Kiedy zaczną się pytania o dolne części garderoby?

Rok 2019 był pierwszym, w którym w skali globu zamknięte fundusze nieruchomościowe zebrały na inwestycje 151 mld dolarów, to więcej i najwięcej od 2008 roku – podał Preqin, firma zajmująca się zbieraniem danych na temat inwestycji, w tym w nieruchomości. To jednak nie wszystkie ciekawe dane za ubiegły rok. Ta sama firma podaje, że w ubiegłym roku tylko 295 funduszy sfinalizowało poszukiwania kapitału (zostało zamkniętych) – najmniej od 2010 roku. To z kolei oznacza, że stają się one większe – średnia wielkość funduszu wyniosła 625 mln dolarów. Ten rok zapowiada się nie mniej ciekawie. Zarządzający funduszami korzystają z koniunktury i wprowadzają na rynek rekordową liczbę funduszy. Według statystyk Preqinu na początku 2020 roku aż 918 funduszy nieruchomościowych (o 240 więcej niż przed rokiem) szukało wśród inwestorów łącznie 281 mld dolarów. Do wyobrażenia sobie skali inwestycyjnej gorączki potrzeba jeszcze kilku liczb. W 2007 roku Preqin odnotował ponad 2,3 tys. inwestycji nieruchomościowych (private equity) o łącznej wartości 150 mld dolarów, w roku 2019 było to już ponad 9,3 tys. transakcji o łącznej wartości 410 mld dolarów. Zbieżne z tym są też dane dotyczące poziomu środków gotowych do wydania (tzw. dry powder). Na koniec 2007 roku było to 168 mld dolarów, podczas gdy na koniec 2019 roku – 319 mld dolarów. Dla ścisłości trzeba dodać, że w roku 2018 było nieco więcej zarówno odnotowanych globalnie transakcji, jak i środków. Nie jest jednak przypadkiem, że w 2019 roku powstał największy fundusz nieruchomościowy wszech czasów, Blackstone Real Estate Partners IX – zebrał 20,5 mld dolarów.

Gracze w Polsce w dobrych nastrojach

W powyższym kontekście można się spodziewać, że i na polskim rynku inwestycji w nieruchomości środków nie zabraknie i będzie się sporo działo, czego zapowiedzią są pierwsze tygodnie roku. – Rok 2020 rynek inwestycyjny nieruchomości komercyjnych zaczyna w bardzo dobrych nastrojach. Kontynuujemy pozytywny trend z 2019 roku, w którym łączna wartość transakcji osiągnęła blisko 7,8 mld euro. Przy obecnym pozytywnym sentymencie i silnym popycie osiągnięcie wartości w przedziale 7-8 mld euro w tym roku wydaje się jak najbardziej możliwe, a ewentualne ograniczenia będą pochodzić ze strony podażowej – prognozuje Marek Paczuski, dyrektor w dziale doradztwa inwestycyjnego, Savills Poland. Ruch w interesie nie słabnie, ale niektórzy rozpychają się bardziej niż inni, np. CPI, które nie poprzestało na zapowiedzi wydania w Polsce 800 mln euro na biurowce. Mimo sfinalizowania już kilku transakcji ich apetyt nie został zaspokojony. – Polska jest dla naszej grupy kluczowym rynkiem rozwoju – zapewnia Michał Proński, head of asset management w CPI. Widać to choćby po powiększaniu zaangażowania firmy w udziały innego gracza, który niespełna trzy lata temu przebojem wszedł na polski rynek nieruchomości – Globalworthu. Wydaje się, że Czesi mocno wierzą w polski rynek nieruchomości. – Plany CPI Property Group wykorzystują ogólne trendy polskiego rynku nieruchomości biurowych. Warszawa jest miastem, w którym rynek powierzchni biurowych, niesiony od pięciu lat na fali wysokiego popytu, rozwija się bardzo dynamicznie. Podaż jest wysoka, a powstające biurowce spełniają coraz wyższe standardy zaawansowania technologicznego. Równocześnie rośnie świadomość i oczekiwania najemców, względem przede wszystkim rozwiązań optymalizujących zarówno komfort, jak i koszty pracy. W 2020 roku, oprócz rozwoju portfolio, CPI skupi się na aktywnym zarządzaniu swoimi aktywami. Priorytetem pozostają najemcy, ich komfort i ewoluujące potrzeby. W związku z tym planujemy dalsze inwestycje w nasz portfel – zapowiada Michał Proński. Warte podkreślenia są też działania Reino, które konsekwentnie buduje swoją pozycję na polskim rynku – do spółki z australijskim Corvalem przejmuje krakowską Bumę, a w partnerstwie z Grosvenorem angażuje się w sektor magazynowy.



Matthias Cordier, dyrektor zarządzający, Madison International Realty

Magazyny wciąż na fali

Nie tylko o biurowce mają walczyć w tym roku inwestorzy. Rynek magazynów, który stał się gwiazdą ostatnich lat (i to nie tylko w Polsce), jest pewniakiem w tym wyścigu. Eksperci prognozują, że w tym roku w zasięgu jest 2,5 mld, a nawet 3 mld euro rocznego obrotu, a ci, którzy kierują na rynek spore sumy, przekonują, że to dobry kierunek. – Naszym zdaniem rynek magazynowy w 2020 roku pozostanie nadal najszybciej rozwijającym się segmentem branży nieruchomości w Europie Środkowo-Wschodniej – twierdzi Michał Białas, szef Accolade w Polsce. – Analiza naszego portfolio wyraźnie wskazuje, że aktualnie najwięcej nowych inwestycji realizujemy właśnie w Polsce, stawiając na miasta z największym potencjałem wzrostu, takie jak Bydgoszcz, Częstochowa czy Legnica. Jedną z kluczowych determinant w branży pozostaje także rosnące zapotrzebowanie na usługi logistyczne, lekką produkcję i handel elektroniczny, skłaniające inwestorów do uważnego wyboru lokalizacji pod kątem jakości infrastruktury, siły nabywczej czy dostępu do siły roboczej. Oczekiwanie przez finalnych konsumentów dostaw tego samego dnia czy dnia następnego staje się kluczową kwestią dla coraz większej liczby firm z sektora logistyki i e-commerce. Wiąże się to także ze zjawiskiem robotyzacji i automatyzacji w branży magazynowej i przemysłowej – uważa Michał Białas.

I nie tylko on wierzy w ten segment rynku nieruchomości. Za jego rozwojem przemawiać mają czynniki o naturze fundamentalnej. – Znaczenie Polski dla globalnego handlu łączącego Europę Zachodnią z Europą Wschodnią i Azją, w połączeniu z silną gospodarką krajową i korzystnymi warunkami na rynku pracy, sprawia, że jest atrakcyjnym miejscem do inwestowania – przekonuje Matthias Cordier, dyrektor zarządzający, Madison International Realty. – Ponadto rozwój handlu elektronicznego wskazuje na duży potencjał wzrostu dla sektora logistycznego. Wreszcie, doskonała dynamika rynku, a zwłaszcza zróżnicowanie cen, które są na atrakcyjnym poziomie w porównaniu z innymi europejskimi rynkami logistycznymi, a także innymi klasami aktywów w kraju – dodaje dyrektor z Madisona, inwestujący właśnie 150 mln euro w platformę European Logistics Investment, do której należy portfel polskich nieruchomości magazynowych o wartości około 500 mln euro.



Michał Proński, head of asset management w CPI

Handel w odstawce, ale nie umiera

O ile magazyny są rozchwytywane przez inwestorów, o tyle sektor handlowy nieco podupadł, widać to nie tylko w wynikach – według danych CBRE, w 2019 roku odpowiadał za 25 proc. udziału w łącznym rocznym obrocie inwestycyjnym. Nie oznacza to jednak, że można obok niego przejść obojętnie. – W kontekście szeroko rozumianego retailu nasycenie rynku centrami handlowymi powoduje, że gracze jeszcze intensywniej poszukują innych, nowych formatów handlowych. Takich, które można dostosować do mniejszych miejscowości, gdzie oferta handlowa jest nadal ograniczona – zauważa Magdalena Kowalewska, szefowa Immofinanz w Polsce. – W 2020 roku widzimy jeszcze większe nasilenie, jeśli chodzi o inwestycje w sektorze parków handlowych. W Immofinanz podążamy w tym kierunku już od dłuższego czasu, rozwijając portfel parków handlowych pod marką Stop Shop. W 2019 roku osiągnęliśmy już poziom 90 Stop Shopów w dziewięciu krajach. Naszym kolejnym krokiem jest przekroczenie setki, co oczywiście nie znaczy, że się na tym etapie zatrzymamy – zapowiada Magdalena Kowalewska.

Alternatywy i firmy

Tam, gdzie króluje popyt, problemem staje się towar. – Wydaje się, że aktualnie problemem na rynku inwestycyjnym nie jest brak kupujących, a niewystarczająca podaż. Rynek komercyjny pod pewnymi względami staje się podobny do rynku mieszkaniowego. Ceny rosną w zawrotnym tempie, a liczba atrakcyjnych produktów kurczy się. Dlatego za najlepsze obiekty inwestorzy są gotowi zapłacić więcej – twierdzi Daria Chacińska, doradca klienta, dział biurowy, Cream Property Advisors. Wśród tak dużej ilości pieniądza na nieruchomości i ograniczonej ich podaży, spora część inwestorów stawia na zaangażowanie w aktywa alternatywne, takie jak akademiki (Kajima), mieszkania na wynajem (Catella), a nawet na przejęcia całych spółek. Obok wspomnianej wyżej Bumy, w nowe ręce idzie m.in. mieszkaniowy Polnord, który ma się rozwijać pod skrzydłami węgierskiej Cordii, i część mieszkaniowa wrocławskiego dewelopera – Vantage, z którego niemiecki TAG Immobilien chce zrobić dostarczyciela mieszkań na wynajem; cel to 10 tys. jednostek. Pod skrzydła Aresa zmierzają natomiast: jeden z największych polskich deweloperów mieszkaniowych – Murapol – i powiązana z nim grupa budowlana Awbud.

Zmiana pałeczki

Wśród inwestorów nieruchomościowych trudno znaleźć pesymistów, przynajmniej oficjalnie. Widoczna jest jednak pewna tendencja. Z inwestycji wychodzi część z tych, którzy zaangażowali się w latach 2011-2017, są jednak i tacy, którzy reinwestują. W sporej części zastępuje ich jednak fala nowych podmiotów, które kupują na solidnie wycenionym już rynku i w środowisku niskich stóp procentowych. Analitycy wciąż jeszcze prognozują możliwe spadki stóp kapitalizacji i wysokie obroty na rynku inwestycyjnym – spoglądając choćby na przeznaczone do oddania w tym i przyszłym roku warszawskie wieżowce – trudno się temu dziwić. Można nawet przyjąć, że stopy kapitalizacji (yields) w okolicach 4 proc. są osiągalne – tak przynajmniej twierdzą niektórzy z deweloperów. To wszystko jest możliwe, gdy inwestorzy są w natarciu i optymistycznie patrzą na sytuację nad Wisłą. – Dzięki rentownościom na najniższych poziomach w większości miast Europy Zachodniej inwestorzy zaczęli zwracać uwagę na Europę Środkowo-Wschodnią, a zwłaszcza na Polskę. W konsekwencji Polska rozwinęła się w wysoce płynny rynek inwestycyjny i uważam, że pozytywne nastroje inwestycyjne utrzymają się w 2020 roku – prognozuje Matthias Cordier.

Kwestia kąpielówek

Wygląda na to, że w tym roku koniunktura na nieruchomości będzie trwała nadal. Widać to również po zainteresowaniu nieruchomościami gruntowymi, po które – można to powiedzieć bez wielkiej przesady – nadal ustawiają się kolejki deweloperów. – Sytuacja na rynku gruntów inwestycyjnych jest bardzo rozgrzana i przypomina okres sprzed 2008 roku – mówi Daniel Puchalski, partner zarządzający firmy Knight Frank. – Mogą paść kolejne rekordy – prognozuje.

Aby dobrze zmierzyć temperaturę na rynku inwestycyjnym, trzeba też wziąć pod uwagę jeszcze jedną kwestię. W Polsce trudno odnosić się wprost do wyników rynku inwestycyjnego sprzed ponad dekady, ponieważ pod względem zasobów nieruchomościowych kraj jest w zupełnie innym miejscu. Widać to zwłaszcza po rynku biurowym, który urósł z około 4 mln mkw. w 2008 roku do ponad 11 mln mkw. na koniec 2019 roku. Jeszcze większy przyrost powierzchni odnotowano w magazynach – z około 5 mln mkw. w 2008 roku do ponad 18,5 mln w 2019 roku. Prosta transpolacja poziomu obrotów na rynku inwestycyjnym z czasów sprzed Lehman Brothers do dzisiejszych byłaby więc nieuzasadniona. Warto jednak pamiętać, że wprawdzie w przypływie optymizmu i kolejnych fal gotówki bardzo dobrze się pływa, ale po każdym przypływie nadchodzi odpływ, a wtedy wiadomo – zaczynają się pytania o dolne części garderoby.