Objął Pan swoją funkcję w JLL w bardzo trudnym momencie dla rynku i całego świata. Jak wspomina Pan początki pracy?
Mateusz A. Bonca, CEO JLL w Polsce: Koniec 2020 roku, kiedy to przejmowałem stery w JLL w Polsce, był faktycznie przełomowym momentem dla polskiego rynku nieruchomości. Globalna pandemia Covid-19, wojna w Ukrainie czy środowisko wysokich stóp procentowych wywarły ogromny, w niektórych aspektach wręcz rewolucyjny wpływ na rynek nieruchomości w naszym kraju. Do tamtego momentu był on beneficjentem kilkunastoletniej hossy, a teraz zaczął dojrzewać w przyspieszonym tempie. Było więc dla mnie jasne, że „nowe czasy” będą wymagały zupełnie świeżego, wielosektorowego podejścia. Taka zmiana wymagała sukcesywnego zbliżania tworzących naszą firmę zespołów oraz uzupełnienia kompetencji w zakresie, który wraz z postępującą transformacją energetyczną kraju staje się coraz ważniejszy – mam tu na myśli odnawialne źródła energii. Dziś jesteśmy już liderem na transakcyjnym rynku fotowoltaiki i farm wiatrowych – służymy naszym partnerom unikalnymi kompetencjami w zakresie magazynowania energii. Zarządzany przez Rafała Skowrońskiego zespół Energy and Infrastructure Advisory w ubiegłym roku zrealizował wiele transakcji w zakresie bateryjnych systemów magazynowania energii (BESS), lądowej energetyki wiatrowej i PV o łącznej mocy około 1,5 GW. Transakcje te były przeprowadzane na rzecz wszystkich głównych grup inwestorów, co pokazuje naszą wszechstronną wiedzę w tym sektorze. Wracając jeszcze do 2020 roku – niezwykle miłym i motywującym doświadczeniem było dla mnie przekonanie, że trafiłem do bardzo dojrzałej kulturowo organizacji, która mimo wielu wyzwań o globalnej wręcz skali, zachowała swoją integralność, przedsiębiorcze podejście do biznesu i wielki, wzajemny szacunek pomiędzy wszystkimi tworzącymi ją zespołami. Dzięki temu dostosowanie się do wymogów i kształtu dojrzałego rynku jest spokojnym procesem, cieszymy się opinią solidnego partnera i lidera zmian w wielu sektorach krajowego rynku nieruchomości.
Jak ocenia Pan obecną sytuację na rynku nieruchomości komercyjnych? Czy jest coś, na co szczególnie warto zwrócić uwagę, a co nie jest tak oczywiste jak np. ESG?
Nasz rynek dojrzał i obecnie poszukuje nowego punktu równowagi. Nie jest już sztuką zbudować dobrą nieruchomość komercyjną – wyzwaniem jest skomercjalizować ją w sposób dochodowy dla inwestorów. Kluczowe stało się także aktywne zarządzanie portfelami aktywów, pozwalające na odpowiednio szybkie reagowanie na zmiany rynkowe, i zachowywanie konkurencyjności oferty dla najemców. Jednym z nowych trendów, który będzie zyskiwał na znaczeniu, jest zmiana funkcji nieruchomości. Ważne jest, aby taką zmianę odpowiednio zaplanować, a następnie wdrożyć. Dobrym przykładem może być tu jeden z biurowców na warszawskim Żoliborzu, którego właściciel od lat jest naszym klientem. Jako budynek biurowy przestał być konkurencyjny, natomiast jego bardzo atrakcyjna lokalizacja na Marymoncie, tuż obok publicznego parku i stacji metra, znakomicie nadawała się na inwestycję mieszkaniową z segmentu premium. Zaproponowaliśmy klientowi sprzedaż obiektu, znaleźliśmy kupca i pomogliśmy wynegocjować bardzo atrakcyjną cenę. Obserwując dzisiejszy sektor nieruchomości w Polsce, dostrzegamy rosnącą rolę doradców. Poruszanie się po coraz bardziej złożonym rynku wymaga jego doskonałego rozpoznania dzięki praktyce, badaniom i analizie zweryfikowanych, a nie tylko teoretycznych danych.
Czego, Pana zdaniem, można się spodziewać w nadchodzących miesiącach czy latach? Czy rynek powinien już zawsze być w gotowości na wydarzenia typu pandemia? Jak Pan to ocenia?
Nadchodzące miesiące na rynku nieruchomości upłyną pod hasłem stabilizacji i kształtowania się nowej równowagi pomiędzy popytem a podażą. Naturalnym następstwem dostosowywania oferty do aktualnych realiów powinna być kompresja wskaźników pustostanów na wszystkich krajowych rynkach regionalnych. Spodziewamy się również dalszej stratyfikacji aktywów, czyli głębszej segmentacji oferty nieruchomości. Jej rezultatem będzie wypieranie słabiej dostosowanych budynków przez lepsze i bardziej dochodowe – trend konwersji funkcji nieruchomości będzie się dalej umacniał. Według opracowanego przez nas niedawno raportu „GRUNTowne spojrzenie na rynek nieruchomości”, w ciągu ostatnich pięciu lat na funkcję mieszkaniową (włącznie z projektami alternatywnymi) zmieniono w sumie ok. 1,1 mln mkw. dotychczas istniejących powierzchni, w tym handlowych, biurowych i innych. Największymi z „dawców” terenów na mieszkalnictwo były biurowce (łącznie 0,73 mln mkw.) oraz obiekty handlowo-usługowe (ponad 0,35 mln mkw.). Dla porównania – największe centrum handlowe w Polsce, łódzka Manufaktura, ma około 0,13 mln, a stołeczna Westfield Arkadia 0,12 mln mkw. powierzchni. Jestem przekonany, że kolejne setki tysięcy metrów kwadratowych powierzchni zmienią swoje przeznaczenie już wkrótce. Kolejnym trendem, który już obserwujemy i który będzie zyskiwał na znaczeniu, jest konsolidacja rynkowa. Przejmowanie mniejszych graczy przez większych, fuzje i połączenia są naturalnym elementem krajobrazu na dojrzałych rynkach nieruchomości i to właśnie dzieje się także u nas. JLL Living doradzał deweloperowi mieszkaniowemu Develia przy przejęciu polskich aktywów francuskich firm Nexity oraz Bouygues Immobilier – były to jedne z największych tego typu transakcji w historii naszego rynku. Kolejnych konsolidacji możemy spodziewać się także z powodu kwestii sukcesji – wśród 200 największych firm deweloperskich w Polsce, aż 156 to spółki rodzinne z polskim kapitałem. Tylko 30 z nich to firmy kierowane przez osoby poniżej 50. roku życia. Zauważamy, że młodsze pokolenia mają inny pomysł na życie niż kontynuowanie biznesu rodziców, w związku z czym znalezienie kupca lub partnera może stać się dla wielu właścicieli pilną potrzebą. Spodziewam się także upowszechniania nowych form kapitału i działań, pozwalających uwolnić kapitał własny naszym rodzimym przedsiębiorcom. To pozwoli im na przyspieszenie rozwoju i zwiększenie skali działalności ich przedsiębiorstw. Doradzaliśmy niedawno jednej z największych polskich firm, która za ponad 1 mld zł sprzedała dwa zakłady produkcyjne zachodniemu funduszowi inwestycyjnemu, a następnie wynajęła je od niego. Była to największa umowa typu sale & leaseback w historii Europy Środkowo-Wschodniej. Pozwoliła stronie sprzedającej na skuteczne uwolnienie kapitału do wykorzystania w kolejnych inwestycjach rozwojowych. Jestem pewien, że takich decyzji będziemy obserwować więcej w nadchodzących latach.
