Wakacyjna korekta

Tymczasem na początku października doszło to zmiany w retoryce przedstawicieli FED-u, co pozytywnie odbiło się na nastrojach inwestorów. Zapewne FED pozostawi stopy na obecnym poziomie długi czas, jednak wystarczyła sugestia braku dalszych podwyżek, by skierować indeksy do góry. Także inne ważne banki centralne – Anglii i Szwajcarii – wstrzymały się z podwyżkami, a wypowiedzi przedstawicieli banku centralnego strefy euro też sugerują koniec podnoszenia stóp. Zdaniem analityków rynki finansowe wkrótce rozpoczną grę pod obniżki stóp, co napędzi koniunkturę na giełdach. Inflacja hamuje, ale wraz z nią spowalnia także wzrost gospodarczy. Międzynarodowy Fundusz Walutowy w ostatniej prognozie wskazuje co prawda, że miękkie lądowanie światowej gospodarki jest najbardziej prawdopodobnym scenariuszem i obędzie się bez dramatów, to jednak okres wolniejszego rozwoju gospodarczego będzie wydłużony. W tym roku światowe PKB przyspieszy o 3 proc. (3,5 proc. rok wcześniej), a w 2024 – o blisko 3 proc. To sporo wolniej niż przez ostatnie 15 lat (licząc do 2020 roku), gdy średnie tempo wzrostu na świecie wynosiło 3,7 proc. Tymczasem fundusz przewiduje utrzymanie tego tempa w okolicach 3 proc. przez najbliższe cztery lata. Wszystko to efekt pandemicznych lat i związanego z tym załamania, do czego dołączyła niewidziana od dekad wysoka inflacja. Dla Polski z prognoz MFW wyłania się obraz niewielkiego wzrostu w tym roku (0,6 proc. PKB) i niewielkie przyspieszenie na rok przyszły – do ponad 2 proc. Ciągle są to jednak wartości wyraźnie niższe od tych z 2022 (gospodarka rosła w tempie 5,3 proc.) i 2021 roku (blisko 7 proc.). Niezbyt dobre perspektywy zostały potwierdzone poprzez obniżki prognoz dla polskiego PKB, dokonane zarówno przez agencje ratingowe, jak i zachodnie banki. Warszawska giełda podąża na razie śladami światowych parkietów (wraz z październikowym ożywieniem w Nowym Jorku, Frankfurcie czy Paryżu), a część strat odrobiły główne wskaźniki WIG. Warto tu przypomnieć, że nadal – licząc od początku roku – stopa zwrotu z tych indeksów jest dwucyfrowa.

Korekta dotknęła m.in. WIG-Nieruchomości, choć akurat budownictwo mieszkaniowe przeżywa boom i spółki tego segmentu nie mają problemu z pozyskaniem finansowania, czy to poprzez sprzedaż akcji (niedawno Archicom pozyskał tą drogą 220 mln zł), czy z obligacji (emisję szykuje m.in. Marvipol), a wraz z koniunkturą wracają również plany debiutów giełdowych (mowa o Murapolu i Unidevelopmencie). Podaż nie nadąża za popytem, choć eksperci nie są pewni jego trwałości. Zakupy na kredyt były wstrzymywane z powodu wysokich stóp procentowych i w oczekiwaniu na rządowe wsparcie, które równie szybko rozgrzało rynek, co się wyczerpało. A przecież Polskę czeka spowolnienie gospodarcze, które szczęśliwie nie przekłada się na bezrobocie (obecnie najniższe w historii), ale na przykład na konsumpcję już tak.

Na razie wśród deweloperów mieszkaniowych trwają żniwa. Dom Development w trzecim kwartale zwiększył sprzedaż o 54 proc. w ujęciu rocznym (narastająco za trzy kwartały – o 29 proc.), a Atal sprzedaż niemal podwoił – spółka zanotowała wzrost w trzecim kwartale o 90 proc. w ujęciu rocznym, choć, jak przekonuje w komentarzu deweloper, nie jest to wpływ programu rządowego, ale systematycznej poprawy nastrojów od początku roku. Nastroje te – jak zauważają deweloperzy – psuje problem z podażą, co ich zdaniem jest wynikiem opieszałości w uchwalaniu planów zagospodarowania przestrzennego czy innych kwestii związanych z administracją. Ceny mieszkań więc zauważalnie rosną, choć – m.in. zdaniem spółki Lokum – wzrosty w ostatnich miesiącach nie rekompensują zwyżek cen materiałów i wykonawstwa z lat 2021-2022. Z drugiej strony, analizując zestawione przez dziennik „Parkiet” marże z pierwszych sześciu miesięcy tego roku, trudno znaleźć tam spółkę, której rentowność brutto ze sprzedaży była niższa niż 30 proc. (a wspomniane Lokum osiągnęło 37 proc.!). Istotne jest tu jednak zastrzeżenie, że marże te dotyczą projektów rozpoczętych w połowie 2021 roku, a zarobek na tegorocznej sprzedaży zostanie ujawniony dopiero w sprawozdaniach za lata 2024-2025.

Tymczasem w segmencie nieruchomości komercyjnych widać mniejszą aktywność transakcyjną. Z danych JLL wynika, że w I półroczu wartość transakcji na rynku nieruchomości komercyjnych spadła w całym regionie CEE – w Polsce o 70 proc., w Czechach o 37 proc., a na Węgrzech o 60 proc. Zdaniem ekspertów z JLL jest to efekt niepewności związanej z sytuacją geopolityczną i zwiększonymi kosztami finansowania wynikającymi z wyższych stóp procentowych, co skutkuje wycofaniem się globalnych graczy. Lokalny kapitał jest również mniej aktywny, na dodatek ma mniejsze możliwości finansowe, a w przypadku Polski – także odczuwa brak regulacji związanych m.in. z podmiotami typu REIT. (Mir)