Superprodukcja

Przemysław Piętak, dyrektor działu doradztwa ds. łańcuchów dostaw w CBRE, przypomina, że jest to trend widoczny od kilku lat, ale w ostatnich kilkunastu miesiącach wyraźnie się on nasilił. – Jeszcze w 2021 roku udział produkcji w rynku nieruchomości przemysłowych wynosił 17 proc., a w I połowie tego roku wyniósł 27 proc. – podaje ekspert, przyznając jednocześnie, że po części jest to wzrost relatywny, wiążący się z osłabieniem udziału e-commerce. – Boom covidowy i postcovidowy coraz bardziej hamuje, po pandemii wróciliśmy do sklepów stacjonarnych, więc rola dużych nowych projektów e-commerce na rynku nieco spadła. Jednak rosnące znaczenie najemców przemysłowych widzimy wyraźnie po liczbie nowych zapytań dotyczących obiektów produkcyjnych i po obecnych danych najmu – uzupełnia ekspert.

Deweloperzy nie są zaskoczeni

Rosnącą liczbę zleceń ze strony klientów produkcyjnych notuje największy deweloper przemysłowy w Europie, czyli Panattoni. Dorota Jagodzińska-Sasson, dyrektorka zarządzająca odpowiedzialna w tej firmie za rynki wschodzące, ujawnia, że większość potencjalnych klientów kierujących do niej zapytania o powierzchnię to dziś klienci z sektora produkcyjnego. – Zbudowaliśmy potężny bank ziemi pod kątem klientów produkcyjnych po to, by być gotowymi na taki popyt – mówi Dorota Jagodzińska-Sasson z Panattoni, które ma już na koncie sporo znaczących realizacji dla przedsiębiorstw produkcyjnych, m.in. Reynaers Aluminium, PetRepublic, Knorr, Danfoss czy Tenneco. Dyrektorka z Panattoni zdradza nam, że obecnie prowadzone są rozmowy z firmami m.in. z branż producentów komponentów do wiatraków, automotive, elektroniki, a nawet branży kosmicznej.

Inny plan na zagospodarowanie tego kawałka tortu ma z kolei wywodząca się z Czech firma CTP. – Oferujemy gotowe obiekty produkcyjne budowane spekulacyjnie. Dzięki temu, że hala już stoi, najemca może uruchomić produkcję dwa razy szybciej, niż gdyby musiał budować ją od początku. Zazwyczaj uruchomienie produkcji następuje u nas w ciągu siedmiu do dwunastu miesięcy – zapewnia Bogi Gabrovic, deputy country head, Poland w CTP. Tego typu projekty mają jednak uzasadnienie jedynie w lokalizacjach, w których obserwuje się większe zainteresowanie halami produkcyjnymi. – Rozwijamy się tam, gdzie mamy najwięcej zapytań od naszych klientów. Na przykład Śląsk jest tradycyjnie obszarem o wyższej aktywności branży automotive, a rejon Poznania obfituje w firmy hi-tech. Lokują się tam grupy przedsiębiorstw, tworząc sprofilowane klastry, a jeden biznes przyciąga kolejny – tłumaczy Bogi Gabrovic.

Rosnący nearshoring

Na inny aspekt trendu wskazuje Marcin Tadeusz Ochyra, współzałożyciel firmy Satoia, zajmującej się między innymi pozyskiwaniem gruntów pod projekty inwestycyjne – deweloper obserwuje coraz większą liczbę zapytań o działki produkcyjne. Fabryki, które dziś na nich powstają, to pokłosie decyzji podejmowanych w trakcie pandemii Covid-19. – Przed trzema laty firmy decydowały się na przenoszenie produkcji z Azji do Europy, ale trend nie wygasł po pandemii i podobne decyzje zapadają również dzisiaj – przekonuje Marcin Tadeusz Ochyra. Na nearshoring i zainteresowanie Polską oraz całym regionem Europy Środkowej ze strony firm azjatyckich zwraca uwagę także Przemysław Piętak. – Firmy z Korei Południowej, Japonii i Chin są zainteresowane tym, żeby lokować w Polsce produkcję. Obecnie rozmawiamy z klientami, których fabryki otworzą się za kilka lat – ujawnia Przemysław Piętak.

Na rynku coraz częściej widać też przedsiębiorstwa, które przenoszą się do Polski z Ukrainy. – Firmy produkcyjne muszą ograniczać ryzyko operacyjne i zapewniać ciągłość dostaw. Widzimy taką tendencję i na wschodzie Polski już realizujemy takie projekty. Fabryki te albo są przenoszone z Ukrainy, albo stanowią zapasowy hub dla działalności produkcyjnej. Pozwalamy w ten sposób przedsiębiorcom unikać perturbacji i bezpiecznie prowadzić działalność – zapewnia Dorota Jagodzińska-Sasson.

Pojawiające się w wielu rozmowach słowo „bezpieczeństwo” to dziś klucz do zrozumienia tego, jak zmieniają się globalne strategie zaopatrzenia.– Niedawne zakłócenia, które powstały w wyniku pandemii, a potem w wyniku napaści Rosji na Ukrainę, wywarły duży wpływ na globalne łańcuchy dostaw. Podjęto działania w celu ich zrównoważenia, a także odejścia od wysokiej koncentracji produkcji w jednym obszarze na rzecz lokalizacji bliżej rynku końcowego – wyjaśnia Dorota Jagodzińska-Sasson

Drugie słowo klucz to jak zwykle „koszty”. Działalność na Dalekim Wschodzie w niektórych sektorach przestaje się opłacać, o czym decyduje głównie bardzo szybki wzrost kosztów pracy. – Płace w Polsce oczywiście też rosną, ale w Chinach jest to proces znacznie szybszy, rzędu 20-25 proc. rocznie. Gdy porównujemy płace na stanowisku magazynowym lub produkcyjnym w Polsce, Chinach oraz jeszcze tańszych państwach naszego regionu, jak Rumunia czy Bułgaria, to różnice są dziś już bardzo niewielkie – zapewnia Przemysław Piętak z CBRE. Przestaje zatem działać jedyny czynnik, który niegdyś uczynił z Chin fabrykę świata. – Chiny były oczywistym kierunkiem optymalizacji kosztowych dla wielu firm, ale pandemia pokazała, jak twarde może być lądowanie, gdy łańcuchy dostaw zawodzą – przypomina Marcin Tadeusz Ochyra.

Kolejnym czynnikiem, który może przyśpieszyć migrację biznesu, są regulacje prawne. – Unia Europejska coraz większą wagę przykłada do ograniczania śladu węglowego, a jak wiadomo, transport ma w jego generowaniu znaczący udział. Można się zatem spodziewać, że lokowanie produkcji bliżej rynku zbytu może zostać z czasem wymuszone przez regulacje UE i taki scenariusz musi być dziś brany pod uwagę przez inwestorów – uważa Przemysław Piętak.

Blaski i cienie

Projekty produkcyjne z zasady są trudniejsze w realizacji niż magazynowe – pochłaniają więcej czasu i środków, bo trzeba je dopasować do potrzeb konkretnego klienta i jego specyficznej działalności. Także działki przeznaczone pod produkcję muszą zazwyczaj spełniać szereg dodatkowych wymogów, zaczynając od odpowiedniego zapisu w planie miejscowym zagospodarowania przestrzennego. Produkcja wymaga też nierzadko dostępu do dużych ilości wody i energii elektrycznej, a także możliwości odprowadzania ścieków przemysłowych. Wyzwaniem bywa także proces administracyjny, konieczny do uzyskania decyzji środowiskowych i pozwolenia na budowę. Z drugiej strony nieco mniej wymagającym kryterium jest dojazd, a więc i lokalizacja. – W przypadku wyboru działki pod produkcję przemysłową istnieje znacznie większa elastyczność lokalizacyjna niż w przypadku obiektów logistycznych. Działka pod fabrykę może być usytuowana nawet wiele kilometrów od zjazdu z autostrady, co ułatwia wytypowanie odpowiedniego gruntu – tlumaczy Marcin Tadeusz Ochyra. Najemcy produkcyjni płacą też wyższe stawki czynszu i obowiązują ich dłuższe okresy najmu. – To nie jest przedział 3-5 lat, raczej 7-15 – zapewnia Przemysław Piętak.

Czy zwiększenie liczby klientów produkcyjnych jest w stanie zmienić rynek magazynowy? – Może jedynie spowodować większą stabilizację, gdyż firmy produkcyjne wiążą się z lokalizacją na wiele lat, a wokół niej lokują swoją działalność poddostawcy i logistycy. To dla lokalnej społeczności silny impuls prorozwojowy – wskazuje Dorota Jagodzińska-Sasson.

Szansa dla Polski

Choć projekty produkcyjne są wymagające, wydaje się, że region Europy Środkowo-Wschodniej jest dla nich wymarzony, co potwierdza od lat rosnąca liczba inwestycji. Przy tym Polska – zarówno jeśli chodzi o dostępność działek, infrastrukturę oraz doświadczone kadry, jak i szybkość procesów administracyjnych – ma istotne atuty. Ale trzeba uwzględnić sporo wyzwań, z których jednym mogą okazać się w przyszłości (wspomniane już) rosnące koszty pracy. Chociaż średnia płaca w Polsce jest nadal mniej więcej dwukrotnie mniejsza niż średnia w Europie, ten dystans będzie się zmniejszał. Polskę w roli „taniej montowni Europy” może w niedalekiej przyszłości zastąpić Ukraina, gdzie koszty pracy są dużo niższe. – Żeby się na to przygotować, musimy gruntownie przemyśleć źródła naszej przewagi konkurencyjnej – zaleca Przemysław Piętak.

Naturalnym pomysłem byłoby pozycjonowanie Polski jako kraju dla bardziej skomplikowanych procesów produkcji, wymagających bardziej doświadczonych kadr i rozbudowanego biznesowego ekosystemu. Pomóc może też fakt, że wiele projektów hi-tech już trafiło do Polski. Na przykład według danych Polskiego Stowarzyszenia Paliw Alternatywnych, jesteśmy już dziś największym w Europie i drugim na świecie (po Chinach) producentem akumulatorów do aut elektrycznych. Nadzieją napawa też wielomiliardowa inwestycja Intela w fabrykę chipów pod Wrocławiem, która ma dać Polsce wstęp do niezwykle dochodowej i przyszłościowej branży produkcji półprzewodników.

Friendshoring żyłą złota?

Ale czy obserwowany wzrost liczby inwestycji w produkcję nie jest przypadkiem chwilowy i czy ten segment nie podzieli losu e-commerce? – Nie, to nie jest zjawisko chwilowe. Sądzę, że przez następne 10 lat firm produkcyjnych z różnych części świata zainteresowanych wynajmem hal będzie przybywało – zapewnia Bogi Gabrovic. O tym, że udział produkcji w popycie na powierzchnie przemysłowe będzie nadal rósł, przekonana jest też Dorota Jagodzinska-Sasson. – Obserwuję tę zmianę od kilku lat i myślę, że w ciągu kolejnych lat to zjawisko ulegnie nasileniu – zapowiada ekspertka.

Z kolei zdaniem Przemysława Piętaka za dalszym wzrostem produkcji przemawia historia i specyfika Polski jako miejsca, w którym produkcja przeznaczona jest w głównej mierze na eksport, a więc w mniejszym stopniu podlega wahaniom lokalnej koniunktury. – Od momentu wejścia Polski do Unii Europejskiej w 2004 roku wartość eksportu z Polski wzrosła z 60 mld euro do 343 mld euro, czyli prawie sześciokrotnie. Widać więc, że mamy tu do czynienia z długookresowym trendem wzrostowym – tłumaczy Przemysław Piętak.

Nie ma wątpliwości także współzałożyciel Satoi – nadchodzące lata należą do produkcji. Zdaniem Marcina Tadeusza Ochyry, kluczową rolę odegra tu friendshoring, a zwłaszcza rosnąca rola Stanów Zjednoczonych. Polska ma bowiem na swoim terytorium już ponad 10 tys. żołnierzy amerykańskich, backoffice’y amerykańskich banków, oddziały Google’a w Warszawie i Wrocławiu, a wkrótce będzie mieć także – strategiczną z punktu widzenia własnego bezpieczeństwa – fabrykę półprzewodników Intela. Zgodnie z regułami friendshoringowymi, stajemy się zatem naturalnym terenem do coraz intensywniejszej ekspansji amerykańskiego biznesu, co na dodatek powinno wzmocnić atrakcyjność regionu w oczach inwestorów z innych stron świata.