Potęga różnorodności

Od czasów pandemii aktywa magazynowe były wielbione przez inwestorów, a segment zaliczył fenomenalny wręcz wzrost pomimo niesprzyjających warunków rynkowych, jakimi były choćby lockdowny. Przez ten okres Polska umocniła swój status magazynowego centrum regionu, a jej zasoby wynoszą obecnie około 30 mln mkw. Marek Dobrzycki, dyrektor zarządzający w Panattoni, przypisuje tę dominację kilku czynnikom. – Przede wszystkim liczy się lokalizacja. Polska łączy północ Europy z południem, a jednocześnie jest znakomitym hubem dla Zachodu, szczególnie Niemiec. To przyciąga gigantyczne inwestycje, chociażby z obszaru europejskiego e-commerce, a także zachęca przemysł wytwórczy do rozwoju w formie nearshoringu – tłumaczy ekspert.

Polska znajduje się w komfortowej sytuacji, jednak inne kraje także odnotowały ostatnio wzrost w obszarze inwestycji. Jak twierdzi Jana Jovanović, szefowa działu badań w CBRE na Europę Południowo-Wschodnią, nie inaczej jest w przypadku Bałkanów. – Bułgaria ma najwięcej zasobów logistycznych w regionie SEE, na co składa się ponad 1,5 mln mkw. w Sofii i okolicach. Zaraz za nią plasuje się Serbia (1,1 mln mkw.), a następnie Chorwacja (900 tys. mkw. w Zagrzebiu). Analizując ostatnie dwa-trzy lata, łatwo dostrzeżemy, że zainteresowanie sektorem przemysłowym i logistycznym wzrosło, co nastąpiło wraz z poprawą wskaźników giełdowych i warunków rynkowych. Większość transakcji została zrealizowana w głównych krajach Europy Południowo-Wschodniej, z których najbardziej aktywne były Bułgaria, Chorwacja i Serbia – komentuje Jana Jovanović.

Kurs na Chorwację

Czeski inwestor, RC Europe, rozpoczął niedawno w Chorwacji budowę RC Zone Samobar. Park przemysłowy, którego powierzchnia ma wynieść 170 tys. mkw., ma być największym tego typu obiektem w kraju. – Lokalizacja jest świetna, znajduje się bowiem na trasie łączącej port w Rijece ze Słowenią, bardzo blisko Zagrzebia. Nie ma lepszego miejsca pod względem przewidywanego rozwoju logistyki w regionie – przekonuje Antonín Dillenz, dyrektor generalny RC Europe. Przyznaje jednocześnie, że Chorwacja nie jest uznawana za przemysłową potęgę, ale wskazuje jej zalety. – Wierzymy, że krajowa logistyka będzie się nadal rozwijać. Pomimo braku działalności przemysłowej, widzimy ogromny potencjał lokalizacyjny. Dzięki żegludze Chorwacja jest łącznikiem między Europą a resztą świata – mówi z przekonaniem.

Chorwacja często wydaje się pozostawać w tyle pod względem rozwoju w porównaniu z innymi krajami europejskimi. – Na rynku nie ma wystarczającej liczby budynków spełniających bieżące wymagania w zakresie parametrów środowiskowych, operacyjnych i społecznych. Opracowaliśmy zatem projekt, który dysponuje tymi udogodnieniami – ma m.in. certyfikację BREEAM i spełnia warunki taksonomii ESG – wyjaśnia Antonin Dillenz. RC Europe nie jest jednak jedyną firmą, która wyczuwa w tym kraju okazję. W lipcu spółka Log Expert rozpoczęła budowę centrum logistycznego o powierzchni 40 tys. mkw. dla firmy Orbico, która zajmuje się dystrybucją dóbr konsumpcyjnych. Także firma kurierska DPD, która jest częścią francuskiej grupy Geopost, ruszyła z budową centrum dystrybucyjnego o powierzchni 37,5 tys. mkw.

Božidar Gaćeša, szef działu logistyki i przemysłu na Europę Południowo-Wschodnią w CBRE, również dostrzega ogromny potencjał tego regionu. – Obszar SEE może poszczycić się strategicznym położeniem geograficznym, które zapewnia liczne korzyści firmom dążącym do optymalizacji łańcucha dostaw. To ułatwia dostęp do głównych rynków na wielu kontynentach, umożliwia wydajną dystrybucję i skrócenie czasu tranzytu. Właśnie dlatego po pandemii i zakłóceniach w łańcuchach dostaw wielu producentów zdecydowało się na przeprojektowanie swojej działalności i częściej uznaje właśnie Europę Południowo-Wschodnią za korzystną lokalizację nowych zakładów produkcyjnych. Region posiada szereg rozwiniętych projektów infrastrukturalnych, które umożliwiają import towarów do Europy, np. porty: Rijeka w Chorwacji i Koper w Słowenii. W porównaniu z innymi krajami europejskimi, SEE oferuje również opłacalną siłę roboczą, konkurencyjne możliwości wytwórcze i większą produktywność. Co więcej, infrastruktura transportowa regionu (w tym sieci drogowe, kolejowe i morskie) wzmacnia jej korzystną lokalizację, umożliwiając sprawną łączność i płynne operacje logistyczne w okolicy i nie tylko – komentuje Božidar Gaćeša.

W różnorodności siła

Inne państwa w regionie Europy Środkowo-Wschodniej również okazały się godną konkurencją dla giganta logistycznego, jakim jest Polska. Firma CTP, która ma parki przemysłowe w całym regionie – od Bułgarii po Polskę – uważa, że każdy kraj wnosi na rynek coś wyjątkowego. Według Berta Hesselinka, dyrektora ds. relacji z klientami w CTP, korzyści oferowane najemcom przez poszczególne kraje różnią się w zależności od charakteru działalności najemcy. – Gdy firma decyduje na przykład, gdzie zlokalizować kolejny obiekt przemysłowo-logistyczny, dwoma ważnymi czynnikami są zazwyczaj koszty transportu i koszty pracy. Jeśli najemca prowadzi działalność wymagającą mniejszego zatrudnienia, koszty transportu będą istotniejszą częścią tego równania. Może być z tego względu bardziej skłonny, by wybrać tę lokalizację, która znajduje się bliżej klientów z Europy Zachodniej, gdzie populacja jest liczniejsza. Może to oznaczać lokalizację w Czechach, które są doskonale skomunikowane np. z Niemcami. Najemcy, którzy prowadzą bardziej pracochłonne operacje w sektorze produkcyjnym, wymagającym niższych kwalifikacji, mogą być jednak skłonni zaakceptować wyższe koszty transportu, ponieważ te będą stanowić mniejszą część całkowitych kosztów operacyjnych. Miejsca takie, jak Węgry czy Rumunia, gdzie koszty pracy są niższe, mogą być zatem bardziej atrakcyjne dla firm z tego sektora. Z kolei najemcy, którzy potrzebują wysoko wykwalifikowanych pracowników do prowadzenia działalności w sektorze zaawansowanych technologii, mogą wybrać Polskę lub Czechy, gdzie zasoby wysoko wykwalifikowanej siły roboczej są bogatsze. Różne korzyści będą miały zastosowanie w różnych krajach, w zależności od potrzeb najemcy – podsumowuje Bert Hesselink.

Rudolf Nemes, dyrektor zarządzający i współzałożyciel HelloParks, uważa, że sporo do zaoferowania mają Węgry. – Położenie geograficzne jest kluczowym czynnikiem, z którego wynika sporo zalet – np. dobrze rozwinięta infrastruktura z całkowicie rozwiniętą siecią autostrad i kolei oraz odpowiednimi terminalami. Wszystkie kraje sąsiedzkie Węgier są dobrze skomunikowane, kraj znajdujeą się również blisko rynków docelowych w Europie Zachodniej. Poza tym siła robocza jest tu nadal znacznie tańsza niż u północnych sąsiadów, co jest szczególnie ważne w przypadku działalności wymagającej dużych nakładów pracy. Jedną z korzyści płynących z wynajmu na Węgrzech jest też dostępność dotacji państwowych, co jest istotnym czynnikiem dla międzynarodowych najemców – wskazuje Rudolf Nemes, zwracając uwagę na potencjał wzrostu, który jest nawet nieco lepszy niż perspektywy w Polsce. – Ze względu na wysoki popyt nastąpi wzrost podaży, pomimo spowolnienia w takich krajach, jak Polska. Nie można powiedzieć tego o Węgrzech – w ciągu ostatnich pięciu lat na rynku nie było nadpodaży, więc nie spodziewamy się gwałtownego spadku – dodaje z przekonaniem.

Božidar Gaćeša oczekuje również znacznego wzrostu w całym regionie Europy Południowo-Wschodniej, ale jest to głównie wynik wcześniejszego braku inwestycji skutkującego stłumionym popytem. – Ciągły popyt zachęcił międzynarodowych inwestorów, którzy wykazują zainteresowanie Serbią, Bułgarią i Słowenią, a przede wszystkim Chorwacją. W szczególności w Zagrzebiu popyt jest na niezwykle wysokim poziomie – przez dziesięć lat do roku 2022 na rynek nie trafiły tu żadne projekty większej skali, ceny wynajmu wzrosły z tej przyczyny o 40-50 proc. w porównaniu z poprzednimi latami. Pojawienie się zagranicznych inwestorów tworzy bardziej konkurencyjne środowisko, a tym samym korzystniejsze warunki dla najemców. Obecna sytuacja jest taka, że wskaźnik dostępnej powierzchni logistycznej jest bliski zeru, więc transakcje są uzgadniane z co najmniej sześcio- lub dziewięciomiesięcznym wyprzedzeniem. Dzięki nowym inwestorom i lokalizacjom najemcy będą mieli więcej możliwości, a także perspektywę znalezienia powierzchni w stosunkowo krótszym czasie – wyjaśnia ekspert.

Zasady, zasady i jeszcze raz zasady

Jednym z powodów, dla których Polska utrzymuje pozycję lidera w sektorze przemysłowym, jest względny brak biurokracji. Jak zauważa Marek Dobrzycki: – W porównaniu z naszymi sąsiadami jesteśmy w stanie budować szybko i opłacalnie, co wynika z obowiązujących przepisów, a także z dużego banku gruntów przemysłowych, który jest dostępny praktycznie w każdej części kraju. Poza tym jesteśmy większym rynkiem niż nasi sąsiedzi, tacy jak Czechy, Słowacja i kraje bałtyckie, a więc mamy populację, wśród której łatwo znaleźć pracowników, szczególnie tych wykwalifikowanych – podkreśla dyrektor zarządzający Panattoni.

CTP przyznaje, że inne kraje europejskie mogą być bardziej zbiurokratyzowane niż Polska, ale nie uważa tego za główną przeszkodę dla ich rozwoju. – Po stronie deweloperskiej może oczywiście występować biurokracja, która różni się w zależności od kraju. Jednak rolą doświadczonego dewelopera jest wykorzystanie fachowości i lokalnej wiedzy w celu dostarczenia klientom wymaganej ilości powierzchni w sposób przynoszący korzyści lokalnym społecznościom. W ujęciu makro, pomimo globalnych zawirowań gospodarczych, Europa Środkowo-Wschodnia wykazała się dużą odpornością, a prognozowany wzrost PKB w Europie Środkowo-Wschodniej w latach 2023-2026 będzie dwukrotnie szybszy niż średnia w strefie euro. Chociaż na całym świecie istnieją wyzwania gospodarcze, Europa Środkowo-Wschodnia jest lepiej przygotowana do ich pokonania niż większość regionów – zapewnia Bert Hesselink.

Jak przekonują nasi rozmówcy, w najbliższej przyszłości nie należy spodziewać się spektakularnych zmian na europejskich rynkach przemysłowych. W przypadku niektórych nowszych trendów, takich jak nearshoring, zakłady produkcyjne przenoszą się bliżej rynków europejskich ze względu na obawy dotyczące zakłócania dystrybucji. Marek Dobrzycki z Panattoni spodziewa się, że Polska utrzyma pozycję lidera w regionie CEE, a nawet dogoni Zachód. – Polska z pewnością utrzyma tempo rozwoju, szczególnie gdy weźmiemy pod uwagę, jak niedojrzałym i nienasyconym rynkiem jest teraz. Nasz kraj zamierza również zmniejszyć dystans dzielący go od starszych państw UE, jak Francja czy Włochy, oferując budynki przemysłowe tej samej lub nawet wyższej jakości przy niższych kosztach prowadzenia działalności i doskonałym dostępie do Niemiec, które są największym rynkiem w Europie – mówi z przekonaniem. CTP także przewiduje raczej ewolucję rynku, a Bert Hesselink jako główne motory rozwoju wskazuje przemysł motoryzacyjny i recykling. – Nearshoring będzie nadal napędzał rynek. Ale przejście na czystą energię również wywrze ogromny wpływ na przemysł motoryzacyjny, w którym nadal produkowane są samochody z silnikami spalinowymi, ale jednocześnie wytwarza się pojazdy elektryczne. Takie zakłady będą potrzebować więcej komponentów i dostawców, co oznacza, że przemysł motoryzacyjny – jako całość – będzie wymagał znacznie więcej miejsca. Gospodarka o obiegu zamkniętym również stworzy ogromne zapotrzebowanie na przestrzeń magazynową. Produkty nie będą już po prostu wyrzucane. Zacznie się je ponownie wprowadzać do łańcucha dostaw, a częścią tego procesu zostaną obiekty, w których będzie można je do tego dostosować – podsumowuje Bert Hesselink.