Różnorodność przynosi zysk

Nathan North, „Eurobuild Central & Eastern Europe”: W jaki sposób (o ile w ogóle) strategia Savills Investment Management zmieniła się w wyniku pandemii?

Jon Crossfield, szef ds. partnerstw strategicznych, Savills IM: Nie myślę, aby nasza strategia naprawdę się zmieniła, skoro w Polsce już wcześniej koncentrowaliśmy się w dużej mierze na sektorze logistycznym. Nie widzimy, aby to miało się zmienić, biorąc pod uwagę dobre wyniki tego sektora w czasie pandemii. W dalszym ciągu będziemy przyglądać się warszawskim biurowcom, ale zamierzamy podchodzić do nich bardziej selektywnie. Chcielibyśmy podczas pandemii zrobić jeszcze więcej, ale odczuliśmy skutki ograniczeń w podróżowaniu, ponadto odnotowaliśmy mniejszą liczbę atrakcyjnych ofert wprowadzanych na rynek. Jednak apetyt inwestycyjny w tym sektorze jest nadal bardzo silny.

Czy tym razem uda się osiągnąć ten sam poziom inwestycji co w zeszłym roku? A może kryzys rozwiał nadzieje?

Piotr Trzciński, szef inwestycji w Polsce, Savills IM: W zeszłym roku zainwestowaliśmy na całym świecie 3,5 mld euro, z czego 300 mln euro w Polsce. Pomimo pandemii, w tym roku wysokość naszych inwestycji w Polsce powinna być porównywalna. Do tej pory negocjacje wszystkich sfinalizowanych przez nas umów w tym roku zaczęły się jeszcze przed pandemią. Szukamy kolejnych ofert, ale nie śpieszymy się i na razie skupiamy na produktach najlepszych w swojej klasie.

Ale na pewno planowali Państwo więcej zainwestować w tym roku?

PT: Gdyby nie Covid, zainwestowalibyśmy prawdopodobnie więcej. Jesteśmy na to gotowi, ale problemem jest niepewność. Odporność nieruchomości na pandemię stała się jednym z kluczowych kryteriów w naszym koncentrowaniu się na zrównoważonych, długoterminowych przychodach. Ale mimo wszystko wyniki warszawskiego rynku biurowego w drugiej połowie roku dosyć pozytywnie nas zaskoczyły. Ogromne transakcje najmu zawarły między innymi PZU i Poczta Polska, co potwierdza, że ​​wciąż na rynku nie brakuje chętnych na duże najmy. Elastyczne biura i coworking zyskują na znaczeniu, a rynki regionalne w Polsce stale się rozwijają.

Czy to zainteresowanie aktywami odpornymi na Covid jest znaczącą zmianą kierunku?

JC: Zawsze byliśmy skoncentrowani na generowaniu przychodów. Nie sądzę, żeby to się zmieniło, a jeśli już, to pandemia tylko potwierdziła ten kierunek, a także potrzebę większej ostrożności w stosunku do ryzyka związanego z najmami i wzrostem czynszów. To, że powszechnie zaczęto się koncentrować na dochodach i najlepszych aktywach, doprowadziło do utrzymania się stóp zwrotu, a na większości najlepszych rynków biurowych i logistycznych w Europie – nawet do spadków. Warszawa jest prawdopodobnie jednym z nielicznych rynków, na których stopy zwrotu nieruchomości biurowych wzrosły, ale nadal jesteśmy pewni jego długotrwałych fundamentów i relatywnie wysokiej wartości, skoro stopy zwrotu w większości zachodnich stolic wynoszą 3-4 proc.

Czy większy zwrot ku logistyce oznacza odejście firmy Savills IM od innych sektorów, jak np. centra handlowe?

JC: Mamy w zarządzaniu nieruchomości warte 20,7 mld euro, z czego na Polskę przypada 1,5 mld euro. Chociaż większość naszych polskich aktywów to nieruchomości logistyczne, jesteśmy jednak obecni w sektorze biurowym i w mniejszym stopniu handlowym. Jak wszyscy wiemy, w każdym kraju, gdzie rynek centrów handlowych jest duży, teraz musi mierzyć się z szeregiem nowych wyzwań, dlatego nie jest niczym niezwykłym ograniczanie naszego zainteresowania sektorem handlowym. Badamy jednak na przykład takie segmenty, jak sieci spożywcze, które w tym roku okazały się prężne. Sądzimy, że w przyszłości skupimy się raczej na logistyce i biurach, ale także – miejmy nadzieję – na nieruchomościach alternatywnych, jak mieszkania na wynajem i akademiki.

Na czym będzie polegała Wasza aktywność w sektorze biurowym?

PT: Jeśli pojawi się dobra okazja zakupu najlepszych nieruchomości biurowych, przyjrzymy się takiej ofercie. W Warszawie w pierwszym półroczu wynajęto ponad 300 tys. mkw., czyli tylko nieznacznie poniżej zeszłorocznego rekordowego pierwszego półrocza. Wiele jednak z tych umów było negocjowanych od 2019 roku. Aby oszacować rzeczywisty wpływ pandemii na rynek, musimy poczekać na dane za drugie półrocze, które, jak się spodziewamy, będzie nieco inne, gdyż w tym czasie najemcy odwlekali swoje decyzje biznesowe. Sztandarowe atuty Polski jednak nie zniknęły – wykształcona siła robocza, konkurencyjny względem Europy Zachodniej poziom wynagrodzeń, relatywnie wysoka jakość usług budowlanych, nowa i stale rozbudowywana infrastruktura transportowa, położenie, jako geograficzna brama do Europy, oraz bliskie związki gospodarcze z Niemcami. To wszystko doceniają inwestorzy biurowi i logistyczni, z którymi współpracujemy, pochodzący zarówno z Azji, jak i z innych regionów.

Na początku sierpnia ogłoszono, że nawiązaliście współpracę z japońskim deweloperem Kajima Properties Europe i kupiliście udziały w parku Panattoni Łódź City VI. Czy mogą Panowie powiedzieć, jak doszło do zawiązania tego partnerstwa i co każda ze stron do niego wnosi?

JC: Zarządzamy aktywami w imieniu wielu azjatyckich inwestorów w całej Europie, a partnerstwo z Kajima Properties Europe powstało na bazie tego sukcesu. Jest to współpraca, w której się nawzajem uzupełniamy i do której nasz partner wnosi doświadczenie deweloperskie i budowlane, a my – nasze doświadczenie w zarządzaniu aktywami w całej Europie. Współpraca z Kajimą rozpoczęła się w Polsce od niedawnego przejęcia Panattoni Łódź City VI, ale chcemy dywersyfikować naszą działalność w całej Europie.

To jest właśnie ulubiony model biznesowy Savills IM – współpraca z różnymi partnerami?

JC: Jesteśmy elastyczni w naszym podejściu i stale szukamy możliwości współpracy z wysokiej klasy partnerami. Jeśli chcemy uzyskać dostęp do najlepszych w swojej klasie nieruchomości – na bardzo konkurencyjnych rynkach, takich jak logistyka – musimy umieć dostosować się do sytuacji i – jeśli to konieczne lub właściwe – współpracować z takimi, którzy umożliwią nam optymalizację wyników z korzyścią dla naszych klientów. Uważamy, że ta elastyczność i uzupełnianie się umiejętnościami jest coraz powszechniejsze, szczególnie w sektorach specjalistycznych.

PT: Zaczęliśmy kilka lat temu w Polsce od inwestowania w wybudowane nieruchomości. Potem podejmowaliśmy się bardziej skomplikowanych transakcji, jak np. umowy typu forward. Teraz z kolei wchodzimy w partnerstwa, jak m.in. z Kajimą. Ta elastyczność nie tylko zapewnia naszym inwestorom wczesny dostęp do produktu, ale także pomaga zabezpieczyć ten dostęp na przyszłość.

JC: Mamy duże ambicje, aby zwiększyć portfel obiektów przez nas zarządzanych, a Polska i region Europy Środkowo-Wschodniej są ważną częścią tego planu. By osiągnąć ten cel, chcemy dalej dywersyfikować działalność, wchodząc w nowe sektory, co czasem może prowadzić do nawiązywania współpracy ze specjalistami branżowymi. Rozwój w sektorze mieszkań i akademików jest dla nas kluczowym celem w całej Europie.

Czy nie uważają Panowie, że Polska jest w lepszej sytuacji, aby odbudować się po pandemii, niż niektóre rynki Europy Zachodniej?

JC: Z pewnością Polska ma wszelkie cechy, by poradzić sobie z tym problemem lepiej niż wiele innych krajów. Chociaż przewiduje się, że w tym roku PKB spadnie o około 3-4 proc., wciąż to tylko połowa średniego spadku odnotowanego w tym czasie w Europie Zachodniej. Spodziewać się można, że w Polsce właściwy wzrost wróci w latach 2021–22. Mamy wielką wiarę w ten kraj i jesteśmy bardzo spokojni o jego perspektywy rozwoju. To siódma co do wielkości gospodarka Europy i miejsce dla znacznej części naszej obecnej działalności. To prawdziwie międzynarodowy rynek inwestycyjny, z kapitałem napływającym nie tylko z Niemiec, ale także z dużo dalszych miejsc, jak np. Korea Południowa, Stany Zjednoczone, RPA, Azja Południowo-Wschodnia, Chiny, Francja i kraje Europy Środkowo-Wschodniej. Z doświadczenia wiemy, że prawie zawsze inwestorzy, którzy odwiedzają Warszawę i Polskę po raz pierwszy, wyjeżdżają z zupełnie innym i dużo bardziej pozytywnym jej obrazem niż ten, który mieli wcześniej.