Materace pełne pieniędzy

Magda Rachwald, "Eurobuild CEE": Wrócił Pan do Student Depot po kilkuletniej przerwie. Rynek w tym czasie przeszedł wiele zmian, a co zmieniło się w samej platformie?

Michał Obara, dyrektor zarządzający Student Depot: W firmie działo się bardzo wiele, ale może zacznę od czegoś, co się nie zmieniło. Kiedy opuszczałem Student Depot w 2018 roku, byliśmy największym operatorem i właścicielem prywatnych akademików w Polsce – i tak jest do dzisiaj. Dziś na pewno firma jest bardziej profesjonalna, inna jest też skala działania. Mamy 40-osobowy zespół, dziewięć funkcjonujących projektów, jeden w budowie, kolejny w przygotowaniu, ponadto chcielibyśmy dostarczać co najmniej dwa nowe projekty w ciągu roku. Te plany rozwojowe wspierane są przez 100-procentowego udziałowca platformy – Kajima Europe. Nasz pierwszy projekt, który zrealizowaliśmy od podstaw we Wrocławiu, bardzo różni się od tego, który oddaliśmy w tym roku akademickim w Warszawie. Różnice widoczne są w ilościach przestrzeni wspólnych, wielkościach pokoi czy w stylu wyposażenia. Nauczyliśmy się wiele, jeżeli chodzi o jakość akademików, ale także o jakość obsługi. Student Depot nie zatrudnia zewnętrznych operatorów i pod tym względem jesteśmy naprawdę wyjątkowi. Wiemy, że pracujemy z wymagającym klientem – opłaty są stosunkowo wysokie, więc studenci i ich rodziny mają prawo wymagać najwyższej jakości. Trzeba poświęcić sporo czasu i wysiłku, żeby przekonać ich do siebie i zatrzymać na dłużej.

Ale widać znaczący wzrost konkurencji w tym sektorze.

Rzeczywiście, inwestorów i platform jest więcej, ale jest też więcej działek, które można wykorzystać. Konkurencja wpływa bardzo pozytywnie na wszystkich, również na nas, bo na tym stosunkowo młodym rynku uczymy się od siebie wzajemnie. Polska ma bardzo duży potencjał rozwoju, bo z prywatnych platform korzysta obecnie tylko 1 proc. studentów. W Holandii wskaźnik ten wynosi 9 proc., w Niemczech – 7, a w Wielkiej Brytanii – aż 21. Na rynku jest więc miejsce nie tylko na kolejne projekty, ale również na kolejne platformy. Nowi inwestorzy tylko potwierdzą, że rynek w Polsce jest atrakcyjny i dogania kraje europejskie, co w dłuższym okresie przełoży się na wycenę tego typu aktywów.

Co sprawia, że prywatne akademiki to interesująca dla inwestorów nisza?

O rynku prywatnych akademików mówiono w Polsce coraz więcej od 2016 czy 2017 roku – ten format miał być alternatywą dla innych rodzajów nieruchomości, zwłaszcza że dobrze rozwijał się w Europie Zachodniej. Inwestorzy w Polsce podejmowali więc rozmaite próby działania, ale przekonywali się, że to trudne aktywa. Wtedy przyszła pandemia, później wojna w Ukrainie, co zweryfikowało rynek. Niektóre podmioty, które chciały budować na przykład biura, dzisiaj z tego zrezygnowały, a inne, planujące mieszkania na wynajem (a tu konkurencja jest naprawdę duża), zastanawiają się, czy ruszać z tymi projektami. W efekcie pojawiają się okazje inwestycyjne, co powoduje przyspieszenie rynku. Projekty akademików są odporne na zmiany gospodarcze – zawsze będą potrzebne, a wahania stóp kapitalizacji są mniejsze niż np. w przypadku retailu czy biur.

Jakie nowe projekty są w przygotowaniu? Czy rozważacie Państwo również modernizacje?

Obecnie mamy około 4,2 tys. łóżek, do tego wyniku doszliśmy w 10 lat. Przed dekadą w Poznaniu rozpoczęliśmy rozbudowę naszego najstarszego akademika, a obecnie w jego bezpośrednim sąsiedztwie realizujemy kolejny budynek na ponad 400 łóżek, który planujemy otworzyć na sezon akademicki 2025/2026. Mamy zabezpieczoną działkę pod drugi projekt w Gdańsku, staramy się również zabezpieczyć kolejne grunty. Wiemy, że takich obiektów brakuje także np. w Rzeszowie, Bydgoszczy czy Kielcach, ale to trudniejsze rynki, dlatego dzisiaj skupiamy się na siedmiu kluczowych miastach – głównych ośrodkach akademickich, w których studiuje znaczna liczba zagranicznych studentów. Jeśli chodzi o modernizacje, to w naszej branży są to trudne przedsięwzięcia głównie pod kątem spełniania oczekiwań studentów – liczba budynków dających szansę na drugie życie jest niewielka.

A jak wyglądają Pańskie doświadczenia z czasów studenckich? Mieszkał Pan w akademiku?

Studiowałem w Krakowie i nie korzystałem z tej formy zakwaterowania, bo najzwyczajniej w świecie nie zakwalifikowałem się. Takie sytuacje są nadal bardzo częstym zjawiskiem na większości państwowych uczelni. Miałem jednak wielu znajomych w akademikach, których regularnie odwiedzałem w celach naukowych czy towarzyskich, bo tam życie studenckie od zawsze kwitnie. Miało to swoje plusy, ale też minusy, bo każdy ma czasem ochotę na odrobinę spokoju i prywatności, o co w akademiku wtedy było bardzo trudno. Piętrowe łóżka, umywalki w pokojach, wspólne łazienki z niekończącymi się kolejkami na korytarzu – to miało swój urok, ale ponad 20 lat temu, bo dzisiejsi studenci mają zupełnie inne oczekiwania.