Nieruchomości 2.0 czyli 25 lat później

Ewolucja na polskim rynku nieruchomości była napędzana przez szereg zjawisk – od geopolityki i globalizacji, przez lokalne zmiany demograficzne, aż po rewolucję technologiczną i nowe modele pracy. Przemiana, która dokonała się w ciągu ostatnich 25 lat, to nie tylko efekt gospodarczych inwestycji, ale również głębokich zmian społecznych i kulturowych.

Skromne początki dynamicznego rozwoju

Punktem zwrotnym dla rodzimego rynku nieruchomości był rok 2004 i wejście Polski do struktur Unii Europejskiej. Otwarcie granic i unifikacja przepisów umożliwiły napływ międzynarodowego kapitału. W Polsce zaczęli działać globalni gracze, a ich obecność przyspieszyła profesjonalizację rynku. Budowa nowoczesnej infrastruktury transportowej, przede wszystkim sieci dróg ekspresowych i terminali przeładunkowych, umożliwiła rozwój rynku magazynowego i handlowego. Parki logistyczne zaczęły pojawiać się w miejscach wcześniej niedostępnych. Po 2000 roku rozpoczął się także okres intensywnej ekspansji centrów handlowych, które zmieniły styl życia Polaków. Poza strefą modową galerie handlowe zaproponowały nieobecną dotąd w tego typu obiektach ofertę gastronomiczną i rozrywkową, a Polacy poznali multipleksy. Rozwój sektora nowoczesnych usług dla biznesu był z kolei jednym z motorów rozwoju rynku biurowego. Polska stała się atrakcyjnym miejscem dla inwestorów szukających wykwalifikowanej kadry pracowniczej i stosunkowo niskich kosztów operacyjnych. Na mapie inwestycyjnej swoją obecność zaznaczały również miasta regionalne. Kraków, Wrocław, Trójmiasto, Poznań i Katowice zaczęły konkurować z Warszawą.

Mała przerwa na… kryzys

W latach 2008-2009 nastąpiło wyhamowanie aktywności inwestycyjnej, będące następstwem globalnego kryzysu gospodarczego. Część projektów została opóźniona lub całkowicie wstrzymana, szczególnie na rynku biurowym i handlowym. Inwestorzy zagraniczni wstrzymywali decyzje zakupowe, a finansowanie nowych inwestycji było trudniejsze do pozyskania. Mimo to Polska – jako jeden z nielicznych krajów UE, który uniknął recesji – stosunkowo szybko odzyskała zaufanie inwestorów. Już od 2010 roku rynek stopniowo się odbudowywał, a Warszawa i główne miasta regionalne ponownie przyciągały kapitał.

Pandemia zmienia reguły gry

Kolejne lata przyniosły następne zmiany. Pandemia Covid-19 z 2020 roku wywróciła rynek do góry nogami. Zmiana modelu pracy czaiła się za rogiem już od lat, ale pandemia przyspieszyła i spopularyzowała pracę hybrydową, co trwale zmieniło sposób wykorzystania biur. Nowy model pracy, wraz ze wzrostem pustostanów, wymusił zmiany w projektowaniu biur. Kluczowym elementem stała się elastyczność, coraz większą rolę zaczęła odgrywać jakość przestrzeni wspólnych. Biura zmieniły układy przestrzenne, wprowadzono strefy do pracy hybrydowej, rozbudowane części budynków przeznaczono do rekreacji i integracji. Wszystko, by zachęcić pracowników do powrotu do biur. Sektor biurowy odpowiedział nowym modelem działania – pojawiły się coworki oraz przestrzenie serwisowane. Pandemia zmieniła również charakter popytu na powierzchnie magazynowe. Ze względu na wzrost znaczenia e-commerce, firmy kurierskie, sieci spożywcze i sklepy internetowe zapragnęły być bliżej odbiorców, co spopularyzowało miejskie magazyny, ulokowane na obrzeżach dużych ośrodków. Wzrosło znaczenie wykorzystania nowoczesnych technologii i automatyzacji procesów w centrach logistycznych. Mimo to sektor nieruchomości w Polsce, w porównaniu z innymi rynkami, ciągle nie jest branżą wysoce zdigitalizowaną.

Zrównoważony rozwój dyktuje warunki

W ostatnich latach pojawił się kolejny czynnik kształtujący rynek. O kierunku rozwoju inwestycji zaczęły decydować kwestie związane ze zrównoważonym rozwojem i wymogami raportowania ESG. Najemcy, inwestorzy, a przede wszystkim instytucje udzielające finansowania oczekują dziś, że budynki będą nie tylko nowoczesne, ale też ekologiczne. Międzynarodowe certyfikaty środowiskowe LEED, BREEAM i WELL, oceniające wpływ nieruchomości na otoczenie i na szeroko rozumiany dobrostan użytkowników, stały się nie tyle standardem, co wręcz jednym z kluczowych elementów decydujących o wartości obiektu. Deweloperzy inwestują w technologie wspierające energooszczędność i niskoemisyjność budynków, prześcigają się w stosowaniu coraz wymyślniejszych proekologicznych rozwiązań. W ostatnich latach zmieniło się również podejście do funkcji nieruchomości komercyjnych. Coraz więcej inwestycji to projekty mixed-use, które łączą biura, retail, gastronomię i kulturę.

Nie zapominajmy o geopolityce

Last but not least. Trwająca już trzeci rok wojna w Ukrainie podkreśliła strategiczne znaczenie Polski jako stabilnego zaplecza dla firm z Europy Wschodniej. Ze względu na niepewną sytuację geopolityczną za wschodnią granicą Unii Europejskiej nastąpił wzrost zainteresowania powierzchniami magazynowymi i biurowymi ze strony firm relokujących działalność z Rosji, Ukrainy i Białorusi. Pojawiły się też inwestycje w produkcję i logistykę „bliskiego łańcucha” – tzw. nearshoring.

Ćwierć wieku temu mapa nieruchomości Warszawy wyglądała zupełnie inaczej niż dziś. Przyjrzyjmy się najciekawszym przykładom transformacji, obszarom i zjawiskom, które przeszły najbardziej spektakularne zmiany.

Od Mordoru do Shire

Wzrost gospodarczy, wstąpienie Polski do UE oraz rosnąca ekspansja zagranicznych korporacji, które na początku XXI wieku zaczęły otwierać w stolicy swoje centrale, w naturalny sposób przyspieszyły rozwój nowoczesnych dzielnic biznesowych. Zapotrzebowanie na nowe powierzchnie biurowe przyczyniło się do powstania warszawskiego Mordoru. Służewiec, dawna dzielnica przemysłowa strategicznie położona blisko lotniska, w błyskawicznym tempie przepoczwarzył się w największe stołeczne zagłębie biurowe o niechlubnej nazwie zaczerpniętej z powieści Tolkiena. Dzielnicę charakteryzowała chaotyczna zabudowa, problemy komunikacyjne, korki i brak miejsc do parkowania, a do tego ta część miasta „wymierała” na weekendy. Monokultura biurowa na Służewcu nie przetrwała (całe szczęście!) próby czasu. Postpandemiczny spadek popytu na biura przypieczętował los wielu obiektów. Od kilku lat Służewiec po raz kolejny jest wielkim placem budowy. Część starych budynków biurowych jest wyburzana, a w ich miejscu powstają nowoczesne osiedla mieszkaniowe. Rozbudowywana jest siatka ulic, ulepszono infrastrukturę transportową, powstają parki i zielone skwery, przestrzeń publiczna zyskuje bardziej przyjazne oblicze. Służewiec nie chce ponownie stać się monokulturą. Najatrakcyjniejsze budynki komercyjne przechodzą modernizacje i nadal oferują wysokiej jakości przestrzenie biurowe. Dzięki temu młoda dzielnica ma szansę stać się przykładowym miastem 15-minutowym.

Wolę Wolę

Nie ma dziś w Warszawie miejsca, które lepiej oddawałoby skalę i tempo urbanistycznej transformacji niż okolice Ronda Daszyńskiego. Jeszcze kilkanaście lat temu ta postindustrialna część Woli pozostawała na peryferiach miejskiej świadomości. Przełom nastąpił wraz z budową Muzeum Powstania Warszawskiego i wytyczeniem drugiej linii metra, która stała się impulsem do odblokowania potencjału tej, jakby nie patrzeć, bardzo centralnie położonej części stolicy. W krótkim czasie zdegradowane tereny pofabryczne ustąpiły miejsca nowoczesnej tkance miejskiej. W miejscu dawnych zakładów przemysłowych wyrosły szklane wieżowce, otoczone przestrzenią publiczną i doskonale skomunikowane. Dzięki inwestycjom zlokalizowanym na Woli warszawski skyline zyskał charakter metropolitalny. Powstały tu najbardziej spektakularne realizacje ostatnich lat: kompleks Warsaw Spire, The Warsaw Hub, Skyliner, najnowsza stołeczna wieża The Bridge, a także najwyższy budynek w Unii Europejskiej – wznoszący się na wysokość 310 metrów Varso Tower. Urbanistyczna ofensywa w tej części miasta wciąż trwa. W miejscu dawnego Domu Słowa Polskiego i zakładów poligraficznych trwa realizacja potężnego wielofunkcyjnego projektu Towarowa 22. Tuż obok, na terenie byłej fabryki Polfy, powstaje Noho One – kolejna prestiżowa inwestycja o miastotwórczym potencjale. Wspólnym mianownikiem tych projektów jest skala, różnorodność funkcji i nacisk na wyjątkową jakość przestrzeni publicznej. Wszystko to sprawia, że okolice Ronda Daszyńskiego stały się nowym sercem biznesowej Warszawy, co w symboliczny sposób domknęło przemianę Woli.

Z pastwisk do miasta marzeń

Ogromnej transformacji uległy dzielnice peryferyjne. Jeszcze pod koniec lat 90. dużą część Wilanowa stanowiły niezagospodarowane łąki i pastwiska. Wszystko zmieniło się, gdy urbanista i architekt Guy Perry zaprezentował śmiałą, jak na tamte czasy, koncepcję zagospodarowania rozległych Pól Wilanowskich. Jego wizja zakładała stworzenie nowej dzielnicy – spójnej urbanistycznie, z klarowną siatką ulic, miejscami zarezerwowanymi pod szkoły, przychodnie, parki i usługi. Choć dla wielu projekt brzmiał utopijnie, dziś, po 25 latach, Miasteczko Wilanów to jeden z najlepiej rozpoznawalnych adresów w Warszawie. Na rozległych polach powstała modna, samowystarczalna dzielnica uwielbiana przez aspirującą klasę średnią. Rosnące oczekiwania mieszkańców sprawiły, że deweloperzy w Wilanowie zaczęli konkurować nie tylko metrażem i ceną za metr, ale przede wszystkim jakością urbanistyki, architektury oraz dostępem do zieleni i przestrzeni wspólnych. Powstała dzielnica, która dla jednych jest wzorcem współczesnego planowania miejskiego, dla innych – przedmiotem krytyki (odnoszącej się do stylu życia i ego mieszkańców) lub po prostu zazdrości. Jedno jest pewne – Miasteczko Wilanów nie pozostawia nikogo obojętnym. Zwieńczeniem miejskiej transformacji tej okolicy stało się oddanie do użytku długo wyczekiwanej linii tramwajowej, łączącej dzielnicę z centrum miasta. Dzięki tej inwestycji Wilanów został ostatecznie zintegrowany z tkanką Warszawy, stając się nie tylko sypialnią klasy średniej, ale pełnoprawnym uczestnikiem miejskiego życia. Miasteczko Wilanów stanowi przykład tego, jak konsekwentna realizacja wizji urbanistycznej może w ciągu zaledwie jednego pokolenia przekształcić peryferie w nowoczesne, żywe miasto.

Stara dobra galeria

Warszawski sektor handlowy przeszedł w ciągu ostatnich dwóch dekad długą drogę – od błyskawicznego rozwoju pierwszych centrów handlowych w latach 90., przez okres ekspansji i nasycenia rynku, po współczesne próby redefinicji swojej roli. Początkowo chodziło przede wszystkim o wygodę. Skupienie szerokiej oferty handlowej pod jednym dachem było nowością i przyciągało rzesze klientów. Z czasem rynek dojrzał, a konsumenci zaczęli oczekiwać więcej. W odpowiedzi obiekty handlowe coraz częściej przekształcają się w wielofunkcyjne centra doświadczeń, łącząc zakupy nie tylko z gastronomią i rozrywką, ale także z funkcją kulturalną i szeroko rozumianymi usługami. Coraz większy nacisk kładzie się na jakość architektury, przestrzeń publiczną i sposób spędzania czasu. Symbolem tego procesu pozostaje legendarna Galeria Mokotów (dziś Westfield Mokotów), która w 1999 roku wyznaczyła nowy standard zakupów w stolicy, a na przestrzeni lat, podążając z duchem czasu, była wielokrotnie modernizowana i rozbudowywana. To właśnie takie obiekty, jak Galeria Mokotów, Arkadia czy Złote Tarasy kształtowały nowe nawyki konsumenckie warszawiaków, przyciągając nie tylko bogatą ofertą, ale też coraz nowocześniejszą formą. Procesy rekomercjalizacji i modernizacji stają się dziś standardem. Warszawski retail redefiniuje na nowo swoją tożsamość. Centra handlowe już nie tylko sprzedają – one zapraszają do spędzania czasu, budując wspólnoty.

Akcja rewitalizacja

Postindustrialne przestrzenie przekształcone w wielofunkcyjne obiekty handlowo-usługowo-biurowo-mieszkalne stały się symbolem nowego podejścia do miejskiego dziedzictwa. W stolicy od dawna nie ma już nowych gruntów, ale ciągle jeszcze jest sporo terenów typu brownfield. Zamiast burzyć i zaczynać od zera, deweloperzy coraz częściej wybierają drogę rewitalizacji – z poszanowaniem historii, ale i z myślą o potrzebach współczesnych użytkowników. Obiekty takie, jak Soho Factory na Kamionku, Fabryka Norblina na Woli, Elektrownia Powiśle czy Centrum Koneser i Bohema na Pradze ilustrują ten trend. Miejsca, w których niegdyś funkcjonowały zakłady produkcyjne, jeszcze niedawno straszyły ruiną, stały opuszczone – a dziś tętnią życiem, przyciągając podążających za trendami mieszkańców, ale także turystów i inwestorów. Dawne obiekty przemysłowe przekształciły się w wielofunkcyjne kompleksy, w których mieszkania, biura, restauracje i galerie sztuki koegzystują w otoczeniu odrestaurowanych historycznych budynków i nowoczesnych form architektonicznych. Rewitalizacja przestała być niszową modą – dziś to główny nurt w kształtowaniu nowoczesnej Warszawy.

Wszystkie kuchnie świata

Spektakularną metamorfozę przeszły również stołeczne foodcourty. Z przaśnych stref gastronomicznych w centrach handlowych przeobraziły się w stylowe przestrzenie kulinarne o funkcji społeczno-lifestylowej. Deweloperzy i operatorzy zaczęli dostrzegać potencjał gastronomii jako kluczowego składnika strategii budowania tożsamości miejsca. Foodcourty przestały być dodatkiem do centrum handlowego. To, co kiedyś kojarzyło się z szybką i mało wyszukaną konsumpcją między zakupami, dziś jest coraz częściej celem samym w sobie. Przełomem dla stołecznego rynku była modernizacja i ponowne otwarcie Hali Koszyki w 2016 roku, która wyznaczyła nowy standard dla stołecznych przestrzeni kulinarnych. Za tym sukcesem szybko podążyły kolejne inwestycje – Elektrownia Powiśle, Fabryka Norblina, Browary Warszawskie. Dzisiejsze strefy gastronomiczne redefiniują pojęcie foodcourtu, oferując autorskie menu, staranny dobór najemców i zróżnicowane doznania kulinarne. Można zaryzykować stwierdzenie, że strefy kulinarne stają się jednym z kluczowych symboli nowej odsłony rynku nieruchomości komercyjnych, a operatorzy gastronomiczni są aktywnie poszukiwani przez zarządców jako czynnik przyciągający ruch i wydłużający czas spędzany w obiekcie.

E-commerce chce być blisko

W latach 90. warszawski rynek magazynowy praktycznie nie istniał w granicach administracyjnych stolicy. Sporadycznie pojawiały się prowizoryczne hale lub magazyny w zaadaptowanych do nowej funkcji dawnych zakładach przemysłowych. Nowoczesna logistyka zdawała się odległą perspektywą. Dziś ten obraz należy do przeszłości. Warszawa i jej strefa metropolitalna stały się jednym z najważniejszych hubów logistycznych Europy Środkowo-Wschodniej. Transformacja sektora magazynowego to efekt kilku nakładających się trendów, z których najważniejszym był dynamiczny rozwój e-commerce, zwłaszcza po 2020 roku. Skokowy wzrost zakupów online stworzył potrzebę błyskawicznych dostaw, co przełożyło się na wzrost zapotrzebowania na miejskie magazyny typu „last mile” oraz nowoczesne centra dystrybucyjne. Największe inwestycje powstają głównie na obrzeżach aglomeracji, w lokalizacjach takich, jak Błonie, Pruszków, Nadarzyn, Janki czy Marki. Globalni gracze rynku magazynowego, jak Panattoni, Prologis, GLP, 7R, Hillwood czy Segro, inwestują w regionie nie tylko w wielkoskalowe centra logistyczne, lecz również w projekty miejskie. Rynek magazynowy przestał być sektorem peryferyjnym, stał się kluczowym elementem infrastruktury miejskiej, który – choć często niewidoczny – przesądza o sprawnym funkcjonowaniu stolicy.