Dachy pod gradobiciem

Czy można jednak powiedzieć, że nad budowlanką zawisło widmo kryzysu? – Mam nadzieję, że jeszcze nie – odpowiada Bartłomiej Sosna, ekspert ds. rynku budowlanego w firmie Spectis. – Spółki budowlane zdołały utrzymać w 2022 roku swoje marże mimo rosnących kosztów, odnotowując jednocześnie rekordowo wysokie zyski netto. Częściowo było to zasługą partnerskiego podejścia kontrahentów, które pozwoliło na negocjowanie cen wybranych umów. Co więcej, sytuacja finansowa średnich i dużych wykonawców poprawiła się nieznacznie w I półroczu 2023 roku w porównaniu do tego samego okresu roku ubiegłego, który pod względem finansowym był rekordowym okresem dla firm budowlanych – dodaje ekspert. Nie można jednak lekceważyć problemów sektora. – Rosnąca liczba niewypłacalności w branży budowlanej, która w skali kwartału skoczyła o prawie 100 proc., a przez rok – o prawie 150 proc., jest bardzo niepokojąca. Rynek budowlany zdecydowanie znajduje się w fazie spowolnienia, a liczba nowych zamówień nie jest wystarczająca, aby zapewnić stały przepływ gotówki na pokrycie wysokich kosztów – wskazuje Jakub Jędrys, dyrektor działu doradztwa budowlanego i projektowego w Savillsie, wskazując na dane GUS-u, które pokazują spadek zaufania przedsiębiorców w sektorze budowlanym o 9,5 proc. Dodaje też, że w płatnościach za prace budowlano-montażowe odnotowano wzrost opóźnień, podobnie jak w sierpniu. – Dyrektorzy firm budowlanych przewidują redukcję zatrudnienia, co jest prognozą podobną do tej z zeszłego miesiąca – zauważa.

Najwięksi gracze jednak nie wydają się przejęci bieżącą sytuacją. – Dla dużych firm budowlanych realia nie są złe – przekonuje Artur Popko, prezes Budimeksu. – Zwłaszcza firmy, które mają zdywersyfikowaną działalność i duży portfel zamówień, powinny poradzić sobie zarówno krótko-, jak i długoterminowo. Problemy mogą dotyczyć tych przedsiębiorstw, które działają tylko na rynku mieszkaniowym lub kolejowym, ponieważ ich płynność finansowa może znaleźć się pod presją. Szczególnie dotyczy to małych spółek deweloperskich. Uważam jednak, że w dłuższej perspektywie sytuacja wygląda nieźle dla wszystkich firm budowlanych. Zarówno rząd, jak i sektor prywatny planują w ciągu najbliższej dekady inwestycje budowlane o wartości nawet biliona złotych w różnych sektorach gospodarki. W takiej sytuacji każda firma, niezależnie od tego, w czym się specjalizuje, będzie miała możliwość realizacji określonego zakresu prac – przekonuje Artur Popko. Nie jest to jedyne dobrodziejstwo, jakie prezes budowlanego giganta widzi na horyzoncie. – Warto mieć również na uwadze przyszłe (na razie potencjalne) inwestycje związane z odbudową Ukrainy, które mogą mieć znaczący wpływ na sytuację sektora – zapowiada prezes Budimeksu.

Inflacja rośnie, aż strach

Inflacja stała się kluczowym czynnikiem wpływającym na sytuację finansową w branży budowlanej. Wyjątkowo gwałtowny wzrost cen materiałów budowlanych, paliw oraz kosztów finansowania w latach 2021 i 2022, wynikający zarówno z boomu postpandemicznego, jak i konfliktu zbrojnego na Ukrainie, znacząco podniósł koszty produkcji budowlanej. – Choć ceny materiałów budowlanych zaczęły się stabilizować, to jest to stabilizacja na zdecydowanie wyższym poziomie niż dwa lata temu – piszą eksperci PwC w oświadczeniu przygotowanym specjalnie dla „Eurobuildu” – Kinga Barchoń, partnerka odpowiedzialną w firmie za rynek nieruchomości, Natalia Łyko, dyrektorka, oraz Tomasz Kępa, kierownik zespołu ds. fuzji i przejęć w PwC.

Także Savills postrzega inflację jako poważny problem. – W ostatnim czasie znacząco wpłynęła ona na opłacalność działalności budowlanej w kraju. Według opublikowanych niedawno danych GUS-u, zauważalne jest pogorszenie rentowności firm budowlanych, co w dużej mierze wynika z bezprecedensowego wzrostu kosztów budowy w latach 2021-2022. W roku 2022 rentowność netto dużych spółek budowlanych spadła o 1 p.p., do około 5,5 proc. Z kolei rentowność sektora MŚP zmniejszyła się o około 0,4-0,7 p.p. oscylując w przedziale 7,5-8,5 proc. – wylicza Jakub Jędrys z Savillsa.

To jednak nie wszystkie złe wieści. – Można się spodziewać, że rosnące ceny materiałów budowlanych, połączone z coraz większymi kosztami pracy, poskutkują w najbliższych miesiącach dalszą erozją marż zysku. Niemniej jednak sektor budownictwa mieszkaniowego wykazuje bardziej optymistyczne perspektywy ze względu na silny popyt, który przewyższa podaż – dodaje Jędrys. Także inżynierowie budowlani nie są do końca zadowoleni. – Chociaż ceny materiałów budowlanych nie rosną już tak gwałtownie, a w niektórych przypadkach nastąpiła ich korekta i poprawiła się dostępność produktów, producenci nadal znajdują się pod presją. Wyzwaniem z pewnością pozostają ceny energii wykorzystywanej do produkcji – w niektórych przypadkach mogą one stanowić nawet jedną trzecią wszystkich kosztów – wyjaśnia Artur Popko z Budimeksu, jednocześnie zwracając uwagę, że spowolnienie skłoniło wielu podwykonawców do oferowania niższych cen, a wiele kontraktów jest indeksowanych o wskaźnik inflacji.

Ratunkowa indeksacja

Indeksowane kontrakty nie mogą jednak być traktowane jak panaceum. – W sektorze publicznym istnieją mechanizmy indeksacji płac, które częściowo rekompensują firmom nadzwyczajny wzrost cen. Jednak w przypadku niektórych umów (np. na projekty drogowe i kolejowe) limity zwiększania kosztów są niskie. Po ich przekroczeniu zwiększone koszty zmniejszają pierwotnie prognozowane marże zysku. Taki scenariusz miał miejsce w przypadku wielu kontraktów pozyskanych w latach 2021-2022 – przypomina Jakub Jędrys z Savillsa. Budimex przyznaje, że problem istnieje, ale część odpowiedzialności zrzuca na te firmy budowlane, które zbyt agresywnie wyceniają swoje usługi. – Od pewnego czasu w kontraktach z GDDKiA wynagrodzenie jest waloryzowane, ale nie może przekroczyć 10 proc. wartości zlecenia. Zdarzają się kontrakty, w których podwyżki przekroczyły ten limit, głównie te podpisane tuż przed inwazją Rosji na Ukrainę i skokowym wzrostem kosztów z tym związanych. Jako branża mówimy o podwyższeniu tego progu do 15 proc., co byłoby sprawiedliwe. Są jednak firmy, które chciałyby zwiększenia limitu także dla kontraktów zawartych po wybuchu wojny. W tym przypadku problem wynika jednak ze zbyt agresywnych wyliczeń. Po 24 lutego 2022 nie podpisywaliśmy umów o wartości 3 mld zł, wiedząc, że okażą się nierentowne. Indeksacja ma bowiem łagodzić nadzwyczajne wzrosty kosztów, a nie nagradzać tych, którzy ryzykują niskimi cenami w swoich ofertach – mówi Artur Popko.

Według PwC nie jest to jedyny powód, dla którego kontrakty publiczne nie są rentowne. – Obecnie aktywność wykonawców skupia się głównie w segmencie drogowym przede wszystkim z powodu spowolnienia w innych sektorach budownictwa. Według szacunków GDDKiA, planowane wydatki inwestycyjne na drogi wzrosną z około 15,5 mld zł w 2023 do ponad 25 mld zł w 2025 roku. Chociaż obecnie nie odnotowano wstrzymywania nowych inwestycji drogowych, wciąż istnieją problemy z zyskownością zawartych już umów oraz rosnącą konkurencją o nowe kontrakty. Inwestycje samorządowe również wykazują względnie dobre wyniki, ale napotykają na trudności związane z kosztami. Rynek kolejowy, opierający się w dużej mierze na funduszach UE, boryka się z głębokim deficytem inwestycyjnym z powodu opóźnień w wypłacie środków unijnych. Mechanizm prefinansowania, mający na celu zrekompensowanie braku środków z Krajowego Planu Odbudowy, nie okazał się tak efektywny jak zakładano. Z tych względów zamówienia publiczne nie do końca rekompensują wzrost kosztów firmom budowlanym, a kwestia zyskowności pozostaje jednym z głównych wyzwań w tym sektorze – piszą eksperci z PwC.

Dla każdego po kawałku

Nie można zapomnieć, że pomimo trudności dotykających obecnie branżę Polska pozostaje interesującym dla zagranicznych wykonawców obszarem. – Wiodące firmy budowlane działające w kraju mają w swojej strukturze udział kapitału zagranicznego, zwłaszcza z Austrii i Niemiec. Coraz aktywniejsi są również inwestorzy o globalnym zasięgu z Hiszpanii i Skandynawii. Zagraniczne firmy budowlane wykorzystują zaplecze kapitałowe swoich rodzimych krajów, a przynależność do europejskiego obszaru gospodarczego daje im swobodny dostęp do rynku polskiego. Co więcej, relatywnie niski poziom płac w porównaniu z krajami o długoletniej gospodarce rynkowej pozwala im oferować u nas konkurencyjne stawki, zachowując jednocześnie standardowy poziom rentowności – przekonuje Jakub Jędrys. PwC nie uważa jednak, by zagraniczni konkurenci byli zagrożeniem dla polskiego budownictwa. – Głównym wyzwaniem polskiego budownictwa jest rywalizacja cenowa między rodzimymi firmami szczególnie w przetargach drogowych. Ogromny potencjał wzrostu polskiego sektora budowlanego w nadchodzących latach tworzy przestrzeń zarówno dla firm krajowych, jak i zagranicznych. Próby otwarcia polskiego rynku budowlanego na firmy spoza UE prawdopodobnie nie przyniosą znaczących efektów, ponieważ i tak brakuje polskich firm podwykonawczych na rynku. Historia nieudanych prób ekspansji zagranicznych firm w Polsce również nie sprzyja nowym inicjatywom w tym obszarze – zauważają eksperci.

Artur Popko podkreśla także ogromny potencjał budowlany Polski i uważa, że niepowodzenia zagranicznych firm, które wkraczają do kraju, mogą być spowodowane niewystarczającą znajomością lokalnego klimatu biznesowego. – Polska, ze względu na etap rozwoju, na jakim się znajduje, wciąż jest jak duży plac budowy. W innych krajach nie ma aż tak wielu inwestycji. Dlatego firmy zagraniczne często składają u nas oferty w bardzo niskiej cenie, nawet poniżej kosztów bezpośrednich. Tacy gracze pokazują, że nie rozpoznali jeszcze wymagań zamawiających. To może natomiast doprowadzić do sytuacji, w której firmy te będą miały potężny problem z doprowadzeniem takich kontraktów do końca. Jest to naprawdę zauważalna tendencja. W tej chwili na każdy przetarg, kolejowy czy drogowy, przypada kilkanaście ofert. Najniższe są poniżej kosztów bezpośrednich, a to niepokojące dla całej branży zjawisko – przekonuje prezes Budimeksu.

Energia do działania

Po nakreśleniu przed polskim sektorem budowlanym tak mrocznego obrazu, pora skoncentrować się na jaśniejszych barwach. Jakie obszary wykazują największy potencjał jeśli chodzi o wzrost oraz zyski? Według firmy Spectis, są to przede wszystkim odnawialne źródła energii. – W nadchodzącej dekadzie sektory budownictwa przemysłowego i energetycznego odnotują ogromny wzrost, co już widać po największych planowanych projektach – wskazuje Bartłomiej Sosna. – Odnawialne źródła energii i energia jądrowa będą odgrywać coraz bardziej znaczącą rolę w sektorze budownictwa energetycznego. Odnotowano też duże zainteresowanie wielkoskalowymi projektami w zakresie energii słonecznej i wiatrowej, zarówno ze strony inwestorów prywatnych, jak i spółek państwowych. Jeśli chodzi o sektor inwestycji w OZE, morskie farmy wiatrowe wygenerują w ciągu najbliższych 10 lat najwięcej prac. Ponadto w Polsce planowane jest utworzenie dwóch elektrowni jądrowych. Krajowa polityka w zakresie energetyki jądrowej przewiduje budowę sześciu reaktorów, które będą uruchamiane co dwa lata. Budowa pierwszego z nich ma rozpocząć się w 2026, a jego uruchomienie planowane jest na 2033 rok – podaje ekspert.

Artur Popko także widzi w sektorze energii odnawialnej ogromny potencjał, ale opowiada się za bardziej znaczącą dywersyfikacją. – Wierzymy, że dzięki zróżnicowaniu segmentów naszej działalności poprzez wzmocnienie pozycji w obszarze hydrotechnicznym i wojskowym, a także ekspansję na rynki zagraniczne, będziemy w stanie utrzymać długoterminową tendencję zwyżkową portfela zamówień i przychodów w segmencie budowlanym, jednocześnie zachowując stabilną rentowność. Liczymy, że dodatkowy wzrost w budownictwie będzie pochodził z naszych własnych projektów OZE – deklaruje prezes Budimeksu. PwC również zachowuje ostrożny optymizm co do przyszłości sektora. – Spowolnienie w branży budowlanej jest widoczne i dotkliwe, ale widać obiecujące perspektywy na przyszłość, głównie dzięki nadchodzącym dużym inwestycjom w infrastrukturę, takimi jak kolej, energetyka i Centralny Port Komunikacyjny. Te inwestycje prawdopodobnie zostaną wzmocnione ożywieniem w sektorze komercyjnym, szczególnie w logistyce – zapowiadają Kinga Barchoń, Natalia Łyko i Tomasz Kępa z PwC.