Najlepsze jeszcze przed nami!

Skanska to firma z ogromnym, międzynarodowym doświadczeniem. Jak udało się ten zagraniczny sukces przenieść na rodzime podwórko? Jak bardzo (a może wcale?) różni się polski rynek od tego skandynawskiego? Czy na przestrzeni ostatniego ćwierćwiecza się to zmieniło?

Arkadiusz Rudzki, wiceprezes ds. leasingu i sprzedaży w Skanska Commercial Development Europe (CDE): Fundamenty rynku nieruchomości są wszędzie podobne – wartość projektów komercyjnych buduje się w o parciu o te same zasady. Niemniej, każdy rynek ma swoje specyficzne niuanse. Inny jest popyt, inna struktura inwestorów i najemców – w jednym kraju dominują globalne korporacje i fundusze inwestycyjne, w innym lokalne firmy. W Skansce naszym celem zawsze było dostarczanie najwyższej jakości produktów inwestycyjnych. Budujemy ich wartość poprzez odpowiednio dobrany miks najemców i przemyślaną strukturę umów najmu. Zawsze stawiamy na lokalizacje centralne, świetnie skomunikowane i pełne miejskich funkcji. Analizujemy dogłębnie każdy rynek – i jeśli widzimy potencjał, działamy. Budujemy z własnych środków, co daje nam elastyczność i swobodę w podejmowaniu decyzji inwestycyjnych – zaczynamy wtedy, gdy uznamy, że to najlepszy moment. Jeśli spojrzymy na różnice między Polską a Skandynawią, kluczowa jest struktura uczestników rynku. W Skandynawii dominują lokalni gracze – zarówno po stronie najemców, jak i inwestorów. Rynek jest dojrzalszy, uproszczony – choćby pod względem formy umów najmu, które są krótkie, zwięzłe i często standaryzowane. Najemcy nie zmieniają lokalizacji co kilka lat – pozostają w tych samych budynkach przez dekady. W Polsce przeciwnie – negocjacje są bardziej złożone i czasochłonne, a decyzje zapadają często poza granicami kraju. W regionie CEE wciąż dominują międzynarodowe korporacje i fundusze, co oznacza, że decyzje inwestycyjne zapadają w Nowym Jorku, Londynie czy Frankfurcie. To wydłuża procesy i angażuje więcej doradców. W ostatnich latach obserwujemy jednak wzrost aktywności inwestorów ze Skandynawii czy Czech. Mimo to w Polsce wciąż brakuje silnego, lokalnego sektora instytucjonalnego kapitału – inwestującego w biura czy magazyny. To różni nas od Skandynawii, gdzie lokalny kapitał jest fundamentem rynku i stanowi jego stabilizator w czasie kryzysów. To, co z powodzeniem przenieśliśmy ze Skandynawii na polski grunt, to podejście do zrównoważonego budownictwa. W 2008 roku jako pierwsi wdrożyliśmy w Polsce certyfikat LEED, a potem kolejne – WELL Core & Shell, WELL Interior, WELL Health-Safety Rating – potwierdzające jakość naszych budynków nie tylko technicznie, ale także jako miejsca pracy i życia.

Który sektor, wśród tych, na których działacie, oceniacie jako najbardziej przyszłościowy? Jakie są Wasze założenia na najbliższe lata? Może planujecie coś bardzo spektakularnego?

Od lat konsekwentnie rozwijamy w Europie Środkowo-Wschodniej sektor biurowy – od 1986 roku zbudowaliśmy ponad 1,5 mln mkw. powierzchni. Uważamy, że ten segment nadal ma przyszłość, ale tylko w przypadku projektów „szytych na miarę” współczesnych potrzeb. Biura muszą być centralnie zlokalizowane, doskonale skomunikowane, oferujące bogaty pakiet usług, zgodne z ESG i nowoczesne technologicznie. Pandemia zmieniła nasze postrzeganie biura, ale jedno się nie zmieniło – firmy potrzebują dobrej przestrzeni do pracy. Dziś jakość jest ważniejsza niż kiedykolwiek. Inwestorzy i najemcy są gotowi płacić za lepsze warunki – pod warunkiem, że przestrzeń jest elastyczna, komfortowa i wspiera potrzeby różnych grup pracowników. Równie istotne jest to, by projekt odpowiadał oczekiwaniom nowego pokolenia na rynku pracy. Równolegle rozwijamy także sektor mieszkaniowy o charakterze komercyjnym – z uwagi na trendy demograficzne i zmiany społeczne uważamy go za jeden z najbardziej przyszłościowych segmentów.

A co z ESG? Jak już Pan wspomniał, to temat bardzo ważny dla Was i całego rynku. Czego więcej można się w tym zakresie spodziewać? Jak bardzo te zagadnienia mogą się jeszcze rozwinąć w nadchodzących latach?

W Skansce ESG to nie modny skrót, ale naturalna kontynuacja tego, co robimy od zawsze – budowania przestrzeni z myślą o człowieku i środowisku, prowadzenia działalności w sposób przejrzysty i odpowiedzialny. Choć rynek Europy Środkowej jest dopiero na początku drogi w zakresie pełnej implementacji ESG, jesteśmy znacznie bardziej zaawansowani niż choćby rynek amerykański. Coraz więcej najemców, inwestorów i banków uwzględnia te aspekty w swoich decyzjach. W 2025 roku kolejne firmy zostaną objęte obowiązkiem raportowania – nie tylko duże spółki, ale także średnie, notowane na giełdzie. To będzie spore wyzwanie dla rynku, ale jestem przekonany, że damy radę. Z czasem coraz ważniejsze będą kwestie energetyczne – nie tylko z uwagi na zmiany klimatyczne, ale też ceny energii i jej dostępność. Budynki, które będą potrafiły efektywnie gospodarować energią i korzystać z odnawialnych źródeł, staną się standardem. To nie tylko wymóg ESG, ale racjonalny wybór ekonomiczny.

Jakie wydarzenie uważa Pan za najbardziej przełomowe dla rynku nieruchomości w Polsce i regionie CEE w ostatnich 25-30 latach?

W historii rynku nieruchomości w Polsce było kilka kluczowych momentów. Pierwszy z nich to bez wątpienia wejście Polski do Unii Europejskiej w 2004 roku – to otworzyło nasz rynek na globalny kapitał. Kolejny to kryzys finansowy z 2008 roku – rynek się zatrzymał, ale stosunkowo szybko się odbił. Przez kilka lat mieliśmy komfortowe warunki makroekonomiczne: niskie stopy procentowe i dostęp do taniego pieniądza. Potem przyszedł 2020 rok i pandemia – wydarzenie, którego nikt nie mógł przewidzieć. Covid zmienił sposób pracy, relacje międzyludzkie, a tym samym – podejście do przestrzeni biurowej. To był prawdziwy punkt zwrotny. Chciałbym jednak zwrócić uwagę na coś jeszcze – nie wydarzenie, lecz proces, który trwał przez lata. Mam na myśli metamorfozę centrum Warszawy. Każdy, kto przyjeżdża dziś do stolicy po raz pierwszy lub wraca po latach, nie kryje zaskoczenia. Centrum Warszawy to dziś nowoczesne serce biznesowe Europy Środkowo-Wschodniej, z ogromnym potencjałem rozwoju. Jestem dumny, że Skanska miała i ma w tym swój duży udział. A najlepsze dopiero przed nami.