Wygoda i oszczędności

Nowe technologie są dziś niezbędne na każdym etapie magazynowych inwestycji, zarówno podczas budowy, eksploatacji, najmu, jak i zarządzania. Dodatkowo spektrum ich działania jest bardzo szerokie, a popyt na innowacje dalej rośnie. Dostrzegają to zarówno deweloperzy, jak i najemcy. – O tym, że nowe technologie są motorem napędowym dla biznesu przekonanych jest dziś ponad 80 proc. kadry zarządzającej – wynika z raportu PropTech 2018 Technologie przygotowanego przez nas we współpracy z redakcją Eurobuild – mówi Tomasz Ogrodzki, prezes firmy SkyConcept. Jego zdaniem wynikają z tego same korzyści: od optymalizacji kosztów prowadzenia biznesu po wizerunkowe atuty.

Zarządzanie z telefonu

Największe możliwości wykorzystania nowych technologii deweloperzy widzą dziś w obszarze zwiększenia efektywności zarządzania nieruchomościami oraz jako narzędzie wsparcia w marketingu i sprzedaży. Pomocne w tym mogą być zarówno: aplikacje mobilne, jak i systemy CRM. Przykładem jest m.in. aplikacja Eclipse CRM, z której agencja JLL korzysta od 2017 roku. Zawiera niezbędne dane o wynajmowanych budynkach oraz ich eksploatacji. System daje agentom stały i błyskawiczny dostęp do kompleksowej bazy powierzchni magazynowych, podczas gdy aplikacja mobilna umożliwia obsługę całego procesu najmu z telefonu. Oprogramowanie korzysta z m.in. usługi geolokalizacji, co znacznie ułatwia pracę w terenie. – Wyobraźmy sobie, że jako agent wspólnie z klientem znajdujemy się w pobliżu gęsto zabudowanej strefy przemysłowej. Dzięki aplikacji natychmiast możemy wskazać potencjalnemu najemcy budynki z wolną powierzchnią i zaprezentować wirtualny rzut, który pokaże dokładnie lokalizację powierzchni wewnątrz budynku – podkreśla Tomasz Ogrodzki.

Wyprzedzić przyszłość

Inteligentne systemy pomagają też w zarządzaniu mediami i monitorowaniu ich. Dlatego współczesne magazyny wyposażane są w technologie kontrolujące np. zużycie wody, czy w energooszczędne systemy klimatyzacji i wentylacji oraz świetlne i grzewczo-chłodzące pozwalające uzyskać oszczędności w zakresie zużycia mediów w całym budynku. Takie technologie znajdują się m.in. w obiektach Segro. W 2017 roku deweloper rozpoczął proces wdrażania systemu monitoringu mediów, który objął już wszystkie lokalizacje firmy w Polsce. – Jego zadaniem jest monitoring online energii elektrycznej z uwzględnieniem strażnika mocy zamówionej oraz liczników gazu pilotażowo w wybranych lokalizacjach. Warto podkreślić, że jest to pierwszy polski kompleksowy system opomiarowania mediów w obiektach rozproszonych – dzięki umieszczeniu systemu w dobrze skonfigurowanym i odpowiednio chronionym serwerze, użytkownicy mają możliwość wglądu w dane z dowolnego miejsca. Takie rozwiązanie pozwala efektywnie zarządzać mediami we wszystkich obiektach jednocześnie – mówi Waldemar Witczak, dyrektor regionalny Segro.

Dziś standardem rynkowym w magazynach jest również oświetlenie LED, monitoring oraz instalacje alarmowe. Dodatkowo inteligentne systemy wspomagają architektów i deweloperów już na etapie projektowania. – Deweloperzy powierzchni magazynowych na całym świecie coraz częściej budują magazyny korzystając z aplikacji pracujących w technologii BIM (Building Information Modeling). Umożliwia to szybką wymianę informacji pomiędzy projektantami i wykorzystanie mocy obliczeniowej procesorów do „inteligentnej” automatyzacji wielu zadań – dodaje Tomasz Ogrodzki.

Dzięki technologii BIM architekci i pozostali uczestnicy procesu inwestycyjnego mogą pracować w modelu 3D i wyprzedzać przyszłość sprawdzając w wirtualnej rzeczywistości wszystkie techniczne aspekty realizacji inwestycji zanim ciężki sprzęt wejdzie na budowę.

Pierwszym obiektem logistycznym Prologis w Europie Środkowo-Wschodniej zaprojektowanym z wykorzystaniem BIM będzie obiekt logistyczny Prologis w Europie Środkowo-Wschodniej o powierzchni 10 tys. mkw. w Prologis Park Budapest-Harbor na Węgrzech. Ta technologia jest dla dewelopera kluczowa – jest bazą do zbierania i przetwarzania danych o obiekcie oraz zarządzania inteligentnymi budynkami.

Budynek w Prologis Park Budapest-Harbor będzie wyposażony m.in. w izolowane panele ścienne i system dachowy, a także wysokowydajne ogrzewacze gazowe, które umożliwią zmniejszenie kosztów ogrzewania o 30 proc. Zamontowane w nim będzie też energooszczędne oświetlenie LED i duże świetliki, które pozwolą zmniejszyć koszty energii elektrycznej o 45 proc. w porównaniu z najnowszymi standardami w zakresie oświetlenia. Z kolei system smart meteringu pomoże monitorować i optymalizować zużycie wody, gazu i energii w budynku. Podobnie jak wszystkie nowo powstałe obiekty Prologis, budynek zostanie poddany akredytacji BREEAM na poziomie Very Good. Certyfikacja w systemach BREEAM oraz LEED jest potwierdzeniem standardu i jakości magazynowych obiektów. Obecnie tylko kilka takich obiektów w Polsce może pochwalić się takim wynikiem. Wśród nich jest m.in. centrum dystrybucyjne Tesco w Segro Logistics Park Poznań, Komorniki. W procesie certyfikacji rygorystycznej ocenie podlegały nie tylko ekologiczne walory budynku, ale również takie aspekty, jak zarządzanie obiektem, komfort pracowników i innowacyjność.

Prologis Park Budapest-Harbor powstanie w roku 2019

Benefity dla najemców

Dla najemców inteligentne systemy to nie tylko niższe rachunki, ale przede wszystkim wygoda. Umożliwiają bieżące odczytywanie informacji o zużyciu energii i pomagają w prowadzeniu monitoringu zużycia. – Kluczowym zadaniem nowoczesnych technologii stosowanych w powierzchniach magazynowych jest wspieranie optymalizacji procesów biznesowych klientów, dzięki czemu mogą oni efektywne korzystać zarówno z wynajmowanej przestrzeni, jak i z zewnętrznych terenów całego parku. Inteligentne technologie wpływają też na redukcję kosztów operacyjnych – podkreśla Waldemar Witczak z Segro.

Zdaniem Tomasza Ogrodzkiego kontrolowanie bieżącej eksploatacji budynku z poziomu aplikacji to nie tylko sprawniejsze zarządzanie obiektem, ale również dodatkowy benefit dla najemców, którzy mają dostęp do przejrzystych informacji np. o aktualnym zużyciu energii elektrycznej. Przykładem innowacyjnych technologii, które umożliwiają bieżący monitoring mediów jest inteligentny system smart meteringu stosowany przez Prologis. – Dzięki synchronizacji z aplikacją internetową RhinoSCADA, umożliwia on zdalny odczyt i kontrolę mediów. Niedawno z sukcesem zaimplementowaliśmy też innowacyjną platformę Singu FM, która umożliwia kompleksowe zarządzanie i obsługę techniczną naszych nieruchomości. W ramach platformy Singu FM wdrożyliśmy też moduł Singu Smart Security Desk (Singu SSD) wykorzystywany do automatyzacji wjazdu i wyjazdu z uwzględnieniem funkcji profesjonalnych zaproszeń gości, gwarantując jednorazową awizację oraz dostęp do mapy wskazującej dokładny adres i dojazd do Parku. Singu SDD umożliwia też korzystanie z tzw. usług carpoolingu, odpowiadając na wewnętrzne potrzeby najemców – podkreśla Marta Glinka, dyrektor i szef działu zarządzania nieruchomościami w Prologis.

Marta Glinka, dyrektor i szef działu zarządzania nieruchomościami w Prologis

Rozwiązaniami ponad standard w magazynach są również narzędzia wspierające ochronę obiektu, takie jak zaawansowany system monitoringu przemysłowego, czy tagi RFID przyśpieszające odczyt tablic rejestracyjnych samochodów. – Na uwagę zasługuje także system dock-in, który pozwala na otwarcie bramy dopiero w momencie, gdy samochód jest zadokowany. To rozwiązanie zapewnia pełne bezpieczeństwo obsługi procesu załadunku i rozładunku, ale także, przyczynia się do ograniczeń strat ciepła czy chłodu podczas otwarcia bramy – dodaje Marta Glinka.

Podobne systemy stosuje w swoich obiektach Sergo. Jednym z nich jest nowoczesna kontrola dostępu, w postaci systemu automatycznie rozpoznającego tablice rejestracyjne. – To rozwiązanie szczególnie istotne dla klientów z takich sektorów jak logistyka, dla których czas odgrywa kluczową rolę. Zapewnia ono większe bezpieczeństwo, jak również płynność komunikacyjną pracowników oraz stałych dostawców – uzupełnia Waldemar Witczak, dyrektor regionalny Sergo.

Waldemar Witczak, dyrektor regionalny w Segro

Wirtualne ogrodzenie

Nowe technologie znajdują też zastosowanie podczas kontroli stanu, eksploatacji budynku. Przykładem może być wykorzystanie dronów, które mogą zarówno patrolować teren, jak i monitorować stan techniczny dachów, w tym np. ciężar pokrywy śniegu na dachu. Kolejnym zastosowaniem jest ochrona magazynowych obiektów. Na przykład deweloper 7R w trosce o bezpieczeństwo w dwóch budynkach zdecydował się na wprowadzenie wirtualnego ogrodzenia – systemu kamer oraz czujników ruchu podczerwieni. – Jest to nowoczesne rozwiązanie, które monitoruje ruch, pozwala uniknąć niebezpiecznych sytuacji, a jednocześnie pomaga rozstrzygać sporne kwestie dotyczące ewentualnych niepożądanych zdarzeń np. kolizji – komentuje Izabela Gajek, dyrektor ds. zarządzania nieruchomościami 7R. Firma wykorzystuje też wiele rozwiązań usprawniających zarządzanie ruchem pojazdów. Na przykład system, w którym goście pobierają bilety z kodami kreskowymi wraz z zapisaną datą i godziną wjazdu, a przed wyjazdem uiszczają opłatę parkingową zależną od czasu, który spędzili na terenie obiektu. – Aby zapewnić bezpieczeństwo przy wjeździe do parku logistycznego wykorzystujemy również program rozpoznawania tablic rejestracyjnych tak, aby automatycznie pozwalać na wjazd pojazdom znajdującym się w naszej bazie danych. Goście, których nie rozpozna system, muszą potwierdzić swoją tożsamość przed wyjazdem z terenu obiektu – podkreśla Izabela Gajek.

Magazyny bez pracowników

Motorem napędowym innowacji w sektorze magazynowym jest dziś rozwój internetu rzeczy i sztucznej inteligencji. Coraz więcej producentów automatyki opracowuje rozwiązania przeznaczone specjalnie dla tego segmentu. W rezultacie w magazynach wykorzystywane są dziś wszystkie najnowsze cuda techniki: zautomatyzowane regały magazynowe i wózki widłowe, systemy transportu wewnętrznego, drony czy wirtualni asystenci. Coraz większa robotyzacja sprawia, że niektóre magazynowe procesy stają się już możliwe bez udziału człowieka. W automatycznych magazynach wysokiego składowania rolę operatorów wózków widłowych przejmują układnice magazynowe obsługujące palety na regałach o wysokości wynoszącej nawet do 40 metrów. Jednym z takich obiektów jest m.in. magazyn firmy Amica, mogący pomieścić 26 tys. palet, który obsługuje tylko jeden pracownik. – Błyskawiczna obsługa zakupów, dostaw, usług kurierskich wymaga doskonale zorganizowanych procesów logistycznych i łańcuchów dostaw. Wszystkie one spotykają się właśnie w przestrzeniach magazynowych, które muszą nadążyć za wyśrubowanymi oczekiwaniami końcowych klientów – podkreśla Bartosz Dobrowolski, proptech ekspert, założyciel Proptech Poland. Jego zdaniem proces automatyzacji sektora magazynowego postępuje już od wielu lat. Coraz bardziej zaawansowane zastosowania nowych technologii pomagają zwielokrotnić wydajność i obsługę powierzchni. – Celem zapewnienia transparentności i zabezpieczenia informacji stosowane są rozwiązania bazujące na blockchain. Jak na przykład projekt Walmart i IBM mający na celu zabezpieczenie „end-to-end” całego łańcucha dostaw żywności. Na coraz większą skalę stosowane są również rozwiązania inteligentnej automatyki i robotyki sterowanej algorytmami sztucznej inteligencji – mówi ekspert.

Popyt na innowacje

Postęp technologiczny jest dziś tak szybki, że coraz więcej firm, aby sprostać konkurencji tworzy specjalne komórki, które zajmują się tworzeniem i wdrażaniem nowych innowacji. – Projektowanie nowoczesnych przestrzeni magazynowych to już nie tylko praca architekta, ale także konieczność włączenia do zespołu specjalistów w zakresie proptech, czyli nowoczesnych rozwiązań cyfrowych dla branży nieruchomości oraz świadomość tego, jakie technologie są dostępne na rynku – uważa Bartosz Dobrowolski.

Na taki krok zdecydowała się m.in. Grupa Raben, która stworzyła specjalny dział ds. badań i rozwoju – Genius Lab. – Cyfryzacja i digitalizacja wkraczają dziś do wszystkich procesów magazynowo-logistycznych. Dlatego stworzyliśmy nowy dział badawczy. Zajmujemy się w nim szeroko pojętymi innowacjami, obejmującymi zarówno optymalizację funkcjonujących procesów, jak i tworzenie nowych modeli działania – mówi Zbigniew Kępiński, menedżer Genius Lab. Jego zdaniem centrów i działów badań będzie w najbliższym czasie w branży logistycznej przybywać. Powód? Popyt na innowacje się zwiększa i są one postrzegane jako istotna przewaga rynkowa, co napędza konieczność powstawania takich ośrodków. – W przyszłości będziemy musieli odpowiedzieć na jeszcze wiele interesujących pytań. Czy technologia jest zagrożeniem dla pracowników? Jak będziemy pracować za kilka lat? Czy roboty należy opodatkować? Jak będzie wyglądać rynek nieruchomości przyszłości? Czy firmy dostosują się do szybko zmieniających się realiów? Żyjemy w bardzo ciekawych czasach – telekomy stają się bankami, aplikacje konkurują z hotelami, taksówkami czy przemysłem rozrywkowym – podsumowuje Tomasz Ogrodzki.