Egzamin ze stabilności

Perspektywy gospodarcze Polski pozostają niepewne, a wojna za naszą granicą wciąż trwa. W tym roku polski rynek inwestycji w nieruchomości, który wciąż jeszcze nie do końca otrząsnął się po pandemii i nie dostosował do zmian przybyłych wraz z nią, nadal stara się odnaleźć w nowej rzeczywistości. Inflacja i stopy procentowe wciąż utrzymują się na wysokim poziomie, przez co finansowanie jest droższe i mniej dostępne, co naturalnie odbija się na wolumenie transakcji. Wpływ na niezbyt imponujące rezultaty mają również inne czynniki, jak rozbieżność oczekiwań cenowych. – Uważam, że najlepszym sformułowaniem opisującym bieżące podejście do rynku nieruchomości w Polsce i reszcie regionu CEE jest „poczekamy – zobaczymy”. W I połowie roku zaobserwowaliśmy osłabienie aktywności inwestorów i zmniejszanie się wolumenów. Zdecydowanie możemy powiązać to spowolnienie rynkowe ze wzrostem stóp procentowych i ogólną niepewnością. Wyższe koszty pożyczek miały ogromny wpływ na wyceny, a to doprowadziło do rozbieżności w oczekiwaniach między kupującymi a sprzedającymi. Spadek wolumenu inwestycyjnego odbił się na wszystkich sektorach w całym regionie CEE, trudno jest więc wskazać zwycięzców. Moim zdaniem sytuacja nie ma zbyt dużych szans się poprawić, chyba że luka ulegnie zmniejszeniu – uważa Tomasz Tondera, partner ds. nieruchomości i przejęć w EY.

Według Michała Ćwiklińskiego, dyrektora zarządzającego na Polskę w Avison Young, rozbieżności cenowe wynikają głównie z tego, że nabywcy szukają okazji w obszarze nieruchomości. – Nie są gotowi zaakceptować cen, które płacili w 2021 czy 2022 roku. Również instytucje wykazują znacznie mniejszą aktywność, tylko kapitał prywatny nabiera rozpędu. Widzimy również obrót mniejszymi działkami, a także więcej polskiego kapitału, który na rynku poszukuje korzystnych warunków – mówi Michał Ćwikliński.

Weronika Guerquin-Koryzma, partnerka w warszawskim oddziale Baker McKenzie, zauważa, że ograniczony dostęp do finansowania doprowadził w 2023 do dalszego spadku liczby transakcji. – Dzieje się tak również na rynku nieruchomości logistycznych, który w ostatnich latach wydawał się być odporny na wszelkie zawirowania. Wiele transakcji rozpoczętych wiele miesięcy temu nie zostało sfinalizowanych. Te, które wydawały się pewne, zostały zawieszone z powodu braku finansowania – podkreśla ekspertka.

Kto musi zatemperować ołówek?

Do jakich wolumenów zmierzamy zatem w 2023 roku? Według danych Avison Young, wolumeny inwestycji w nieruchomości w Polsce w latach 2021 i 2022 były bardzo zbliżone, a każdy rok kończył się wynikiem na poziomie 6 mld euro. Jednak w 2023 może być zupełnie inaczej, ponieważ ta wartość w I połowie roku była o około 72 proc. niższa niż w tym samym okresie 2022. Zmniejszyło to również udział Polski w wolumenach w Europie Środkowo-Wschodniej, w których zwykle odpowiada ona za 50 proc. wyniku. – Szacujemy, że cały 2023 rok będzie znacznie spokojniejszy niż poprzednie dwa lata, a wolumen na koniec roku wyniesie około 2-2,5 mld euro. Wynika to głównie z braku dużych transakcji portfelowych we wszystkich sektorach – wyjaśnia Michał Ćwikliński. Analitycy Avison Young dostrzegają jednak również dowody na to, że aktywność rynkowa wzrosła po wakacjach i spodziewają się, że wolumen inwestycji w nieruchomości w roku 2024 znacząco wzrośnie.

Gdy pojawia się niepewność w kwestii przyszłości gospodarki i ruchu cen, stopy kapitalizacji zwykle rosną. Choć nie ma jeszcze wszystkich danych, EY szacuje, że te wartości dla projektów biurowych mieszczą się w przedziale 5,25-5,75 proc. w Warszawie i 6,5-7,5 proc. w miastach regionalnych, podczas gdy dla centrów handlowych stopy kapitalizacji mogą wahać się między 5,25 a 5,75 proc. w Warszawie i 6-7 proc. w miastach regionalnych. Dla projektów przemysłowych w Warszawie wartości te szacowane są przez EY na 5-6 proc. i 6-7,5 proc. na rynkach regionalnych, w zależności od WAULT i struktury najemców. – Spodziewam się, że stopy kapitalizacji dla biur mogą w przyszłym roku jeszcze wzrosnąć, ponieważ nastawienie rynku do tej klasy aktywów jest nadal dość sceptyczne. Stopy kapitalizacji dla innych grup zasobów powinny się ustabilizować, ponieważ oczekuje się, że nastąpi poluzowanie polityki pieniężnej – komentuje Tomasz Tondera. Zgadza się z nim Michał Ćwikliński: – Rentowności wzrosły i wygląda na to, że obecnie się stabilizują. Sprzedający muszą przyzwyczaić się do nowych cen, a kupujący nieco zaostrzyć ołówki, aby sfinalizować umowy i przekonać sprzedających do zaakceptowania ich ofert. Właśnie to niedopasowanie cen spowodowało mniejszą aktywność na rynku i niższy wolumen inwestycji niż w poprzednich latach – ocenia ekspert.

Kto kupuje, kto sprzedaje?

Bieżąca sytuacja zmodyfikowała również nieco profil inwestorów działających na rynku. Zamiast amerykańskich, niemieckich i innych zachodnich funduszy, które wcześniej dominowały, nastąpiło zauważalne przesunięcie w kierunku inwestorów krajowych z całego regionu Europy Środkowo-Wschodniej. Według Mateusza Cieślaka, radcy prawnego w kancelarii Baker McKenzie, tradycyjni inwestorzy, którzy do tej pory byli obecni na krajowym rynku, albo znacznie ograniczyli swoją aktywność w Polsce, albo nawet całkowicie jej zaprzestali. – Podkreśla to ogólny trend panujący na rynku nieruchomości inwestycyjnych nie tylko w Polsce, ale i w całej Europie, od miesięcy doświadczający spowolnienia. Niektórzy z inwestorów – zwłaszcza ci pochodzący spoza Europy – upatrują dodatkowego ryzyka w wojnie w Ukrainie. Ale gracze pochodzący z regionu CEE i krajów bałtyckich oceniają to zagrożenie nieco inaczej, między innymi z tego względu kapitał czeski, słowacki i węgierski był w ciągu ostatnich miesięcy najbardziej aktywny. Widzimy również zwiększoną aktywność ze strony funduszy litewskich oraz łotewskich – komentuje Mateusz Cieślak. W podobnym tonie wypowiada się Michał Ćwikliński z Avison Younga: – Obecnie najaktywniejsi są inwestorzy z regionu Europy Środkowo-Wschodniej, w tym z Czech i Węgier. Widzimy również kapitał z krajów bałtyckich i Polski, a na rynku jest też paru graczy z Ukrainy. Głównym powodem takiego stanu rzeczy jest fakt, że inwestorzy szukają dywersyfikacji, a rynki w ich własnych krajach są stosunkowo ubogie. Stąd zwrot w stronę Polski – relatywnie dużego i dojrzałego rynku, na którym (w porównaniu z Europą Zachodnią) ceny są rozsądne – zauważa.

Największą transakcją na polskim rynku nieruchomości zarejestrowaną w I połowie 2023 roku był zakup wrocławskiego projektu magazynowego Campus 39. Kompleks o powierzchni 185 tys. mkw. został sprzedany przez Panattoni czeskiemu właścicielowi nieruchomości przemysłowych P3 za około 139 mln euro. I chociaż ogólnie rzecz ujmując branże logistyczna i przemysłowa nadal radzą sobie stosunkowo dobrze w porównaniu z innymi segmentami rynku, nie są już tak rozchwytywane jak kiedyś. A „stosunkowo dobrze” oznacza w tym przypadku 40-procentowy spadek wolumenu w skali roku, w porównaniu z 72-procentowym spadkiem całkowitego wolumenu. Tymczasem Michał Ćwikliński ujawnia: – Nie jest to oficjalna informacja, ale jeden lub dwa portfele są poważnie rozważane przez inwestorów bądź weszły w due dilligence. Najbardziej prawdopodobne jest jednak to, że transakcje te zostaną sfinalizowane dopiero w 2024 roku – przewiduje szef Avison Young.

Jak dotąd w tym roku największą transakcją na polskim rynku biurowym była sprzedaż przez Develię (reprezentowaną przez Avison Young) budynku Wola Retro w Warszawie, w którym mieści się m.in. redakcja „Eurobuildu”. Kupującym było Adventum Group z siedzibą w Budapeszcie, a wartość operacji sięgnęła 70 mln euro. Develia pełniła za to rolę nabywcy w innej transakcji, o której warto wspomnieć – tym razem nie było to kupno aktywów, ale całej platformy. Firma wykupiła polską spółkę zależną francuskiego dewelopera mieszkaniowego Nexity za 100 mln euro. Tomasz Tondera z EY uważa, że to zaczątek szerszego trendu: – Podczas gdy ryzyko walutowe i wysokie koszty finansowania spowodowały znaczny spadek liczby transakcji obejmujących aktywa ogólnie pojętego sektora mieszkaniowego, obserwujemy stale rosnące zainteresowanie fuzjami i przejęciami, a także spółkami joint venture z udziałem deweloperów mieszkaniowych lub platform PRS. Doświadczenie rynkowe pokazuje, że w obecnych warunkach makroekonomicznych współpraca z deweloperami mieszkaniowymi jest najlepszym rozwiązaniem dla ekspansji platform PRS – podkreśla Tomasz Tondera, który jednym tchem wymienia również R4R i Echo Investment, Life Spot i Murapol, TAG Immobilien i Robyga, a także Resi Capital i Cavatinę jako firmy, które były zaangażowane w podobne fuzje i przejęcia w tym sektorze w ostatnich latach.

PRS na topie

Weronika Guerquin-Koryzma z kancelarii Baker McKenzie uważa, że obecna sytuacja na polskim rynku PRS może być atrakcyjna dla inwestorów, a to ze względu na lukę podażową, zmiany demograficzne i – co zaskakujące – wprowadzenie rządowego programu kredytów hipotecznych 2 proc. – W tym momencie trudno przewidzieć, jakie będzie ostateczne oddziaływanie tego programu na rynek, choć z pewnością wpłynął on już na wzrost cen mieszkań i zwiększony popyt. Wsparcie państwa dla nabywców indywidualnych raczej nie spowoduje jednak osłabienia kondycji wciąż rozwijającego się rynku mieszkań na wynajem – luka podażowa jest zbyt duża, a poza tym podejście do posiadania swojego mieszkania u młodych osób, do których adresowany jest program kredytów na 2 proc., ulega zmianie. Niepewność sytuacji, potrzeba mobilności, niechęć do zaciągania długoterminowych zobowiązań finansowych, a dla wielu także niespełnienie warunków programu, będą czynnikami przyspieszającymi rozwój sektora rynku PRS – ocenia Weronika Guerquin-Koryzma. Jak zaznacza, największym zainteresowaniem inwestorów mieszkaniowych będzie cieszył się szeroko rozumiany rynek PRS, obejmujący nie tylko mieszkania na wynajem, ale także akademiki czy domy seniora.

Kolejną branżą, której wyniki powinny w tym roku wzbudzić zainteresowanie inwestorów, jest segment hotelowy. – Coraz więcej mówi się o poprawie kondycji tego sektora, który dynamicznie odrabia straty po pandemii. W najbliższym czasie może to zaowocować powrotem transakcji hotelowych. Należy jednocześnie pamiętać, że inwestorzy instytucjonalni będą w tym obszarze zainteresowani jedynie tymi obiektami, które mogą kupić na wyłączność, a nie tymi finansowanymi w systemie condo – przekonuje Mateusz Cieślak z kancelarii Baker McKenzie. W ostatnim czasie ekspert obserwuje także rosnące zainteresowanie polskim rynkiem budowlanym ze strony podmiotów spoza Europy. – Wchodząc do Polski lub zwiększając swój dotychczasowy udział przygotowują podwaliny pod wejście na rynek ukraiński i udział w odbudowie kraju, gdy tylko stanie się to możliwe. Takie firmy szukają możliwości zakupu lub nawiązania współpracy z firmami budowlanymi i producentami materiałów budowlanych obecnymi na polskim rynku – wskazuje Mateusz Cieślak.

Powody do uśmiechu

Jakie są zatem perspektywy na przyszły rok dla polskiego rynku inwestycyjnego? Czy dołek z I połowy roku będzie trwał, czy może już wyszliśmy na prostą? Choć w obecnych warunkach niczego nie można być pewnym, ton wypowiedzi naszych rozmówców, w tym Tomasza Tondery z EY, wydaje się raczej optymistyczny. – Wokół Polski wiele się dzieje, zarówno pod względem politycznym jak i geopolitycznym. Zbliżające się wybory wywołały falę obietnic ze strony polityków, co dodatkowo utrudni walkę z inflacją. Niemniej jednak możemy spodziewać się obniżenia stóp procentowych, a z drugiej strony Polska – już teraz uważana za lidera europejskiego nearshoringu – może jeszcze bardziej skorzystać na swojej lokalizacji. Obserwujemy rosnące zainteresowanie doradztwem w zakresie relokacji produkcji lub przebudowy łańcucha dostaw, co powinno spowodować wzrost popytu w sektorze przemysłowym, a w ślad za nim – również w innych klasach aktywów – przewiduje Tomasz Tondera. Michał Ćwikliński wydaje się podzielać to nastawienie. – Obecnie widzimy, że wraz z końcem lata aktywność inwestorów wzrasta, perspektywy na rok 2024 są więc ostrożnie optymistyczne. Dzieje się więcej, stopy procentowe będą się stabilizować, a razem z nimi cały rynek. A stabilność, jak wiadomo, jest kluczowym czynnikiem napędzającym inwestycje – przypomina szef Avison Young.