Zarządzanie zarządcami

Alex Hayes, „Eurobuild Central & Eastern Europe”: Historia MVGM zaczęła się...

Maarten de Haas, dyrektor handlowy MVGM International na Europę: Firma MVGM powstała w 1956 roku. A na początku XXI wieku nastąpił znaczący wzrost wykorzystania outsourcingu, z czego udało się nam skorzystać. W tym czasie byliśmy jeszcze częścią holenderskiej firmy ubezpieczeniowej Aegon. Działalność ubezpieczeniowa i zarządzanie nieruchomościami zostały rozddzielone w 2007 roku (poprzez wykup menedżerski). Myślę, że właśnie ten moment był prawdziwym początkiem działalności MVGM w obszarze zarządzania nieruchomościami. Od tego czasu – a upłynęło już dobre 12-13 lat – koncentrujemy się na poszerzaniu oferty, dostarczaniu wysokiej jakości usług i ekspansji – zarówno organicznej, jak i poprzez nabycia innych podmiotów. MVGM sfinalizowało wiele takich umów, początkowo głównie w Holandii, ale także na rynku niemieckim; a w końcu nastąpiło także przejęcie biznesu zarządczego od JLL, które zapewniło nam zasięg europejski.

Virginie, jak to jest nagle zacząć pracować w innej firmie?

Virginie de Baere, dyrektor zarządzająca MVGM International na Polskę: To przyszło w bardzo naturalny sposób i dało spore możliwości działania. Dodatkowo obie strony skupiły się na transakcji, dlatego została sfinalizowana naprawdę bezproblemowo. MVGM w zasadzie przejęło cały zespół i klientów, więc nic się nie zmieniło. Dodatkowo prowadzimy współpracę partnerską z JLL, która daje nam komfort w postaci możliwości kontynuowania współdziałania. JLL ma zasadniczo współpracować z nami, jeśli chodzi o zarządzanie nieruchomościami i na odwrót – my współpracujemy z nimi, jeśli chodzi o pośrednictwo i rynki kapitałowe. Nie straciliśmy wiedzy, którą przez wiele lat gromadziliśmy, a jednocześnie mój zespół i ja mamy teraz okazję uzyskać o wiele wyższy stopień specjalizacji niż ten, który moglibyśmy osiągnąć w firmie doradczej.

Jakie były podstawowe powody tej transakcji?

MdH: Jeśli spojrzeć na zarządzanie nieruchomościami, to – na poziomie podstawowym – im większą ma się skalę, tym bardziej stabilny zwrot można uzyskać, co w rzeczywistości oznacza większe możliwości inwestycji w samą firmę. Ponadto MVGM miało ambicje, aby znacząco się rozwinąć. Rozmawialiśmy z wieloma podmiotami, w tym z JLL.

Jakiego rodzaju synergii można oczekiwać w związku z większą skalą?

MdH: Rozwijanie biznesu i efekt skali sprawiają, że można skuteczniej wykorzystywać pracę swojego zespołu. Na tej efektywności zyskują także klienci. Mówi się, że zarządzanie nieruchomościami to biznes oparty na ludziach; liczba pracowników, których potrzeba do realizacji określonych zadań, jest dość wysoka. Im więcej mandatów – zwłaszcza jeśli pochodzą od jednego klienta i wiążą się z pracą w całej Europie – tym lepiej można wykorzystać skalę i wiedzę.

VdB: Firma staje się dużo bardziej efektywna i może optymalizować swoją działalność. Bez odpowiedniej skali to dość trudny biznes. Poza tym pozwala ona również na optymalizację jakości działań administracyjnych dla klientów, zapewniając całkowitą prawidłowość realizowanych usług.

MdH: Oprócz tego mocno inwestujemy w personel i IT. Można powiedzieć, że jeśli zarządca nieruchomości nie inwestuje i nie wprowadza innowacji, trudno jest mu być konkurencyjnym.

Rozmawiałem z pewnym zarządcą nieruchomości, który próbował stworzyć system pozwalający właścicielom nieruchomości na oglądanie wszystkich swoich budynków w dowolnym miejscu na świecie z jednej strony internetowej, ale zorientował się, że istnieje problem ze standaryzacją pomiędzy różnymi krajami i różnymi systemami prawnymi...

VdB: MVGM to pierwsza firma zarządzająca nieruchomościami, która myśli inaczej. My rozumiemy, że Europa ma różne waluty, różne języki, różne systemy prawne, więc nie sposób powiedzieć: „Nasi drodzy zarządcy nieruchomości, to jest platforma, z której będziemy od teraz korzystać w Europie”. Takie podejście po prostu nie działa. Spójrzmy na przykład na Polskę – przepisy zmieniają się tak szybko, że żaden system nie może ewoluować w takim tempie, by nadążyć za nimi. To jedna sprawa. Druga jest taka, że zawsze mówimy o lokalnych bazach danych, nigdy o centralnej, i to jest coś, co MVGM zrozumiało. Posiadamy platformę, którą obecnie rozwijamy wraz z kilkoma klientami – dużymi funduszami – aby stworzyć magazyn danych, do którego wszystkie lokalne firmy będą przekazywać informacje. My natomiast za pośrednictwem tej lokalnej bazy możemy następnie wspierać klienta, wykorzystując widok z jednego pulpitu nawigacyjnego.

Rozumiem, że zarządzanie nieruchomościami jest biznesem o niskich marżach, a więc oczywiście najlepiej robi to firma, która się w tym specjalizuje, a nie duża korporacja działająca na różnych polach?

MdH: MVGM wyróżnia się w branży dzięki ludziom, technologiom i mocnej specjalności, którą jest zarządzanie nieruchomościami. Kolejnym elementem jest klasa aktywów, w której chcemy być obecni. W Holandii jesteśmy największym zarządcą nieruchomości mieszkaniowych, ale mamy także mocną pozycję w handlu i biurach. Można powiedzieć, że jesteśmy graczem numer jeden.

Czy byliby Państwo skłonni złożyć dużym funduszom mieszkaniowym taką propozycję: „wy kupujecie nieruchomości, a my będziemy nimi dla was zarządzać”?

MdH: Rozmawiamy o tym z kilkoma dużymi inwestorami. Zastanawiamy się, jak możemy z nimi współpracować i jak wykorzystać naszą wiedzę. Jesteśmy w stanie bardzo szybko zbudować portfel nieruchomości mieszkaniowych objętych zarządzaniem przez naszą firmę. Pytał Pan, jakie są czynniki wyróżniające MVGM – jednym z nich jest to, że jest to firma o horyzontalnej strukturze, dzięki czemu decyzje mogą być podejmowane bardzo szybko.

Słyszałem, że wśród pracowników zaszły bardzo niewielkie zmiany po podpisaniu umowy, czy to prawda?

MdH: Wszystko poszło naprawdę dobrze. W całej Europie wskaźnik rotacji był bliski zeru. Wszystkie aktywa zostały przeniesione, zespół także, a dział IT wykonał fantastyczną pracę.

A co z klientami?

MdH: Wedle mojej wiedzy, do tej pory nie straciliśmy żadnych klientów. Mogę dodać natomiast, że wszyscy są zainteresowani naszym doświadczeniem w sektorze mieszkaniowym.

VdB: Trzeba podkreślić, że czasami słyszy się na rynku pytania – mówię szczerze – „a kto to jest MVGM?” Tymczasem w Holandii MVGM współpracuje z największymi funduszami działającymi w Europie. Niektórzy z naszych klientów byli naprawdę zadowoleni, że firma będzie teraz działać w Polsce.

Chciałbym porozmawiać o cross-sellingu. Mają Państwo umowę z JLL, dzięki której będziecie wzajemnie korzystać ze swoich usług i świadczyć wspólnie kompleksowe usługi. Jak długo będzie obowiązywała ta umowa?

MdH: Dwa lata, ale trzeba pokreślić, że obie strony chcą kontynuować tę współpracę znacznie dłużej.

Może jednak nadejść taki dzień, w którym Państwa firma i JLL rozejdą się.

MdH: Trzeba spojrzeć na to inaczej. Naszą ambicją nie jest rozwijanie biznesu poprzez cross-selling. Rozpoczęliśmy z JLL współpracę, zgodnie z którą, jeśli klienci poproszą o wsparcie przy transakcji, możemy współpracować z JLL w tym zakresie. Chcę jednak jasno powiedzieć, że JLL nie ma dostępu do naszej bazy klientów i danych, a my nie mamy wglądu w bazę klientów czy dane JLL. To nasi partnerzy decydują o tym, jak chcą z nami współpracować.

VdB: Niektórzy z naszych klientów są naprawdę zadowoleni, bo potencjalny konflikt interesów już nie istnieje. Jest to bardzo pozytywny element transakcji.

Urodzeni zarządcy

Maarten de Haas, dyrektor handlowy w Europie, MVGM. Jest odpowiedzialny za rozwój biznesu MVGM w Europie. Dotyczy to zarówno klientów i rynków regionalnych, jak i zespołu firmy oraz nowoczesnych technologii, które MVGM wdraża. Maarten jest ekspertem z 15-letnim doświadczeniem we współpracy z inwestorami, biznesem korporacyjnym, specjalizuje się również w tworzeniu zespołów świadczących usługi dla klientów zewnętrznych. Zanim dołączył do MVGM, zajmował stanowisko dyrektora ds. klientów w regionie EMEA w Cushman & Wakefield oraz był odpowiedzialny za rozwój linii biznesowej zajmującej się zarządzaniem aktywami. Karierę zawodową rozpoczął, pracując dla firm z tzw. wielkiej czwórki – Deloitte i Ernst & Young, w których odpowiadał za globalną lub regionalną restrukturyzację spółek z różnych branż. Maarten jest członkiem Global Strategy Groups.

Virginie de Baere, dyrektor zarządzająca MVGM w Polsce. Jest jedną z najbardziej uznanych ekspertek w dziedzinie zarządzania nieruchomościami w Polsce. Przez ponad 10 lat była związana z firmą doradczą JLL, gdzie od 2009 roku aktywnie uczestniczyła w tworzeniu portfolio usług zarządzania nieruchomościami i zespołów dedykowanych property management w krajach Europy Środkowej i Wschodniej. W 2013 roku Virginie została awansowana na stanowisko szefa tej linii biznesowej. Podczas swojej kariery współpracowała m.in. z Deka Immobilien, Deutsche Asset and Wealth Management, HB Reavis, CA Immo, Axa Real Estate, Pradera, W.P. Carey, Invesco, GLL, Standard Life, SEB, Aviva, GE Capital i Immofinanz. W grudniu ubiegłego roku, po finalizacji przejęcia usług property management od JLL przez MVGM, Virginie została powołana na stanowisko dyrektora zarządzającego MVGM w Polsce.