Będzie nowy, lepszy kraj

W pierwszej kolejności nasuwa się tu pytanie, jak Ukraina będzie mogła przeprowadzić odbudowę, skoro jest najuboższym krajem w Europie, w którym wskaźnik DNB na mieszkańca w 2020 roku wyniósł 3540 dolarów. Z całą pewnością wiadomo, że koszty odbudowy będą astronomiczne. -– Jednymi z najniższych szacunków, jakie widziałem, były wyliczenia Kijowskiej Akademii Ekonomicznej dotyczące przede wszystkim różnych typów budynków. W kwietniu 2023 roku owe koszty zostały oszacowane na około 150 mld dolarów. Kwota nie uwzględniała jednak szerszej perspektywy obejmującej również rozwój biznesowy i społeczny, którą uwzględnia z kolei UE wraz z rządem ukraińskim – szacunki z lipca tego roku przeprowadzone z Bankiem Europejskim mówią o kwocie 400 mld dolarów. Ta wartość obejmuje budynki, ale także dalszy rozwój kraju, który ma zbliżyć go do spełnienia warunków koniecznych do przystąpienia do Unii Europejskiej. Ukraiński rząd chciałby, aby owa kwota była większa i przygotował własne szacunki opiewające na około 750 mld dolarów. Z kolei Europejski Bank Inwestycyjny podał jeszcze bardziej spektakularną kwotę około 1 bln dolarów – wylicza Krzysztof Głowacki, analityk z firmy WiseEuropa. Mówiąc bardziej szczegółowo, drugi raport Rapid Damage and Needs Assessment opublikowany przez Bank Światowy, rząd Ukrainy i Komisję Europejską stwierdza, że bezpośrednie szkody w budynkach i infrastrukturze mają wartość ponad 135 mld dolarów w mieszkalnictwie (37 proc.), transporcie (26 proc.), energetyce (8 proc.), handlu i przemyśle (8 proc.) oraz rolnictwie (6 proc.). Nie można oczywiście się spodziewać, że Ukraina sama zapłaci ten rachunek.

Zgodnie z oświadczeniem prasowym Komisji Europejskiej: „Ukraina w 2023 roku będzie potrzebować 14 mld dolarów na najbardziej pilne i kluczowe inwestycje w odbudowę i naprawę kraju. Zaspokojenie tych potrzeb będzie wymagało 11 mld dolarów finansowania, wykraczającego poza to, co rząd uwzględnił już w swoim budżecie na rok 2023, w tym 6 mld dolarów niesfinansowanych potrzeb budżetowych i kolejne 5 mld dolarów finansowania na wsparcie przedsiębiorstw państwowych i rozwój sektora prywatnego”. Ponadto Komisja Europejska wspomina: „30 marca 2023 Międzynarodowy Fundusz Walutowy oszacował, że luka w finansowaniu państwa ma osiągnąć do 2027 roku 75,1 mld euro i uzgodnił z Ukrainą czteroletni program o wartości 14,4 mld euro, aby wesprzeć stabilność ekonomiczną i ożywić krajową gospodarkę, przy jednoczesnym usprawnieniu zarządzania i wzmocnieniu instytucji w celu promowania długoterminowego wzrostu w kontekście powojennej odbudowy i ścieżki przystąpienia Ukrainy do Unii Europejskiej”. Kwoty, które do tej pory zadeklarowały inne kraje, są jednak znacznie poniżej potrzeb. – Najnowsze dane pokazują, że prawie połowa ukraińskiego budżetu jest wydawana na wojnę. Gdybyśmy mieli sobie wyobrazić, że konflikt zakończy się w przyszłym roku, to według szacunków ukraińskiego rządu (i przy dużej dozie optymizmu) odbudowa kraju do poziomu sprzed wojny zajęłaby siedem lat, przy założeniu takiego samego PKB jak w 2021 roku. Nawet gdyby się to udało, Ukraina nadal byłaby najuboższym krajem w Europie – zauważa Marek Budzisz z think tanku Strategy&Future.

Finansowanie nie stanowi jedynego czynnika, który należy wziąć pod uwagę. – Istotną kwestią są także ubezpieczenia i gwarancje dla inwestycji w odbudowę. Firmy JP Morgan i BlackRock oficjalnie ogłosiły zawarcie umów doradczych z rządem Ukrainy w zakresie zarządzania odbudową. Te działania obejmują m.in. platformę inwestycyjną oraz mechanizm ubezpieczeniowy. MIGA (część grupy Banku Światowego) z siedzibą w Niemczech także wspiera pierwsze projekty objęte gwarancją pokrycia szkód związanych z wojną. Monitorujemy też postępy krajowych programów gwarancyjnych w Polsce, Szwajcarii i innych krajach, jest to bowiem kluczowy element bezpiecznego inwestowania, które nie wymaga oczekiwania na zakończenie wojny. Wierzymy, że istnieją duże zasoby finansowe do wykorzystania (w tym zamrożone na całym świecie rosyjskie aktywa) na ubezpieczenie odbudowy, dostępne dla inwestorów gotowych wspierać projekty gospodarcze oraz społeczne w Ukrainie – wyjaśnia Sergii Soliarchuk z Immo Lab.

Dzieje się już teraz

Nie oznacza to jednak, że obecnie nic się w Ukrainie nie dzieje. Można nawet powiedzieć, że pomimo wojny życie w wielu regionach kraju toczy się względnie normalnie. – Ukraińscy deweloperzy i inwestorzy są bardzo aktywni nawet teraz. Od początku wojny rozpoczęto ponad 150 projektów, a tylko w 2022 roku sprzedano 100,7 tys. lokali mieszkalnych – podkreśla Sergii Soliarchuk. – Wielu Ukraińców, którzy stracą domy, nie będzie miało wystarczających środków na zakup nowego mieszkania. Oczywiście rząd przygotowuje dla nich specjalne programy, ale to nie wystarczy – dodaje Daniel Puchalski z Immo Lab. Jeśli chodzi o międzynarodowe spółki budowlane, ich obecność w Ukrainie jest obecnie niemal zerowa. „Eurobuild” skontaktował się z kilkoma dużymi generalnymi wykonawcami, aby dowiedzieć się, co sądzą o możliwościach odbudowy Ukrainy. Odpowiedziało jedynie Eiffage: „Grupa koncentruje swoją działalność na terytoriach, na których jest stale obecna. Ukraina nie jest krajem, w którym Eiffage prowadził jakąkolwiek działalność przed rozpoczęciem konfliktu. Również obecnie nie mamy planów, aby angażować się w wysiłki na rzecz odbudowy”.

Za mało przejrzystości

Jednym z powodów, dla których tak niewiele firm weszło do tej pory na rynek ukraiński, może być wszechobecna korupcja. Tylko w sierpniu 2023 roku dwóch czołowych urzędników zostało aresztowanych za defraudację pomocy humanitarnej. – W obliczu takiej sytuacji można się zastanawiać, co się stanie, gdy do kraju zaczną napływać naprawdę duże pieniądze. Mówimy o kraju, który przez trzy dekady po upadku Związku Radzieckiego był bardzo obciążony przez oligarchię i korupcję. Obecnie Ukraina zajmuje 116. miejsce w międzynarodowym rankingu transparentności, który obejmuje 180 krajów – zauważa Krzysztof Głowacki. Ekspert dostrzega wysiłki, jakie podejmuje Ukraina w celu oczyszczenia się, ale ma wiele wątpliwości. – Takie rzeczy nie zmieniają się z dnia na dzień. Niektóre instytucje są skostniałe i mocno trzymają się starych schematów. Można zmienić prawo, zaostrzyć sankcje (jak kary więzienia) czy powołać nowe organy, ale trzeba je obsadzić ludźmi – twierdzi Krzysztof Głowacki.

Ostatnie aresztowania wysokich urzędników świadczą jednak dobitnie o rzeczywistych próbach powstrzymywania bezprawia. – Jesteśmy głęboko przekonani, że presja z dwóch kierunków – reform na szczeblu rządowym kontrolowanych przez USA i wewnętrznych inicjatyw społecznych – przyspieszy koniec korupcji na Ukrainie – twierdzi Sergii Soliarchuk z Immo Lab. – Oczywiście inwestorzy lub organizacje, które myślą o inwestycjach poprzez udział w przetargach publicznych, mogą czuć większy lęk. Tak czy inaczej, mamy wiele projektów, które zostały już uruchomione w obszarach takich, jak infrastruktura, magazyny czy przemysł lekki i ciężki. Firmy z USA i Wielkiej Brytanii już teraz robią świetne interesy. Myślę, że korupcja to problem do rozwiązania, znacznie większym zagrożeniem jest sama wojna. Jeśli chcesz rozpocząć inwestycje w sektor nieruchomości za trzy-cztery lata, musisz już teraz zaczynać budować swoją sieć, plan działania i całe know-how. Niedługo może być już za późno – przekonuje Daniel Puchalski z Immo Lab.

Wiele dni, wiele lat

Kiedy odbudowa Ukrainy w końcu się rozpocznie, będzie niewątpliwie rozłożona na wiele lat, a szacunki opierają się na optymistycznym założeniu, że krajowi uda się ściągnąć z powrotem emigrantów. – Bardziej realistyczny scenariusz to dekada lub więcej – przekonuje Marek Budzisz ze Strategy & Future. Podobnego zdania jest Daniel Puchalski: – Na odbudowę infrastruktury potrzeba minimum 10-15 lat, a na uprzątnięcie ruin i budowę nowych obiektów mieszkalnych dla większości obywateli bardziej znaczących miast – przynajmniej 20 – uważa ekspert.

Na koniec warto dodać łyżkę miodu – zniszczenie ukraińskich budynków i infrastruktury stanowi okazję do powszechnej modernizacji. – Istnieje koncepcja lepszej i mądrzejszej odbudowy – na jej koszt składa się nie tylko przywrócenie tego, co znajdowało się w kraju, ale także wprowadzenie ulepszeń. Wiąże się to z koncepcją unijną dotyczącą przyszłości Ukrainy, a sama UE jest tu wyraźnie głównym interesariuszem. Biorąc pod uwagę plany Unii Europejskiej dla jej członków (obecnych i potencjalnych), najważniejszym aspektem byłoby ESG – wskazuje Krzysztof Głowacki z WiseEuropa. Pomimo wszystkich zastrzeżeń, większość analityków zachowuje optymizm co do perspektyw dla branży budowlanej w Ukrainie. – Jeśli rozpatrujemy tylko liczby, o których wspomnieliśmy wcześniej, to zapowiadają one ogromne szanse. Między firmami i krajami członkowskimi będzie z pewnością duża konkurencja – przekonuje Krzysztof Głowacki. Zgadza się z nim Daniel Puchalski: – Nie tylko firmy budowlane powinny przygotować się na nowe możliwości. Pojawi się wiele perspektyw dla wszystkich graczy na rynku nieruchomości, takich jak producenci materiałów budowlanych, zarządcy, sfera proptech, dostawcy usług profesjonalnych, generalni wykonawcy, deweloperzy czy fundusze inwestycyjne. Niektórzy z nich są już zaangażowani w dyskusje i negocjacje, których celem ma być utworzenie konsorcjów z międzynarodowymi i krajowymi inwestorami, zamierzającymi inwestować w Ukrainie – podsumowuje ekspert.