Od bessy do boomu

Według raportu „Poland Hotels & Chains”, przygotowanego przez Horvath HTL, poprzedni rok był dla branży bardzo udany. – Pod wieloma względami rok 2022 przyniósł niezwykłe ożywienie. Poziomy RevPAR w wielu destynacjach osiągnęły wartości sprzed 2019 roku, a po raz pierwszy od bardzo dawna znaczna część tego wzrostu wynikała z rosnących cen wynajmu pokoi. Hotelarze przez lata reagowali na wszelkiego rodzaju kryzysy obniżaniem stawek, ale tym razem było inaczej. Połączenie niewiarygodnie stłumionego popytu i podaży, która nie była do końca otwarta, oraz wydarzeń o potężnej skali sprawiło, że sektor turystyczny eksplodował. Rzadko kiedy obserwujemy tak gwałtowny wzrost cen, zatem najwyraźniej branża powróciła w dobrym stylu – zauważają autorzy opracowania.

Sieć Accor również jest optymistycznie nastawiona do sugerowanego ożywienia, ale zastrzega, że sytuacja nie jest jeszcze w pełni komfortowa. – Pandemia bez wątpienia była jedną z najbardziej bezprecedensowych sytuacji, które wpłynęły w ciągu ostatnich dekad na branżę hotelarską. Należy jednak zauważyć, że ten sektor nieustannie ewoluuje i jest jednym z niewielu, które umiejętnie dostosowują się do zmiennych warunków. Już teraz obserwujemy stopniowe ożywienie, które pozwala nam wrócić do wyników z roku 2019 – zarówno pod względem liczby gości, jak i działalności deweloperskiej. Możemy założyć, że w nadchodzących latach rynek w pełni się odbuduje, a nawet przekroczy poziomy sprzed pandemii. Ale to ożywienie nie nastąpi z dnia na dzień i zapewne będzie się różnić w zależności od regionu i segmentu rynkowego – to zjawisko obserwujemy już teraz. Z naszych analiz (w tym opublikowanego w 2022 roku raportu „Travel Trends Report”) wynika, że zainteresowanie podróżami i chęć poszukiwania niezapomnianych wrażeń są bardzo duże – zaznacza Małgorzata Kalinowska-Klimek, wiceprezeska ds. operacji franczyzowych na obszar Europy Wschodniej w Accorze.

Nie tylko ta sieć ufnie patrzy w przyszłość. – Obawy o warunki makroekonomiczne utrzymują się na całym świecie, ale dotychczasowe trendy rezerwacyjne pozostają solidne. Nasza działalność nabiera jednocześnie znacznego tempa. Popyt rósł w I kwartale tego roku we wszystkich grupach klientów, a nasze poziomy obłożenia są obecnie większe niż w 2019, od czerwca do sierpnia włącznie, przy wyższych średnich cenach za pokój. Ożywienie gospodarcze wciąż postępuje, jesteśmy więc zaangażowani w zapewnienie gościom pozytywnych i spójnych doświadczeń, a także zwiększanie marż oraz wydajności dla właścicieli – podkreślił przedstawiciel Marriott International w pisemnym oświadczeniu przesłanym „Eurobuildowi”.

Firma doradcza Walter Herz również przyznaje, że rynek jest na dobrej drodze do wyzdrowienia, ale zauważa jednocześnie, że sektor nie jest już taki, jak kiedyś. – Branża hotelowa zmieniła się w wyniku pandemii, ale ta transformacja była niezrównoważona w obszarze podaży i popytu. Jeśli chodzi o popyt, to ruch biznesowy i turystyczny powrócił do hoteli na dobre, a liczba gości nocujących w polskich obiektach wróciła do poziomu sprzed pandemii przy wyższych średnich stawkach za wynajem. Powrót turystów zagranicznych był wolniejszy, ale wszystko wskazuje na to, że i ten segment rynku osiągnie wcześniejsze poziomy. Inwestorzy odzyskują powoli apetyt na budowę hoteli, choć wiele projektów natrafia na przeszkody w pozyskiwaniu finansowania – zauważa Katarzyna Tencza, associate director w dziale investment & hospitality firmy Walter Herz.

Z wirtualu do realu

Podczas pandemii wiele osób poprzestało na spotkaniach online, ale nie spowodowało to spadku w obszarze podróży służbowych. Podtrzymywanie kontaktów zawodowych w przestrzeni wirtualnej okazało się zjawiskiem, któremu społeczność biznesowa jest raczej niechętna. – Technologia tworzy potężne narzędzia, co udowodniono w ostatnich latach, jednak nigdy nie zastąpi bezpośrednich relacji międzyludzkich, przynajmniej w działalności biznesowej. Nasze badania pokazują, że dla 30 proc. pracowników w spotkaniach online trudność stanowi chociażby to, że nie widzą mowy ciała rozmówcy i nie mogą wychwytywać niewerbalnych wskazówek. Rozwiązania cyfrowe w biznesie oczywiście z nami pozostaną, ale znaczenie spotkań twarzą w twarz – zwłaszcza podczas finalizowania transakcji – wciąż jest bezdyskusyjne. Prowadzenie biznesu, niezależnie od branży, wymaga kontaktu, relacji i zaufania. Sektor hotelowy rozumie wiążące się z tym wyzwania i traktuje je jako szansę, by odpowiedzieć na potrzeby klientów. Nowa rzeczywistość musi pogodzić cyfryzację z potrzebą przywrócenia takiej formy spotkań, w jakiej dobrze się czujemy i do jakiej jesteśmy przyzwyczajeni – przekonuje Małgorzata Kalinowska-Klimek z Accoru, a wtóruje jej Katarzyna Tencza. – Pandemia spowodowała spowolnienie ruchu biznesowego, a globalne wydatki z tego tytułu w 2020 roku spadły o połowę. Rok 2022 przyniósł z kolei znaczące odbicie, a biznes powoli wraca do stanu sprzed pandemii. Osobisty kontakt jest kluczem do robienia udanych interesów, a spotkania twarzą w twarz są nadal niezbędne do finalizowania transakcji. Jest wysoce prawdopodobne, że ruch biznesowy nie będzie tak intensywny, jak w przypadku, gdyby pandemia nigdy się nie wydarzyła, jednak nadal odegra znaczącą rolę w ogólnym ruchu. Sektor turystyczny również został poważnie poszkodowany przez pandemię, ale obecnie znajduje się w fazie odbudowy, ostatecznie udział turystyki w całkowitym ruchu może więc wzrosnąć – prognozuje Katarzyna Tencza.

Z tym punktem widzenia zgadzają się również przedstawiciele Budizolu – firmy, która niedawno otworzyła hotel w Warszawie. – Oczywiście, spotkania online zmieniły sposób, w jaki się komunikujemy. Jednak w podróżowaniu chodzi również o doświadczenie i networking, a takich korzyści nie dają konferencje online. Widzimy trend coraz dłuższych pobytów w destynacjach po spotkaniach biznesowych i konferencjach. Łączenie podróży służbowych z wypoczynkowymi także może być postrzegane jako nowa moda. Sugeruje to również, że goście będą obierać za cel podróży bardziej unikalne obiekty – deklaruje spółka. Jak zauważają eksperci z Budizolu, pandemia nie jest jedynym czynnikiem, który zmienił rynek. – Nasz hotel został otwarty 15 listopada 2022 roku, a na początku tego samego roku rozpoczęła się wojna w Ukrainie, która spowodowała zakłócenia – zarówno w dostawach, jak i w zatrudnianiu pracowników. Dodatkowo transformacji uległy czynniki ekonomiczne. Biorąc pod uwagę, że prace budowlane trwały cztery lata, a to w przypadku budynku chronionego dziedzictwem kulturowym jest uznawane za szybkie tempo, uważamy, że otworzyliśmy go we właściwym momencie. W tamtym czasie nie myśleliśmy, że pandemia była kluczowym czynnikiem wpływającym na nasze plany – twierdzą przedstawiciele firmy.

Pewnie, że niepewnie

I chociaż goście wracają do hoteli, sytuacja na rynku inwestycyjnym wygląda nadal raczej niestabilnie. – Pandemia z pewnością zmieniła inwestycyjną stronę branży hotelarskiej. Wiele funduszy wstrzymało wówczas swoją strategię nabywania nieruchomości hotelowych i w dużej mierze nadal się tego trzyma. Pandemia zmodyfikowała ocenę tego typu aktywów – teraz uważa się je za bardziej ryzykowne w dłuższej perspektywie, o podobnym lub wyższym koszcie realizacji metra kwadratowego, niż wygląda to np. w przypadku biur – tłumaczy Katarzyna Tencza z Walter Herza. – W Polsce obserwujemy obecnie powrót inwestorów do projektów, które zostały wstrzymane z powodu pandemii, jednak część z tych planowanych nigdy nie zostanie zrealizowana. Większe zainteresowanie budową hoteli powróci, gdy ponownie obniżą się koszty finansowania. Dodatkowo, ze względu na utrzymującą się wysoką inflację oraz wciąż niestabilną sytuację za wschodnią granicą kraju, w najbliższych latach nie zobaczymy boomu inwestycyjnego w hotelach podobnego do tego z lat 2015-2019. Budowy rozpoczęte przed pandemią w większości przypadków zostały już zakończone, a nieruchomości oddane do użytku. Z drugiej strony, niektóre z inwestycji w ogóle nie zostały wprowadzone na rynek, a to ze względu na obawy inwestorów i brak finansowania. Istnieje niedobór nowej podaży, zwłaszcza w destynacjach biznesowych, co nie zmieni się radykalnie w najbliższej przyszłości. Z drugiej strony, zmniejszona podaż ma pozytywny wpływ na wydajność istniejących obiektów, w wyniku czego hotele świętują dobre wyniki operacyjne – zapewnia ekspertka.

Ten punkt widzenia wydają się podzielać autorzy wspomnianego raportu firmy Horvath HL. – Po Covidzie liczba hoteli sieciowych w Polsce wzrosła o 7 proc. (2019 versus 2022), a to z powodu ukończenia projektów rozpoczętych przed wybuchem pandemii. Zgodnie z oryginalnymi planami inwestycyjnymi ten wzrost powinien być znacznie większy, ale wiele przedsięwzięć zatrzymano z powodu problemów w obszarze finansowania – piszą eksperci.

Podróż w nieznane

Branża hotelowa nie narzeka na nadmiar nowych inwestycji, ale nie wydaje się, by to ją zniechęcało. – Wierzymy w optymistyczne prognozy rynkowe. Polska jest z wielu powodów preferowaną destynacją urlopową, nie wspominając już o tym, że Warszawa zwyciężyła w jednym ze znaczących rankingów na najlepszą destynację roku 2023. Struktura grup, na które dzielą się goście, uległa zmianie, ale ożywienie jest widoczne. Jego tempo, szczególnie w przypadku hoteli pozamiejskich, które są odwiedzane przez mniej osób z zagranicy, będzie zależało od ogólnej kondycji krajowej gospodarki i ewentualnego wzrostu liczby gości lokalnych. Dla gości zagranicznych kluczowa będzie dobra lokalizacja, świetna obsługa i wspaniałe wrażenia z pobytu – podkreślają przedstawiciele Budizolu.

Optymizm nie opuszcza również sieci Marriott International. – Nasze poziomy obłożenia powróciły do wartości z 2019 roku. Odnotowaliśmy dobre wyniki za I kwartał, napędzane solidnym wzrostem na całym świecie, ze szczególnie silnym ożywieniem w regionie Azji i Pacyfiku. Chociaż czas ożywienia popytu był zróżnicowany w poszczególnych regionach, w zależności od polityki covidowej, jasne jest, że po pandemii ludzie bardzo cenią sobie podróże – zarówno w celach rekreacyjnych, jak i biznesowych. Widzimy, że podróże wypoczynkowe będą nadal w centrum uwagi w nadchodzących latach, zwłaszcza po szybkim powrocie zaufania do wyjazdów konsumenckich, który obserwowaliśmy w zeszłym roku. Elastyczne i zdalne formy pracy również będą się utrzymywać, a my chcemy się upewnić, że będziemy w stanie sprostać nowym zwyczajom. Ludzie starają się teraz łączyć pracę z wyjazdami rekreacyjnymi i pozostają poza miejscem zamieszkania przez dłuższy czas. Nasze obecne plany rozwoju w Europie Wschodniej obejmują ponad 30 nowych hoteli, które mają zostać otwarte w ciągu najbliższych dwóch lat, a dziesięć z nich ma znaleźć się w Polsce. W regionie Europy Wschodniej mamy również kilka kluczowych otwarć na innych ważnych dla nas rynkach, takich jak luksusowa marka W Hotels, która w tym roku zadebiutuje w dwóch stolicach – Budapeszcie i Pradze. Weszliśmy również do Albanii z naszym pierwszym hotelem Marriott w Tiranie – wyliczają przedstawiciele Marriotta.

Sytuację, z którą został skonfrontowany sektor hotelowy, najlepiej wydaje się podsumowywać Accor. – Już teraz możemy powiedzieć, że w ciągu ostatnich lat doświadczamy wzrostu na wielu rynkach, co wiąże się z odbudową sektora hotelowego po pandemii. Towarzyszy temu stale rosnąca chęć turystów, by podróżować i odkrywać świat. To prowadzi do optymistycznych perspektyw rozwoju dla branży – nie tylko ożywienia, ale także organicznego wzrostu, pomimo wyzwań gospodarczych. Co więcej, przychody większości hoteli powróciły do poziomów sprzed pandemii lub nawet je przewyższyły. Warto jednocześnie zauważyć, że w tym samym czasie wzrosły również koszty prowadzenia działalności. Dlatego dyscyplina, odpowiednie planowanie i właściwe zarządzanie przychodami i warunkami sprzedaży to dziś podstawa prowadzenia biznesu. Z drugiej strony, w ciągu ostatnich dwóch lat cała branża uczyła się, jak funkcjonować w stale zmieniającym się otoczeniu, i to w sytuacji, która nigdy wcześniej nie miała miejsca. Była to bezcenna lekcja. Bez cienia wątpliwości możemy więc powiedzieć, że wyszliśmy z tego silniejsi i lepiej przygotowani na to, co jeszcze może nas czekać – odważnie deklaruje Małgorzata Kalinowska-Klimek.