Rok 2018 zakończymy kolejnymi rekordami

Eurobuild CEE: Jaka jest kondycja i najnowsze trendy na rynku magazynowym w Polsce?

Joanna Sinkiewicz, partner, dyrektor działu powierzchni przemysłowych i logistycznych, Cushman & Wakefield: Od kilku lat notujemy rekordowe wyniki w tym segmencie i ten rok również zapowiada się rewelacyjnie. Wskazuje na to choćby podsumowanie pierwszego półrocza. Spodziewam się, że 2018 rok zakończymy kolejnymi rekordami.

Dynamiczny wzrost rynku magazynowego napędzany jest w znacznej części rozwojem sprzedaży w internecie. Ta z kolei wymaga znakomitej logistyki – kupujący w sieci oczekuje szybkiej, sprawnej i taniej dostawy oraz świetnej obsługi posprzedażowej. Standardem stała się dostawa w ciągu 24 godzin, a coraz częściej pojawia się wymóg dostawy tego samego dnia. Tego nie da się zorganizować bez odpowiedniej sieci magazynowej i logistycznej. Mówię tu nie tylko o znanych sieciach gigantów jak Amazon czy Zalando, ale również o magazynach miejskich, które rozwijają się bardzo szybko.

Dzięki dobrej koniunkturze gospodarczej rozwijają się firmy produkcyjne i pojawiają się nowe, które otwierają nad Wisłą swoje fabryki. Jako główne atuty Polski zagraniczni przedsiębiorcy wskazują: dobre położenie geograficzne, jakość pracy – oceniana jest wyżej niż u naszych sąsiadów – i koszty pracy – stanowią około 1/3 tego co na Zachodzie Europy.

Trzeba jednak zauważyć, że rynek magazynowy stoi też przed wyzwaniami. Dostępność rąk do pracy jest coraz bardziej ograniczona zwłaszcza w dużych ośrodkach miejskich. Rosną też koszty realizacji inwestycji magazynowych – zarówno wykonawstwa jak i materiałów budowlanych. To powoduje presję na wzrost czynszów. Odnotowaliśmy wzrosty stawek efektywnych na poziomie 10 proc. Deweloperzy sygnalizują też, że ich koszty rosną więc oni również będą oczekiwali wyższych czynszów. Bardzo duża aktywność deweloperów i konkurencja między nimi powoduje jednak, że najemcy są w stanie nadal uzyskać bardzo atrakcyjne warunki.

Czy to oznacza, że lokowanie magazynów w Polsce może wkrótce przestać być opłacalne?

Różnica w wysokości opłat za magazyny do nadrobienia jest spora, nawet względem krajów regionu takich jak Czechy, Słowacja czy Węgry wynosi około 15 proc. Trzeba też pamiętać, że Polska sama w sobie jest atrakcyjnym rynkiem – jako największy kraj regionu.

Wzrost kosztów wpływa jednak na coś innego. To coraz częstsze rozważania czy nawet decyzje zwiększające automatyzację procesów magazynowych. Pojawiają się firmy, które decydują się na inwestycje w magazyny półautomatyczne czy automatyczne. Są to zazwyczaj inwestycje własne firm, a nie na wynajem – głównie ze względu na nieporównywalnie wyższy koszt realizacji.

Czy Polska może stać się centrum przeładunkowym na trasie Azja Europa Zachodnia?

Pod tym względem nie prześcigniemy raczej Niemiec, które mają porty zdolne obsłużyć tak dużą wymianę towarów. Część firm, których działalność oparta jest na produkcji dalekowschodniej zlokalizowała magazyny centralne na Europę właśnie w Polsce. Skala tych działań nie jest jednak przełomowa.

Czy rozwój infrastruktury wpływa na poprawę atrakcyjności nowych lokalizacji na magazynowej mapie Polski?

Rozwój rynku magazynowego jest jedną z konsekwencji budowy sieci transportowej. Przez lata tzw. ściana wschodnia była pod tym względem zamknięta dla magazynów. Wraz z rozwojem sieci dróg zaczyna się otwierać na nowe inwestycje, czy to firm produkcyjnych czy dystrybucyjnych. Już korzystają na tym: Białystok, Lublin, Rzeszów i Kielce. Powstają tam nowoczesne powierzchnie magazynowe klasy A. Poprawa skomunikowania tych miast doprowadzi do ich dalszego rozwoju zwłaszcza, że dysponują jeszcze jednym atutem – dużo lepszym, z punktu widzenia pracodawcy, rynkiem pracy.

Kilka kwartałów temu wprowadzono w Polsce prawo utrudniające obrót ziemią rolną. Jak to wpłynęło na magazyny?

Nowe przepisy miały wpływ na rynek ograniczając możliwości realizacji nowych projektów na gruntach rolnych. Nie uniemożliwiły tego, ale wydłużyły proces inwestycyjny. Czasami o kilka miesięcy, czasami dłużej. Mimo to w Polsce proces inwestycyjny związany z realizacją powierzchni magazynowej jest bez wątpienia najkrótszy w Europie. W Czechach na przykład wybudowanie magazynu na przygotowanym pod taką inwestycje terenie i z pozwoleniem na budowę trwa 24 miesiące. W Polsce, do niedawna, było to 6 miesięcy, a teraz – z uwagi na duży boom na rynku, zaangażowanie generalnych wykonawców i utrudnienia administracyjne – ten proces się wydłużył do 8-10 miesięcy.

Jak zachowywały się w tym kontekście ceny działek pod magazyny?

Wzrosły, choć nie jest to szokujący wzrost, a w Polsce nadal jest bardzo dużo atrakcyjnej cenowo ziemi do kupienia pod magazyny.

Jak rozwijał się będzie Polski rynek magazynowy w najbliższych kwartałach?

Mamy bardzo dobrą sytuacje po stronie popytowej i nie widzimy niepokojących sygnałów. Dopóki firmy będą się rozwijać i zgłaszać zapotrzebowanie na nowa powierzchnie, dopóty znajdować się będą tacy, którzy będą ją dostarczać. Spodziewam się też, że rok 2019 również będzie znakomity pod tym względem dla polskich magazynów.

Popyt napędza podaż, która w tym roku będzie rekordowa i niedługo osiągniemy 15 mln mkw. wybudowanych magazynów. Pojawiają się sygnały, że polskim rynkiem zainteresowani są kolejni duzi deweloperzy magazynowi i inwestorzy, dzięki którym jest finansowanie na kolejne projekty. Kiedyś inwestorzy pytali o biurowce czy centra handlowe, a magazyny były dla nich mniej atrakcyjne. Teraz zdarza się, że zaczynają od magazynów.

Jak długo potrwać może to eldorado?

To pytanie zadają sobie chyba wszyscy od co najmniej dwóch, trzech lat. Odpowiedzi były różne, a rynek nadal bardzo dobrze się rozwija. Spodziewam się, że najbliższe lata będą bardzo dobre. Jeśli porównujemy Polsce do krajów Europy Zachodniej, to nadal ilość powierzchni magazynowej nad Wisłą jest stosunkowo niewielka. To daje pole do wzrostu.

Jakie jest znaczenie polskiego rynku w kontekście europejskim?

Jesteśmy jednym z najdynamiczniej rozwijających się rynków na kontynencie, a zainteresowanie inwestorów świadczy o jego rosnącej pozycji.