Rynek ewoluuje, podlega różnym przekształceniom. Jak z perspektywy swojego doświadczenia oceniasz zmiany, jakie zaszły? Co uległo najbardziej spektakularnej transformacji?
Kamil Kowa, dyrektor zarządzający, Savills Poland: Najbardziej spektakularnie rozwinął się sektor magazynowy, który urósł ponad dwudziestokrotnie – z 1,6 mln mkw. w 2004 roku do ponad 35 mln mkw. obecnie. Co więcej, dziś nie ogranicza się on już tylko do klasycznych obiektów logistycznych czy produkcyjnych, bo pojawiają się też nowe segmenty, takie jak self storage czy data centers, napędzane zmianami konsumenckimi i technologicznymi. Bardzo zmienił się sektor biurowy, szczególnie w miastach regionalnych, gdzie wzrost podaży przekroczył 800 proc., napędzany rozwojem m.in. centrów usług wspólnych. To zresztą jest też obecnie jedną z bolączek tych rynków, bo w ślad za popandemicznymi zmianami w strukturze popytu na większości rynków utrzymują się dosyć wysokie pustostany. Handel przeszedł ewolucję od dominacji galerii do coraz większego udziału parków handlowych i obiektów convenience. W ostatnich latach mocno na znaczeniu zyskuje też sektor living – PRS, akademiki czy coliving. Warto też wspomnieć o rosnącej roli kapitału krajowego, który częściowo wypełnia lukę po mniej ostatnio aktywnych inwestorach zagranicznych. Tu jednak wciąż mamy duży dystans do krajów regionu – np. Czech czy Węgier. W Polsce potrzebujemy impulsu systemowego, np. w postaci REIT-ów, by zwiększyć potencjał inwestycyjny polskich inwestorów.
Jak oceniasz obecną sytuację na rynku nieruchomości komercyjnych? Który sektor ma się najlepiej?
Pierwsze miesiące roku przyniosły wyraźne ożywienie w porównaniu do analogicznego okresu w 2024 roku. Choć w ostatnich tygodniach liczba transakcji nieco spadła, pozostaję ostrożnym optymistą i liczę, że do końca roku uda się osiągnąć wynik zbliżony do zeszłorocznego, czyli przekroczyć 5 mld euro. Obecnie najwyższą płynność obserwujemy w sektorze magazynowym, co wynika m.in. z jego skali, stabilnych fundamentów oraz globalnego sentymentu inwestorów. Jego skala i rosnące znaczenie w łańcuchach dostaw sprawiają, że pozostaje on na celowniku dużych, międzynarodowych inwestorów. Sektor handlowy również ma się nieźle – zwłaszcza w obszarze obiektów typu convenience, które wciąż są postrzegane jako stabilna i bezpieczna forma lokowania kapitału. W ich przypadku wyzwaniem jest rozproszona podaż, która utrudnia budowanie skali portfeli. W przypadku biur rynek staje się coraz bardziej selektywny, ale nie brakuje ciekawych okazji. Część starszych biurowców znacząco się przeceniła, co przyciąga inwestorów zainteresowanych konwersjami lub zakupem pod potrzeby własne. Jednocześnie nowoczesne obiekty biurowe, zwłaszcza w centrum Warszawy, wciąż znajdują nabywców. Na rynku akademików i PRS obserwujemy rozwój zarówno istniejących, jak i nowych platform, ponieważ sektor ten wciąż opiera się na zdrowych fundamentach i mierzy się z wyraźną luką podażową nowoczesnych projektów – choć inwestorzy pozostają selektywni.
Nie obronimy się już przed technologią, zresztą zakładam, że nie mamy powodów, by to robić. Jak rynek nieruchomości dostosowuje się do tych innowacyjnych zmian? Jak bardzo na jego kształt wpływa rozwój AI?
Sztuczna inteligencja staje się jednym z kluczowych czynników transformujących rynek nieruchomości komercyjnych. W odpowiedzi na rosnące wymagania najemców, nowe regulacje i dynamiczne zmiany gospodarcze, AI znajduje zastosowanie na każdym etapie cyklu życia nieruchomości – od planowania i budowy, przez analizę popytu i ocenę ryzyka, aż po zarządzanie operacyjne i energetyczne. W Savillsie korzystamy z rozwiązań opartych na AI już od pewnego czasu – zarówno w ramach usług zarządzania nieruchomościami, jak i przy budowie baz danych czy tworzeniu procesów wspierających wyceny. PropTech z wykorzystaniem AI nie tylko usprawnia procesy, ale realnie wpływa na jakość decyzji, efektywność operacyjną i wartość aktywów, co czyni go jednym z najważniejszych kierunków rozwoju całego sektora.
