Szybki przegląd regionu

Niemcy to kraj, który nie od początku był uwzględniany w publikacjach „Eurobuildu”, ale to ten rynek sprawia, że nasz tytuł jest naprawdę magazynem Europy Środkowej. – Niemiecki rynek inwestycji w nieruchomości osiągnął wolumen transakcji w wysokości 34,3 mld euro w 2024 roku – o 21 proc. więcej niż w 2023 roku. Nieruchomości mieszkalne były najsilniejszą klasą aktywów, stanowiąc około jedną czwartą, a następnie nieruchomości logistyczne (23 proc.), handlowe (18 proc.) i biurowe (17 proc.) – mówi Kai Mende, CEO CBRE Germany. Jednak gospodarka, często postrzegana jako potęga Europy, wciąż wydaje się funkcjonować na niskim biegu. – Wielu deweloperów projektowych pozostaje ostrożnych, częściowo dlatego, że banki skupiają się obecnie głównie na działalności refinansującej – dodaje Mende. Niemniej gospodarka niemiecka nie tonie i może się odbić. – Pomimo wyzwań, które przed nią stoją, wskaźniki pustostanów nie poszybowały w górę. Rynek mieszkaniowy jest w pełni wynajęty, podobnie jak wiele rynków logistycznych. Chociaż na rynkach biurowych w dużych miastach odnotowano niewielki wzrost wskaźników pustostanów, to wciąż utrzymują się one na bardzo niskim poziomie. Nowoczesne nieruchomości w dobrych lokalizacjach spotykają się z nadwyżkowym popytem niemal wszędzie i oferują odpowiednio rosnące poziomy czynszów – argumentuje CEO CBRE w Niemczech.

Rzut oka na Węgry

– Dla sektora inwestycyjnego, zanim Węgry przystąpiły do UE, roczne wolumeny inwestycji na rynku nieruchomości komercyjnych utrzymywały się stale poniżej 300 mln euro – stwierdza Ferenc Ferulyas, partner zarządzający IO Partners Hungary. – Po akcesji w 2004 roku aktywność inwestorów gwałtownie wzrosła, głównie za sprawą międzynarodowych inwestorów instytucjonalnych. W latach 2004-2006 roczne wolumeny osiągały około 950 mln euro, a w 2007 roku rynek pobił rekord wszech czasów – prawie 2 mld euro inwestycji, poziom, którego nie widziano od tamtego czasu. Po kryzysie finansowym 2008 roku rynek odbudowywał się jedynie stopniowo. Choć w latach 2016-2019 nastąpiło wyraźne ożywienie, wolumeny transakcji nadal pozostawały poniżej szczytu z 2007 roku. Od 2019 roku aktywność inwestorów trenduje w dół, osiągając najniższy poziom dekady w 2024 roku — poniżej 500 mln euro. W ostatniej dekadzie obserwowaliśmy także wzmocnienie pozycji inwestorów lokalnych, którzy od początku lat 20. przodują w ponad połowie rocznych wolumenów inwestycyjnych, co porównywalne jest z ewolucją rynku czeskiego – wyjaśnia. – W 2025 roku jednak pojawiają się pierwsze oznaki nowego impulsu, co może zwiastować początek kolejnej hossy, prowadzącej do całkowitego wolumenu blisko 1 mld euro. W ciągu ostatnich 25 lat sektor biurowy w Budapeszcie przeszedł od kilku tysięcy mkw. nowoczesnej powierzchni do symbolicznej granicy 4 mln mkw. na początku 2022 roku. Na początku 2025 roku całkowity zasób powierzchni biurowej klasy A i B wynosił około 4,5 mln mkw. W 2000 roku było to poniżej 1,3 mln mkw. Z corocznymi dostawami 200-300 tys. mkw. i od 2010 roku z uwzględnieniem budynków właściciela w statystykach regionalnych zasoby przekroczyły 3 mln mkw. w 2010 roku. Kryzys 2008-2009 dotknął również biur: po 2010 roku wiele projektów spowolniło lub zostało wstrzymanych, a roczna podaż nowych powierzchni spadła poniżej 100 tys. mkw. Z wyjątkiem kilku wybitnych lat, wcześniejsze tempo nie powróciło. Obecnie apetyt na budowę wciąż słabnie, głównie z powodu kultury pracy zdalnej z czasów Covid‑19 i zmieniających się nawyków pracy. Aktywność najmu osiągnęła szczyt w 2019 roku, kiedy to podpisano umowy na niemal 640 tys. mkw., ze średnią wielkością transakcji około 950 mkw. Po spadku w czasie Covid‑19, w 2024 roku wolumen niemal zrównał się z tamtym poziomem (~502 tys. mkw.), ale średnia wielkość transakcji spadła poniżej 670 mkw. – mówi Ferenc Ferulyas.

Na koniec 2017 roku zasoby powierzchni magazynowej spekulacyjnej w Budapeszcie i okolicach przekraczały 2 mln mkw. Od tamtej pory rynek gwałtownie się rozbudował, dodając kolejne 1 mln mkw. w ciągu pięciu lat, sięgając około 3,8 mln mkw. w I kwartale 2025 roku. Popyt najemców wynosił około 100 tys. mkw. rocznie w początkach XXI w.; dzięki stałemu wzrostowi przekracza teraz 600 tys. mkw. Rekordowy był rok 2022, z najmem w wysokości prawie 680 tys. mkw. Średnia wielkość transakcji znacznie się różniła: do 2020 roku zazwyczaj poniżej 4,5 tys. mkw., ale od tamtej pory regularnie powyżej 6 tys. mkw., głównie dzięki boomowi e‑commerce i potrzebie dodatkowej powierzchni magazynowej. Według Ferenca Ferulyasa rynek przemysłowy nadal dynamicznie się rozbudowuje. W ostatnich latach silny wzrost odnotowały również duże miasta regionu: w całym kraju dostępnych jest obecnie 5,7 mln mkw. powierzchni spekulacyjnej, z prawie 170 tys. mkw. w budowie w tych lokalizacjach. Otoczenie Budapesztu również pozostaje aktywne – około 390 tys. mkw. jest obecnie w budowie. Sam region Budapesztu znacząco się rozszerzył: podczas gdy 25 lat temu logistyka koncentrowała się głównie wzdłuż korytarza M1–M7 w rejonie Páty, Biatorbágy i Törökbálint, nowe subrynki pojawiły się wzdłuż nowych odcinków obwodnicy i w miejskich strefach logistycznych. Dziś południowa strefa przemysłowa wzdłuż M0 w pobliżu Szigetszentmiklós i Dunaharaszti jest największa – przekracza 1,1 mln mkw.

– Węgry były na czele przemian gospodarczych, otwierając gospodarkę na kapitał zagraniczny i tym samym modernizując swoje struktury ekonomiczne przez ostatnie 25 lat, a zwłaszcza w latach 90. Jednak ten trend spowolnił pod koniec pierwszej dekady nowego tysiąclecia – wielki kryzys finansowy sprawił, że gospodarka potrzebowała bardzo dużo czasu, by się rozliczyć i odrobić straty, a rynek nieruchomości ożywił się dopiero w latach 2015-2016, w dużej mierze dzięki funduszom z UE. Mimo to rosnąca redystrybucja państwowa i ingerencja spowolniły rozwój gospodarki narodowej, co przełożyło się na niższe tempo wzrostu w ostatnich latach. Rynek powierzchni komercyjnych podążał za tym ogólnym trendem, i obecnie obserwujemy przytłumioną aktywność deweloperską, a w konsekwencji niskie zainteresowanie ze strony międzynarodowych inwestorów instytucjonalnych – wyjaśnia Ferenc Ferulyas.

Spojrzenie na Republikę Czeską

W 2023 roku Cushman & Wakefield świętował 30‑lecie w Czechach i napisał wówczas: „W ciągu ostatnich 30 lat powstały tu wszystkie obecne nowoczesne centra handlowe w liczbie 107, o łącznej powierzchni 2,6 mln mkw. Ulica handlowa w Pradze również się rozwinęła. Przez trzy dekady setki znaczących zagranicznych marek detalicznych z powodzeniem weszły na czeski rynek, podnosząc lokalny rynek detaliczny do poziomu porównywalnego z rynkami zachodnimi. Również nowoczesny rynek powierzchni magazynowo‑logistycznych wzrósł od zera od 1993 roku: pierwsze budynki wokół miast pojawiły się około połowy lat 90., a ich całkowita powierzchnia wynosi teraz ponad 11 mln mkw. Parki handlowe znane nam dziś istniały 30 lat temu; pierwszym był Avion Shopping Park Praha, zbudowany przed przełomem tysiącleci na Zličínie. Wkrótce zaczęły powstawać wokół większych i mniejszych miast w całym kraju, który ma dziś

270 parków handlowych o łącznej powierzchni blisko 2 mln mkw.”.

Rynek hotelowy Pragi składał się z 194 hoteli i około 38 tys. łóżek w 1993 roku; przez 30 lat liczba wzrosła do 547 hoteli i 80 tys. łóżek – całkowita pojemność noclegowa miasta wzrosła o 109 proc. W tym czasie zmieniło się wielu właścicieli hoteli – miały miejsce aż 72 transakcje w ciągu ostatnich 15 lat. Podczas 30 lat rozwoju na czeskim rynku inwestycji w nieruchomości sprzedano aktywa o łącznej wartości 900 mld koron czeskich, chociaż w Czechach handel nowoczesnymi nieruchomościami komercyjnymi rozpoczął się dopiero po wejściu do UE w 2004 roku. Cushman & Wakefield stwierdził także, że „rynek biurowy rozwinął się przez 30 lat do dzisiejszych 3,5 mln mkw. powierzchni klasy A według standardów zachodnioeuropejskich. Pierwszym takim projektem był budynek IBC na granicy centrum Pragi i Karlína, a potem pojawiły się kolejne oddzielne budynki komercyjne, tworzące różne huby komercyjne wokół miasta. Od 2002 roku Chodov z kompleksem The Park był jednym z pierwszych takich hubów – i dziś trudno wyobrazić sobie miejsce, gdzie autostrada D1 wjeżdża do Pragi, bez dużej galerii i rzędu biurowców z renomowanymi logami na elewacji. Podobnie w pobliżu powstał kompleks Brumlovka w 2003 roku, który rozwinął się mimo braku stacji metra. Największy rozwój miał miejsce w dzielnicy Karlín – z Danube House, pierwszym budynkiem kompleksu River City, ukończonym w 2002 roku, kiedy to stolica Czech doświadczyła katastrofalnej powodzi”.

Według danych CBRE, w 1999 roku w Pradze było dostępne 1,3 mln mkw. powierzchni biurowej, z czego prawie jedna trzecia znajdowała się w samym centrum. Od tego czasu zaczęły powstawać znaczące huby biurowe – obecnie jest ich jedenaście. Całkowita powierzchnia do wynajęcia potroiła się do obecnych 3,9 mln mkw. Wraz z boomem narzędzi cyfrowych i technologii, takich jak wideokonferencje i usługi w chmurze, centra coworkingowe zyskały na popularności i obecnie stanowią 4 proc. całkowitej powierzchni biurowej stolicy.

Rzut oka na Rumunię

Według Vlada Saftoiu, szefa działu badań w Cushman & Wakefield Echinox Romania: – W ciągu ostatnich 25 lat rynek nieruchomości w Rumunii przeszedł niezwykłą transformację we wszystkich głównych sektorach – biurowym, handlowym i przemysłowym – od mniej niż 100 tys. mkw. takich powierzchni w 2000 roku do 17 mln mkw. w 2025 roku, stając się rynkiem dojrzałym i zróżnicowanym. Nowoczesny zasób biurowy w 2000 roku był minimalny (około 25 tys. mkw.), podczas gdy do 2025 roku wzrósł w Rumunii do ponad 4,5 mln mkw. Wśród głównych graczy (z ponad jedną trzecią nowoczesnego zasobu) znajdują się: Globalworth, Paval Holding, CPI Property Group, AFI Europe, Iulius Group & Atterbury Europe i One United Properties. Rynek handlowy w 2000 roku składał się tylko z dwóch centrów: Bucharest Mall (Anchor Grup) i Iulius Mall Iași (Iulius Group). W 2025 roku zasoby sięgnęły 4,7 mln mkw., z głównymi właścicielami: NEPI Rockcastle (RPA), MAS & Prime Kapital (RPA), Iulius Mall & Atterbury Europe (Rumunia/RPA), CPI Property Group (Czechy), AFI Europe (Izrael) i M Core (Wielka Brytania). W 2000 roku nie było nowoczesnych zasobów przemysłowych – istniały jedynie starsze obiekty z czasów komunistycznych. Ten segment błyskawicznie rozwinął się do 7,7 mln mkw. w 2025 roku, z CTP (Holandia) i WDP (Belgia) kontrolującymi ponad 60 proc. rynku, ponieważ inni aktywni gracze to P3 (Singapur), VGP (Belgia) czy Logicor (Chiny) – wyjaśnia Vlad Saftoiu.

Zapytany, co było dla niego największym zaskoczeniem w ciągu ostatnich 25 lat, Vlad Saftoiu odpowiedział: – Pojawienie się i siła kapitału rumuńskiego na rynku, który generalnie zdominowany jest przez inwestorów zagranicznych. Firmy rumuńskie, takie jak Paval Holding, Iulius Group, Forte Partners, Genesis Development i One United Properties stopniowo stały się jednymi z najbardziej znaczących właścicieli nowoczesnych powierzchni w całym kraju – zmiana, która ilustruje nie tylko dojrzałość lokalnego środowiska inwestycyjnego, ale także pewność siebie i zdolność rumuńskich przedsiębiorstw do konkurowania z globalnymi inwestorami instytucjonalnymi.

A mówiąc szerzej…

Mówiąc ogólnie o całym regionie, Grzegorz Sielewicz, szef działu analiz ekonomicznych i rynkowych CEE w Colliersie, stwierdził: – Ostatnie 25 lat to niezwykła transformacja gospodarcza w Europie Środkowo‑Wschodniej. Po upadku reżimów komunistycznych na początku lat 90. te gospodarki rozpoczęły ambitną podróż od systemów centralnie planowanych do gospodarek rynkowych: przeprowadzono reformy – prywatyzacja państwowych aktywów, liberalizacja rynków i integracja z Unią Europejską. Ta transformacja, choć wymagająca, przyniosła znaczący rozwój gospodarczy, poprawę standardów życia i integrację z gospodarką światową. Dzięki bezpośrednim inwestycjom zagranicznym, zwiększeniu handlu i przyspieszonej konsumpcji krajowej, kraje CEE odnotowały solidne tempo wzrostu. Na początku wieku średni wzrost PKB wynosił blisko 5 proc. rocznie, a poziom życia szybko rósł. Członkostwo w UE przyspieszyło reformy instytucjonalne i zapewniło dostęp do funduszy rozwojowych, pomagając krajom CEE zmniejszyć dystans do Europy Zachodniej. Pomimo spowolnienia z powodu globalnego kryzysu finansowego 2008-2009, region się odrodził, a konwergencja z zachodnią Europą trwała. Region odbił się dużo szybciej po recesji pandemicznej niż kraje Europy Zachodniej. Dziś gospodarki CEE charakteryzują się silnymi sektorami produkcyjnymi, rosnącą innowacyjnością i wykwalifikowaną siłą roboczą. Wciąż pozostają wyzwania, takie jak spadek liczby ludności i konieczność dalszej innowacji, ale region jest dobrze przygotowany do dalszego wzrostu, a PKB per capita systematycznie zbliża się do średnich UE. Oczekuje się, że komercyjne nieruchomości w CEE skorzystają na trwającym wzroście gospodarczym, inwestycjach infrastrukturalnych oraz strategicznej roli regionu jako celu nearshoringu dla europejskich łańcuchów dostaw – tłumaczy. – Jako osoba aktywna na rynku nieruchomości CEE od początku lat 2000., mogę z pewnością powiedzieć, że rynek dzisiaj wygląda zupełnie inaczej – mówi Kevin Turpin, kierownik ds. kluczowych klientów EMEA w Capital Markets, Colliers. Kontynuuje: – W 2000 roku rynek był w dużej mierze zdominowany przez deweloperów, z ograniczonym kapitałem instytucjonalnym i niedostateczną transparentością. Ramy prawne były słabo rozwinięte, a modernizacja magazynów i biur – wyraźnie niewystarczająca. Rynek był fragmentaryczny, a inwestorzy musieli często radzić sobie z działalnością w środowisku wysokiego ryzyka. A dziś? Transformacja jest niezwykła! Tempo rozwoju gospodarczego robi wrażenie, a rynek stał się wysoce instytucjonalny, z międzynarodowymi deweloperami, inwestorami, pożyczkodawcami i najemcami głęboko osadzonymi w większości głównych krajów CEE. W ostatnich latach zaobserwowaliśmy wzrost i dominację kapitału krajowego, szczególnie z Czech i Węgier, ponieważ geopolityka i inne czynniki zmieniły pejzaż inwestorów. Transparentność również znacząco się poprawiła, szczególnie w Polsce i Czechach, gdzie standardy są często porównywalne z Europą Zachodnią. Niektóre rynki jednak wciąż cierpią z powodu złego postrzegania przez inwestorów zagranicznych. Gdyby ci ostatni poświęcili czas na wizytę, odkryliby, że rynki są znacznie bardziej zróżnicowane, z silnymi, dobrze ugruntowanymi „podrynkami” we wszystkich głównych klasach aktywów.