Zwinność fundamentem działania

Pracuje Pani w Colliersie tylko chwilę krócej, niż funkcjonuje na rynku „Eurobuild” (gratulacje!:)). Co, według Pani obserwacji, najbardziej zmieniło się na przestrzeni tych lat w podejściu do prowadzenia biznesu na rynku nieruchomości w Polsce?

Monika Rajska-Wolińska, dyrektorka generalna Colliers na Europę Środkowo-Wschodnią: Dobrze pamiętam początki „Eurobuildu” w Polsce. Gratuluję imponującej 25-letniej obecności na rynku i życzę dalszych sukcesów! Z perspektywy tych lat widać, jak ogromną transformację przeszedł polski rynek nieruchomości. Gdy zaczynałam w 1997 roku, Polska dopiero otwierała się na inwestorów zagranicznych, a rynek był w fazie kształtowania – dominowały proste transakcje w kluczowych sektorach (biura, magazyny, handel), a najważniejszymi czynnikami sukcesu były atrakcyjny grunt, prestiżowa lokalizacja nieruchomości, koszty i szybkość decyzji. Dziś rynek jest znacznie bardziej złożony i dojrzały. Profesjonalizacja i globalizacja podniosły standardy operacyjne, a inwestorzy mają do dyspozycji znacznie szersze spektrum aktywów – od biur i magazynów po PRS-y, akademiki, data centres czy odnawialne źródła energii. Jako doradcy mamy udział w każdym z tych sektorów, np. wspieraliśmy hiszpańską firmę Grupo Lar w nawiązywaniu partnerstwa z litewskim deweloperem Hanner (razem zbudują 1,3 tys. mieszkań w Warszawie o wartości miliarda zł), a ostatnio doradzaliśmy Nokii w pozyskaniu nowoczesnej powierzchni we Wrocławiu, w formacie BTS, pod centrum badawczo-rozwojowe z sektora IT. Jednym z głównych motorów zmian stała się technologia. Inteligentne budynki, automatyzacja i narzędzia oparte na AI wpływają na efektywność, komfort użytkowników i zarządzanie przestrzenią. Równolegle rośnie znaczenie zrównoważonego rozwoju – zielone certyfikaty (LEED, BREEAM) są już standardem; tylko nasz polski zespół przeprowadził już ponad 120 certyfikacji na 2,5 mln mkw. Coraz większą rolę odgrywają także certyfikaty well-beingowe (WELL, Fitwel) i technologiczne (SmartScore, WiredScore). Kluczowym trendem staje się dekarbonizacja nieruchomości – nie tylko z powodów ekologicznych, ale także ekonomicznych i związanych z bezpieczeństwem energetycznym. Tym samym do wcześniej wymienionych czynników sukcesu transakcji doszły m.in. efektywność energetyczna, zaawansowanie technologiczne budynku czy wpływ na well-being pracowników. Warto podkreślić, że zrównoważony rozwój to nie tylko kwestia regulacji czy obowiązków, ale przede wszystkim budowania przewagi konkurencyjnej poprzez efektywne zarządzanie zasobami, zwiększanie produktywności i troskę o człowieka. Skoro – jak wskazują niektóre źródła – spędzamy w budynkach aż 90 proc. naszego życia, to ich wpływ na zdrowie i dobrostan użytkowników staje się kluczowy. To nie tylko wyzwanie, ale i odpowiedzialność biznesu, by tworzyć przestrzenie, które realnie wspierają ludzi.

A jakie wydarzenie, czy to z colliersowego podwórka, czy ogólnie z rynku, najbardziej wpłynęło na Pani podejście do pracy czy do oceny sytuacji rynkowej?

Od początku przejęcia przeze mnie sterów w Colliersie stawiałam na zwinność jako fundament działania – dzięki temu potrafimy nie tylko przewidywać trendy, ale też szybko reagować na zmieniające się potrzeby rynku. Przykładem może być elastyczność pracy – wdrożyliśmy ją jeszcze przed pandemią, co pozwoliło nam płynnie przejść na tryb zdalny w czasie lockdownów. Równolegle wspieraliśmy klientów w adaptacji biur do modelu hybrydowego i optymalizacji powierzchni. Te doświadczenia, a także wyniki corocznych badań przeprowadzanych przez ekspertów Colliers Define w zakresie pracy hybrydowej (Hybrid Work Insights), zaowocowały koncepcją Newffice, którą wdrożyliśmy w naszej nowej siedzibie w The Form. W podejściu tym biuro stanowi ekosystem, w którym elastyczna powierzchnia biurowa, zaadaptowana do różnych stylów pracy, łączy się z technologią i z rozwiązaniami z zakresu zrównoważonego rozwoju, tworząc zdrową przestrzeń do efektywnej pracy hybrydowej. Od początku kariery mocno promuję potencjał naszego regionu – najpierw Polski, dziś całej Europy Środkowo-Wschodniej. Wybuch wojny w Ukrainie tylko wzmocnił te działania – dlatego powołałam w Colliersie dział zachęt inwestycyjnych, który wspiera inwestorów w lokowaniu kapitału w regionie. Wśród ostatnich sukcesów tego zespołu warto wymienić współpracę ekspertów z Polski i Węgier w wyborze lokalizacji i pozyskania dofinansowania na budowę na Węgrzech zakładu produkcyjnego firmy Zoomlion, światowego lidera w dziedzinie maszyn budowlanych i rolniczych. W całym tym dynamicznym i technologicznym rozwoju rynku nieruchomości niezmiennie najważniejszy pozostaje dla mnie czynnik ludzki. Momentem, który szczególnie wpłynął na moje podejście, było odebranie nagrody „Najlepszy pracodawca roku”, przyznanej na podstawie poziomu zaangażowania naszych pracowników. To wyróżnienie miało dla mnie ogromne znaczenie, bo potwierdziło, że kultura organizacyjna, którą wspólnie budujemy, naprawdę działa. Od tamtej pory co roku otrzymujemy tytuł „Inwestora w Kapitał Ludzki” – i to właśnie uważam za najważniejszą nagrodę w mojej karierze. Bo nawet najbardziej zaawansowane technologie i strategie nie mają sensu bez ludzi, którzy je tworzą, rozwijają i nadają im wartość.

Jak ocenia Pani to, co dzieje się w tej chwili na rynku? Co ma największy wpływ na jego kształt? Technologie, rozwój AI, ESG, a może jeszcze coś innego?

Rynek nieruchomości znajduje się obecnie w dynamicznym punkcie rozwoju. Zrównoważony rozwój oraz technologie cyfrowe i sztuczna inteligencja (AI) to kwestie, o których już rozmawiałyśmy – firmy, które ich nie wdrożą szybko, mogą stracić na konkurencyjności. Jednocześnie na rynek silnie oddziałują czynniki gospodarcze i geopolityczne – takie jak cła, stopy procentowe czy inflacja, które wpływają na decyzje inwestorów, zarówno w zakresie zakupów aktywów, jak i rozpoczynania nowych projektów. W obecnym kontekście makropolitycznym obserwujemy rosnące zainteresowanie inwestycjami infrastrukturalnymi – to aktywa odporne na zakłócenia, wspierające niezależność energetyczną i wodną, a przy tym zgodne z zasadami zrównoważonego rozwoju. Warto pamiętać, że rynek nieruchomości działa cyklicznie – okresy wzrostu przeplatają się z fazami spowolnienia, a każda z nich niesie nowe wyzwania i szanse. Niezależnie od etapu cyklu, Polska pozostaje atrakcyjnym rynkiem dla inwestorów zagranicznych – dzięki stabilnej gospodarce, strategicznemu położeniu, wysokiej jakości zasobom nieruchomości oraz solidnym fundamentom makroekonomicznym. Prognozowany wzrost PKB na poziomie 3,4 proc. rocznie, napływ bezpośrednich inwestycji zagranicznych, niskie bezrobocie i rosnące finansowanie infrastruktury potwierdzają, że Polska coraz wyraźniej wpisuje się w kategorię rynków dojrzałych.

I na koniec – co przyniesie przyszłość? O czym będziemy mogły porozmawiać przy 600. wydaniu „Eurobuildu”?

Myślę, że za kolejne 300 numerów „Eurobuildu” będziemy dyskutować o zupełnie nowym obliczu rynku nieruchomości. Patrząc na najbardziej dynamiczny w historii rozwój technologii, w tym sztucznej inteligencji, która rewolucjonizuje świat w wielu obszarach, np. zarządzania nieruchomościami, tworzenia zaawansowanych analiz predykcyjnych czy zwiększania efektywności pracy, trudno wyobrazić sobie, co będzie możliwe za kilka lat, nie mówiąc już o dwóch dekadach. Spróbujmy jednak spojrzeć w przyszłość. Myślę, że inteligentne miasta nie będą już tylko futurystyczną wizją, ale codziennością. Zintegrowane systemy zarządzania ruchem, zielona energetyka i elektromobilność zmienią sposób funkcjonowania przestrzeni miejskich. W odpowiedzi na zmiany demograficzne rozwinie się też budownictwo senior living, łączące komfort, opiekę medyczną i aktywność społeczną. Mam nadzieję, że standardem będą wtedy REIT-y, na które rynek nieruchomości tak czeka. Ich dostępność i szeroki wybór da nowe możliwości inwestycyjne osobom fizycznym, a rynek nabierze większej płynności finansowej. Liczę także na znaczący udział polskiego kapitału w wolumenie inwestycji w regionie CEE, a nawet w całej Europie. Myślę, że zmienić się może również podejście do własności. Nowe modele użytkowania nieruchomości, takie jak współwłasność, elastyczne formy najmu czy własność bez klasycznych ksiąg wieczystych, będą coraz bardziej popularne. Ludzie nie będą już postrzegać nieruchomości jako statycznego zasobu, ale jako dynamiczny element, który można dostosowywać do zmieniającego się stylu życia. Pod względem inwestycyjnym, jestem przekonana, że region CEE, a zwłaszcza Polska, nadal będzie w czołówce innowacyjnych rynków nieruchomości, a my – jako doradcy – będziemy aktywnie uczestniczyć w tej transformacji.