Kapitał nie znosi stagnacji

Można powiedzieć, że „Eurobuild” i Knight Frank w Polsce to niemal równolatki! Jak oceniacie rynek z perspektywy tak ogromnego doświadczenia? Jak duże zmiany zaszły? Który sektor przeszedł najbardziej spektakularną transformację?

Michał Grabara, dyrektor w dziale rynków kapitałowych w Knight Frank: To prawda – zarówno „Eurobuild”, jak i Knight Frank w Polsce mogą pochwalić się ponad 30-letnią historią działalności na rodzimym rynku nieruchomości. Przez te trzy dekady byliśmy świadkami – a w naszym przypadku również uczestnikami – niezwykle dynamicznych przemian, które całkowicie zmieniły oblicze sektora. Rynek nieruchomości w Polsce przeszedł drogę od marginalnego środowiska inwestycyjnego lat 90. do obecnie – dojrzałego, przejrzystego i atrakcyjnego dla globalnych inwestorów rynku. Zmieniły się nie tylko standardy techniczne i architektoniczne, ale przede wszystkim podejście do planowania, zarządzania i zrównoważonego rozwoju. Na przestrzeni lat wszystkie sektory rynku ewoluowały, ale to sektor magazynowy przeszedł najbardziej spektakularną transformację. Z niszowej kategorii, traktowanej niegdyś jako mniej atrakcyjna inwestycyjnie, wyrósł na jeden z najdynamiczniejszych segmentów – strategicznie wspierany przez rozwój e-commerce, integrację z globalnymi łańcuchami dostaw oraz modernizację infrastruktury transportowej w Polsce. Równolegle obserwujemy rosnące znaczenie sektora PRS (Private Rented Sector), który odpowiada na zmieniające się potrzeby demograficzne i społeczne, a także rozwój projektów mixed-use, integrujących funkcje biurowe, mieszkaniowe i usługowe, co stanowi odpowiedź na trend tworzenia bardziej zrównoważonych i funkcjonalnych przestrzeni miejskich.

Jakie wydarzenie uważacie za najbardziej przełomowe dla polskiego rynku?

Trudno wskazać jedno wydarzenie, które można by uznać za absolutnie przełomowe – rozwój polskiego rynku nieruchomości to proces, który przebiegał etapami, a jego kształt wyznaczały kolejne kamienie milowe. Bez wątpienia jednym z najważniejszych momentów było przystąpienie Polski do Unii Europejskiej w 2004 roku. Ten krok nie tylko otworzył rynek na nowe możliwości, ale przede wszystkim znacząco zwiększył zaufanie inwestorów instytucjonalnych. Integracja z unijnym porządkiem prawnym, dostęp do funduszy europejskich i wzmocnienie stabilności gospodarczej przyspieszyły napływ kapitału oraz profesjonalizację sektora nieruchomości. Kolejnym przełomem był globalny kryzys finansowy po upadku Lehman Brothers w 2008 roku. Dla wielu uczestników rynku – zarówno deweloperów, jak i inwestorów – był to pierwszy poważny test odporności. Wymusił większą ostrożność, zmienił podejście do ryzyka i ugruntował znaczenie długoterminowego planowania. Pandemia Covid-19 z kolei przyniosła prawdziwą rewolucję w postrzeganiu przestrzeni – biurowej, handlowej i mieszkaniowej. Stała się katalizatorem zmian, które wcześniej postępowały powoli – takich jak hybrydowy model pracy, cyfryzacja handlu czy redefinicja funkcji centrów handlowych. Firmy i inwestorzy musieli zrewidować swoje strategie w odpowiedzi na nowe potrzeby użytkowników i najemców. Nie sposób pominąć także wpływu wojny w Ukrainie, która przeorganizowała układ geopolityczny w regionie. Zmiany w łańcuchach dostaw, decyzje relokacyjne międzynarodowych firm oraz wzmożony przepływ kapitału i ludności miały bezpośrednie przełożenie na dynamikę rynku – zwłaszcza w sektorze magazynowym i mieszkaniowym. W ostatnich latach kluczowym czynnikiem transformującym rynek staje się także ESG – już nie jako hasło, lecz jako realne kryterium decyzyjne dla inwestorów, deweloperów i najemców. Zrównoważony rozwój, efektywność energetyczna i odpowiedzialność społeczna to dziś nieodłączne elementy profesjonalnego podejścia do inwestowania w nieruchomości.

Jak bardzo nowe technologie i rozwój AI może wpłynąć na sytuację na rynku nieruchomości? Czy pracownicy mają się czego bać, czy jednak nigdy sztuczna inteligencja nie zajmie miejsca wartościowego eksperta?

Nowe technologie – w tym sztuczna inteligencja – już dziś realnie wpływają na rynek nieruchomości, a ich znaczenie będzie tylko rosnąć. Automatyzacja analiz danych, wsparcie w procesach wyceny, identyfikacja trendów, modelowanie scenariuszy inwestycyjnych czy optymalizacja zarządzania portfelem nieruchomości – to tylko niektóre z obszarów, w których AI zwiększa efektywność i precyzję działania. To ogromna szansa dla branży – na szybsze podejmowanie lepszych decyzji, redukcję kosztów operacyjnych i lepsze dopasowanie ofert do oczekiwań rynku. Jednocześnie warto dodać, że nie oznacza to marginalizacji roli człowieka. Wręcz przeciwnie. Technologia może wspierać, ale nie zastąpi wartościowego eksperta. Profesjonalista w branży nieruchomości to nie tylko osoba przetwarzająca dane – to doradca, który rozumie kontekst społeczny, ekonomiczny i lokalny, potrafi przewidzieć konsekwencje decyzji i budować zaufanie. To właśnie umiejętność interpretacji niuansów, tworzenia relacji oraz elastyczne reagowanie na nieoczywiste zmiany pozostają poza zasięgiem nawet najbardziej zaawansowanych algorytmów. Zamiast obawiać się zmian, warto je zrozumieć i aktywnie wykorzystać. Pracownicy, którzy rozwiną kompetencje cyfrowe i nauczą się efektywnie korzystać z nowych narzędzi, zyskają przewagę konkurencyjną i będą mogli świadczyć usługi na jeszcze wyższym poziomie. Bo przyszłość rynku nieruchomości – tak jak każdej branży – będzie należeć nie do tych, którzy opierają się technologii, lecz do tych, którzy potrafią ją mądrze integrować z doświadczeniem i zrozumieniem.

Czego można się spodziewać w nadchodzących miesiącach czy latach? Jakie trendy będą dominować?

Rynek będzie funkcjonował w otoczeniu wymagającym dużej ostrożności, ale też elastyczności. Inwestorzy będą coraz bardziej selektywni – zarówno ze względu na rosnącą presję ekonomiczną i regulacyjną, jak i utrzymującą się niepewność geopolityczną. W związku z tym na znaczeniu zyskają przede wszystkim aktywa typu „core” – oferujące stabilne przepływy, niskie ryzyko i wysoki standard ESG, a także projekty, które łączą efektywność energetyczną z potencjałem długoterminowego wzrostu wartości. W sektorze magazynowym spodziewamy się dalszego wzrostu – to wciąż jeden z filarów rynku, wspierany przez transformację łańcuchów dostaw, rozwój e-commerce oraz trend nearshoringu. Coraz większym zainteresowaniem cieszą się również transakcje typu sale & leaseback, które z jednej strony pozwalają firmom na uwolnienie kapitału, a z drugiej – oferują inwestorom długoterminową stabilność i przewidywalność zwrotów. Widzimy także odradzające się zainteresowanie rynkiem biurowym – zarówno w Warszawie, jak i w miastach regionalnych. Kluczowe będzie tu jednak dopasowanie do zmieniających się modeli pracy oraz standardów środowiskowych i technologicznych. Obiekty handlowe, zwłaszcza te z ugruntowaną pozycją lokalną i dobrym miksem najemców, również odzyskują atrakcyjność inwestycyjną. Jednocześnie rynek PRS wciąż dojrzewa i redefiniuje swoją rolę w strukturze sektora mieszkaniowego. W kolejnych latach ten segment będzie zyskiwać na znaczeniu – jako odpowiedź na rosnące potrzeby mieszkaniowe w dużych miastach, a także jako forma zabezpieczenia kapitału w czasach rosnącej inflacji i niestabilności rynku kredytowego. Przed nami czas intensywnych zmian, w których elastyczność, wiedza i umiejętność szybkiej adaptacji będą kluczowe. Natomiast jedno pozostaje niezmienne – kapitał nie znosi stagnacji i wciąż aktywnie poszukuje atrakcyjnych, zrównoważonych okazji inwestycyjnych. Właśnie tam będzie się koncentrować aktywność rynku – wokół jakości, trwałej wartości i mądrze zarządzanego ryzyka.