Magazyny na salonach

Tomasz Cudowski, „Eurobuild Central & Eastern Europe”: W jakich nastrojach Segro skończyło pierwsze półrocze?

Bożena Krawczyk: Nasze nastroje wpisują się w nastroje rynku. Minione półrocze było rekordowe w sektorze magazynowym w Polsce – według danych JLL powierzchnia wynajęta przekroczyła 2 mln mkw., co jest najlepszym wynikiem w historii, zaś w realizacji jest kolejnych prawie 2,3 mln mkw. nowych projektów deweloperskich. W pierwszych sześciu miesiącach Segro odnotowało bardzo dobre wyniki finansowe, operacyjne, jak i związane z rozwojem portfela, zarówno na poziomie całej grupy, jak i w Polsce.

W 2018 roku prowadziliście projekty deweloperskie, dokonaliście także zakupu parku magazynowego w Warszawie. Czy Segro będzie się rozwijać organicznie czy raczej przez akwizycje?

Na oba sposoby i na obu polach odnotowaliśmy w ostatnich miesiącach sukcesy. Jednym z niedawno ukończonych projektów BTS w stolicy jest obiekt biurowo-magazynowy dla DSV Road o łącznej powierzchni ponad 7,6 tys. mkw. w Segro Business Park Warsaw, Ożarów. Ponadto na warszawskim Okęciu kupiliśmy Segro Business Park Warsaw, Okęcie, w pełni wynajęty, miejski park biznesowy klasy A, o całkowitej powierzchni ponad 18,5 tys. mkw. Dzięki tym działaniom wartość portfela Segro rośnie, zaś aktywność leasingowa pozwala utrzymać wskaźnik pustostanów na poziomie około 4 proc. Aktualnie budujemy w Polsce prawie 95 tys. mkw. nowoczesnej powierzchni magazynowej i produkcyjnej w siedmiu obiektach w centrum kraju oraz na Górnym i Dolnym Śląsku.

Z wynajętych w pierwszej połowie tego roku w Polsce magazynów około 76 proc. stanowiły nowe umowy najmu i ekspansje. Czy te proporcje odpowiadają doświadczeniom Segro? Jakie umowy najmu i jacy klienci mieli największy wpływ na Wasz wynik?

W przypadku portfela Segro w Polsce nowe umowy i ekspansje stanowiły około 90 proc. zawieranych umów najmu. Dominujące rynkowo branże to nadal sieci handlowe, operatorzy logistyczni i lekka produkcja. Najwięcej umów najmu podpisaliśmy z klientami reprezentującymi produkcję, czego przykładem jest Corning Optical Communications, dla którego wybudowaliśmy obiekt o powierzchni 39,2 tys. mkw. w Segro Logistics Park Stryków. Na drugim miejscu uplasowali się klienci reprezentujący jednocześnie sieci handlowe oraz e-commerce, włączając LPP, dla którego w Segro Logistics Park Stryków realizujemy rozbudowę istniejących 30,4 tys. mkw.o kolejne ponad 16 tys. Dalsze pozycje należą do operatorów logistycznych i klientów reprezentujących branżę automotive.

W Segro Logistics Park Stryków trwa rozbudowa obiektu LPP – istniejąca powierzchnia 30,4 tys. mkw. powiększy się o kolejne ponad 16 tys.

A jeśli chodzi o rozkład geograficzny? Który region jest najbardziej aktywny?

Badania pokazują duże zainteresowanie klientów regionem Polski Centralnej – rekordowe rezultaty zanotowano zarówno po stronie popytu (370 tys. mkw. powierzchni wynajętej), jak i podaży (623 tys. mkw. w budowie). W trend ten wpisuje się dynamika w parkach Segro w Strykowie i w Łodzi, gdzie realizujemy aktualnie najwięcej projektów deweloperskich.

O czym świadczy taka struktura wynajmu?

O tym, że rynek się rozwija. Moim zdaniem barometrem nastrojów wśród najemców jest udział ekspansji w ogólnej liczbie podpisanych kontraktów. Powiększanie powierzchni zajmowanych przez najemców jest nieomylnym sygnałem, że ich biznes ma się dobrze oraz – co nie mniej ważne – że doceniają współpracę z właścicielem obiektu.

Czy przy takich wynikach można mówić o jakichkolwiek problemach branży? Z czym firma Segro miała największe problemy w ostatnich miesiącach?

Wolę słowo „wyzwania”. A magazyny, jak każdy biznes, mają swoje wyzwania, szczególnie we współczesnym świecie, który zmienia się bardzo dynamicznie. Dla wszystkich sektorów istotne są megatrendy, do których należą globalizacja, urbanizacja, digitalizacja czy zmiany pokoleniowe na rynku pracy. Niezależnie od biznesu, w którym operuje każda firma, trzeba mieć świadomość tych zjawisk i odpowiednio je adresować. Paliwem dla naszej branży jest przede wszystkim e-commerce, który generuje znaczną cześć popytu, ale należy pamiętać o tym, że jest to zjawisko, które wpływa na gospodarkę w o wiele szerszym kontekście, niż tylko ten związany z sektorem magazynowym. Inne elementy, o których warto wspomnieć przy okazji dyskusji na temat rynku magazynowego, to konsolidacja łańcucha dostaw czy dalszy rozwój infrastruktury drogowej – według planów w 2018 roku ma powstać w Polsce 450 km nowych dróg i autostrad. W kontekście wyzwań można rozpatrywać odczuwalny w całej gospodarce wzrost kosztów inwestycji budowlanych oraz coraz trudniejszy dostęp do pracowników. Mierzymy się z tymi wyzwaniami, co nie wpływa jednak na terminową realizację naszych nowych projektów deweloperskich oraz wysoką jakość dostarczanej powierzchni magazynowej i produkcyjnej.

Jak zmieniły się magazyny jako produkt inwestycyjny w ostatnich latach?

Można powiedzieć, że magazyny z inwestycyjnego Kopciuszka stały się księżniczką – według badań CBRE, jedna trzecia europejskich inwestorów zamierza inwestować właśnie w sektor magazynowo-logistyczny. To więcej niż w biura, którymi jest zainteresowanych 26 proc. inwestorów.

Jakie czynniki miały wpływ na tę nobilitację?

Na pewno instytucjonalna klasa produktu, perspektywa stabilnych zwrotów oraz skala rynku – jest on wreszcie odpowiednio duży na potrzeby transakcji portfelowych, na jakich skupiają się główni gracze. Skalę zmian, które zaszły na naszym rynku, doskonale obrazują liczby: w 2008 roku w Polsce istniało 90 parków logistycznych, dziś jest ich 290. Dziesięć lat temu na naszym rynku było także nieco powyżej 4 mln mkw. powierzchni magazynowej, dziś jest jej 14 mln mkw. Rosnący sentyment inwestorów przekłada się na liczby – oczekuje się, że 2018 będzie rekordowy pod względem wolumenu transakcji we wszystkich sektorach, w tym także w sektorze magazynowym. O atrakcyjności rynku świadczą także pojawiające się nowe źródła kapitału pochodzące z Chin, RPA czy Singapuru.

Jak deweloperzy magazynowi mogą wspierać swoich klientów w rozwiązywaniu ich problemów? Czy może każdy powinien zajmować się własnymi sprawami?

Nie można się zamykać na problemy partnerów biznesowych, a tak traktujemy swoich klientów. Nasza współpraca jest w swej naturze relacją dwustronną. Jednym z problemów, z którym na co dzień borykają się nasi najemcy, jest pozyskanie i utrzymanie pracowników. Wraz z Randstad Polska przygotowaliśmy w tym roku ekspercki raport „Rynek magazynowy i lekkiej produkcji – wyzwania i trendy w zatrudnieniu” – dostarcza on cennych danych oraz komentarzy, które pozwalają zarówno naszym obecnym, jak i potencjalnym klientom dostosować ofertę pracodawcy do zmieniającego się rynku pracy, który dziś – jak wiadomo – jest rynkiem pracownika. Jesteśmy codziennie w relacji z klientami i – co mnie cieszy najbardziej – starania te nie pozostają niezauważone, ponieważ (jak wynika z najnowszego badania satysfakcji klientów Segro) aż 97,5 proc. z nich ocenia komunikację z naszą firmą na poziomie dobrym lub bardzo dobrym, zaś 90 proc. jest zadowolonych ze współpracy z Segro. Również przyznane nagrody potwierdzają, że w kontakcie z klientami nie mamy sobie równych: podczas Eurobuild Awards 2017, w kategorii „Tenants Award” tytułem „Best Warehouse of the Year” uhonorowano Segro Logistics Park Warsaw, Nadarzyn, natomiast statuetkę „Warehouse Manager of the Year” odebrał jeden z naszych property managerów.

Jaką polityką kieruje się firma tworząc swój bank ziemi?

Naszą politykę w tej materii można określić mianem przemyślanej i zdyscyplinowanej. Skupiamy się na zabezpieczaniu możliwości rozwoju naszych parków w lokalizacjach, w których jesteśmy już obecni. Nasze inwestycje są zlokalizowane w obrębie największych aglomeracji oraz przy głównych szlakach komunikacyjnych, dzięki czemu zapewniamy naszym klientom dostęp do najlepszych lokalnych rynków miejskich, ale także sprawny dostęp do pobliskich regionów czy rynków krajów ościennych. Dobrym przykładem tej strategii jest umożliwienie rozwoju naszemu klientowi, firmie Corning Optical Communications, w Segro Logistics Park Stryków – obok istniejącego już od 12 lat obiektu magazynowo-produkcyjnego tego najemcy o wielkości 43 tys. mkw. – oddaliśmy niedawno do użytkowania kolejny budynek o powierzchni 39,2 tys. mkw., który powstał na zlecenie tej samej firmy.

Jakie branże w najbliższej przyszłości będą siłą napędową rynku? Czy którakolwiek jest w stanie zdetronizować e-commerce?

W analizach rynkowych e-commerce nie występuje jako osobna kategoria, ale jest łączony z różnymi branżami, np. sieciami sklepów czy operatorami logistycznymi, a te sektory faktycznie według badań generują prawie 70 proc. popytu netto. Ponieważ siła nabywcza Polaków nadal rośnie, a nawyki e-zakupowe stają się coraz bardziej powszechne, nie wydaje mi się, aby generowana przez te branże siła napędowa miała stracić na dynamice. Badania rynku wskazują również, iż dość istotny udział stanowią także klienci reprezentujący lekką produkcję, którzy faktycznie nadal chętnie inwestują w rozwój lub przeniesienie linii produkcyjnych na teren naszego kraju.

Konkurencja coraz śmielej inwestuje w obiekty „last mile delievery”. Jakie są plany Segro w tym obszarze? Czy zakup warszawskiego Ideal Parku może zwiastować kolejne akwizycje?

Niewątpliwie mamy apetyt, aby rosnąć w sektorze miejskich parków logistycznych. Już obecnie to bardzo mocna strona Grupy Segro – dysponujemy w tym obszarze dużym portfelem zarówno w Wielkiej Brytanii, jak i w Niemczech czy Francji. Apetyt ten napędza rozwój sektora e-commerce i rosnące wymagania konsumentów, którzy oczekują coraz szybszej dostawy (niekiedy nawet w dniu zamówienia). Z kolei światowy megatrend, jakim jest urbanizacja, sprawia, że miasta się rozrastają i jest w nich coraz więcej mieszkańców, na których oczekiwania muszą odpowiedzieć sieci sklepów i operatorzy logistyczni. Nasza oferta od dłuższego czasu rozwija się zgodnie z tymi trendami – w portfelu już od dawna mamy Segro Business Park Warsaw, Żerań, który znajduje się w granicach miasta, oraz – położony na granicy stref pierwszej i drugiej – Segro Business Park Warsaw, Ożarów, w którym również oferujemy powierzchnie typu small business units. Obecnie przyglądamy się zarówno możliwościom kolejnych zakupów gotowych produktów inwestycyjnych (jak ostatnio kupiony Segro Business Park Warsaw, Okęcie), ale mamy także możliwość realizacji nowych projektów deweloperskich, którą daje obecnym i potencjalnym klientom między innymi Segro Business Park Warsaw, Ożarów.

I ostatnie pytanie: w jakich kierunkach zamierza rozwijać się Segro w Polsce i Europie – obiekty typu big box czy raczej small business units?

Planujemy równolegle rozwijać oba produkty, ponieważ są one wobec siebie komplementarne. W Polsce, w ramach ośmiu lokalizacji, w których działamy, skupimy się na obiektach wielkopowierzchniowych, zaś w przypadku small business units koncentrujemy się na Warszawie. Zresztą określenia big i small należy traktować umownie – dla nas żaden projekt nie jest too big, a żaden najemca – too small.

Bożena Krawczyk, dyrektor inwestycyjny Segro na Europę Centralną

Bożena Krawczyk ma 20-letnie doświadczenie w branży nieruchomości komercyjnych. Zanim rozpoczęła karierę w Segro, pracowała w Ghelamco Group oraz w dziale powierzchni biurowych DTZ. Ma wykształcenie ekonomiczne (specjalizacja: marketing i zarządzanie) oraz tytuł MRICS. Bożena Krawczyk dołączyła do zespołu Segro w połowie 2006 roku, a od 2011 roku jako dyrektor inwestycyjny na Europę Centralną odpowiada za dział investment (zakupy i sprzedaże), wyceny oraz kształt portfela nieruchomości logistyczno-magazynowych w regionie.