Budować rynek dla ludzi

Jak ocenia Pan obecną kondycję rynku? Jak można porównać to, co dzieje się dziś w poszczególnych sektorach – ze względu na Państwa działalność, z naciskiem na handlowy – z tym, co działo się na rynku 25-30 lat temu?

Tomasz Trzósło, prezes zarządu EPP: Gdy spojrzymy na to, w jakim miejscu znajduje się dziś rynek nieruchomości komercyjnych w Polsce, zarówno w sektorze handlowym, jak i biurowym, widać wyraźnie, że przeszliśmy długą drogę: od rynku aspirującego do dojrzałego. 30 lat temu byliśmy gospodarką w transformacji – chłonną, pełną entuzjazmu, ale też fundamentalnych braków w zakresie powierzchni, know-how, doświadczenia biznesowego, kadr, kapitału. Rynek chłonął wszystko, co nowe i nowoczesne. Panowały ogromna luka podażowa, bardzo silny popyt konsumencki i prosty model funkcjonowania. W latach 90. zaczynaliśmy praktycznie od zera – ekscytowaliśmy się każdym pojedynczym powstającym projektem i każdym dealem. Jednym z pierwszych, jakie zrobiłem wspólnie ze wspomagającym mnie wtedy Tomkiem Puchem, był budynek w Gdańsku, który sprzedaliśmy za nieco powyżej 1 mln dolarów amerykańskich. Dzisiaj większe mieszkania często kosztują więcej. Obecnie jesteśmy w zupełnie innym miejscu – Polska to największy i najbardziej rozwinięty rynek nieruchomości komercyjnych w Europie Środkowo-Wschodniej. Mamy blisko 17 mln mkw. nowoczesnej powierzchni handlowej i ponad 13 mln mkw. przestrzeni biurowej w skali kraju. Te liczby mówią same za siebie. Chociaż teraz mówimy o rynku dojrzałym, o silnych fundamentach i wysokim profesjonalizmie, wcale nie oznacza to stabilizacji – wręcz przeciwnie. Aby dziś dobrze zarządzać aktywami handlowymi i biurowymi, trzeba je nieustannie redefiniować i przystosowywać do dynamicznie zmieniających się realiów. Bo wyzwania, z którymi dziś się mierzymy, są bardziej złożone niż te sprzed trzech dekad. Bardzo znamienny jest sektor biurowy, który przechodzi dziś fundamentalną transformację, gdyż praca hybrydowa istotnie zmieniła sposób korzystania z powierzchni, a jednocześnie spowolniła trendy wzrostowe w tym sektorze, co znacząco zmniejszyło popyt. Nie bez znaczenia jest także wzrost płac w Polsce i silna złotówka w kontekście sektora SSC/BPO, który pozostaje bardzo ważnym najemcą powierzchni biurowych, szczególnie w miastach regionalnych, takich jak Kraków czy Wrocław. Uważam, że nasz kraj przestaje być wiodącą lokalizacją dla tej branży ze względu na rosnące koszty. Nie oznacza to, że firmy wycofują się z Polski, ale na pewno ograniczają swoje plany rozwojowe i w efekcie zapotrzebowanie na powierzchnie biurowe. Rezultat widzimy we wskaźnikach pustostanów – w Warszawie wynoszą one obecnie około 10 proc., natomiast w miastach regionalnych to około 15-20 proc. Od wielu lat nie było tak wysokich wskaźników powierzchni niewynajętych. Pamiętam czasy z takimi poziomami i rynek dał sobie z tym radę. Tak samo będzie i tym razem, ale to potrwa. Jeśli chodzi o sektor handlowy, to trzeba podkreślić, że to jeden z tych segmentów rynku, który najlepiej poradził sobie z wyzwaniami ostatnich lat, udowadniając swoją elastyczność i odporność. Jednak on też się zmienia – nowe projekty to przede wszystkim parki handlowe – w 2024 roku stanowiły 85 proc. nowej podaży powierzchni handlowej w Polsce. Kluczowym wyzwaniem dla całego rynku nieruchomości komercyjnych jest obecnie dostęp do kapitału. Dlatego niezmiernie ważne jest zapewnianie nowych źródeł finansowania ponad te bankowe. Mogłyby one pozytywnie wpłynąć na dalszy rozwój sektora, a jednocześnie otworzyć nowe możliwości dla inwestorów instytucjonalnych i indywidualnych w Polsce. Aż niezręcznie po raz kolejny mówić o REIT-ach, czyli funduszach inwestujących w nieruchomości komercyjne. W wielu krajach Unii Europejskiej są one podstawowym narzędziem inwestycyjnym oraz źródłem kapitału. W Polsce temat REIT-ów pojawia się od wielu lat w debacie publicznej, ale jak nie było tej legislacji, tak nadal nie ma. Chyba nie uwierzyłbym 25-30 lat temu, że prawodawstwo w tym obszarze tak długo się nie pojawi i że w Polsce będą działać fundusze z Czech, Węgier czy krajów bałtyckich, a polski kapitał będzie miał śladowy udział w rynku.

Z perspektywy tak ogromnego doświadczenia, jakie wydarzenie dla polskiego rynku i całego regionu można określić jako kluczowe dla kierunku rozwoju na przestrzeni ostatnich dwóch-trzech dekad i dlaczego?

Po niemal trzech dekadach obserwowania rynku mogę z pełnym przekonaniem powiedzieć, że najbardziej przełomowym momentem był akces Polski do Unii Europejskiej. To wydarzenie wywołało trwałą zmianę, także mentalną – zarówno po stronie inwestorów, jak i lokalnych uczestników rynku. Akcesja oznaczała włączenie Polski do wspólnego europejskiego rynku kapitałowego, zaufanie inwestorów zagranicznych i dostęp do środków unijnych. Od tego momentu przestaliśmy być rynkiem eksperymentalnym, a zaczęliśmy być destynacją do inwestowania. Adaptacja do unijnych regulacji poprawiła transparentność rynku, co w połączeniu z dynamicznym rozwojem gospodarczym stało się ważnym czynnikiem dla inwestorów przy podejmowaniu decyzji inwestycyjnych. Efekt? Między 2005 a 2024 rokiem całkowita wartość inwestycji w sektorze nieruchomości komercyjnych w Polsce osiągnęła poziom blisko 80 mld euro, a 70 proc. tej kwoty trafiło do sektora biurowego i handlowego. Wejście do UE przyniosło też skok jakościowy w kontekście standardów technicznych i operacyjnych. Przykładem mogą być szeroko dzisiaj stosowane certyfikacje obiektów (BREEAM, LEED). Środki płynące z Unii umożliwiły też rozwój wielu lokalnym firmom i pozytywnie stymulowały konsumpcję wewnętrzną. Natomiast infrastruktura współfinansowana przez UE (np. drogi ekspresowe, obwodnice, transport publiczny) zwiększyła dostępność, a przez to atrakcyjność lokalizacji regionalnych. Drugim przełomowym momentem był globalny kryzys finansowy w latach 2008-2009. To był pierwszy poważny „stress test” dla młodego rynku nieruchomości komercyjnych w Polsce. Do tamtego momentu inwestycje rosły. Kryzys zatrzymał ten wzrost, uderzył w dostęp do finansowania i wyhamował ekspansję. Jednak skala tego zjawiska była ograniczona w porównaniu z innymi krajami. Centra handlowe utrzymały odwiedzalność, a biura nie tylko utrzymały, a wręcz zwiększyły popyt na powierzchnię ze strony najemców. Paradoksalnie, kryzys podniósł wiarygodność rynku, bo udowodnił, że nie opiera się on wyłącznie na kapitale, ale ma też silne fundamenty popytowe. Z perspektywy czasu widać, że ten moment dojrzewania był konieczny. Inwestorzy instytucjonalni zaczęli patrzeć na Polskę jak na rynek odporny, rozsądnie zarządzany i przewidywalny. Wszyscy słyszeliśmy wielokrotnie, że w 2009 roku Polska była jedynym krajem Unii Europejskiej z dodatnim wzrostem PKB. To napędziło zainteresowanie inwestorów na następne lata. Trzecim – i wciąż bardzo świeżym – wydarzeniem była pandemia Covid-19. W ciągu kilku miesięcy doszło do silnego zakłócenia funkcjonowania sektora nieruchomości komercyjnych na całym świecie. Był to katalizator głębokiej transformacji. W sektorze biurowym pandemia uruchomiła masowe wdrażanie modeli pracy hybrydowej. Handel również przeszedł rewolucję wraz z dynamicznym rozwojem e-commerce w pierwszych miesiącach pandemii. Jednocześnie pandemia przyspieszyła wdrożenie digitalizacji i rozwiązań w zakresie ESG.

Czego można spodziewać się w nadchodzących latach? Czy jest jeszcze coś, co może Pana na rynku zaskoczyć?

Patrząc w przyszłość, można coraz wyraźniej zobaczyć, że nieruchomości komercyjne – choć z nazwy „nieruchome” – muszą działać w logice ciągłej adaptacji. Rynek, który jeszcze niedawno opierał się na dość przewidywalnych cyklach i ustabilizowanych modelach działania, dziś wymaga dużo większej elastyczności, szybszego podejmowania decyzji i umiejętności reagowania w czasie rzeczywistym. Skończył się już czas oczywistych, dynamicznych wzrostów na tym rynku – nastał moment przemyślanej, organicznej pracy, która musi uwzględniać szereg elementów, by zakończyła się sukcesem. Z jednej strony mamy do dyspozycji lepsze dane, bardziej świadomych użytkowników i coraz doskonalsze narzędzia. Z drugiej – działamy w środowisku pełnym zmiennych: regulacyjnych, technologicznych, społecznych i geopolitycznych. W rezultacie coraz częściej zamiast zadawać pytanie: „co się wydarzy?”, powinniśmy raczej pytać: „jak dobrze jesteśmy przygotowani na zmiany?”. A elementów, które mogą nas jeszcze zaskoczyć, nie brakuje. Z perspektywy operacyjnej – technologia. Zwłaszcza tempo, w jakim sztuczna inteligencja, automatyzacja i integracja danych zaczynają realnie zmieniać sposób zarządzania nieruchomościami. Budynek nie jest już tylko miejscem, ale platformą świadczenia usług – elastyczną, skalowalną, zarządzaną w czasie rzeczywistym. W nadchodzących latach to właśnie zdolność do cyfrowego zarządzania obiektem może przesądzać o jego pozycji na rynku – niezależnie od segmentu. W ujęciu strategicznym – wpływ czynników zewnętrznych. Geopolityka, legislacja, sytuacja makroekonomiczna, koszty finansowania – to wszystko przekłada się dziś bezpośrednio na decyzje konsumentów, inwestorów, dostępność kapitału i kierunki rozwoju poszczególnych nieruchomości. I wreszcie – zmienia się samo rozumienie tego, czym jest wartość nieruchomości. Z większą częstotliwością pojawiają się pytania nie tylko o parametry techniczne czy atrakcyjność komercyjną, ale o wpływ – na środowisko, lokalne społeczności, jakość życia w mieście.

Zna Pan „Eurobuild” nie od dziś, nie ma ani wśród byłych i obecnych pracowników redakcji, ani chyba na całym rynku osoby, która by Pana nie znała. Czy jest wywiad, komentarz, wypowiedź ekspercka czy udział w wydarzeniu „Eurobuildu”, które szczególnie Pan wspomina?

Ciekawe pytanie, które pozwala na sentymentalną wycieczkę w przeszłość. Wiele było takich wydarzeń, bo „Eurobuild” jest obecny na polskim rynku nieruchomości od zawsze. Ale jeśli miałbym wybrać, to byłaby to gala Eurobuild Awards w 2016 roku. W imieniu JLL, którego byłem wtedy szefem, odebraliśmy wtedy aż siedem statuetek. Dla naszych ówczesnych konkurentów to była raczej monotonna impreza. A na poważnie. Bardzo mnie wtedy ucieszyło, że doceniono wyniki biznesowe zespołów JLL. Szczególnie ważne dla mnie było wyróżnienie dla Charytatywnego Turnieju Siatkówki Plażowej Branży Nieruchomości, który został uznany przez gości gali za najbardziej spektakularne pozabiznesowe osiągnięcie roku, zresztą nie tylko w 2016, ale i kolejnych latach. To było „moje dziecko” i dla mnie w tamtych latach zdecydowanie impreza roku. Podobne emocje towarzyszyły mi w 2019 roku, tuż przed rozpoczęciem pandemii. Odebraliśmy wtedy trzy nagrody, a turniej siatkówki ponownie został okrzyknięty najlepszą inicjatywą pozabiznesową. Jednak to, co wywołało moją największą radość, to tytuł Agencji Nieruchomości Dekady. Było to dla mnie piękne zwieńczenie mojej wieloletniej współpracy z JLL. Odbierając tę właśnie nagrodę, symbolicznie zamknąłem ten rozdział i chwilę później rozpocząłem nowy etap w barwach EPP.