Zielona kropka nie wystarczy

MDC2 jest aktywne na polskim rynku magazynowym od prawie czterech lat. Co wydarzyło się w firmie od tego czasu?

Firmę założyliśmy w 2021, a jako partner założycielski z przyjemnością obserwowałem, jak nasz zespół się rozwijał i adaptował do nietypowych wyzwań ostatnich lat – od sytuacji postpandemicznej, przez inflację i stopy procentowe, aż po wojnę w Ukrainie – które zniszczyłyby wiele przedsiębiorstw. Kluczowym czynnikiem odpowiadającym za nasz rozwój była odporność, co zawdzięczamy każdemu pracownikowi MDC2. Obecnie zatrudniamy około 20 osób, ale zamierzamy poszerzyć to grono. Planujemy bowiem poprowadzić naszą działalność w kierunku 10-procentowego udziału w rynku. Wciąż się rozwijamy i jesteśmy niesamowicie podekscytowani nie tylko własnym potencjałem, ale też możliwościami całego polskiego rynku logistycznego i magazynowego. Kolejna dekada przyniesie nowe perspektywy, a ponieważ MDC2 przyczyniło się do popularyzacji założeń ESG w Polsce, z pewnością odegramy ważną rolę w dalszym rozwoju tego obszaru.

Działalność waszej firmy rozpoczęła się tuż po pandemii. Jak bardzo zmieniła się od tego momentu struktura rynku?

Wybuch pandemii był wydarzeniem bezprecedensowym, które załamałoby każdy rynek, jednak drugie uderzenie w postaci wojny w Ukrainie oznaczało, że wszelkie wcześniejsze prognozy nie mają już mocy. Obecnie widzimy, że rzeczywistość rynkowa staje się coraz bardziej konkurencyjna, a kilka podmiotów działa i współzawodniczy o udział w niej naprawdę dynamicznie. Na pierwszy plan wysunęła się jakość, a to bardzo dobry znak. Kluczowym czynnikiem wpływającym na sytuację w ciągu ostatnich paru lat na pewno było finansowanie. Najwięksi inwestorzy niechętnie ryzykują, jeśli chodzi o pozwolenia czy umowy przednajmu, jednak jeśli dysponuje się produktem wysokiej jakości, a najemcy są stabilni finansowo, transakcje nadal są zawierane. Kolejnym obszarem zainteresowania jest koncentracja na zrównoważonym rozwoju, a więc budynkowi nie wystarczy już „zielona kropka” od BREEAM. Teraz wymaga się certyfikacji na poziomie „Excellent” lub „Outstanding”. A tylko około 3-4 proc. wszystkich nowoczesnych nieruchomości magazynowych w Polsce posiada tytuł „Excellent” w kategorii New Construction! Nasuwa się pytanie, co mieli w głowie inwestorzy, którzy budowali nowe obiekty pomiędzy wielkim kryzysem finansowym a początkiem bieżącego spowolnienia.

Czy można powiedzieć, że rynek się już ustabilizował po boomie, który nastąpił po pandemii? I czy uważasz, że za rogiem może już czekać kolejny?

Nie nazwałbym tego póki co stabilnością. Amerykański System Rezerwy Federalnej i Europejski Bank Centralny mają jeszcze trochę do zrobienia. Pojawiają się jednak powody do optymizmu, także jeśli chodzi o perspektywy dla polskiego rynku. Kiedy cykl stóp procentowych w sposób trwały będzie się obniżał, wtedy będziemy mogli mówić o stabilizacji. Potrzebne jest także ożywienie w gospodarce i na rynku najmu, na którym wzrost wciąż jest dość słaby, choć również tam pojawiają się oznaki odbicia. Polska ma potencjał, by stać się „gospodarką tygrysa”, dystansując się od procesu globalizacji. Co prawda kraj ma dużo do zrobienia, chociażby w obszarze infrastruktury energetycznej, co może stanowić przeszkodę dla boomu. Jednak ogólnie rzecz biorąc, jego przyszłość rysuje się w jasnych barwach.

Nad czym obecnie pracuje MDC2?

Mamy w planach bardzo dynamiczne i ciekawe projekty. Zostaną one jednak ogłoszone w swoim czasie.

A jak przebiega u was proces wynajmu? Do jakich sektorów należą najemcy? I czy trend nearshoringu wpłynął już znacząco na rynek?

Myślę, że radzimy sobie całkiem nieźle – poziom wynajmu naszych projektów wynosi około 80 proc., a średnia rynkowa to tylko 45 proc. Nasz tenant-mix jest całkiem różnorodny, ale można powiedzieć, że przyciągamy klientów o wysokiej wartości dodanej. Nearshoring rzeczywiście rośnie w siłę i stanowi w tej chwili kluczowy napęd dla rynku. Spodziewam się, że ów trend będzie w przyszłości odpowiedzialny za wzrost popytu. W obszarze komercjalizacji widać obecnie pewne deficyty, ale wydaje się, że ta tendencja się odwraca.

To, co jest nietypowe w MDC2, to że wszyscy pracownicy mają letni urlop w tym samym czasie. A jak ty spędziłeś wakacje?

Tak, cała firma ma wolne w pierwszym tygodniu lipca. Uważamy za ważne, by wszyscy mogli odpocząć i naładować baterie w tym samym czasie. To dodatkowy tydzień urlopu, realizowany poza ustawowym standardem, a więc mały prezent dla całego zespołu. Ja w tej chwili jestem akurat we Włoszech – lubię atmosferę późnego lata bardziej niż chaos panujący w szczycie sezonu.