokości. To o tyle istotne, że firmy często korzystają z regałów wysokiego składowania, a także instalują antresole lub automatykę. Tu mają pełną wysokość do wykorzystania. Mogą na przykład zrobić trzy poziomy składowania i w ten sposób zwiększyć efektywność wykorzystania powierzchni.

MLP Poznań West jest miejscem dla innych projektów pilotażowych logistyki miejskiej

Sporo deweloperów magazynowych dziś wchodzi w City Logistics. Nie boicie się konkurencji?

Nie, ponieważ w Pruszkowie czy w okolicach Poznania takich modułów po prostu nie ma. Jesteśmy konkurencyjni względem tych typowo miejskich lokalizacji położonych zaledwie kilka kilometrów od centrum miast. Nasze projekty City Logistics zlokalizowane są kolejne kilka kilometrów dalej, ale za to oferują dużo niższy czynsz najmu.

Jaki?

Będziemy oferować czynsz w wysokości około 3,00-3,50 euro za powierzchnię magazynową. Dla porównania czynsze najmu w Warszawie kształtują się na poziomie ok 5,00-6,50 euro.

A co będzie dalej – po tych dwóch pilotażowych projektach?

Celem strategicznym MLP Group jest realizacja obiektów City Logistics w obszarach głównych miast polskich oraz niemieckich – jesteśmy obecni w głównych hubach logistycznych. Możemy budować tego rodzaju obiekty praktycznie w każdym z naszych parków.

A będą się Państwo starali bić o takie lokalizacje typowo miejskie: Okęcie, Żerań czy Ursus?

W tym momencie posiadamy duży bank ziemi, więc pozostaniemy w tych lokalizacjach, gdzie już jesteśmy. Nasze parki są naprawdę dobrze położone i tam będziemy się rozwijać. Tym bardziej, że nie bierzemy udziału w wyścigu o liczbę wynajętych metrów kwadratowych, nie zależy nam na ilości, tylko na jakości, więc będziemy się skupiać na klientach długoterminowych. Dla nas głównym parametrem jest stopa zwrotu z projektu, czyli z zainwestowanego kapitału.

Gdzie będzie się rozwijać SBU w Polsce?

Największy rozwój SBU będziemy obserwować w pobliżu głównych miast. Ogromna większość populacji żyje na obszarach miejskich. Oczekuje się, że ten odsetek będzie rósł. Firmy muszą zadbać o to, aby magazyny znajdowały się znacznie bliżej gęsto zaludnionych obszarów miejskich, w których mieszkają ich klienci. Logistyka obsługuje nie tylko klientów indywidualnych, ale także wiele sklepów, restauracji i obiektów rekreacyjnych odwiedzanych przez tych mieszkańców. Oznacza to, że łańcuchy dostaw znajdują się pod coraz większą presją, aby często w wąskich ramach czasowych dostarczać do miast produkty konsumenckie i towary, które szybko mogłyby się popsuć.

Jak ta prasa wpływa na sektor magazynowy?

Tradycyjne modele magazynowe nie mają sensu dla sprzedawców internetowych, którzy starają się nadążyć za wymaganiami swoich klientów w zakresie transportu. Możliwość oferowania niedrogiej dwudniowej wysyłki, wysyłek w tym samym dniu i niedrogich zwrotów wymaga innowacyjnych rozwiązań ze strony firm e-commerce. W przeszłości wiele firm starało się pozostać konkurencyjnym, dzięki posiadaniu jednego magazynu zlokalizowanego centralnie w środku kraju. Ale ta strategia już nie działa, ponieważ przy wielu zamówieniach klienci oczekują przesyłki tego samego dnia lub następnego. W celu realizacji coraz krótszych terminów dostaw –co jest koniecznością w dzisiejszym środowisku o bardzo dużej konkurencji – firmy będą musiały znacznie zwiększyć liczbę magazynów w swoich sieciach. Sprzedawcy internetowi zaczynają dodawać mniejsze, miejskie magazyny do swoich łańcuchów dostaw, ponieważ tempo zakupów i dostaw zmienia sposób dystrybucji. Oczekiwania klientów internetowych dotyczące wysyłki stale się zaś zmieniają i stają się coraz trudniejsze do spełnienia. W Europie w ciągu ostatnich dziesięciu lat liczba kupujących online zwiększyła się niemal dwukrotnie, co ciekawe, najszybciej rozwijającym się rynkiem e-commerce jest rynek polski.

Jak Państwo poszukują działek? Mają Państwo na to swój sposób?

Korzystamy bardzo często z lokalnych agencji nieruchomości, które bardzo dobrze orientują się w danej okolicy przez co są w stanie zaoferować nam najlepsze działki.

Jakie są główne wyzwania związane z realizacją tego rodzaju projektów?

Raczej nie odczuwamy specjalnych wyzwań. Jesteśmy od 20 lat na rynku, więc mamy doświadczenie w budowaniu obiektów logistycznych. Oczywiście wzrost kosztów realizacji tego typu obiektów i ogólnie mówiąc produkcji budowlanej będzie miało wpływ na stawki najmu naszych obiektów. Same koszty budowy takich obiektów są wyższe ze względu na koszty ścian czy koszty podziałów mediów. Mamy zresztą doskonały dział inwestycji zarządzany przez Tomka Zabosta, który nadzorował budowę kilku milionów mkw. w Polsce. On jest odpowiedzialny za budowę wszystkich naszych parków i myślę, że City Logistics nie jest niczym tak skomplikowanym, by stanowiło dla jego zespołu wyzwanie.

A zarządzanie?

To też jest nasza mocna strona. Zgodnie ze strategią MLP Group wszystkimi obiektami zarządzamy sami i nie budujemy magazynów na sprzedaż, tylko trzymamy je w swoim portfelu. Daje to naszym najemcom komfort i pewność, że za 5 czy 10 lat będzie rozmawiał z tym samym zespołem MLP Group, a nie ze zmieniającym się co roku zarządcą, jak w przypadku obiektów będących własnością funduszy. Te magazyny są też lepszej jakości, bo budujemy je dla siebie, a przy tym jako zarządca mamy też wpływ na koszty utrzymania. To też istotne, bo koszty te na końcu ponosi klient. Dbamy też o ekologię. Dla magazynów miejskich będziemy chcieli uzyskać certyfikat BREEAM. Już teraz w standardzie we wszystkich budynkach stosujemy wiele rozwiązań proekologicznych, ograniczających koszt eksploatacji jak np. oświetlenie ledowe – zielony pasek na fasadzie naszych obiektów zobowiązuje.

Czy te małe moduły, na które jest taka dziś moda wśród deweloperów, są rzeczywiście opłacalne? Co innego wynająć magazyn o powierzchni 10 tys. albo 20 tys. jednemu klientowi, a co innego wynajmować po 1 tys. czy 2 tys., co jest na pewno bardziej pracochłonne.

Budowa City Logistics jest zgodna z naszą długofalową strategią rozwoju. Staramy się dostarczyć pełne spektrum rozwiązań dla naszych klientów. Niewątpliwie czynsze w obiektach typu City Logistics są wyższe niż w tradycyjnych magazynach. Jesteśmy spółką notowaną na giełdzie dlatego dla nas głównym parametrem jest stopa wzrostu z projektu a przez to z zainwestowanego kapitału. Wyższe czynsze w projektach SBU na pewno przełożą się na wzrost wartości MLP Group oraz docelowo wzrost wyceny naszych akcji.

A kiedy rynek miejskiej logistyki w Polsce się nasyci?

Myślę że minie jeszcze co najmniej kilka lat, City Logistics jest poniekąd nowym rozwiązaniem w Polsce w dużej mierze zdeterminowanym przez rozwój handlu internetowego. Popyt na tak zwane magazyny miejskie w całej Europie rośnie, ponieważ rośnie liczba zamówień e-commerce. Dziś oceniłabym popyt na kilkanaście tysięcy metrów rocznie w Polsce i około miliona metrów w Niemczech. Wzrost liczby zakupów online oznacza, że sprzedawcy internetowi coraz częściej inwestują w tak zwaną infrastrukturę ostatniej mili, która pozwala dostarczyć zamówienie online do klienta w ciągu zaledwie kilku godzin.

Czy myślą Państwo o tych obiektach też pod kątem ekspansji do Niemiec?

Tak, myślimy. Już są planowane przez nas takie obiekty w Mönchengladbach i Kolonii. Też takie po 10 tys. mkw. Teraz są w fazie projektowej i na początku przyszłego roku uda się ruszyć z budową. Rynek niemiecki jest dla nas docelowo głównym rynkiem. Chcemy w przyszłości mieć tam tyle samo powierzchni magazynowej co w Polsce albo więcej.

Jak za rok od dziś będzie wyglądał portfel projektów City Logistics należący do MLP Group?

Sądzę, że będziemy mieli gotowe cztery projekty – dwa w Polsce i dwa w Niemczech – na początku przyszłego roku zdecydujemy, w których kolejnych miastach będziemy się rozwijać. Dzięki dużemu bankowi ziemi, blisko głównych miast jesteśmy w stanie szybko reagować na zmiany zachodzące na rynku i potrzeby najemcy.