Szklane domy w szklanej kuli

W tym numerze głównie wspominamy i podsumowujemy. I nic dziwnego – „Eurobuild” był jak dotychczas świadkiem wielu momentów zwrotnych, które zmieniły nie tylko branżę nieruchomości (zarówno niedawną „pandemię”, jak i „niepewność”, „konflikt” i „zawirowania” odmieniliśmy już przez wszystkie przypadki). Możemy się chyba zgodzić, że te lata minęły niewiarygodnie szybko, a kolejne jubileuszowe wydanie magazynu będziemy trzymać w rękach (a może już tylko widzieć na ekranach?), zanim się obejrzymy.

Jakie słowo klucz najlepiej oddaje przyszłość rynku nieruchomości?

Mateusz Skubiszewski, starszy dyrektor, dyrektor Działu Rynków Kapitałowych, BNP Paribas Real Estate Poland: „Stabilność w czasach niepewności” – to fraza, która moim zdaniem najlepiej oddaje kierunek, w jakim zmierza branża. W świecie pełnym konfliktów geopolitycznych, presji regulacyjnej i nieprzewidywalnych trendów rynkowych, to właśnie nieruchomości pozostają jedną z ostatnich ostoi przewidywalnego cash flow. Dla inwestorów – zarówno instytucjonalnych, jak i prywatnych – ta stabilność zyskuje na wartości z każdym kolejnym kryzysem.

Krzysztof Misiak, dyrektor zarządzający Cushman & Wakefield w Polsce: „Dojrzałość” – to słowo najlepiej oddaje etap rozwoju, na jakim znajduje się dziś polski rynek nieruchomości komercyjnych. Nie mówimy tu już wyłącznie o skali – chociaż ta robi wrażenie zarówno w kontekście liczby projektów inwestycyjnych, jak i ich różnorodności. Mamy dziś do czynienia z rynkiem dojrzałym jakościowo, ukształtowanym, bardziej przewidywalnym i coraz bardziej odpornym na krótkoterminowe wahania koniunktury. Taki rynek cechuje się stabilnym rozwojem i wyższymi wymaganiami po stronie najemców i inwestorów. Jednocześnie jego wzrost nie odbywa się już w tempie, które pamiętamy sprzed pandemii – dziś mówimy o rozwoju bardziej zrównoważonym i mniej spektakularnym. Dojrzałość to również rosnąca transparentność – zarówno w zakresie standardów ESG, jak i kultury współpracy rynkowej. W nadchodzącej dekadzie kluczowe będzie dalsze wzmacnianie tych wartości – poprzez wspieranie zrównoważonego budownictwa i aktywny dialog z interesariuszami. Tylko w ten sposób Polska utrzyma silną pozycję konkurencyjną, nie tylko w regionie CEE.

Karol Gwiazdowski, architekt w zespole Workplaces, Globalworth: To słowo to moim zdaniem „odpowiedzialność”. Architektura to nie dekoracja, lecz przestrzeń życia – pracy, relacji, emocji. Zbyt długo komercyjne projekty powstawały „pod kosztorys”, a nie „pod człowieka”. Efekt? Sztuczne, klaustrofobiczne środowiska, które szybko się starzeją. Przyszłość wymaga odpowiedzialności wobec środowiska, społeczeństwa i użytkownika. To fundament mądrych i trwałych przestrzeni.

Marek Dobrzycki, partner w Panattoni: Trudno opisać przyszłość całego rynku magazynowego jednym słowem, ale myślę, że może być to „integracja”. Wymagania klientów wobec powierzchni przemysłowych są coraz większe i bardziej precyzyjnie zdefiniowane – rynek dojrzewa i zmierza ku pełnej integracji: operacyjnej, technologicznej i środowiskowej. Obiekty przyszłości będą spójnie łączyć AI, automatyzację i systemy zarządzania energią, harmonijnie współpracując z produkcją, dystrybucją i zrównoważonym zarządzaniem aktywami. Integracja to klucz do osiągania elastyczności i wydajności w wielowymiarowej logistyce.

Arkadiusz Rudzki, EVP Sales & Leasing, Skanska Commercial Development Europe: „Adaptacja” – to ona zdefiniuje przyszłość biur. Przestrzenie będą musiały elastycznie odpowiadać na zmieniające się potrzeby najemców, użytkowników i lokalnych społeczności. Biurowce przyszłości nie będą już tylko miejscem pracy – staną się dynamiczną częścią miejskiej tkanki, która integruje i reaguje na rytm życia wokół nich. Już dziś obserwujemy przykłady takich zintegrowanych przestrzeni, gdzie biura przenikają się z funkcjami usługowymi, kulturalnymi czy rekreacyjnymi.

Jarosław Zagórski, dyrektor zarządzający Ghelamco Poland: Dzisiejszy świat, w tym rynek nieruchomości, jest tak dynamiczny, że nie pokusiłbym się o próbę opisania go nawet w perspektywie kilku lat. Biorąc pod uwagę tę zmienność i dynamikę, zaryzykowałbym, że słowem najlepiej opisującym rynek nieruchomości w przyszłości będzie „elastyczność” – bez niej, i umiejętności szybkiego reagowania i adaptacji do nowych warunków, ciężko będzie przetrwać.

Marta Machus-Burek, senior partner, board vice president, Strategic Advisory, Colliers: „Elastyczność” – to pojęcie łączy w sobie cechy definiujące istotę rynku, w tym nieruchomości: nieprzewidywalność, zmienność, złożoność oraz tempo zmian. Lokalizacja czy klasa aktywów nie wystarczą już do utrzymania wartości. W odniesieniu do firm elastyczność oznacza operacyjne dostosowanie, elastyczność inwestycyjną, dywersyfikację typów aktywów, a także podejście do zarządzania zmianą i kształtowania kultury organizacyjnej. Elastyczność nie opisuje konkretnej strategii, lecz zdolność do rozwoju w świecie, w którym przewagę zyskuje nie to, co stabilne, lecz to, co potrafi szybko i mądrze się zmieniać. Zdolność szybkiej adaptacji do zmian może stanowić wyzwanie dla rynku nieruchomości, który przez dekady był synonimem stabilności.

Michał Kwaśniewski, partner, Quidea: „Neutralność klimatyczna” – interesariusze na rynku nieruchomościowym będą musieli dostosować swoje strategie i sposób działania do celów ESG. Już dziś zrównoważone inwestycje przyciągają kapitał i popyt, podczas gdy te energochłonne tracą na atrakcyjności. Cała branża nieruchomości – od funduszy inwestycyjnych po deweloperów – kieruje uwagę na dekarbonizację portfeli. W praktyce oznacza to „boom” na modernizacje istniejących obiektów pod kątem energooszczędności. Najważniejsze w nadchodzącej dekadzie będzie więc pogodzenie ambicji biznesowych z odpowiedzialnością społeczną i środowiskową.

Karol Wyka, Executive Board Director, Head of Office Department, Newmark Polska: Największy wpływ na przyszłość rynku nieruchomości w najbliższej dekadzie będzie miało bezpieczeństwo w Europie. Poczucie stabilności to czynnik, który zachęca firmy do inwestowania i planowania długofalowej strategii rozwoju. W takich warunkach sektor nieruchomości może nie tylko dynamicznie się rozwijać, ale także skutecznie adaptować.

Anna Głowacz, dyrektorka Działu Powierzchni Przemysłowych i Logistycznych, Axi Immo: „Adaptacja” to ponadczasowe słowo klucz, które towarzyszy całemu sektorowi nieruchomości komercyjnych. Wszystkie segmenty rynku rozwijają się i adaptują szybciej niż kiedykolwiek. Co chwilę jesteśmy informowani o nowych technologiach, presji na zrównoważony rozwój, nowych trendach, zmieniających się oczekiwaniach klientów… Od firm doradczych oczekuje się większej elastyczności operacyjnej i gotowości do podjęcia wyzwań. Bez umiejętności szybkiego reagowania i dostosowania się do nowych realiów perspektywa kolejnych lat może okazać się wyzwaniem dla wielu podmiotów.

Gdybyście mieli zainwestować teraz w jedną niszę, tak, aby przyniosło to jak najpewniejszy zysk – jaki byłby to sektor?

Marta Machus-Burek, Colliers: Data center to obecnie jeden z najpewniejszych sektorów rynku nieruchomości. Prawdziwa dźwignia pojawia się jednak na styku danych, energii i suwerenności infrastrukturalnej. Mowa o obiektach funkcjonujących w modelu Digital Districts, z własnymi źródłami energii, zasobami wody, łącznością (digital independence), centrami R&D i osiedlami dla pracowników. Nie należy jednak zapominać, że każda decyzja inwestycyjna – gdzie, w co i kiedy inwestować – opiera się na ludziach. To oni łączą dane z rzeczywistością, ryzyko z potencjałem i przekładają złożoność rynku na trafne rekomendacje. Dlatego dodałabym, że najważniejszą inwestycją – tą, która przynosi realny i długoterminowy zwrot – jest inwestowanie w ludzi: w ich rozwój, dostęp do wiedzy, nowoczesne narzędzia oraz środowisko, które wspiera osiąganie potencjału. To warunek konieczny, by móc uczestniczyć w przyszłości branży.

Karol Wyka, Newmark Polska: Postawiłbym na aktywa alternatywne, tj. domy seniora oraz centra danych. Te pierwsze to jeden z najbardziej perspektywicznych segmentów rynku nieruchomości, głównie ze względu na zmiany demograficzne. Rosnące zapotrzebowanie na wysokiej jakości usługi dla osób starszych oraz funkcjonalne i bezpieczne mieszkania sprawia, że inwestycje w nowoczesne obiekty dla seniorów stają się coraz bardziej opłacalne. Wraz ze starzeniem się społeczeństwa segment ten będzie przyciągał kolejnych inwestorów. Z kolei centra danych stanowią fundament cyfrowej transformacji gospodarki. Lawinowy przyrost danych oraz rozwój chmury obliczeniowej, sztucznej inteligencji i internetu rzeczy przekładają się na rosnące zapotrzebowanie na nowoczesną infrastrukturę IT. Dlatego inwestycje w ten sektor charakteryzują się wysoką rentownością.

Michał Kwaśniewski, Quidea: Wskazałbym sektor logistyczny. Przepływ towarów w gospodarce cyfrowej rośnie (e-commerce, q-commerce etc.), napędzając popyt na nowoczesne centra dystrybucyjne, sortownie i magazyny. Polska stała się magazynowym hubem, przyciąga inwestorów strategicznym położeniem i rozwiniętą infrastrukturą. Oczywiście nisze alternatywne – data centers czy nieruchomości dla sektora life-science – też rosną w siłę, ale to logistyka pozostaje liderem. Centra danych – choćby ze względu na ceny energii – nie wydają się jednak być pierwszym wyborem, jeśli chodzi o lokalizację w Polsce. Choć, kto wie, może za 10 lat obecne poziomy kosztów źródeł energii będą już pieśnią przeszłości…

Krzysztof Misiak, Cushman & Wakefield: Postawiłbym na sektor SBU oraz city logistics. To segment, który idealnie odpowiada na megatrendy kształtujące rynek nieruchomości – wzrost e-commerce, potrzebę decentralizacji i nacisk na niskoemisyjny transport. SBU i city logistics to nie tylko funkcjonalność – to też efektywność operacyjna i strategiczna przewaga w warunkach miejskich ograniczeń. Inwestycje w tego typu obiekty będą kluczowe nie tylko dla dużych aglomeracji, ale także dla średnich miast.

Jak zmieni się definicja dobrze zaprojektowanej przestrzeni?

Arkadiusz Rudzki, Skanska: Biurowiec przyszłości z pewnością będzie żyjącym ekosystemem – pełnym zieleni, tarasów i modułowych przestrzeni, które można łatwo przekształcać w zależności od potrzeb. Każdy element, od fasady po instalacje, będzie miał realny wpływ na funkcjonalność i codzienne życie wewnątrz budynku. Biurowiec przyszłości będzie inteligentną strukturą, w której wszystkie systemy zostaną zintegrowane w cyfrową sieć zarządzaną przez sztuczną inteligencję. Systemy analizujące dane z instalacji budynkowych sprawią, że biura nie tylko będą reagować na zmiany, lecz zaczną je przewidywać. I choć technologia będzie coraz bardziej zaawansowana, najważniejszym zadaniem biur pozostanie łączenie ludzi. Przestrzenie te będą przede wszystkim miejscem spotkań, współpracy i budowania relacji, głęboko zakorzenionym w lokalnej kulturze i społeczności. W centrum nadal będzie człowiek i jego naturalna potrzeba kontaktu, przynależności i wspólnego działania.

Maria Pietrenko, architektka w zespole Workplaces, Globalworth Poland: Architektura komercyjna będzie coraz mocniej wpisywać się w idee inkluzywności, neuroróżnorodności oraz projektów partycypacyjnych. Przestrzenie muszą odpowiadać na potrzeby osób o różnym sposobie postrzegania świata, dostosowując się do różnych stylów pracy, odpoczynku i interakcji społecznych. Zamiast szablonowych rozwiązań, zobaczymy więcej projektów wynikających z dialogu z użytkownikami i ich realnymi potrzebami, które będą kształtować przestrzeń bardziej organicznie i funkcjonalnie. Przestrzeń musi być tworzona z szacunkiem dla użytkownika oraz kontekstu, ponieważ są to wartości ponadczasowe, jednak sposób ich realizacji może ewoluować.

Marek Dobrzycki, Panattoni: Park logistyczny przyszłości będzie w pełni „smart” i zrównoważony. Stanie się dynamicznym, napędzanym technologią ekosystemem. Zarządzanie obiektami będzie w jeszcze większym stopniu oparte na danych z czujników monitorujących w czasie rzeczywistym procesy magazynowe i zużycie mediów. Kluczowe znaczenie zyskają instalacje OZE i magazyny energii – przyszłe parki będą oczywiście bezemisyjne. W praktyce oznacza to modułowe hale z własnymi źródłami energii i możliwością szybkiej adaptacji, zaprojektowane z myślą o maksymalnej efektywności, elastyczności i minimalizacji śladu węglowego.

Wojciech Orlof, architekt, dyrektor biura projektowego SRDK Studio: Obserwuję powszechny zwrot w projektowaniu w kierunku kształtowania zabudowy z wykorzystaniem naturalnego światła, przewietrzania, zwiększanie powierzchni zielonych i wprowadzanie wody jako stabilizatora biosystemu przestrzeni. Szczególnie istotna wydaje się kwestia komfortu akustycznego i redukcja zanieczyszczenia światłem. Jako silny trend widzę też projektowanie miejsc służących integracji i realizacji potrzeb społecznych. Nie tylko tereny rekreacyjne i zielone, ale też takie, które pozwolą dbać o zdrowie w innych wymiarach niż ruch czy kontakt z naturą. Choćby uprawa żywności – akwaponika w mieście kontynuująca tradycje ogródków działkowych bez konieczności dodatkowego gruntu. Bez względu na trendy definicja dobrze zaprojektowanej przestrzeni pozostaje taka sama: cechuje ją odpowiednia skala, szacunek dla kontekstu naturalnego i kulturowego, ograniczenie czynników negatywnie wpływających na kondycję psychofizyczną i balans pomiędzy funkcją a formą.

Kto będzie podejmował decyzje – człowiek czy algorytm?

Mateusz Skubiszewski, BNP Paribas RE: Algorytmy z pewnością odegrają coraz większą rolę – już dziś wspierają analizę danych, scoring ryzyka, wycenę czy modelowanie scenariuszy. Jednak ostateczna decyzja nadal będzie należeć do człowieka. Inwestowanie to nie tylko matematyka i modele – to również intuicja, doświadczenie i emocje, których żadna maszyna nie zastąpi.

Anna Głowacz, Axi Immo: Algorytmy już dziś wspierają analizy i rekomendacje, ale to człowiek podejmuje ostateczną decyzję. Technologia pozwala szybciej i bardziej obiektywnie ocenić rynek, a także spojrzeć na niego z szerszej perspektywy. Pamiętajmy, że u podstaw najbardziej rozbudowanych modeli AI stoi wiedza i wcześniejsze decyzje człowieka. Spodziewam się, że w przyszłości oba zasoby będą działać na zasadzie synergii, przy czym to nadal doświadczenie, obycie rynkowe, intuicja, a także relacje pozostają niezastąpione, zwłaszcza w dużych transakcjach.

Karol Wyka, Newmark Polska: Obecnie trudno odróżnić człowieka od sztucznej inteligencji – AI coraz lepiej naśladuje ludzkie zachowania i potrafi umiejętnie prowadzić rozmowę. Jednak w perspektywie najbliższej dekady standardem stanie się możliwość jednoznacznego ustalenia, czy mamy do czynienia z człowiekiem czy z maszyną, a także weryfikacja autentyczności treści generowanych przez algorytmy. Będzie to kluczowy element budowania zaufania i poczucia bezpieczeństwa w każdej branży.

Co wydaje się nam dziś odważne lub nierealistyczne, a za 10 lat może być już oczywistością?

Arkadiusz Rudzki, Skanska: Cyfryzacja procesu budowlanego i zarządzania budynkiem wciąż postrzegana jest jako kosztowna innowacja. Za dekadę stanie się jednak rynkowym standardem. Digital twins i integracja technologii opartych na AI będą fundamentem efektywności operacyjnej, bezpieczeństwa i komfortu użytkowników. To przejście od nowinki technologicznej do codziennego narzędzia zmieni sposób, w jaki projektujemy, użytkujemy i rozwijamy przestrzeń biurową.

Mateusz Skubiszewski, BNP Paribas RE: Z dzisiejszej perspektywy futurystycznie brzmią np. opowieści o budynkach, które samodzielnie zarządzają zużyciem energii, odzyskiem wody czy przewidują potrzeby użytkowników dzięki sztucznej inteligencji. Ale dokładnie w tym kierunku zmierza rynek. Takie funkcje mogą stać się standardem – nie tylko z powodu wymogów ESG, lecz także ze względu na presję kosztową i rosnące oczekiwania najemców.

Krzysztof Misiak, Cushman & Wakefield: W obliczu nieubłaganych trendów demograficznych i konieczności dostosowania zasobów mieszkaniowych do potrzeb osób starszych, Polska musi przygotować się na systemowe podejście do budownictwa senioralnego. To oznacza nie tylko dedykowane projekty mieszkaniowe, ale także integrację usług opiekuńczych, medycznych, społecznych i rekreacyjnych w ramach funkcjonalnych struktur miejskich. Niewielka skala tego rynku sprawia jednak, że najbliższa dekada to wciąż za mało, aby budownictwo senioralne stało się w Polsce powszechne. Równolegle będzie rozwijać się idea zdecentralizowanego, 15-minutowego miasta, a także technologie pasywne i rozwiązania sprzyjające energooszczędności – zarówno w budownictwie mieszkaniowym, jak i komercyjnym.

Maria Pietrenko, Workplaces/Globalworth: Trudno przewidzieć jedno konkretne rozwiązanie, ale mam nadzieję, że coraz większy nacisk zostanie położony na projektowanie przestrzeni wokół zmysłów, ze szczególnym uwzględnieniem akustyki. Aspekt dźwięku w architekturze odgrywa kluczową rolę w komforcie użytkowania – wpływa na koncentrację, samopoczucie i ogólną jakość przebywania w danym miejscu. W przyszłości spodziewam się większej wrażliwości na ten temat i wdrażania rozwiązań, które harmonizują środowisko akustyczne z funkcją przestrzeni.

Anna Głowacz, Axi Immo: Spodziewam się, że normą stanie się zupełnie nowe podejście do użytkowania powierzchni magazynowych. Dziś, choć dominują średnio- i długoterminowe umowy najmu, część najemców oczekuje krótszych okresów najmu czy magazynów współdzielonych, które mogłyby pozwolić na szybsze reakcje w zakresie zmian w łańcuchach dostaw. Wyobrażam sobie model powierzchni dostępnej na żądanie, tak jak w przypadku powierzchni coworkingowych na rynku biurowym – zwłaszcza w okresach, gdy rośnie znaczenie sezonowości i zmienności w biznesie. Magazyn będzie częścią większego ekosystemu, będzie bardziej zielony, zintegrowany z miastem, jego transportem publicznym i lokalną społecznością.

Marta Machus-Burek, Colliers: Senior housing w Polsce wciąż pozostaje poza głównym zainteresowaniem inwestorów. Nie chodzi jednak wyłącznie o klasyczne domy opieki, lecz o potencjał nowoczesnych, wielofunkcyjnych osiedli międzypokoleniowych (multi-generational housing), łączących mikroapartamenty, mieszkania wspierane, przestrzenie wspólne, strefy zdrowia, coworki i miejsca budujące społeczność. To segment z wielkim potencjałem, który wraz z rosnącym wsparciem technologicznym (telemedycyna, AI, smart home), wyraźnymi zmianami demograficznymi i bogaceniem się społeczeństwa, stanie się atrakcyjnym kierunkiem inwestycyjnym.

Jarosław Zagórski, Ghelamco: Myślę, że jedną z takich rzeczy jest strategia i raport ESG dla biurowców. Dla wielu firm wciąż nie jest to powszechna praktyka. Za raportem idą innowacyjne rozwiązania proekologiczne, które pozwalają na zmniejszenie zużycia mediów i śladu węglowego, m.in. zaawansowane systemy zarządzania energią, system kanalizacji podciśnieniowej czy gospodarka odpadami zintegrowana z aplikacją, pozwalającą na optymalizację harmonogramu ich odbioru. Dziś są to rzadko wykorzystywane narzędzia, ale w przyszłości powinny stać się standardem.

Wiele wskazuje na to, że póki co czynnik ludzki pozostaje niezastąpiony, nie tylko jeśli chodzi o przetwarzanie danych i podejmowanie decyzji. Prognozy potwierdzają, że w centrum zainteresowania inwestorów, deweloperów, architektów i zarządców budynków będzie właśnie człowiek i jego potrzeby, które są coraz lepiej rozumiane. Nasza różnorodność nie jest już przeszkodą lub czymś, co wymaga uśrednienia – zamiast tego staje się inspiracją, która pozwala projektować coraz bardziej funkcjonalne i nowoczesne przestrzenie do życia, pracy i relaksu. I chociaż poniższe słowa Karola Gwiazdowskiego odnoszą się bezpośrednio do architektury, można śmiało potraktować je nie tylko jako podsumowanie naszej skromnej sondy, ale i wskazówkę na przyszłość dla całego rynku: „Architektura musi chronić zdrowie, być inkluzywna i ekologiczna. Komfort i dobrostan to dziś standard, nie luksus. Mądra architektura służy ludziom, nie tylko Instagramowi, i pozostawia trwałe, pozytywne dziedzictwo”.