Jak ocenia Pan zmiany, które zaszły na rynku nieruchomości na przestrzeni ostatnich dekad? Które wydarzenie uważa Pan za najbardziej zaskakujące?
Søren Rodian Olsen, dyrektor zarządzający w Logicenters Poland, Nrep: Z perspektywy ostatnich 20-30 lat można wskazać szereg wydarzeń, które mimo że nie miały charakteru stricte sektorowego, wywarły ogromny wpływ na rynek nieruchomości. Do najbardziej znaczących należą zamachy z 11 września 2001 roku, globalny kryzys finansowy z lat 2007-2009, Brexit w 2016, pandemia Covid-19, a także wydarzenia geopolityczne, takie jak wojny w Afganistanie, Iraku czy – szczególnie istotna dla naszej części Europy – agresja Rosji na Ukrainę. Trudno jednoznacznie wskazać najbardziej zdumiewający z nich. Brexit niewątpliwie był sporym zaskoczeniem i wpłynął na działalność wielu europejskich firm. Jednak w mojej ocenie to pandemia Covid-19 okazała się punktem zwrotnym. Radykalnie zmieniła sposób, w jaki pracujemy, nawyki konsumenckie i styl życia. Pomimo upływu pięciu lat rynek nieruchomości nadal odczuwa skutki tamtego okresu. Widać je zarówno w zaburzonej równowadze między podażą a popytem, jak i w zmianach preferencji inwestorów oraz w podejściu do alokacji kapitału.
Jakie wydarzenie uznałby Pan za najbardziej przełomowy lub kluczowy moment w swojej karierze zawodowej?
W mojej karierze zawodowej momentem przełomowym był styczeń 2008 roku, kiedy to dołączyłem do nowo powstałej spółki typu private equity. Założyło ją trzech inwestorów, którzy dostrzegli niszową szansę na warszawskim rynku nieruchomości. Ich koncepcja zakładała rewitalizację zabytkowych kamienic, przeznaczonych do adaptacji na butikowe biura oraz apartamenty klasy premium, zlokalizowane w unikalnych częściach miasta. Początek działalności był bardzo obiecujący – uruchomiliśmy cztery projekty i zabezpieczyliśmy finansowanie w formule senior debt oraz mezzanine. Niestety, dziewięć miesięcy później rozpoczął się globalny kryzys finansowy. Wszystko zaczęło się od upadku Lehman Brothers, a wkrótce potem kolejnych instytucji finansowych. Z dnia na dzień pozyskanie kapitału stało się niemożliwe, a rynek nieruchomości praktycznie zamarł. Start-up musiał zakończyć działalność. Wkrótce po tym odezwał się do mnie niemiecki fundusz inwestycyjny, który pilnie poszukiwał lokalnego przedstawiciela do zarządzania swoim portfelem nieruchomości w Warszawie. To właśnie ta propozycja w dużej mierze ukształtowała mój dalszy rozwój w sektorze nieruchomości korporacyjnych. Decyzje zawodowe i możliwości, jakie pojawiły się później, nie byłyby możliwe bez tamtych doświadczeń i wyzwań, z jakimi – podobnie jak wielu innych – musiałem się zmierzyć w latach 2008-2009.
Czego możemy się spodziewać w nadchodzących latach? Na co powinni zwracać uwagę inwestorzy i decydenci? Na co powinni uważać?
Nie sądzę, by moja szklana kula widziała więcej niż inne, a przewidywanie przyszłości w krajach CEE jest dziś wyjątkowo wymagające. Obserwujemy tu ograniczoną płynność, ostrożne podejście najemców, dużą selektywność ze strony instytucji finansowych oraz silny wpływ czynników geopolitycznych na decyzje wielu uczestników rynku. Ponadto, wojna w Ukrainie, konflikt na Bliskim Wschodzie oraz tzw. wojny celne dodatkowo podsycają globalną niepewność. Uważam, że prawdziwe odbicie rynku nieruchomości będzie procesem stopniowym i długofalowym. Jednocześnie to właśnie w takich okresach pojawiają się ciekawe możliwości. Dla inwestorów typu value-add, takich jak Nrep, nadal dostrzegalne są interesujące projekty zarówno w krajach nordyckich, jak i w Niemczech oraz w Polsce. Choć polski rynek jest młodszy, mniejszy i bardziej wrażliwy na ograniczenia płynności, to od lat udowadnia swoją odporność na różne zawirowania gospodarcze. Dziś Polska wyróżnia się prognozami w zakresie wzrostu PKB, sytuacją na rynku pracy oraz dostępnością nieruchomości. W odniesieniu do konkretnych segmentów rynku, dostrzegam potencjał logistyki i lekkiej produkcji w kluczowych węzłach dystrybucyjnych, a także różnorodnych formatów z obszaru living – od PRS i PBSA, przez mieszkalnictwo senioralne, po projekty hotelowe. W krajach nordyckich mamy doświadczenie we współpracy z samorządami przy projektach kompleksowej rewitalizacji i przekształcania całych dzielnic. Jestem przekonany, że również Warszawa i inne duże polskie miasta będą coraz chętniej podejmowały dialog z sektorem prywatnym, aby wspólnie podnosić jakość przestrzeni miejskiej i wzmacniać pozycję polskich miast w międzynarodowych rankingach jakości życia. To może być jeden z kluczowych kierunków rozwoju w najbliższych latach.
