BREEAM to tylko jedna strona (zielonego) medalu

Każda firma wytycza własną drogę w kierunku neutralności pod względem emisji dwutlenku węgla, jednocześnie coraz częściej inwestorzy stawiają wymagania pod względem podejścia środowiskowego nie tylko własnej organizacji, ale też partnerom biznesowym. Dlatego też zrównoważony rozwój na rynku nieruchomości komercyjnych nie ogranicza się już tylko do uzyskania certyfikatu – dotyczy on podejścia do biznesu, w tym skupienia uwagi na redukcji emisji dwutlenku węgla.

Sektor nieruchomości odgrywa kluczową rolę w dekarbonizacji gospodarki – budynki odpowiadają za około 40 proc. globalnych emisji CO2. Etap budowy jest kluczowy pod względem ograniczenia emisji dwutlenku węgla, także podczas późniejszego użytkowania obiektów, również tych magazynowych. Zmniejszanie negatywnego wpływu na środowisko rozpoczyna się na długo przed rozpoczęciem inwestycji i wiąże się z szeregiem decyzji biznesowych, począwszy od doboru lokalizacji.

Parlament Europejski przyjął europejskie prawo o klimacie, które podnosi cel redukcji emisji gazów cieplarnianych do co najmniej 55 proc. do 2030 r. oraz ustanawia osiągnięcie neutralności klimatycznej do roku 2050. Unijne dyrektywy nakładają obowiązek dążenia do neutralności, co dla branży nieruchomości komercyjnych oznacza zintensyfikowanie działań prośrodowiskowych.

Zanim powstanie inwestycja

Już samo położenie gruntu determinuje rodzaj i skalę wpływu na środowisko naturalne. Projekty typu brownfield pozwalają na swoisty recykling terenu inwestycyjnego. Działki wcześniej już wykorzystywane jako tereny przemysłowe są idealnym miejscem do odtworzenia tkanki biznesowej dla kolejnych działań, często z innych niż dotychczas branż. Ponowne wykorzystanie obszaru minimalizuje zagospodarowywanie terenów zielonych, co samo w sobie jest świadectwem podejścia środowiskowego, a umiejętne zaplanowanie inwestycji tego typu pozwala ograniczać emisję dwutlenku węgla. Przy projektach brownfieldowych na przykład beton pozostały jako odpad po wyburzonych obiektach może zostać pokruszony i wykorzystany do budowy dróg. Doskonałym przykładem jest tutaj inwestycja w Amsterdamie, gdzie w Segro Park Amsterdam Airport stworzono drogę z asfaltu w 100 proc. pochodzącego z recyklingu (RAP).

Na polskim rynku również mamy przykłady ponownego zagospodarowania terenów przemysłowych, jak chociażby inwestycja Segro przy ulicy Annopol w Warszawie, gdzie dawniej znajdowała się Fabryka Samochodów Osobowych. Już teraz można zobaczyć, jak dawne budynki są zastępowane nowoczesnymi obiektami, które pozwalają na dalszy rozwój biznesu na tym samym obszarze. Działka jest zatem jedną z części składowych minimalizowania wpływu na środowisko naturalne.

Budowa a plan na redukcję emisji dwutlenku węgla

Redukcja emisji wbudowanego dwutlenku węgla jest sumą decyzji podjętych jeszcze na etapie planowania inwestycji. Dlatego też na samym początku najważniejsze jest określenie celu, a dokładnie poziomu emisji, jakiego bezwzględnie nie można przekroczyć. Deweloperzy posiadają szereg narzędzi, które pozwalają ten cel osiągnąć. Ważnym aspektem jest wstępna analiza całego procesu budowlanego jeszcze przed rozpoczęciem właściwych prac. Projektowanie nieruchomości w BIM-ie pozwala modelować dany obiekt i zakładać parametry, jakie ma osiągnąć. Poszczególnym elementom modelu można przypisywać różne właściwości, w tym te związane z wykorzystanymi materiałami budowlanymi oraz emisjami CO2 w procesie wytworzenia danego produktu, jak również te związane z dostawcami, lokalizacją i czynnikami wpływającymi na cały projekt. Wprowadzone w BIM parametry techniczne pozwalają tym samym uzyskać bieżące informacje o wbudowanym śladzie węglowym. I tu pojawia się wspomniany cel – poziom redukcji CO2. Przy dokładnie zaplanowanej inwestycji wiemy, jakie konkretnie parametry chcemy uzyskać w całym procesie powstania obiektu magazynowego.

Kolejnym elementem ograniczającym emisję CO2 jest minimalizowanie odległości transportowania produktów budowlanych. Korzystając z usług lokalnych dostawców, inwestorzy mogą nie tylko zmniejszyć negatywny wpływ na środowisko, ale też uzyskać niższą cenę. To również wspieranie lokalnych biznesów. Dla nas to niezwykle ważne ze względu na program Odpowiedzialne Segro, który dotyczy działań w całej naszej grupie. Trzy filary, które wyznaczają nam kierunki, to: wspieranie niskoemisyjnego rozwoju, inwestowanie w lokalne społeczności i środowisko naturalne oraz rozwijanie talentów.

Jako grupa obliczamy nasze emisje CO2 już od 2020 roku i sukcesywnie je zmniejszamy, a już w roku 2021 zweryfikowaliśmy cele dekarbonizacyjne Segro przez Science-Based Targets Initiative. Jednocześnie, posiadamy wiarygodnego partnera, który wspiera nas w weryfikacji ocen LCA (ang. life cycle assessment) wszystkich naszych realizacji – to pozwala na transparentną prezentację podejścia środowiskowego.

Efektywność energetyczna kluczem do zrównoważonego rozwoju

Poza monitorowaniem wbudowanego śladu węglowego, w kolejnym etapie kluczowe jest minimalizowanie emisji podczas eksploatacji. Istotnymi aspektami są tutaj: zwiększenie izolacyjności ścian i dachu, zastosowanie mechanicznej wentylacji z odzyskiem ciepła, energooszczędne źródła energii oraz oświetlenie LED z systemem sterowania DALI. Oszczędności w budynkach magazynowych możemy generować chociażby przy dostosowaniu oświetlenia i czasu pracy urządzeń do potrzeb prowadzonej działalności.

W tym kontekście warto wykorzystywać inteligentne rozwiązania i systemy takie, jak BMS, które umożliwiają nie tylko zbieranie danych o zużyciu energii, ale też pozwalają na ich bieżący monitoring i podejmowanie adekwatnych działań.

Kolejnym ważnym krokiem jest podjęcie wysiłków w celu rezygnacji lub zminimalizowania zużycia gazu, który generuje znaczne ilości dwutlenku węgla. Alternatywą może być wykorzystanie pomp ciepła pozwalających na odzyskiwanie ciepła z otoczenia. Równie istotne jest utrzymanie odpowiedniej temperatury na terenie magazynu. Warto również wspomnieć o prostej i skutecznej metodzie redukcji zużycia gazu. Często klienci nie mają świadomości, że zmniejszenie temperatury o jeden stopień powoduje redukcję zużycia nawet o 5-7 proc.

Wiele odsłon certyfikacji

Sektor nieruchomości magazynowych, podobnie do biurowego, poddaje się zielonej certyfikacji budynków. Dane pokazują, że do 2023 roku magazyny w Polsce stanowiły 33 proc. wszystkich budynków z zielonymi certyfikatami. Firmy często decydują się na standard BREEAM lub LEED, ale pamiętajmy, że choć uzyskanie certyfikacji jest gwarancją weryfikacji wszystkich etapów inwestycji pod kątem zrównoważonego rozwoju i wpływu na środowisko, to cały proces powstawania budynku oraz jego późniejsza eksploatacja składają się na tworzenie obiektów, które są faktycznie „zielone”. To inwestor decyduje, jakie standardy jest w stanie oraz chce spełnić w danej lokalizacji i ile uzyska punktów niezbędnych do certyfikacji. W Segro od 10 lat wszystkie nasze nowo powstałe budynki magazynowe i produkcyjne uzyskują certyfikat BREEAM na poziomie Good i Very Good, a od początku 2022 – na poziomie Excellent.

Podsumowując: w branży nieruchomości kluczowe jest podejście holistyczne, uwzględniające cały proces budowy i eksploatacji magazynów. Często termin „zielony” kojarzy się jedynie z uzyskaniem dla budynku certyfikatu środowiskowego, istotne jest jednak głębsze zrozumienie tego procesu, który oczywiście w wielu aspektach przekłada się na punktację, jednak obejmuje także narzędzia mogące podnieść standardy zrównoważonego rozwoju na wyższy poziom.

***

Człowiek pełen energii

Stanisław Zysek jest dyrektorem technicznym z ponad 20-letnim doświadczeniem zdobytym w międzynarodowych korporacjach w Polsce, w tym 15-letnią praktyką na rynku nieruchomości komercyjnych. Od dziesięciu lat zarządza zespołem technicznym firmy Segro w Europie Centralnej. Przed podjęciem pracy w Segro Stanisław Zysek przez osiem lat zdobywał doświadczenie zawodowe w branży instalacji elektrycznych w firmach Elin EBG oraz Mercury Engineering. Jest absolwentem Wydziału Elektrycznego Politechniki Śląskiej.