Gry i zabawy logi(sty)czne

Sformułowanie „nowa rzeczywistość”, używane od czasu wybuchu pandemii, zdążyło już spowszednieć, ale nadal niesie ze sobą głębokie znaczenia, zwłaszcza jeśli wziąć pod uwagę fakt, że wiele sektorów gospodarki – w tym rynek nieruchomości – nie ustabilizowało się jeszcze od czasu tąpnięcia covidowego. Tak jak w każdym przypadku, gdy status quo staje na głowie, są zwycięzcy i przegrani – ci drudzy nie byli się w stanie dostosować do nowych realiów lub nie zrobili tego wystarczająco szybko, a ci pierwsi odkryli nowe możliwości i byli wystarczająco sprytni, aby z nich skorzystać. Jedną z branż, którą można zaliczyć do grona szczęśliwców, była logistyka, a to ze względu na globalny wzrost popytu na dostawy „ostatniej mili” podczas lockdownu, a także przez gremialny zwrot konsumentów w stronę handlu elektronicznego.

Według Newmark Polska, przestrzeń wynajmowana przez operatorów logistycznych w Polsce stanowiła około 30 proc. popytu na magazyny w pierwszych dwóch kwartałach tego roku. Pytanie istotne dla deweloperów powierzchni magazynowych brzmi: w jaki sposób najlepiej zaspokoić potrzeby tej bardzo istotnej grupy klientów w najbliższej przyszłości? – Wyzwania dzisiejszego świata pojawiają się niemal w każdej rozmowie z liderami biznesu – przyznaje Adam Galek, członek zarządu Rohlig Suus Logistics, największego polskiego operatora logistycznego w Europie Środkowo-Wschodniej, zajmującego w regionie około 330 tys. mkw. powierzchni magazynowej. – Nie jest to zaskakujące, gdyż bieżąca sytuacja gospodarcza i geopolityczna oznacza, że każda branża, także nasza, stoi przed wieloma nowymi wyzwaniami. Obserwujemy głównie spadek wolumenów w różnych branżach, a także rosnące koszty magazynowania i finansowania – dodaje Adam Galek. Odpowiedzią jego firmy na tę sytuację było zwiększenie dywersyfikacji działań. – Mając duże portfolio klientów jesteśmy bardziej odporni na spowolnienia w porównaniu z tymi, którzy koncentrują się na jednym tylko obszarze biznesowym. Z każdego kryzysu wyłaniają się sektory, które doświadczają wzrostu – podkreśla ekspert.

Pod napięciem

Lucyna Zaborowska-Princ, dyrektorka regionalna Raben Logistics Polska, tak opisuje sytuację branży. – Przed operatorami logistycznymi stoi obecnie kilka wyzwań, m.in. ciągłe napięcie związane z rosnącymi cenami, w tym kosztami wynajmu, siły roboczej i ogólnymi kosztami operacyjnymi. Jednocześnie, po zakłóceniach w łańcuchach dostaw odnotowanych w ciągu ostatnich kilku lat, klienci oczekują od swoich operatorów logistycznych większej elastyczności. To szczególnie istotne, jeśli chodzi o dostępność powierzchni – podkreśla Lucyna Zaborowska-Princ.

A z dostępnością nie jest ostatnio najlepiej, ponieważ postpandemiczny boom magazynowy wydaje się znacznie zwalniać w sferze aktywności deweloperskiej, co wpływa na czynsze. Na tę kwestię wskazuje Jakub Kurek, dyrektor działu przemysłowo-magazynowego w Newmark Polska. – Wyzwaniem dla operatorów logistycznych w Polsce może być dostępność powierzchni magazynowej, szczególnie tej oferującej wysoki standard. Według raportu Newmarku na koniec II kwartału 2023 roku, wskaźnik pustostanów dla całej Polski wyniósł 6,7 proc., natomiast od stycznia do czerwca 2023 najemcy wynajęli ponad 2,2 mln mkw. powierzchni magazynowo-przemysłowej (z wyłączeniem umów krótkoterminowych), zaś w budowie pozostawało prawie 2,13 mln mkw. powierzchni magazynowej – wylicza ekspert.

Jak podaje Tomasz Arent, dyrektor działu powierzchni przemysłowych i logistycznych w BNP Paribas Real Estate Poland, podaż nowoczesnej powierzchni magazynowej zmniejszyła się w 2023 roku o połowę, co oznacza, że operatorzy logistyczni mają mniejszy wybór powierzchni gotowych do wynajęcia. – W rezultacie muszą oni wcześniej zabezpieczyć swoje operacje logistyczne i inicjować nowe projekty w formacie BTS. Co więcej, mimo że wskaźnik pustostanów w Polsce przekroczył już 6,7 proc., wciąż brakuje dużych, sąsiadujących ze sobą powierzchni dostępnych do wynajęcia. Bo wolna przestrzeń składa się głównie z małych, rozproszonych powierzchni w postaci pojedynczych, mniejszych jednostek, których nie można łączyć. Dlatego też, jeśli projekt wymaga dziesiątek tysięcy metrów kwadratowych, niewiele gotowych obiektów może sprostać takiemu zapotrzebowaniu – tłumaczy ekspert. Tomasz Arent podaje również, że nadal istnieją w Polsce regiony takie jak Gdańsk i Kraków, gdzie wskaźnik pustostanów jest bardzo niski, w rezultacie czego najemcy mogą spodziewać się najbardziej dotkliwych podwyżek czynszów. Ogólnie rzecz biorąc, czynsze za powierzchnie magazynowe w Polsce znacznie wzrosły w ciągu ostatnich dwóch lat – od 25 do 50 proc. Wyższe koszty najmu rzeczywiście stanowią wyzwanie dla operatorów logistycznych, a elastyczność deweloperów staje się w dzisiejszej rzeczywistości coraz bardziej pożądaną cechą. Z jednej strony branża dostosowuje się do nowych stawek, ale z drugiej – przy tak wysokich czynszach może być trudno przekonać klientów do wynajęcia nowej powierzchni. Poziom elastyczności jest zwykle większy na rynkach o wyższych wskaźnikach pustostanów. W obszarach, w których występuje niedobór powierzchni, zachęty są mniej hojne – tłumaczy ekspert. Podkreśla jednocześnie, że z perspektywy dewelopera każda oferta dodatkowych zachęt może być ograniczona ze względu na rosnące koszty finansowania projektów i dekompresję stóp kapitalizacji – deweloperzy mają ograniczoną elastyczność, ponieważ ich projekty przynoszą obecnie niższe zyski, niż początkowo zakładali.

Na ile obecne podejście deweloperów jest zgodne z wymaganiami operatorów logistycznych? Jakub Kurek z Newmarku wskazuje kilka obszarów, na które należy zwrócić uwagę. – Planując inwestycję magazynową deweloperzy projektują ją tak, by maksymalnie wykorzystać posiadaną działkę i – w zależności od zgłaszanego popytu – decydują się na realizację całości kompleksu, bądź go etapują. Dla operatorów logistycznych bardzo istotna jest m.in. dogodna lokalizacja miejsca prowadzenia operacji, zarówno w okolicy głównych arterii i węzłów komunikacyjnych, jak i w pobliżu bądź w granicach administracyjnych miast. Ważną kwestią jest też elastyczność – zarówno pod względem możliwości dobrania powierzchni, jak i najmu krótkoterminowego, choć należy pamiętać, że deweloperzy posiadający zobowiązania wobec inwestorów mają dość ograniczone możliwości pod tym względem. Dla dewelopera najważniejsze jest dziś posiadanie bogatej oferty lokalizacji, zabezpieczenie odpowiednich pozwoleń na budowę i możliwość realizacji hali w jak najkrótszym czasie. Oczekiwana przez najemców jest jednak korekta wysokości cen najmu powierzchni magazynowych. Ważne jest także myślenie długoterminowe o wysokości wszystkich kosztów związanych z najmem, a więc czynszu i jego późniejszej indeksacji, a także opłat eksploatacyjnych i kosztów zużycia mediów – przekonuje Jakub Kurek.

Najsłabsze ogniwo

W obliczu wszystkich dodatkowych kosztów i pogarszającej się sytuacji gospodarczej, sektor logistyczny zwraca coraz większą uwagę na budowanie bardziej wytrzymałych łańcuchów dostaw, aby zapewnić ciągłość transportu i dystrybucji w przypadku kolejnego nieoczekiwanego kryzysu. Jak zauważa Adam Galek z Rohlig Suus Logistics, z pewnością koszty transportu i stawki frachtowe, a także ceny wynajmu magazynów, pozostają głównym wyzwaniem i motorem biznesowym. – Obserwujemy również stały wzrost zainteresowania outsourcingiem usług logistycznych. Dzieje się tak, ponieważ firmy wiedzą już, że ich własne rozwiązania często okazują się mniej elastyczne i były przyczyną wielu krytycznych sytuacji. Ponadto, jeśli łańcuch dostaw jest zarządzany kompleksowo, prowadzi to do oszczędności czasu i kosztów dla tych firm. Operatorzy logistyczni typu one-stop-shop są również w stanie przedstawić klientom spersonalizowane oferty sugerując różne trasy, środki transportu, punkty przeładunkowe lub miejsca przechowywania towarów – wymienia Adam Galek. Lucyna Zaborowska-Princ z Raben Logistics Polska zgadza się z poglądem, że firmy logistyczne, aby być rentowne, potrzebują elastyczności bardziej niż kiedykolwiek, jeśli chodzi o przechowywanie towarów. – Istnieje bardzo silna presja na optymalizację zapasów i podejmowanie minimalnych zobowiązań w zakresie poziomu zajętości magazynów. Ma to umożliwić operatorom logistycznym utrzymanie gotowości do zwiększenia przechowywanych zasobów, nawet w krótkim czasie. Wiąże się to z tym, że obecnie główny nacisk kładzie się na sprzedaż towarów na stabilnych bądź kurczących się rynkach, co wymaga perfekcyjnego zbilansowania poziomu zapasów – tłumaczy Lucyna Zaborowska-Princ.

Polska i region Europy Środkowo-Wschodniej przez wiele lat stanowiły ważną bazę dla wielu firm logistycznych – biorąc pod uwagę bliskość Europy Zachodniej, Północnej i Południowej – oraz źródło oszczędności wynikających z posiadania tu siedziby. Jednak koszty rosną w całym regionie, a niepewna sytuacja gospodarcza utrudnia ocenę ogólnej tendencji popytowej na rynkach międzynarodowych. Jak ujmuje to Lucyna Zaborowska-Princ, wszystko zależy od indywidualnego sektora biznesowego, a także indywidualnej strategii sieci klientów. – Z jednej strony może istnieć znaczna presja na zmniejszenie zapasów na danym rynku w celu ochrony przez operatora własnej struktury kosztów. Z drugiej strony, istnieją projekty modyfikujące sieci magazynowe w celu konsolidacji zapasów wynikających ze zwiększonego popytu w innych lokalizacjach logistycznych. Widać to w poszczególnych regionach Polski, które można uznać za centralną lokalizację magazynową obsługującą nie tylko kraj, ale i naszych sąsiadów. Na przykład zachodnia Polska może doskonale obsługiwać Niemcy, Skandynawię, a nawet państwa europejskie położone dalej na zachód. Dzieje się tak dzięki wysokiej jakości produkcji, elastyczności i doskonałej wartości operacji, które można tu przygotować i przeprowadzić – przekonuje ekspertka. Pomimo kolejnych problemów z dostępnością i kosztami pracy, Zaborowska-Princ wskazuje również inny trend, który napędza popyt na usługi logistyczne w naszej części świata. – Polska wydaje się być preferowanym regionem dla operacji logistycznych, co wynika również z innego postpandemicznego trendu – nearshoringu. Przeniesienie zaopatrzenia z krajów Dalekiego Wschodu do Europy oznacza nie tylko zabezpieczenie możliwości produkcyjnych, ale także lokalizacji magazynowych w bliskiej okolicy. Polska i inne kraje Europy Środkowo-Wschodniej są często wybierane jako preferowane nowe obszary dla sourcingu, nie tylko ze względu na ich optymalną lokalizację w sercu Europy, ale także z powodu silnych tradycji produkcyjnych i idealny stosunek jakości do kosztów – podkreśla dyrektorka regionalna Raben Logistics Polska. Jak zaś dodaje Tomasz Arent z BNP Paribas Real Estate: – W przyszłości trendy takie jak nearshoring, polegające na przenoszeniu produkcji do Europy, będą nadal ważne. Z każdą nową fabryką, która się pojawi, pojawią się również adekwatne potrzeby w zakresie operacji logistycznych i transportu produktów.

Sąsiedzi w potrzebie

Nasza część Europy nabrała teraz dodatkowego znaczenia dla firm logistycznych ze względu na wojnę w Ukrainie i przewidywany wzrost popytu na ich usługi, gdy odbudowa sąsiedniego kraju będzie mogła wreszcie ruszyć. – Kraje Europy Środkowo-Wschodniej będą kluczowym centrum logistycznym dla tych prac. Aktywnie przyglądamy się całemu regionowi, aby stworzyć wzajemnie połączone struktury logistyczne, w których transport towarów będzie płynny i kompleksowy – zdradza Adam Galek. Jak twierdzi, południowo-wschodnie tereny Polski (w tym takie lokalizacje jak Lublin i Rzeszów) będą odgrywały najistotniejszą rolę w powojennym planie odbudowy. – Region ów będzie wymagał rozbudowanej infrastruktury logistycznej, aby obsłużyć transport z i do Ukrainy. Już teraz zauważamy wzrost zapytań handlowych w tym obszarze, dlatego rozwijamy połączenia drobnicowe w transporcie drogowym między Polską a Ukrainą – tłumaczy Galek.

Sytuacja jest równie dynamiczna w zakresie zrównoważonego rozwoju magazynów wykorzystywanych przez operatorów logistycznych. W obszarze tym wchodzi bowiem w życie coraz więcej przepisów unijnych. – Zrównoważone rozwiązania w obiektach to dla coraz większej liczby klientów operatorów logistycznych nie tylko szczytna idea, ale i podstawowy, odgórny wymóg, który musi zostać spełniony. Wiąże się to z celami w zakresie zrównoważonego rozwoju, jakie z roku na rok stawia sobie coraz więcej firm, a trend ten będzie się nasilał razem z coraz bardziej rygorystycznymi przepisami, które powinny pojawić się w ciągu najbliższych kilku lat – zapowiada Lucyna Zaborowska-Princ, a Adam Galek z Rohlig Suus zgadza się z tą diagnozą. – Rosnące zainteresowanie zrównoważonymi rozwiązaniami ze strony najemców napędza popyt na magazyny zgodne z założeniami ESG. W rezultacie stawki czynszowe będą rosły tak długo, aż na rynku dostępna będzie wystarczająca liczba takich obiektów. Przyczynią się do tego także koszty związane z zielonymi inwestycjami dla właścicieli nieruchomości. Proekologiczne rozwiązania oznaczają jednak również oszczędności finansowe. Trend ten sugeruje, że podaż zielonych magazynów wzrośnie w dłuższej perspektywie, co prawdopodobnie będzie miało wpływ na normalizację stawek czynszów – przewiduje Adam Galek.

Obecny poziom dostępności magazynów zgodnych z zasadami ESG w Polsce jest jednak daleki od ideału. Tomasz Arent z BNP Paribas RE wyjaśnia, dlaczego tak się dzieje: – Coraz częściej pojawiają się pytania o zgodność budynków, w których prowadzona jest działalność, z kryteriami ESG. O ile nie stanowi to problemu w przypadku nowych powierzchni magazynowych, o tyle starsze obiekty nie posiadają takich rozwiązań i niestety nie można ich tam szybko wprowadzić. Coraz więcej firm logistycznych potrzebuje certyfikowanej zielonej energii, o którą w Polsce nadal nie jest łatwo. Dodatkowo instalacja paneli fotowoltaicznych na dachach budynków, które mają 10 czy 15 lat, jest ograniczana przez miejscowe plany zagospodarowania przestrzennego. Prawda jest taka, że poziom dostosowania starszych powierzchni do obecnych standardów środowiskowych i ESG jest niski, a w niektórych przypadkach taka adaptacja w ogóle się nie odbywa. Warto jednocześnie wspomnieć, że deweloperzy często próbują przerzucić koszty inwestycji związanych ze spełnieniem dzisiejszych wymogów ESG na operatorów logistycznych – wskazuje ekspert.