Za Odrą i Nysą w cenie już my są

Wysyp nastąpił jesienią 2019 roku. Co kilka tygodni do mediów trafiały informacje o rozpoczęciu procesu przejęcia polskiej firmy deweloperskiej przez zachodniego potentata. Wiadomości były przeważnie suche, lakoniczne, a do redakcji trafiały często okrężną drogą, czasem nawet przypadkowo. Próba uzyskania jakiegokolwiek wyjaśnienia lub komentarza była z góry skazana na niepowodzenie, a za usprawiedliwienie służyły – podawane w nieoficjalnych rozmowach – gigantyczne kwoty wpisywane rzekomo do umów jako kara za złamanie poufności umowy. Jednak im proces stawał się bardziej zaawansowany, tym do mediów przesączało się coraz więcej informacji.

Przejęcia tajne przez poufne

Serię rozpoczęło podzielenie i przejęcie wrocławskiej spółki Vantage Development – transakcja o tyle nietypowa, że dotycząca lokalnego dewelopera, a ponadto całkiem solidnie rozreklamowana. W pierwszych dniach listopada 2019 roku „Eurobuild CEE” informował czytelników, że niemiecki potentat – deweloper i właściciel mieszkań na wynajem, TAG Immobilien – kupił za 131 mln euro 100 proc. akcji Vantage do spółki celowej – TAG Beteiligungs- und Immobilienverwaltungs. Ponieważ biznesmenów zza Odry interesowała tylko część mieszkaniowa i struktura wrocławskiego dewelopera, część komercyjna firmy (obejmująca m.in. aktywa biurowe) została odsprzedana przez TAG dotychczasowym akcjonariuszom Vantage – spółkom należącym do Grzegorza Dzika i Józefa Biegaja. Zatem TAG ostatecznie wydał na przejęcie Vantage jedynie 85 mln euro. – Polski rynek mieszkań na wynajem idealnie pasuje do celów strategicznych, operacyjnych i finansowych TAG-u, które będziemy realizować z takim samym zaangażowaniem i dyscypliną, jak w niemieckich inwestycjach – deklaruje Martin Thiel, dyrektor finansowy TAG Immobilien. – Nowy właściciel jest jednym z liderów rynku najmu w Niemczech i podobną pozycję zamierza uzyskać również w Polsce. Za naszą zachodnią granicą firma ma ponad 84 tys. mieszkań na wynajem, a szybkie wejście na polski rynek ma zapewnić spółce przewagę konkurencyjną i silną pozycję. Zgodnie z komunikatem inwestora, średniookresowy cel na najbliższe 3-5 lat to 8-10 tys. lokali, a Vantage Development ma być przyczółkiem dla rozwoju jego portfela w Polsce – uzupełnia Dariusz Pawlukowicz, członek zarządu Vantage Development [wywiad z Dariuszem Pawlukowiczem na kolejnych stronach magazynu – przyp. red.]. W połowie stycznia 48 561 706 akcji zostało zapisanych na rachunku inwestycyjnym spółki TAG Beteiligungs- und Immobilienverwaltungs, tym samym TAG stał się jedynym akcjonariuszem Vantage Development.

W połowie listopada gruchnęła kolejna elektryzująca rynek wieść – Reino Capital i RF Corval kupują krakowską Bumę! Uściślijmy: firma inwestycyjna RF Corval to australijski podmiot inwestujący i zarządzający funduszami nieruchomościowymi, jego aktywa są obecnie warte około 2 mld dolarów, zaś Reino Capital to holding finansowy tworzony przez Reino Partners. Z komunikatów publikowanych przez Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów można się było dowiedzieć, że konsorcjum złożyło wniosek o zgodę na przejęcie holdingu Buma, w skład którego wchodzi ponad 20 spółek i aktywa o łącznej wartości około 1,3 mld zł brutto. Ofertę nabycia firmy Reino Capital i RF Corval złożyły już w czerwcu 2019 roku, co podano do publicznej wiadomości, nie sprecyzowano jednak wówczas, jaki podmiot jest obiektem zainteresowania. Miesiąc później konsorcjum podpisało list intencyjny w sprawie przejęcia, który przez trzy miesiące zapewniał nabywcy wyłączność na prowadzenie negocjacji. Wreszcie do UOKiK-u wpłynął wniosek o zgodę na przejęcie wspólnej kontroli nad spółkami i nieruchomościami Bumy, a w ostatnich dniach 2019 roku urząd taką zgodę wydał. W przypadku tej transakcji istnieje prawie całkowita blokada informacji – ani strona przejmowana, ani przejmujące nie udzielają jakichkolwiek komentarzy. A te by się przydały, bo transakcja nie idzie jak po maśle – pod koniec stycznia tego roku konsorcjum poinformowało w suchym komunikacie, że przesunięto o miesiąc podpisanie przedwstępnych umów nabycia krakowskiego holdingu. Nabywcy zapewniali, że umowy zostaną zawarte do 21 lutego 2020 roku, a wydłużenie terminu „wynika z przyczyn obiektywnych, niezależnych od stron transakcji i nie stanowiących zagrożenia dla jej realizacji”. Termin ostatecznego zamknięcia transakcji wyznaczono na 21 maja tego roku.

W połowie grudnia, mimochodem, z giełdowego komunikatu niedużej spółki wykonawczej Awbud (kapitalizacja na poziomie 20 mln zł) dowiedzieliśmy się, że międzynarodowy fundusz AEREF V PL Investment ostrzy sobie zęby na giełdowego mieszkaniowego giganta – grupę Murapol. Awbud (kontrolowany przez Murapol) podał również, że wniosek w sprawie przejęcia trafił do UOKiK-u, poza tym ani Awbud, ani Murapol nie chciały komentować szczegółów toczącej się transakcji. Według ustaleń „Eurobuild CEE”, nabywcą ma być subfundusz należący do paneuropejskiego funduszu Ares European Real Estate Fund V, zarządzanego przez Ares Management Corporation. Na zamknięciu, w sierpniu 2019 roku, fundusz zebrał 1,78 mld euro na inwestycje. Murapol, jak wiadomo, należy do czołówki polskich firm deweloperskich – w 2019 roku podpisując 3674 umowy sprzedaży mieszkań i przekazując klientom 3124 lokale, poprawił wskaźniki o odpowiednio 3 i 20,5 proc., licząc rok do roku. Ponadto w 2019 roku deweloper wprowadził do oferty 4448 mieszkań, czyli o 38,3 proc. więcej niż we wcześniejszych 12 miesiącach. Na ostatni dzień grudnia 2019 roku Murapol dysponował aktywnym bankiem ziemi o wartości blisko 589,5 mln zł pod budowę ponad 17,7 tys. lokali mieszkalnych o łącznej powierzchni użytkowej około 765,6 tys. mkw. – Miniony rok był kolejnym pomyślnym okresem dla branży mieszkaniowej, także dla nas był to bardzo dobry czas, w którym wypracowaliśmy satysfakcjonujące nas wyniki wszystkich parametrów operacyjnych – podsumował Nikodem Iskra, prezes Murapolu. Spółka obiecuje szczegóły po sfinalizowaniu przejęcia.



W ramach drezdeńskiego osiedla Mika firmy Atal przez około pięć lat powstanie ponad 800 mieszkań, wartość projektu jest wyceniana na około 250 mln euro

Przed samym Bożym Narodzeniem A.D. 2019 warszawski Polnord poinformował, że rozpoczął negocjacje z potencjalnym inwestorem, firmą Cordia, wydając mu jednocześnie zgodę na przeprowadzenie due diligence. Polnord działa na rynku budowlanym i deweloperskim od kilku dekad, od ponad 20 lat jest notowany na Giełdzie Papierów Wartościowych w Warszawie, w ostatnich latach nie miał jednak najlepszej prasy, choć zmianę kursu na właściwy znamionowała zmiana na stanowisku prezesa, do której doszło na przełomie roku 2018 i 2019. – O nowych strategiach nie chcę na razie mówić, jednak przejęcie pozwoli nam oddłużyć spółkę, rozwinąć skrzydła i uruchomić aktywa, głównie tereny Miasteczka Wilanów i sopockiego projektu Haffnera, który ma już pozwolenie na budowę. Wiodący właściciel pozwoli nam także sprawniej działać i podejmować decyzje – wszyscy deweloperzy z pierwszej piątki tak funkcjonują. Przy rozproszonym akcjonariacie tworzenie strategii i prowadzenie projektów jest bardziej skomplikowane – mówi dziś „Eurobuildowi” Marcin Gomoła, prezes Polnordu, informując przy okazji, że otrzymał właśnie decyzję UOKiK o zgodzie na planowaną koncentrację.

Skąd taki wysyp przejęć? Dlaczego polskie firmy deweloperskie – bardzo zróżnicowane pod względem skali działalności i kondycji – stały się tak łakomym kąskiem dla zachodnich inwestorów? Częściowo tłumaczy tę popularność Maximilian Mendel z JLL. – Ponieważ w Polsce są bardzo ograniczone możliwości zakupu dużych pakietów mieszkań czy całych budynków, inwestorzy muszą korzystać z innych modeli – przeprowadzają transakcje typu forward funding lub forward purchase, kupują spółki deweloperskie albo zakładają spółki z polskim partnerem – wyjaśnia szef działu Residential Investments, JLL Poland.

A do polskiego rynku PRS ustawia się…

Coraz dłuższy ogonek

Zacznijmy od stwierdzenia, że polski rynek PRS nadal trudno uznać za dojrzały, ale właśnie z tego względu wydaje się ciekawy – nadal zapewnia wysokie stopy zwrotu. – To prawda, że nie mamy produktu o takiej skali jak na rynkach dojrzałych, ale mieszkania w Europie Zachodniej nie gwarantują już wysokich zysków, dlatego – mimo wszystko – inwestorzy zagraniczni coraz częściej przyglądają się rynkowi nad Wisłą i coraz odważniej na niego wchodzą – zapewnia Maximilian Mendel i tłumaczy podstawowe różnice między polskim rynkiem PRS i sytuacją u naszych sąsiadów. W latach 90. swoistym eldorado dla inwestorów był obszar wschodnich Niemiec, gdzie wcześniej praktycznie nie było własności prywatnej ani spółdzielczej, a większość zasobów mieszkaniowych należała do dużych zakładów pracy lub gmin – zakup całych budynków czy nawet osiedli mieszkaniowych był sprawą stosunkowo prostą, podobnie jak późniejsze zarządzanie nimi. – W Polsce przeprowadzono powszechną prywatyzację: gminy i zakłady pracy wyprzedawały swój zasób lokatorom, powstawały wspólnoty mieszkaniowe, a to bardzo utrudnia (czy praktycznie uniemożliwia) przejmowanie nieruchomości przez inwestorów czy fundusze – nawet w tych nielicznych przypadkach, gdy w rękach jednego właściciela pozostaje większa liczba lokali na wynajem – wyjaśnia ekspert JLL. – Inwestorzy zachodni nazywają te prywatyzowane budynki „serem szwajcarskim” i mało kto chce w nie inwestować. Nawet zakup dużej części mieszkań w budynku powoduje, że inwestor jest zdany na łaskę wspólnoty mieszkaniowej i jej decyzji, a to – szczególnie przy dużym portfelu mieszkań – bardzo komplikuje proces zarządzania – zapewnia Maximilian Mendel.

Sytuację podobną do tej ze wschodnich Niemiec mieliśmy w latach 90. w Czechosłowacji – tutaj jednak bardzo szybko prywatyzowany zasób mieszkań gminnych i zakładowych został przejęty przez firmę prywatną, która potem sprzedała portfel inwestorowi zagranicznemu. W ten sposób powstała w Czechach platforma Residomo, która na koniec 2019 roku miała już w swoim portfelu ponad 4,5 tys. nieruchomości z ponad 42,5 tys. mieszkań, z czego około 1/3 znajduje się w rejonie Ostrawy i stanowi dawny zasób mieszkaniowy tutejszych kopalń. W styczniu tego roku cały portfel za 1,3 mld euro nabyła szwedzka firma inwestycyjna Heimstaden Bostad, która została w ten sposób największym prywatnym właścicielem nieruchomości mieszkaniowych w Czechach. – Inwestorzy, którzy interesują się rynkiem Polski, pytają nas: „Gdzie macie te 10 tys. mieszkań, gotowych i wynajętych? Chętnie porozmawiamy o zakupie”. Ale takich portfeli po prostu nie ma. Nie ma też udokumentowanej historii najmu, jeszcze trudniej zatem prognozować zachowania najemców czy koszty remontów. Choć zainteresowanie inwestorów jest duże, na transakcje tej skali będziemy musieli poczekać jeszcze co najmniej kilka lat. Kilku inwestorów buduje w Polsce własne zasoby (np. Resi4Rent czy Golub Gethouse) i pewnie za jakiś czas będą chcieli z tych inwestycji wyjść, ale raczej nie z zasobem liczonym w dziesiątkach tysięcy lokali – prognozuje Maximilian Mendel.



– Inwestorzy, którzy interesują się rynkiem Polski, pytają nas: „Gdzie macie te 10 tys. mieszkań, gotowych i wynajętych? Chętnie porozmawiamy o zakupie”. Ale takich portfeli po prostu nie ma – mówi Maximilian Mendel z JLL

Solidny jak Polak w Niemczech

Trudno oprzeć się wrażeniu, że na polsko-niemieckiej granicy inwestycyjnej ruch odbywa się w dwóch kierunkach – niemieccy inwestorzy zdążający nad Wisłę zderzają się tam z polskimi deweloperami mieszkaniowymi, którzy szans na wysoką marżę liczoną w euro upatrują na rynku nad Łabą, który także przeżywa boom. Pionierem był w tym względzie Murapol, który jednak zachował się dość nietypowo, kupując dwa duże tereny w rejonie Berlina i sprzedając oba w 2018 roku z dużym przebiciem – kupiony dwa lata wcześniej za 1,45 mln euro jednohektarowy teren pod realizację osiedla na 126 mieszkań znalazł nabywcę za 6,2 mln euro, zaś dwuhektarowa działka w Zossen (pod 15 budynków z 230 mieszkaniami) kupiona za 3,1 mln euro zmieniła właściciela za 5,9 mln euro (wszystkie kwoty netto). Prezes Murapolu, Nikodem Iskra, zapewnia dziś, że – choć spółka koncentruje się na rynku polskim – nie porzuca planów ekspansji zagranicznej, a powołana w tym celu niemiecka spółka Murager nieprzerwanie działa i wyszukuje ciekawe grunty.

Na głęboką niemiecką wodę skoczył także Atal, który jest potentatem na rynkach mieszkaniowych siedmiu polskich aglomeracji. Jak deklaruje prezes spółki, to docelowy model funkcjonowania firmy w kraju, a poszerzenie oferty o kolejne miasto niewiele wniosłoby do biznesu. Co innego otwarcie się na inne, zagraniczne rynki – to działanie znacznie bardziej rozwojowe. – Rozszerzenie naszej działalności poza granice kraju analizowaliśmy od kilku lat, braliśmy pod uwagę kilka europejskich państw i dokładnie sprawdzaliśmy tamtejsze otoczenie rynkowe. Finalnie zdecydowaliśmy się na debiut zagraniczny w Niemczech, gdzie mamy już gotowy projekt z pozwoleniem na budowę – mówi Zbigniew Juroszek, prezes Atalu. Realizowana przez spółkę w Dreźnie inwestycja o nazwie Mika to wieloetapowe przedsięwzięcie, w ramach którego w pobliżu starówki powstaną apartamenty segmentu premium. Pierwszy etap inwestycji obejmuje około 15 tys. mkw. PUM, planowany termin jego ukończenia to 2021 rok. W ramach osiedla przez około pięć lat powstanie ponad 800 mieszkań, wartość projektu jest wyceniana na około 250 mln euro. Cena 1 mkw. mieszkania to około 4 tys. euro, deweloper spodziewa się osiągnąć marżę brutto na poziomie 20-22 proc. – Analizowaliśmy dwa warianty naszego działania na niemieckim rynku. Pierwszy obejmował cały proces budowlany – zaczynając od kupna działki, poprzez zorganizowanie niezbędnych formalności administracyjnych, na budowie kończąc. Ostatecznie zdecydowaliśmy się jednak na drugi wariant, czyli zainwestowanie w gotowy projekt, który był już rozpoznawalny na lokalnym rynku. Niemiecka firma, od której kupiliśmy projekt, właśnie pracuje nad ukończeniem pierwszej części inwestycji. Realizacją kolejnych etapów będziemy zajmować się już całkowicie samodzielnie – zapowiada Zbigniew Juroszek. Przygotowując się do startu działalności na niemieckim rynku, Atal założył w Berlinie spółkę celową o nazwie Atal GmbH, która wchodzi w skład grupy kapitałowej Atal SA, i właśnie za pośrednictwem tej spółki jest realizowany projekt w Dreźnie. Atal odpowiada za organizację każdego etapu inwestycji – jest właścicielem gruntu i generalnym wykonawcą, ponadto budowę będzie nadzorował poznański zespół inżynierów Atalu, a kolejni specjaliści z firmy zajmą się sprzedażą.

Nieco inny sposób działania przyjęła Victoria Dom, warszawska spółka, która dotychczas budowała wyłącznie w rejonie aglomeracji warszawskiej, a obecnie uruchamia już kolejny projekt mieszkaniowy za Odrą. – Pomysł na inwestowanie w Berlinie wziął się stąd, że chcieliśmy zdywersyfikować działalność, a dodatkowo uniezależnić się od regulacji na rynku polskim (obecnych lub przyszłych), które mogłyby okazać się niekorzystne dla biznesu – tłumaczy inspiracje Waldemar Wasiluk, wiceprezes Victorii Dom. Pierwszy krok firma zrobiła już w roku 2018, sprzedając duży projekt mieszkaniowy na ponad 200 mieszkań w transakcji strukturyzowanej. Deweloper nabył w Berlinie działkę z pozwoleniem na budowę, inwestycję realizował już lokalny generalny wykonawca, a projekt za około 75 mln euro był już zakontraktowany w niemieckim funduszu inwestycyjnym. – Mieliśmy w tej transakcji spory udział i zdobyliśmy pierwsze doświadczenia. Ale nasze obecne projekty, przygotowywane od początku, mają inny charakter – mieszkania sprzedajemy na rynku pierwotnym nabywcom indywidualnym. Działalności deweloperskiej nie da się prowadzić na odległość, więc zaangażowanie się w projekty zagraniczne wymagało od nas zbudowania nowego zespołu i zorganizowania całej struktury: projektowej, realizacyjnej, sprzedażowej… Mogę stwierdzić, że udało się to ustawić optymalnie pod względem kosztów i sprawnie, jeśli chodzi o organizację. Obecnie mamy w Berlinie osiem spółek celowych i cztery projekty na różnych etapach rozwoju – wylicza Waldemar Wasiluk.

Pierwszy z nich będzie gotowy wiosną tego roku, kompleks na około 1,8 tys. mkw. PUM jest w całości sprzedany, dzięki czemu deweloper zrealizuje w nim sprzedaż na poziomie 11 mln euro. Kolejne dwa projekty, które ruszą lada moment, są już przedsprzedane odpowiednio w 50 i 20 proc. – W tym roku rozpoczynamy także czwartą, największą dotychczas inwestycję w Berlinie – w pół roku planujemy zrealizować na niej sprzedaż w wysokości około 40 mln euro. Rozglądamy się także za kolejnymi okazjami w Niemczech, nie tylko w Berlinie, w tym roku spodziewamy się pozyskać co najmniej trzy nowe tereny. Docelowo planujemy realizować za Odrą sprzedaż na poziomie 50-100 mln euro rocznie – zapowiada prezes Victorii Dom.



Victoria Dom ma obecnie w Berlinie cztery projekty w realizacji (na zdjeciu: inwestycja przy Charlottenburgerstrasse)

(Prawie) każdy może zarobić

Czym różni się niemiecki rynek od polskiego i jakie firmy mają szanse odnieść na nim sukces? – Recepta na sukces w Niemczech jest prosta – po trzykroć jakość. To chłonny rynek, który – podobnie jak nasz – przeżywa boom, ale na klientów mogą liczyć wyłącznie projekty jakościowe – uważa Marcin Gomoła, prezes Polnordu, który przez wiele lat działał na niemieckim rynku mieszkaniowym. Prezes Gomoła przytacza tu analogię z niemieckim rynkiem motoryzacyjnym – auta z Niemiec nie są tanie, ale jakość ich wykonania i trwałość jest nie do podrobienia, a więc są chętnie kupowane.

– Na rynku mieszkaniowym na pewno nie sprawdzi się strategia „zagęszczania PUM-u” i wyciskania marży z każdego centymetra kwadratowego. Ale polscy deweloperzy mają tam szansę uzyskać bardzo wysokie marże, jeśli będą w stanie utrzymać „polskie koszty”, głównie osobowe – uważa prezes Polnordu.

– Inwestycja w Dreźnie to nasz debiut na zagranicznym rynku, dużo czasu poświęciliśmy więc analizie potencjalnych zagrożeń, próbując doszukać się trudności, jakie możemy napotkać. Okazało się jednak, że na niemieckim rynku spodziewać się możemy raczej, iż w niektórych kwestiach jest łatwiej niż w Polsce – zapewnia Zbigniew Juroszek z Atalu. – Proces przygotowania inwestycji jest bardziej przewidywalny i pewny. Dla przykładu, niemieckie miasta są dużo bardziej przyjazne przedsiębiorcom, wyznaczają urzędników, którzy na każdym etapie nadzorują proces inwestycji i pomagają w kwestiach formalnych – dodaje Zbigniew Juroszek.

Inwestując w niemieckich metropoliach, należy się uzbroić w cierpliwość i planować proces inwestycyjny z dużo większym wyprzedzeniem – jak podają deweloperzy, samo wydanie pozwolenia na budowę trwa 6-9 miesięcy.

– Można także zatęsknić za polskimi urzędami, bo te niemieckie są zdecydowanie bardziej zbiurokratyzowane. Jednak łatwiejszy jest np. dostęp do informacji archiwalnych, bo niemieckie księgi wieczyste i archiwa są prowadzone od XIX wieku – zwraca uwagę Waldemar Wasiluk z Victorii Dom. – Największe wyzwanie w inwestowaniu w niemieckich aglomeracjach to jednak brak gruntów – jeśli porównać to z sytuacją w Warszawie, to można powiedzieć, że polska stolica ma ogromne, puste przestrzenie, które tylko czekają na deweloperów. Ze względu na wyśrubowane normy związane z ochroną środowiska dużo czasu i pieniędzy pochłaniają także remediacje niemieckich gruntów – praktycznie każda działka w Berlinie wymaga czyszczenia, czyli usunięcia i wywiezienia wierzchniej warstwy ziemi – zdradza szef Victorii Dom.

Warto także wskazać na znaczną rozbieżność w kwestii metraży najpopularniejszych lokali – mieszkania w Niemczech są dużo przestronniejsze niż w Polsce: dwupokojowe lokale liczą średnio 55-60 mkw. (u nas raczej 40 mkw.), zaś trzypokojowe mieszkania u zachodnich sąsiadów mają przeciętnie 80 mkw., a czteropokojowe – 100 mkw. Mimo znaczących różnic, jak zapewnia Maximilian Mendel z JLL, nawet ci polscy deweloperzy, którzy muszą dopiero przecierać szlaki, mają w Niemczech wiele przewag. – Po pierwsze: są w stanie obniżyć koszty realizacji, jeśli sprowadzają z Polski pracowników. A po drugie: nawet jeśli muszą zapłacić „frycowe”, wydając więcej na grunt i zadowolić się nieco niższą marżą, to i tak jest to marża w euro – choć niższa procentowo, to wyższa kwotowo (w przeliczeniu na złotówki). Ponadto warto dodać, że na rynku niemieckim praktycznie nie ma dużych deweloperów mieszkaniowych – dominują małe i średnie lokalne firmy, z którymi na lokalnych rynkach stosunkowo łatwo konkurować – zapewnia ekspert JLL.

Wiadomo, że nad Łabą przydaje się też (kontrolowana) ułańska fantazja – polscy przedsiębiorcy mają w DNA większą skłonność do ryzyka, a więc do realizowania projektów trudnych, które niemiecka firma ominie.

Dariusz Pawlukowicz

członek zarządu Vantage Development

Wrocław to za mało

Tomasz Cudowski: Ile czasu zabrało Wam pozyskanie inwestora strategicznego?

Dariusz Pawlukowicz: Dokładnie rok, niemal co do dnia. Kiedy nasz główny akcjonariusz rozpoczął przegląd opcji strategicznych, zespół Vantage Development był w pełni świadomy, że może to oznaczać dla nas wiele nowych wyzwań w przyszłości. Teraz wiemy już, że działalność spółki zmieni się zarówno wewnętrznie, jak i zewnętrznie.

Jakie to będą zmiany?

Jednym z głównych warunków transakcji było wydzielenie spółek komercyjnych z grupy, które pozostały w rękach dotychczasowych akcjonariuszy. W przeszłości firma poza projektami mieszkaniowymi realizowała także inwestycje biurowe. Od teraz skupimy się głównie na tych pierwszych z wyjątkiem sytuacji, gdy budowa przestrzeni komercyjnych będzie uzasadniona z punktu widzenia szerszej koncepcji projektu.

Jakie są plany TAG-a, jeśli chodzi o polski rynek?

TAG Immobilien jest jednym z liderów rynku najmu w Niemczech i podobną pozycję zamierza uzyskać również w Polsce. Za naszą zachodnią granicą firma ma ponad 84 tys. mieszkań na wynajem, a szybkie wejście na polski rynek ma zapewnić spółce przewagę konkurencyjną i silną pozycję. Zgodnie z komunikatem inwestora, średniookresowy cel na najbliższe 3-5 lat to 8-10 tys. lokali, a Vantage Development ma być przyczółkiem dla rozwoju jego portfela w Polsce.

Ale do realizacji tak ambitnego planu Wrocław nie wystarczy…

W przeszłości zrealizowaliśmy co prawda trzy projekty w Warszawie, ale – faktycznie – to stolica Dolnego Śląska była dla nas przez lata najważniejszym polem działalności. Oczywiście, tak ambitny plan oznacza ekspansję na inne rynki, która już trwa – ostatnie transakcje zakupu gruntów przy ul. Dożynkowej, Piątkowskiej, Brneńskiej i Wagrowskiej zainicjowały naszą działalność w Poznaniu. Stolica Wielkopolski jako ośrodek akademicki z rosnącą populacją mieszkańców i dobrze rozwiniętą infrastrukturą jest idealnym miejscem do wprowadzenia nowego produktu Vantage Development. Zgodnie z założeniami naszej strategii, powstaną tam lokale na wynajem, a ze względu na bliskość Uniwersytetu Przyrodniczego w części będą dedykowane studentom. Ogólnie można powiedzieć, że TAG Immobilien interesują przede wszystkim duże miasta o dobrze rozwiniętej infrastrukturze, w tym ośrodki akademickie.

Jednak rynek najmu nie jest w Polsce dziewiczy – działa już na nim sporo aktywnych graczy…

Tyle że w naszym kraju powszechny jest najem od inwestorów indywidualnych. Rynek najmu instytucjonalnego jeszcze raczkuje, choć eksperci jasno wskazują, że to perspektywiczny sektor nieruchomości, jeśli weźmiemy pod uwagę potrzeby mieszkaniowe Polaków oraz zmiany społeczne i demograficzne. Nasza przewaga polega na tym, że mamy prawie 13-letnie doświadczenie w tym obszarze i zespół skutecznych profesjonalistów wyróżniających się na rynku. Nie jesteśmy jednak jedynym deweloperem, który wkracza na rynek najmu, np. Resi4Rent obecnie buduje 1,2 tys. mieszkań pod wynajem oraz przygotowuje realizację kolejnych 1,7 tys. Myślę, że w najbliższych latach możemy spodziewać się wyraźnego ożywienia na rynku najmu instytucjonalnego.

Czy przejęcie przez TAG oznacza, że Vantage całkiem porzuca klasyczną deweloperkę?

Umowa przedwstępna sprzedaży 100 proc. udziałów Vantage Development została podpisana w listopadzie 2019 roku i sfinalizowana w styczniu tego roku, mieliśmy więc zaledwie kilka miesięcy na przeprocesowanie oraz zaplanowanie najważniejszych działań na ten rok. Nowa strategia spółki zgodna z nowym profilem działalności jest jeszcze w fazie przygotowania, jednakże wstępne prognozy mówią o celu sprzedażowym na ten rok na poziomie 500 lokali. W ciągu najbliższych 12 miesięcy planujemy rozpocząć realizacje inwestycji obejmujących około 1,3 tys. mieszkań na wynajem, ale w sprzedaży pozostają lokale, które wprowadziliśmy do oferty w ubiegłym roku. We Wrocławiu na pewno zakończymy rozpoczęte inwestycje mieszkaniowe, nie planujemy jednak realizacji kolejnych projektów komercyjnych, z wyjątkiem biurowca w Porcie Popowice.

Jakie największe wyzwania stoją przed branżą deweloperską w roku 2020?

Z pewnością możemy spodziewać się dalszego wzrostu cen, choć jego dynamika na pewno wyhamuje. Nie jest wcale pewne, że w związku z otwarciem granicy z Niemcami w styczniu 2020 roku, zacznie ubywać wykwalifikowanych pracowników budowlanych ze Wschodu, co prognozuje wielu ekspertów – bariera językowa, wyższe koszty życia i emigracja daleko od domu może zatrzymać znaczną część pracowników budowlanych w Polsce. Liczymy również, że dalszy przewidywany przez NBP wzrost wynagrodzeń będzie nadal skutecznie stymulować popyt na rynku mieszkaniowym, a ceny zaproponowane przez branżę będą dla klientów akceptowalne. Dalsza stabilizacja wydaje się być najbardziej prawdopodobnym scenariuszem dla sektora deweloperskiego. Niepokojące i destabilizujące dla całej branży są natomiast działania rządu, który od dłuższego czasu planuje wdrożenie zmian w ustawie deweloperskiej. Przepisy, które weszły na jej mocy w życie w 2012 roku, wpłynęły pozytywnie na profesjonalizację sektora oraz zapewniły bezpieczeństwo klientom poprzez otwarte rachunki powiernicze. Tymczasem UOKiK forsuje wdrożenie Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego, który w niewielkim stopniu wpłynie na faktyczne bezpieczeństwo transakcji, a jedynie przyczyni się do dalszego wzrostu cen mieszkań.