Szycie na miarę jest dla każdego

W Polsce mamy już ponad 26 mln mkw. magazynów, z tego około 1/3 to powierzchnie, które deweloperzy wykonali na specjalne zamówienie najemcy – tzw. build to suit, czyli w skrócie BTS. Ten segment rynku tak się rozrósł, że wydzielono specjalne działy, które zajmują się tylko tego typu obiektami. Tak jest w 7R, gdzie stworzyliśmy dedykowany BTS-om zespół. Klienci BTS mają inne wymagania niż ci, którzy wynajmują powierzchnię w parkach magazynowych czy city flexach. Liczy się jeszcze bardziej indywidualne, elastyczne oraz nieszablonowe podejście, jak również znalezienie rozwiązań na wiele wyzwań, jakie niesie ze sobą przeznaczenie danego budynku.

Jak ugryźć BTS

Inwestycja typu BTS to bardzo wyspecjalizowany projekt, który powstaje, gdy klient ma spersonalizowane i jasno zdefiniowane oczekiwania. Nie jest to rozwiązanie dla firmy, która potrzebuje niewielkiej powierzchni w nieruchomości parkowej na krótkotrwały najem. W systemie BTS powstają obiekty, które mają służyć firmom w dłuższym okresie, co najmniej przez 15-20 lat. Może być nieco mniej, jeśli budynek usytuowany jest w uznanej lokalizacji magazynowej. Decyzja o realizacji BTS zapada wówczas, gdy najemca ma świadomość, że żaden z dostępnych na rynku projektów nie zapewnia odpowiedniej specyfikacji czy elementów niezbędnych do prowadzenia jego operacji. Jednym z ważnych parametrów może być także konkretna lokalizacja. W standardowych projektach deweloperzy skupiają się natomiast na uniwersalnych potrzebach danej grupy najemców.

Powszechnie uważa się, że BTS to zazwyczaj rozwiązanie dla dużych i stabilnych firm znających doskonale uwarunkowania swojej działalności. Tak jest w istocie, ale to nie wyczerpuje tematu. Czasami BTS-ami zainteresowane są relatywnie młode firmy, nawet takie, które funkcjonują na rynku zaledwie od 2-3 lat, ale ich biznes rozwinął się w takim tempie, że potrzebują nowych obiektów. Zwykle jednak klientami BTS są firmy duże, zarówno polskie, jak i międzynarodowe, które mają długofalową strategię rozwoju i potrzebują budynku w danym regionie, bo mają tam plan ekspansji na najbliższe lata.

Budowa obiektu typu BTS trwa zazwyczaj 8-12 miesięcy, w zależności od stopnia skomplikowania przedsięwzięcia, ale często czas przygotowania takich projektów jest o wiele dłuższy, bo wymaga dokładnego poznania oczekiwań klienta oraz zrozumienia jego procesów działania, aby dostarczony produkt był do nich jak najbardziej dopasowany. Czasami budynek stanowi jedynie opakowanie dla tego, co w środku. Bardzo ważne jest bowiem zainstalowane wyposażenie, technologia, automatyka i sposób, w jaki jest to wszystko razem skomponowane. Współpraca z klientem przy powstawaniu takiego obiektu to podstawa, jeszcze zanim zostanie wbita pierwsza łopata. A co klient, to inne wymagania. Potrzeby podmiotów, które decydują się na BTS-y, są różne w zależności od rodzaju działalności. Na tego typu obiekty decydują się najczęściej firmy produkcyjne, e-commerce czy te z sektora automotive.

Automatyzacja wyznacza szlaki

Ostatnie kilka lat pandemicznej rzeczywistości wpłynęło na dynamiczny rozwój sektora magazynowego. Paliwem był wzrost zapotrzebowania firm zajmujących się handlem przez internet lub obsługujących ich logistyków. Na czoło wysunęła się również kwestia pracownicza i automatyzacja procesów logistycznych. Jednym ze sztandarowych obiektów tego typu, który zbudował pod Warszawą 7R dla Żabki, jest zautomatyzowany magazyn typu high bay, który liczy aż 40 m wysokości. Obiekt o powierzchni 60 tys. mkw. jest jednym z najbardziej zaawansowanych technicznie centrów dystrybucyjnych w Europie. Magazyn docelowo będzie zasilany energią pochodzącą z systemu trigeneracji i baterii słonecznych, zostanie też wyposażony w najnowocześniejsze rozwiązania technologiczne w zakresie automatyzacji procesów magazynowych.

Trend związany z automatyzacją na rynku magazynowym będzie się umacniał wraz z postępem technologicznym. Wiele mówi się o wykorzystaniu dronów w magazynach czy ogólnie w logistyce. Otwiera to także dyskusję o zastąpieniu pracowników przez nowe technologie. Wydaje się jednak, że wprawdzie część zadań może być rzeczywiście w pełni zautomatyzowana, jednak czynnik ludzki pozostanie niezbędny, choć z pewnością od pracowników wymagać się będzie w przyszłości zdobycia nowych kompetencji.

BTS się opłaca

Tego typu przełomowe projekty, jak ten dla Żabki, mogą liczyć na szczególne zainteresowanie inwestorów. Podwarszawski budynek jeszcze na etapie budowy kupił Macquarie Asset Management, działający w imieniu funduszu Macquarie European Logistics Real Estate Fund.

Sposobów na komercjalizację budynków typu BTS jest kilka. To, kto jest właścicielem wynajmowanego przez najemcę obiektu, zależy od modelu biznesowego, jaki ustalamy z klientem. Często budujemy w partnerstwie z zewnętrznym inwestorem, który będąc właścicielem obiektu ostatecznie odsprzedaje go użytkownikowi. W innym przypadku to my wynajmujemy budynek przez kilka lat, a później przechodzi on na własność naszego partnera inwestycyjnego albo użytkownika.

To, co niezwykle istotne nie tylko z punktu widzenia najemców, ale przede wszystkim inwestorów, to poziom „zieloności” budynku. Obie grupy klientów zwracają uwagę na zgodność danego obiektu z kryteriami zrównoważonego rozwoju i certyfikaty, takie jak np. BREEAM. Energooszczędność, czysta energia, niska lub zerowa emisja CO2, oszczędność wody, rozwiązania wellbeingowe dla pracowników – to tylko niektóre aspekty brane pod uwagę przy zakupie nieruchomości lub jej budowie.

Obiecująca przyszłość

Rynek magazynowy jest jednym z niewielu, które wyszły obronną ręką z pandemii i mogą zyskać na zawirowaniach geopolitycznych. Handel przez internet zawitał pod strzechy na dobre i jego pozycja będzie się wzmacniała. Reorganizacje łańcuchów dostaw z uwagi na pandemię oraz aktualną sytuację geopolityczną i powrót produkcji bliżej rynków zbytu to kolejny czynnik, który będzie raczej napędzał rozwój tego sektora. W obydwu przypadkach na zmianach korzystają firmy, które są głównymi zamawiającymi obiekty tupu BTS – wielkie i mniejsze platformy e-handlu oraz firmy produkcyjne. To naturalne paliwo, które napędzało będzie rozwój tego sektora rynku powierzchni magazynowych, a ze względu na lokalizację Polski, spora część inwestycji będzie, a nawet już jest lokowana w naszym regionie Europy.

***

7R

to deweloper działający na rynku nieruchomości komercyjnych, specjalizujący się w dostarczaniu powierzchni magazynowych i produkcyjnych na wynajem. W portfolio 7R znajdują się wielkopowierzchniowe parki logistyczne, miejskie magazyny tworzące sieć 7R City Flex Last Mile Logistics oraz obiekty BTS. Deweloper angażuje się w działania z zakresu ESG, troszcząc się o środowisko, społeczności lokalne oraz ład korporacyjny.