Drugie życie? Znakomicie!

Precyzyjnie mówiąc: City Point Targówek powstaje na Targówku Fabrycznym, dzielnicy o wieloletnich tradycjach magazynowych i produkcyjnych. Firmy Partners Group i Peakside Capital Advisors kupiły tu zabudowaną działkę w 2022 roku. – W ciągu najbliższych trzech-czterech lat zamierzamy zrealizować na niej zupełnie nowy układ nowoczesnej powierzchni magazynowej – zapowiada Roman Skowroński, managing director, Peakside Capital Advisors. – To lokalizacja z historią, bo od lat 50. były tutaj budowane hale przemysłowe – także z tego względu jest to teren, który warto regenerować i w który warto inwestować – dodaje Wojciech Zielecki, project management director, Peakside Capital Advisors.

Potencjał projektu dostrzegł także bank Pekao SA, który dofinansował budowę City Point Targówek kredytem w wysokości 500 mln zł. – Tak jak w całym sektorze finansowym, rośnie znaczenie ESG w naszej analizie projektów – informuje Łukasz Białecki ACCA, dyrektor i szef działu Real Estate Financing, Structured Finance & Commercial Real Estate, Pekao SA. – Ważne jest to, czy inwestor ma pomysł, jak w przyszłości utrzymać „zielony” status, jako że wymagania ESG rosną z roku na rok. Podejście sponsorów projektu City Point Targówek świadczy o tym, że na bieżąco analizują zmieniające się w tej sferze standardy i przewidują, które z nich będą istotne w przyszłości – ocenia ekspert.

Odzysk na wielką skalę

Rekomendacja brzmi obiecująco, ale projekt do prostych i szybkich nie należy. Rozłożona na kilka etapów inwestycja jest realizowana na terenie typu brownfield, co pomoże nieruchomości ponownie trafić na mapę magazynowo-logistyczną aglomeracji warszawskiej i całego regionu, ale jednocześnie komplikuje projekt. – Zaangażowanie sił, środków i czasu jest zupełnie inne niż w przypadku projektów typu greenfield, do tego dochodzą inne ryzyka, często niemożliwe do przewidzenia w momencie przejęcia projektu – tłumaczy Roman Skowroński.

Autorem koncepcji parku – jego układu i kształtu poszczególnych budynków – jest studio Ferma Kresek, w prace są zaangażowani także specjaliści z Midori Project. Z terenu City Point Targówek znikają stare budynki, a ich miejsce stopniowo zajmują nowe. Proces wyburzania i jego efekty są uważnie kontrolowane nie tylko przez nadzór budowlany, ale także przez inwestora i wykonawcę. – W trakcie rozbiórek budynków i nawierzchni odpady budowlane segregowaliśmy na grupy przeznaczone do recyklingu. Wyłącznie wtedy, gdy okazywało się to niemożliwe, przekazywaliśmy je do utylizacji, choć była to zdecydowana mniejszość – podkreśla z dumą Katarzyna Maćkiewicz, sustainability specialist w Kajima Poland. Jej firma jest generalnym wykonawcą I etapu, obejmującego częściowe wyburzenia oraz budowę pierwszej hali.

Cały teren inwestycji podzielono na cztery sekcje, które stopniowo, jedna po drugiej przejdą transformację. Pierwotnie stało tu dwadzieścia kilka obiektów. – Planujemy mniej budynków, za to przestrzeń zaprojektowano bardziej ergonomicznie. Nowo powstająca powierzchnia jest częściowo przekazywana obecnym najemcom, którzy po przenosinach uwalniają kolejne etapy do rozbiórek – tłumaczy Wojciech Zielecki.

Z życia najemcy

Nowy park będzie gościł niecodzienny miks nowych i starych najemców. Pierwsza hala, która już jest gotowa, to obiekt typu BTS o powierzchni 7 tys. mkw. Jeszcze przed końcem tego roku zajmie go firma DPD, która w listopadzie zacznie w hali montaż najnowocześniejszego sortera firmy w Polsce. – Wysoki stopień skomplikowania obiektu oraz dopasowanie go do specyficznych wymogów klienta docelowego były dla nas dużym wyzwaniem – przyznaje Paweł Kijanka, senior project manager w Kajima Poland. Eksperci z Peakside podkreślają również fakt, że DPD po raz pierwszy w swej polskiej historii zdecydowało się na współpracę z brokerem, a nie na budowę obiektu w oparciu o własne zasoby.

W momencie przejęcia przez nowych właścicieli City Point Targówek miał 56 najemców, ruszyła więc „Akcja Relokacja”. – Od 15 lat zajmuję się asset managementem, ale po raz pierwszy na taką skalę relokuję najemców i podpisuję aneksy do istniejących umów najmu – zdradza Bożena Kaczanowska-Tajan, team leader w dziale Asset Management, Peakside Capital Advisros. – Dokładamy wszelkich starań, aby – pomimo trwającej rewitalizacji – najemcy mogli działać w takich samych warunkach. Do tej pory podpisaliśmy 37 aneksów do umów najmu i pracujemy nad kolejnymi. Nasi najemcy doceniają lokalizację i zaplanowany przez nas układ parku do tego stopnia, że niektórzy – co jest niesamowite! – zgodzili przenieść się dwukrotnie, zanim znajdą się w docelowym, nowym obiekcie. To wiele mówi o jakości naszej obsługi – podkreśla z dumą ekspertka.

Warto też wspomnieć o innym nietypowym najemcy kompleksu – przez osiem miesięcy Peakside udostępniało powierzchnię magazynową Polskiemu Czerwonemu Krzyżowi, zajmującemu się pomocą humanitarną w Ukrainie.

Hale dużej mocy

City Point Targówek został zaprojektowany z myślą o różnego typu najemcach, a przy takich przestrzeniach jest co segmentować – W I etapie mamy produkt dla operatora logistycznego, ale w kolejnych zaplanowaliśmy obiekty z typowymi miejskimi modułami o powierzchni 2-3 tys. mkw., ale też halę typu SBU z jednostkami o wielkości od 700 mkw. oraz budynek BTS o powierzchni 15 tys. mkw. – wylicza Fabian Kowalewski, leasing & development director, Industrial Market, Peakside Capital Advisors.

Kolejne etapy są przeznaczone pod produkcję, na co pozwala zarówno plan zagospodarowania przestrzennego, jak i dostęp do mediów. – Czwartą sekcję parku tworzy obszar o powierzchni 4 ha, na których zapewniliśmy znaczący dostęp energii elektrycznej (na poziomie 40 MW) oraz niezależny wjazd. W planach mamy tu budowę jednej hali o powierzchni 15 tys. mkw., przeznaczonej i dostosowanej do potrzeb jednego dużego wyspecjalizowanego najemcy – wyjaśnia Roman Skowroński.

Inwestor deklaruje, że dzięki miejskiej lokalizacji City Point Targówek może dostarczyć najemcom gaz techniczny, ciepło miejskie i prąd w ilościach praktycznie nieograniczonych. – To istotne w przypadku m.in. producentów farmaceutycznych czy data centers. Mówimy o 23 hektarach przeznaczonych dla najemców wszelkiego typu – w Polsce nie ma drugiej takiej inwestycji, a w Europie są może dwie albo trzy – zapewnia Fabian Kowalewski z Peakside, a Bożena Kaczanowska-Tajan dodaje: – W nowym parku dostarczymy ponadto unikalne i nowoczesne rozwiązania, np. w pełni zautomatyzowany wjazd i wyjazd, sterowany z poziomu aplikacji w smartfonie. Zostanie ona powiązana także ze stacjami ładowania pojazdów elektrycznych oraz systemem zarządzania tzw. ruchem skierowanym, który umożliwi użytkownikom np. uzyskanie aktualnej informacji o dostępności miejsc parkingowych na terenie parku – wylicza Bożena Kaczanowska-Tajan.

Park będzie gotowy również na rozwiązania, które dziś mogą wydawać się fantastyczne. – W projekcie są również lądowiska dla dronów, bo chcemy realizować ideę transportu przyszłości – zdradza Emilia Jabłońska, architektka z Fermy Kresek.

Strategia bez greenwashingu

Co warte podkreślenia, zakres działań ESG w projekcie Peakside wychodzi daleko poza ramy określone wymogami certyfikacji. – Przygotowując strategię ESG dla całego City Point Targówek, najpierw wyznaczyliśmy priorytety firmie Peakside – opowiada Magdalena Zielińska, architektka, założycielka i prezeska Midori Project. – Zrównoważone budownictwo to bardzo szerokie pojęcie, często nadużywane. Nie chodziło nam o malowanie trawy na zielono i pozorne działania, mieliśmy jasne wskazanie, że potrzebny jest naukowy research i rozwiązania, które dają rzeczywiste, długofalowe efekty – przekonuje ekspertka.

Ostatecznie do strategii trafiły takie obszary, jak oszczędność wody i energii, ograniczenie śladu węglowego, ale też cyrkularność i modularność. Część rozwiązań udało się wprowadzić już w I fazie inwestycji, następne pojawią się w kolejnych etapach. Teren parku jest kształtowany w taki sposób, by zatrzymać jak najwięcej wody deszczowej, w tym celu zaprojektowano m.in. ogrody deszczowe. Zostanie też zainstalowany system fotowoltaiczny, który zrealizuje około 25 proc. zapotrzebowania na energię elektryczną. – Dla City Point Targówek realizujemy dwa certyfikaty środowiskowe: LEED Platinum oraz BREEAM Outstanding, a także – jeszcze rzadki w tym sektorze – rating WELL Health and Safety. Dla wszystkich trzech procedur duże znaczenie ma lokalizacja projektu – zapewnia Katarzyna Maćkiewicz z Kajimy. Do City Point Targówek można dojechać rowerem i transportem publicznym, ale także (a może: przede wszystkim) kompleks powstaje na obszarze wcześniej zajmowanym przez budynki o podobnej funkcji, co pozwala wykorzystać historyczny potencjał lokalizacji przy jednoczesnym ograniczeniu do minimum degradacji środowiska.

– City Point Targówek uwzględnia wiele nietypowych rozwiązań na niespotykaną dotychczas skalę. Przykładem jest chociażby łąka kwietna, którą będziemy realizować na powierzchni 2 tys. mkw. Będą też zielone ściany i zielone dachy, szukamy również ciągle najlepszych rozwiązań w sferze BMS. Zaprojektowaliśmy siłownie zewnętrzne i strefę rekreacyjną, żeby pracownicy mogli zjeść posiłek w otoczeniu zieleni. Wszystkie te elementy zebrane w jednym miejscu stworzą miejsce idealne do pracy, przyciągające najemców, którzy chcą zadbać o swoich pracowników – przekonuje Emilia Jabłońska z Fermy Kresek.

Jasna przyszłość

Teraźniejszość jest pełna nowych wyzwań – mamy niełatwą sytuację makroekonomiczną i wojnę za wschodnią granicą – ale projekt na warszawskim Targówku powstaje z myślą o lepszej wersji przyszłości. – Liczymy, że City Point Targówek – dzięki swojej klasie oraz podejściu do zagadnień ESG – stanie się referencją dla wszystkich, którzy w przyszłości będą rozważać inwestycję w brownfield development – podsumowuje Roman Skowroński.