Wiatr w żagle
Powierzchnie magazynowe i produkcyjne
Alex Hayes, „Eurobuild CEE”: Na początku tego roku Panattoni Europe poinformował, że w 2011 wybudował 164 tys. mkw. i wynajął 350 tys. mkw. powierzchni (z czego 254 tys. mkw. nowym najemcom), a kolejne 100 tys. mkw. było w fazie realizacji. Co się zmieniło od tego czasu?
Robert Dobrzycki, partner zarządzający Panattoni Europe na Europę Środkowo-Wschodnią: Od początku 2012 roku zbudowaliśmy 100 tys. mkw. powierzchni dla takich klientów, jak Delphi, Recaro i Manuli Hydraulics. Dziś w fazie budowy jest 135 tys. mkw. Wiosną zaczęliśmy realizację kilku kolejnych obiektów. Rozbudowujemy nasze parki o nowe BTS-y. Mamy też kilka nowych działek, a jesienią zaczynamy nasz pierwszy projekt typu retail box. Podpisaliśmy umowy najmu z takimi klientami, jak Pilkington i Lear. Parki w Mysłowicach, Łodzi i Wrocławiu są rozbudowywane.
A co z realizacją projektów spekulacyjnych?
Ostatnio niewiele działo się na tym polu. Możemy spekulacyjnie dodać powierzchnię do magazynu, dla którego podpisano wstępną umowę najmu, lecz tylko w takich lokalizacjach, w których ma to sens, to znaczy w istniejących obiektach w Gliwicach, Gdańsku, Mysłowicach czy Wrocławiu.
Czy uważa Pan, że budowa nowych dróg umożliwia nowym graczom wejście na rynek?
Nowe drogi zmieniają przemysłową mapę Polski. Wiele starych staje się drogami lokalnymi. Są nadal dobre, ale teraz wykorzystywane w inny sposób. Jednak plany budowy autostrad istnieją od dłuższego czasu. Te drogi nie pojawiły się znienacka, znikąd. Strategia firmy Panattoni zawsze uwzględniała planowaną sieć autostrad.
Goodman postrzega swoją przewagę rynkową w finansowaniu, które pozwala mu budować więcej niż konkurencja.
W ciągu ostatnich pięciu lat Panattoni stale się rozwija, zarówno spekulacyjnie, jak i przez realizację obiektów na potrzeby konkretnych użytkowników – BTS. Byliśmy i pozostajemy najbardziej aktywnym deweloperem obiektów magazynowych. Nie jesteśmy powiązani z żadnym konkretnym funduszem, który stosuje określone kryteria inwestowania i przydziału środków, lecz z wieloma źródłami kapitału, które w różny sposób postrzegają kwestie finansowania. Uważamy, że ta strategia jest mniej ryzykowna niż powiązanie z jednym źródłem kapitału. Oczywiście, niektórzy nasi konkurenci mają inną strukturę i stanowią raczej źródło produktów inwestycyjnych dla spółek inwestycyjnych, ale dla nas źródła kapitału to raczej środki do prowadzenia działalności.
Goodman chce zostać czołowym deweloperem powierzchni magazynowych w Polsce.
Od początku działania firmy
Panattoni w Polsce dążymy do poprawy osiąganych wyników. Oczywiście, krajobraz konkurencyjny stale się zmienia. Bycie numerem jeden to efekt naszych działań, a nie nasz cel.
Podczas wywiadu z „Eurobuild CEE”, jeszcze w 2005 roku, wydawał się Pan bardziej ambitny.
W lipcu 2005 byłem bardzo ostrożny. Powiedziałem, że chcemy wejść na rynek i zobaczyć, co uda nam się tu osiągnąć. Oczywiście, zawsze mogę wstać i powiedzieć, że jesteśmy w stanie przejąć cały rynek. Ale nie dążymy do tego. Wprawdzie nigdy nie wiadomo, jaka będzie koniunktura, ale reszta zależy od nas.
PointPark Properties niedawno poinformował, że ma pierwszy w Polsce magazyn z certyfikatem BREEAM. Jakie osiągnięcia na tym polu ma Panattoni Europe?
Jesteśmy dość otwarci na ekologię. Tam, gdzie tylko będzie to możliwe, postaramy się uzyskać certyfikat. Obecnie wdrażamy BREEAM w naszym pierwszym budynku.
Gdzie znajduje się ten pierwszy magazyn?
W Łodzi. Z całą pewnością będzie to jeden z wielu takich obiektów. Certyfikat to po prostu uporządkowany sposób przestrzegania zasad, które umożliwiają bardziej zrównoważony rozwój. Wiele spośród naszych budynków ma już ekologiczne elementy, szczególnie projekty budowane dla konkretnych użytkowników.
W jakim kierunku będzie rozwijał się polski rynek magazynów?
Głównym motorem są nadal niższe koszty zatrudnienia. W całej Europie widzimy spowolnienie, poszczególne sektory wdrażają oszczędności. Oznacza to, że wiele firm przenosi się z Europy Zachodniej do Europy Środkowej, co jest nadal głównym czynnikiem rozwoju przemysłu w Polsce. Po drugie, nowa infrastruktura zmienia mapę Polski i sprawia, że odległości między miastami maleją. Oznacza to, że nie trzeba mieć magazynów w każdym mieście, działalność może być bardziej scentralizowana. Dzięki nowej infrastrukturze, będziemy obserwować rozwój wielu węzłów o kluczowym znaczeniu, w których będą realizowane obiekty BTS.
Czy to oznacza, że magazyny nie będą budowane w mniejszych miastach, w których jest już autostrada, na przykład w pobliżu granicy z Ukrainą?
W takich regionach widzę potencjał rozwoju magazynów, które obsługują lokalny sektor dystrybucji oraz obiektów przy zakładach produkcyjnych w strefach ekonomicznych. Jednak największe rynki magazynów będą znajdować się na Górnym Śląsku i w centralnej Polsce.
Gorące lokalizacje, Pana zdaniem, to…
Dla obiektów logistycznych będzie to centralna Polska i Śląsk, a dla przemysłowych – zachodnia i południowa część kraju.
Dlaczego akurat w tam?
Zakłady przemysłowe muszą znajdować się w pobliżu Niemiec i Austrii, a tania siła robocza dostępna jest z dala od dużych miast.
Rozwój sektora handlu elektronicznego (e-commerce) ma zwiększyć zapotrzebowanie na powierzchnię magazynową, ponieważ towary sprzedawane przez internet wymagają mniejszej powierzchni sklepowej, natomiast większej magazynowej.
Zgadzam się. Firmy takie, jak Amazon, nie prowadzą sprzedaży przez sklepy, dlatego towary muszą przechowywać w magazynach, to oczywiste. Zamiast prowadzić sklep w Złotych Tarasach, firma z sektora e-commerce może wynajmować powierzchnię od nas. Przykładem jest magazyn, który wybudowaliśmy w Poznaniu dla sieci H&M – zamówienia wysyłkowe tej firmy są realizowane bezpośrednio za naszym pośrednictwem. Taka tendencja będzie występowała w Polsce, choć nie jest aż tak dobrze widoczna jak w Europie Zachodniej.
Panattoni Europe za rok…
Dobra sytuacja firmy zależy od naszej pracy. Jestem optymistą. Do końca roku powinniśmy zakończyć rozpoczęte projekty w sposób satysfakcjonujący dla klientów. Stale analizujemy potencjalne przedsięwzięcia i dostosowujemy swoją działalność tak, aby w nadchodzącym roku spełnić zapotrzebowanie rynkowe. Jeżeli będziemy robić to we właściwy sposób i złapiemy wiatr w żagle, będę szczęśliwy.
Rozumiem więc, że – używając Pana słów – firma złapała wiatr w żagle?
Dotychczas jestem raczej zadowolony z oceny działalności firmy. Jesteśmy numerem jeden pod względem ilości oddawanej powierzchni – od czasu kryzysu zrealizowaliśmy dwa razy więcej powierzchni niż deweloper zajmujący pod tym względem drugą pozycję. Wyniki po wystąpieniu kryzysu są naprawdę dobrym miernikiem działalności dewelopera.
Robert Dobrzycki
rozpoczął karierę w firmie Panattoni w lipcu 2005 roku na stanowisku dyrektora zarządzającego na Polskę. Po roku został partnerem grupy na region Europy Środkowej i Wschodniej. Wcześniej zajmował stanowisko dyrektora generalnego firmy Menard Doswell & Company. Jest absolwentem Wydziału Zarządzania Uniwersytetu Warszawskiego. Obecnie portfel Panattoni Europe w Polsce obejmuje 1,4 mln mkw. powierzchni, a odsetek powierzchni niewynajętych utrzymuje się poniżej 2 proc. Firma realizuje ponadto dwie inwestycje w Czechach oraz dwie kolejne na Słowacji. Grupa Panattoni została założona w Stanach Zjednoczonych w 1986 roku przez Carla D. Panattoniego. Na rynku europejskim zadebiutowała w 2004, a obecnie działa w dziesięciu krajach Ameryki Północnej i Europy. Panattoni otworzył biura w Pradze, Amsterdamie, Luksemburgu, Paryżu, Barcelonie, Mediolanie i Rzymie oraz
w 2010 roku w Niemczech.
